某某与百色紫竹国际大酒店有限公司、中建八局广西建设有限公司（原中建八局南方建设有限公司）房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广西壮族自治区百色市右江区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）桂1002民初862号

原告（反诉被告）：***，女，1990年4月6日出生，汉族，住南宁市江南区。

委托诉讼代理人：黄毛川，广西凌盛（南宁）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：百色紫竹国际大酒店有限公司，住所地百色市右江区新兴路35号。

法定代表人：曾玲。

委托诉讼代理人：潘凌，广西源厚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒙建强，广西源厚律师事务所律师。

被告（反诉第三人）：中建八局广西建设有限公司（原中建八局南方建设有限公司），住所地南宁市五象新区歌海路9号广西体育中心配套中心工程综合体东塔楼A、B座12楼-1213号。

法定代表人：王华平。

委托诉讼代理人：黄恒鎏，该公司职员。

委托诉讼代理人：郭金红，该公司职员。

反诉第三人：汪中叶，男，1969年11月23日出生，汉族，住百色市右江区森林公园川惠小区B1栋30楼，公民身份号码：。

原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）百色紫竹国际大酒店有限公司（以下简称紫竹酒店）、被告（反诉第三人）中建八局广西建设有限公司（以下简称中建广西公司）、反诉第三人汪中叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案，被告紫竹大酒店于2020年4月2日提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）***及委托诉讼代理人黄毛川，被告（反诉原告）紫竹大酒店法定代表人曾玲及委托诉讼代理人潘凌、蒙建强，被告（反诉第三人）中建广西公司委托诉讼代理人黄恒鎏、郭金红到庭参加诉讼，反诉第三人汪中叶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告***与被告紫竹大酒店、中建广西公司签订的《水疗会所场地租赁协议》、《设施设备使用管理协议》；2、判决被告紫竹大酒店、中建八局连带退还保证金171114.21元及逾期退还利息（利息计算：以171114.21元为基数，按年利率6%从2019年3月1日起至2020年1月31日止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年9月11日，原告***与被告紫竹大酒店签订《水疗会所场地租赁协议》（以下简称租赁协议）、《设施设备使用管理协议》（以下简称管理协议）。原告按租赁协议的约定向被告中建广西公司交付保证金100000元整、按照管理协议约定交付保证金71114.21元，后中建广西公司出具了收据。合同期满后，被告紫竹酒店、中建广西公司已经收回场地和设备，并已另行招租，原告要求被告紫竹酒店退还保证金，而紫竹酒店推说保证金是中建广西公司收取的，要找中建广西公司，相互推诿。综上，被告紫竹酒店、中建广西公司存在违约，逾期不退还保证金，侵害了原告的合法权益，应支付相应的利息，为此，原告诉至法院，请求支持诉请。

被告紫竹酒店答辩称：1、2019年1月31日合同到期后，双方没有继续签订新的合同，原告继续租赁被告酒店的场地及设备继续经营直至2019年7月20日，根据《合同法》第二百三十六条的规定，原来合同继续有效，但租赁期限为不定期；2、原告拖欠场地及设备租金一年多，根据合同约定，其拖欠租金的行为属于违约行为，被告紫竹酒店无需退还相应的押金。

被告中建广西公司答辩称：1、根据（2015）百中执裁字第1-18号《执行裁定书》，百色川惠房地产开发有限公司所有的百色市川惠国际大酒店交付中国建筑第八工程局有限公司（以下简称中建八局）抵偿债务，中建八局委托中建广西公司管理该酒店。因该酒店被川惠大酒店占用，中建广西公司致函称川惠大酒店暂由百色川惠房地产开发有限公司川惠大酒店使用。直至2018年1月8日，川惠大酒店才在百色市中级人民法院的见证下向中建广西公司移交酒店资产。2、中建广西公司从未与原告建立租赁合同关系。中建广西公司接管川惠国际大酒店后，与百色市荣鑫酒店管理有限公司签订《酒店租赁合同》，约定由百色市荣鑫酒店管理有限公司承租该酒店第1至24层及其附属资产，租期自2017年9月11日至2018年9月10日。因该酒店在2018年1月之前仍被川惠大酒店占用，双方为此签订《酒店租赁合同补充协议》，将承租人变更为百色紫竹国际大酒店有限公司，租期变更为2018年1月9日至2019年1月8日。租约到期后，双方续签《酒店租赁合同》，租期为2019年1月9日至2020年1月8日。在前述期间，中建广西公司没有与原告建立租赁合同等民事法律关系的合意。3、中建广西公司从未向原告收取租赁押金。（2015）百中执裁字第1-18号《执行裁定书》生效后，因川惠大酒店占用经营，并向中建广西公司交来酒店押金，其中包括酒店4楼的押金共171114.21元，中建广西公司向其出具了相应收据。上述款项是基于占用关系，由川惠大酒店支付的押金，中建广西公司从未收取原告的租赁押金。综上，原告的诉请与事实不符，于法无据，请求驳回其对中建广西公司的诉请。

被告紫竹酒店提出反诉请求：1、判决反诉被告支付反诉原告拖欠的场地租金84206元及违约金21286.4元；2、判决反诉被告支付反诉原告拖欠的水电杂费63876.95元及违约金12775.39元；3、判决反诉被告支付反诉原告设施设备损耗费85286元及违约金17057.2元；4、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年9月11日，反诉原告紫竹大酒店与反诉被告签订《水疗会所场地租赁协议》、《设施设备使用管理协议》。租赁协议约定反诉被告租赁反诉原告4楼的水疗会所，期限为2017年9月11日至2019年1月31日。约定的租金为：第一年120000元，第二年租金在第一年的基础上递增3%；空调费每年110000元；违约责任为年度总租金的20%，管理协议约定反诉被告使用和管理反诉原告4楼水疗会所内的设施设备。使用和管理期满时，反诉被告应按原品种、数量交还反诉原告并确保设施设备完好，功能有效，否则，反诉被告应按照交还时的市场价进行赔偿，违约责任为设备损耗的20%。2019年1月31日场地租赁合同到期后，反诉被告继续经营4楼水疗会所。反诉原告要求继续签场地租赁合同，反诉被告称目前市场行情冷淡，不打算签订长期合同，要求沿用原合同。2019年2月1日至2019年7月21日期间，反诉被告在一直使用场地设备的情况下，仅支付70000元的租金和18367.94元的水电杂费，以各种理由拖欠场地租金84206元和水电杂费63876.95元。反诉原告多次催促，其拒绝支付。2019年7月20日，在反诉原告的要求下，反诉被告委托了第三人汪中叶与反诉原告一起核实了4楼场地的设备设施损耗情况，确定了设施设备损耗总价值为85286元。此后，反诉原告多次要求反诉被告支付拖欠的场地租赁费、水电杂费和设施设备损耗费，反诉被告拒绝支付。同时反诉原告多次要求反诉被告办理场地及设备的返还手续，其均以各种理由拖延到7月20日才办理返还手续，属于根本违约，根据协议约定，反诉被告应当承担20%的违约责任作为反诉原告的经济损失。为维护反诉原告的合法权益，特向法院起诉，请求支付诉请。

反诉被告***答辩称：反诉原告的请求没有事实及法律依据，原告实际租用至2019年3月4日，且租金已经支付完毕，没有欠任何租金，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。

反诉第三人中建广西公司对反诉原告的反诉请求没有其他意见。

反诉第三人汪中叶陈述称，根据《民诉法》第五十六条的规定，汪中叶与本案的租赁关系没有独立请求权，也没有法律上的利害关系。事实上，在原、被告双方的合同履行过程中，汪中叶仅仅是2019年7月20日应紫竹酒店法定代表人曾玲的要求作为见证人见证紫竹酒店工作人员即保安苏可有清点四楼设备损耗的情况，具体设备损耗数量及金额等是否正确，汪中叶并不知情，更不是代表***对设备损耗及价值进行确认，不应作为第三人参加诉讼。

经过庭审质证，对双方没有异议的证据和事实，本院予以认定，并在卷佐证。对双方有异议的证据和事实，本院认定如下：被告紫竹酒店举证2019年2-7月份水电杂费明细，欲证实原告拖欠水电杂费的事实；举证2011年水疗会所固定资产盘点表、清点水疗物资明细、4楼损耗物品清单、苏可有情况说明欲证实原告在租赁期间损坏紫竹酒店的物品。原告对上述证据不予认可。本院认为，被告紫竹酒店举证的水电杂费明细，显示原告所经营期间的水电杂费的支出，其真实性，原告在庭审调查中予以确认，清单显示2019年2月至5月，水疗会所使用冷、热水的情形，直接反映出其仍然经营的事实，与原告确认与紫竹酒店法定代表人5月份的聊天记录相互印证，故原告所称的仅经营至3月份显然与事实不符，但是清单亦显示6、7月份没有冷、热水的使用情况，由此也可以看出此期间水疗会所没有继续经营的事实，故被告紫竹酒店称水疗会所经营至7月份亦与事实不符，本院不予采信；被告紫竹酒店举证物品损耗清单，系其自行制作，没有原告的签字确认或者追认，被告紫竹酒店没有其他证据佐证其损失的真实性，对该项证据，本院不予采信，至于其称汪中叶系接受原告委托参加清点物品，没有汪中叶或原告的授权及确认，该事实本院不予采信。

本案经过开庭审理，综合本案证据及双方当事人庭审陈述，本院认定事实如下：原位于百色市右江区新兴路35号的百色川惠房地产开发有限公司川惠大酒店，为百色川惠房地产开发有限公司所有，因百色川惠房地产开发有限公司与中国建筑第八工程局有限公司工程款纠纷没有履行给付义务，百色市中级人民法院于2017年8月18日作出（2015）百中执裁字第1-18号民事裁定书，裁定将百色川惠房地产开发有限公司所有的川惠大酒店第1层（不含已销售的15间商铺）至24层房产（含地下停车场）及土地使用权以及川惠大酒店的电子设备、机械设备等财产抵偿相应债务。后中建八局将上述财产委托中建广西公司全权管理，中建广西公司向百色川惠房地产开发有限公司发函要求其移交川惠大酒店的资产。中建广西公司受托管理川惠大酒店后，与百色市荣鑫酒店管理有限公司签订《酒店租赁合同》，由荣鑫公司承租川惠大酒店第1-24层及其附属资产，租期自2017年9月11日至2018年9月10日，荣鑫公司承租川惠大酒店场地后于2017年12月6日成立百色紫竹国际大酒店有限公司，并重新与中建广西公司签订《酒店租赁合同补充协议》，约定租期为2019年1月9日至2020年1月8日。2018年1月8日，川惠大酒店在百色市中级人民法院见证下向中建广西公司移交上述酒店资产。

被告紫竹酒店4层为经营水疗会所。2017年1月，川惠大酒店将4层水疗会所出租给汪俊经营，汪俊向川惠大酒店交纳场地及设备保证金171114.21元。2017年9月11日，紫竹酒店作为甲方与汪俊作为乙方签订《水疗会所场地租赁协议》，约定将位于4楼的水疗会所交予乙方经营桑拿等服务项目。使用期限为2017年9月11日至2019年1月31日，保证金为100000元，第一年租金为120000元，第二年租金在第一年的基础上递增3%，每半年交纳一次租金，先交费用后使用场地。同日，双方还签订《设施设备使用管理协议》，约定4楼会所的设施设备交予乙方进行使用，使用期限为2017年9月11日至2019年1月31日，保证金为71114.21元，设施设备折旧费为每年200000元，一次性交纳全年费用设备租金，先交费用后使用场地。2017年12月8日，川惠大酒店向中建广西公司移交资产时将上述两项租赁保证金共171114.21元一并移交中建广西公司，中建广西公司向川惠大酒店出具收据，川惠大酒店将该收据交予汪俊收存。

2018年9月28日，汪俊经过被告紫竹酒店同意，将4楼水疗会所场地及设施设备转让给原告***租赁及使用，并将保证金收据交予原告***。于是被告紫竹酒店与原告另行签订《水疗会所场地租赁协议》、《设施设备使用管理协议》，协议约定仍沿用上述合同约定，合同落款时间为2017年9月11日。租赁合同到期后原告与紫竹酒店没有续签合同，期间原告向被告紫竹酒店交纳场地租金46666元，继续经营至2019年5月，没有与紫竹酒店办理交接即离开，期间原告于2019年2月5日向被告紫竹酒店交纳40000元，2019年3月12日交纳30000元，2019年4月21日交纳18367.94元。2019年8月，被告紫竹酒店另行与他人签订租赁协议。因紫竹酒店没有将保证金退还原告，原告诉至本院。

本院认为，原告***与被告紫竹酒店签订《水疗会所场地租赁协议》、《设施设备使用管理协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方租赁关系成立，本院予以认定。本案的争议焦点有以下三点，一是租赁期间至何时终止；二是保证金应否返还；三是原告是否尚欠租金。

关于租赁期间终止的问题。庭审查明，双方在合同期满后，没有继续签订书面合同，双方均表示按照原合同继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方应按照原合同约定继续履行合同义务。关于租赁期间何时终止的问题，本院认为，根据庭审双方举证，特别是被告紫竹酒店举证水电杂费明细显示2019年6、7月份，没有产生冷热水的费用，由此可以认定2019年6月、7月原告已经没有经营活动，该事实与原告确认的2019年5月下旬与紫竹酒店法定代表人的聊天记录相印证，因此，本院认定双方的租赁期间至2019年5月止，原告称租赁期间至2019年3月、被告抗辩称租赁期间至2019年7月，双方均未能充分举证，本院不予采信。原告主张解除双方签订的合同，因被告紫竹酒店已于2019年8月另行与他人签订合同，双方的合同已实际终止，该项请求本院不予审查。

关于保证金应否返还问题。根据双方签订的《水疗会所场地租赁协议》、《设施设备使用管理协议》约定，被告紫竹酒店在协议期满，原告没有任何违约、无拖欠折旧费行为、无应赔偿事宜的，紫竹酒店如数退还保证金。被告紫竹酒店抗辩称原告***违约，按照合同的约定保证金不予退还。庭审查明，双方在租赁协议十二条、管理协议第八条中约定如果违约，应按年度租金或者折旧费费用20%承担经济损失，还应各承担100000元的违约金。本案中，2020年1月合同期满后双方没有续签合同，在履行期限不确定的情形下，原告2020年2月、3月、4月分别支付租金，从行为上看原告在租金缴纳上不存在违约的主观恶意，只是双方对于经营期限的确认及租金的结算没有达成一致合意，对此，双方均存在一定的责任，故原告诉称被告紫竹大酒店违约应支付保证金利息、被告紫竹酒店抗辩称原告违约应支付违约金，均缺乏有效证据，本院不予采信，合同终止后，被告紫竹酒店应当返还原告保证金171114.21元。关于原告主张被告中建广西公司连带返还保证金的请求，本院认为，根据合同相对性原则，被告中建广西公司并未与原告建立合同关系，其不是合同的相对方，至于保证金目前保存在中建广西公司系基于资产转移，而并非合同主体的变更，中建广西公司不承担保证金的返还责任，原告该项主张于法无据，本院不予支持。

关于原告是否欠租金的问题。关于水疗场地租金：经过庭审查明，原告从2017年9月11日经营至2019年5月共20个月，2017年9月11日至2018年9月10日的租金已经付清，2018年9月11日至2019年5月31日，按合同约定上浮租金的标准计算每月的场地租金应为10300元，应支付的场地租金为10300元/月×8个月+（10300元/月÷30天）×20天=89260元，被告紫竹酒店确认原告已交租金为46666元，尚欠42594元。关于设备租金：合同期内的设备租金已经付清，按照合同约定的租金计算，每月的设备租金折合16666元，2019年2月1日至2019年5月31日，共4个月，租金应为16666元/月×4个月=66664元，原告已交租金为70000元，扣减后仍余3336元。关于空调水电杂费：根据被告紫竹酒店举证的水电杂费明细显示，原告2019年2月份应支付18466.77元，3月份应支付18233.17元，4月份应支付14357.22元，5月份应支付13427.90元，4个月共计64484元，扣减原告已经支付的18367.94元及设备余租金3336元后仍有42780.06元尚未支付。加上水疗场地所欠的租金，共欠租金85374.16元。被告紫竹酒店反诉主张原告赔偿其设备损耗85286元，因紫竹酒店提交的损失清单系其自行制作，并无原告确认，且无其他有效证据证实损失的计算标准及损失的具体数量，该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）百色紫竹国际大酒店有限公司应在本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）***租赁押金171114.21元；

二、原告（反诉被告）***应在本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）百色紫竹国际大酒店有限公司水疗场地租金42594元、空调水电杂费42780.06元，共计85374.16元；

三、驳回原告（反诉被告）***的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）百色紫竹国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。

案件受理费3892元，减半收取1946元，反诉费5566元，减半收取2783元，共计4729元，由原告（反诉被告）***负担2364元，被告（反诉原告）百色紫竹国际大酒店有限公司负担2365元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。

审判员　　马海鹰

二〇二〇年五月二十五日

书记员　　江金蔚