榆林市金域集团建筑工程有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省榆林市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕08民终736号

上诉人（原审被告）：榆林市金域集团建筑工程有限公司，住所地：榆林市榆阳区。

法定代表人：黄瑜，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王志宁，陕西宇内律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1972年9月24日出生，汉族,陕西省绥德县人，住陕西省绥德县。

委托诉讼代理人：张延平，陕西格道律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩青林，陕西格道律师事务所律师。

上诉人榆林市金域集团建筑工程有限公司因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2020）陕0802民初6647号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人榆林市金域集团建筑工程有限公司上诉请求：1、请求撤销榆阳区人民法院做出的（2020）陕0802民初6647号民事判决，改判确认《房地产买卖合同》为无效合同或发回重审。2、由被上诉人承担本案一审诉讼费。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的案涉《房地产买卖合同》为无效合同，一审判决该合同为有效合同错误，判决上诉人协助被上诉人办理房屋所有权变更登记手续错误。本案中，上诉人与被上诉人订立的《房地产买卖合同》涉及的划拨土地未经有批准权的人民政府批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条》、《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十九条、《中华人民共和国》第五十二条之规定，《房地产买卖合同》为无效合同，一审判决错误。望二审法院查清事实，支持上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人***答辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》合法有效，上诉人对法律条文的援引和理解错误。二、上诉人应继续履行合同，完成报批义务后过户并承担所有费用。本案是由上诉人违反合同约定，未履行报批义务，也未缴纳土地由划拨变更为出让的费用，导致诉讼时仍然是“划拨土地”，原审法院确认合同有效，判决上诉人履行过户义务并负担全部费用正确。三、上诉人主张合同价款错误。双方在合同中明确约定，房地产转让价款为2000万元，上诉人将房产过户到被上诉人名下时付清全部款项。实际履行中，被上诉人已经向上诉人支付18259645.65元，但上诉人并未过户。被上诉人无任何违约行为，上诉人主张合同总价2200万，被上诉人没有按约定足额履行无事实与法律依据。

***向一审法院起诉请求：1.依法判决确认***与榆林市金域集团建筑工程有限公司签订的《房地产买卖合同》合法有效，判令榆林市金域集团建筑工程有限公司继续履行合同，将涉案房地产过户给***并承担过户所需的全部税费；2.依法判令榆林市金域集团建筑工程有限公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院查明以下事实：2015年6月14日，***与榆林市金域集团建筑工程有限公司金域公司签订《房地产买卖合同》，约定金域公司将自己所有的位于西沙榆阳西路北的房产出卖给***，房屋总价2000万元。合同第三条第一项约定付款方式及期限为：“合同签订前，一方支付甲方400万元，本合同签订之日起三日内，支付甲方500万元。2015年7月13日，乙方代甲方向榆林农行长城路支行偿还贷款800万元（以偿还银行贷款时与银行结算的实际本息为准）。剩余房地产转让款待甲方将该房产过户到乙方名下，并将过户后的产权证件移交乙方接受之日一次付清”。合同第四条第二项约定：“本次转让的房地产房产、土地证的过户手续，由甲方负责在本合同签订之日起一年内办理过户到乙方名下。办理本次转让产权变更手续所产生的一切税、费均由甲方承担”。合同还约定其他事项。2015年6月16日，***向榆林市金域集团建筑工程有限公司金域公司转账4475000元。2015年9月17日，***依照买卖合同约定，代榆林市金域集团建筑工程有限公司向中国农业银行股份有限公司榆林高新区支行偿还借款本息8259645.65元，同日，榆林市金域集团建筑工程有限公司向***出具同等数额的收据一支。2015年9月19日，榆林市金域集团建筑工程有限公司又向***出具1000万元房款收据一支。2015年9月22日，***、榆林市金域集团建筑工程有限公司双方就案涉房产办理了所有权转移预告登记。

一审法院认为，本案争议的焦点为榆林市金域集团建筑工程有限公司应否就案涉房产履行过户义务的问题。经查，诉争双方对本案《房地产买卖合同》的真实性均无异议，说明该合同系双方真实意思表示，且该合同的形式及内容不违反法律及行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，故对***要求确认该合同有效的请求，予以支持。根据《房地产买卖合同》第三条第一项关于付款方式及期限的约定以及***方提供的证据，可以认定***作为买受人已按照合同约定履行了付款义务，但榆林市金域集团建筑工程有限公司截止本案法庭辩论终结前并未按照上述买卖合同第四条第二项约定履行过户义务，构成违约，应承担继续履行的违约责任，***请求榆林市金域集团建筑工程有限公司承担过户费用，符合双方约定，予以支持。榆林市金域集团建筑工程有限公司抗辩，案涉房屋实际约定价款为2200万元，且***未按合同约定履行付款义务，其有权拒绝过户，均无事实依据，法院不予采纳。综上，***的诉讼请求，符合双方的约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、***与榆林市金域集团建筑工程有限公司于2015年6月14日签订的《房地产买卖合同》有效。二、由榆林市金域集团建筑工程有限公司于本判决生效后十日内协助***就案涉房产办理所有权变更登记手续，将位于西沙榆阳路北-1、-2号房产（房产证号：榆房权证榆林市字第0055793号）变更登记至***名下，过户费用由榆林市金域集团建筑工程有限公司负担。案件受理费141800元，由榆林市金域集团建筑工程有限公司负担。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。故对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是案涉《房地产买卖合同》的效力问题。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》主体合法，内容为上诉人将其位于榆林市榆阳区西沙榆阳西路北的房屋出卖于被上诉人。合同签订后，2015年9月22日，上诉人与被上诉人就案涉房产办理所有权转移预告登记，上诉人亦按照合同约定履行了付款义务，其内容并未违反法律的强制性规定，依法应当认定有效。上诉人认为案涉房屋所涉及的土地系划拨土地，未经有批准权的人民政府批准，违反了法律的强制性规定，依法应当认定无效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”，根据上诉规定，在划拨土地上转让地上建筑物并未明确规定其行为无效，另因认定划拨土地上的房屋买卖合同有效并继续履行，不会侵害国家利益和社会公共利益，并非《合同法》第五十二条所规定的违反法律法规的强制性规定的情形。上诉人请求依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权的合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条认定合同无效，但该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，案涉合同为房屋买卖合同，故上诉人请求确认合同无效的理由无法律依据，予以驳回。上诉人称案涉房屋实际约定价款为2200万元，被上诉人未按合同约定履行付款义务的理由，因其并未提交证据佐证，应承担举证不能的不利后果。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费36720元，由上诉人榆林市金域集团建筑工程有限公司负担

本判决为终审判决。

审 判 长　白成钰

审 判 员　杨文智

审 判 员　余晓梦

二〇二一年三月三十日

法官助理　郝改芳

书 记 员　刘力好