湖北省公路工程咨询监理中心、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂28民终1008号

上诉人（原审被告）：湖北省公路工程咨询监理中心，住所地湖北省武汉市建设大道***号。

法定代表人：郭爱平，总经理。

委托诉讼代理人：闵剑波，湖北硒都律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，女，***年8月19日出生，苗族，住湖北省鹤峰县。

委托诉讼代理人：田正华，湖北立鹤律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王小红，女，1968年7月29日出生，苗族，住湖北省鹤峰县。

委托诉讼代理人：田正华，湖北立鹤律师事务所律师。

上诉人湖北省公路工程咨询监理中心因与被上诉人**、王小红租赁合同纠纷一案，不服湖北省鹤峰县人民法院（2017）鄂2828民初517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经本院院长批准，本案依法延长审理期限三个月扣除审理期限二个月，现已审理终结。

湖北省公路工程咨询监理中心上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，本案诉讼费由**、王小红承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。湖北省公路工程咨询监理中心与**、王小红未将房屋与场地分别确定租金标准，也未约定租期为四年、四年后租金按市场价格另议；一审认定**、王小红按湖北省公路工程咨询监理中心要求对场地进行平整硬化、鹤峰县交通局已同意**转让案涉场地与事实不符；双方之间的租赁关系应为无效，湖北省公路工程咨询监理中心不存在过错，不应承担赔偿责任。2.一审程序违法。一审法院在庭审程序结束以后同意**、王小红的鉴定申请属程序违法。3.一审适用法律不当。

**、王小红辩称，双方约定租赁房屋每套年租金6000元。10套共计60000元，租赁期四年。**、王小红按照湖北省公路工程咨询监理中心要求对场地进行平整硬化，鹤峰县交通局已对**、王小红的转租行为进行追认。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

**、王小红向一审法院起诉请求：1、判令湖北省公路工程咨询监理中心支付房屋租金60000.00元，结清租住期间的水电费2000.00元；2、判令湖北省公路工程咨询监理中心补偿平整硬化场地费用200000.00元；3、判令湖北省公路工程咨询监理中心返还房屋钥匙，并清理、拆除其设施、招牌标语；4、由湖北省公路工程咨询监理中心承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：**、王小红在鹤峰县××镇满山红隧洞附近有一栋十层电梯房。在宣恩至鹤峰的高速公路施工中，湖北省公路工程咨询监理中心欲在此设立宣鹤高速第二驻地办，2016年7月初湖北省公路工程咨询监理中心原经理彭文夫及工作人员袁涛、袁小杰与**、王小红口头协议，租赁**、王小红房屋第2、3、4、5、10层及房屋西侧的场地（涉案场地）。约定租赁房屋每套年租金6000.00元，计10套（五层），共计租金60000.00元，租赁期限四年。**、王小红房屋西侧场地（涉案场地）属鹤峰县交通局所有，**、王小红租赁后用于制作销售水泥砖，未对涉案场地进行平整硬化，湖北省公路工程咨询监理中心租赁后，**、王小红按湖北省公路工程咨询监理中心要求对该场地进行平整硬化，共计支出费用218989.00元。双方约定涉案场地四年租金200000.00元，四年后租金按市场价格另议。

2016年7月13日，湖北省公路工程咨询监理中心入住租赁**、王小红的房屋第2、3、4、5、10层，在办公用房内张贴有单位规章制度，在涉案场地上修建了配电房、实验房及围墙。8月8日，湖北省公路工程咨询监理中心因涉案场地与鹤峰县交通局有争议，故双方在鹤峰县交通局的参与下进行协调，鹤峰县交通局局长表示，“只要**、王小红与湖北省公路工程咨询监理中心协商好，不存在任何扯皮，场地上没有任何设备，**还要写出说明，我们才不被追究”。9月10日湖北省公路工程咨询监理中心将《退租告知书》送达给**、王小红（张贴在涉案房屋门上），9月底湖北省公路工程咨询监理中心未经**、王小红同意，也未告知**、王小红即全部搬离。2017年3月28日湖北省公路工程咨询监理中心的委托代理人以湖北硒都律师事务所的名义向**、王小红发出《律师函》称，涉案场地属鹤峰县交通局所有为由，要求退租涉案场地。拟出租给湖北省公路工程咨询监理中心的涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。称双方不具备签订租赁合同的有效要件，要求退租涉案房屋。为此，双方发生纠纷，双方协商未果，**、王小红诉至法院要求湖北省公路工程咨询监理中心支付2016年7月5日至2017年7月5日的涉案房屋租金及涉案场地平整硬化费用。经一审法院主持调解，湖北省公路工程咨询监理中心当庭交还**、王小红涉案房屋钥匙10套，并表示支付**、王小红60000.00元的涉案房屋租金及涉案场地平整硬化费用，**、王小红不同意，于8月1日申请对涉案场地平整硬化支出的费用进行价格认证，通知湖北省公路工程咨询监理中心协商价格认证机构时，湖北省公路工程咨询监理中心明确表示不参与协商。本案涉案场地经恩施双信工程造价咨询有限责任公司认证，作出《关于**、王小红诉湖北省公路工程咨询监理中心租赁合同纠纷案涉工程造价的鉴定报告》，鉴定机构计算结果为210371.49元，**、王小红支出鉴定费用11600.00元。**、王小红主张湖北省公路工程咨询监理中心租赁房屋期间的水电费2000.00元，庭审中**、王小红表示放弃。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、对**、王小红与湖北省公路工程咨询监理中心以口头形式订立的涉案房屋租赁合同的确认；二、对**、王小红与湖北省公路工程咨询监理中心以口头形式订立的涉案场地租赁合同的确认。作如下评述：

一、对**、王小红与湖北省公路工程咨询监理中心以口头形式订立的涉案房屋租赁合同的确认。**、王小红修建的房屋位鹤峰县××来线××）），其用地属国有存量土地建设用地，经鹤峰县人民政府批准。由鹤峰县建设局颁发《建设工程规划许可》确认建设名称为住宅，建设规模为450平方米（三层）。湖北省公路工程咨询监理中心称**、王小红拟出租给湖北省公路工程咨询监理中心的涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，其修建的房屋为十层，超出了规划许可三层的规定，湖北省公路工程咨询监理中心拟租赁**、王小红的涉案房屋不具备签订租赁合同的有效要件。从本案查明的事实来看，湖北省公路工程咨询监理中心租赁**、王小红的涉案房屋并非湖北省公路工程咨询监理中心辩称的拟租赁**、王小红房屋，而是湖北省公路工程咨询监理中心已租赁**、王小红的房屋，已居住使用**、王小红的涉案房屋两个多月，在使用涉案场地时，称鹤峰县交通局提出异议，指出涉案场地权属为鹤峰县交通局，因**、王小红不能解决该场地问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，向**、王小红发出《律师函》。本案中，双方以口头形式订立的房屋租赁合同租赁期限在六个月以上，应当采用书面形式。双方当事人未采用书面形式的视为不定期租赁，租赁双方享有合同的任意解除权，湖北省公路工程咨询监理中心可以随时解除合同。湖北省公路工程咨询监理中心向**、王小红发出了《退租告知书》，《退租告知书》到达**、王小红即不定期租赁合同解除。**、王小红诉请湖北省公路工程咨询监理中心支付房屋租金60000.00元，于法无据。**、王小红作为出租人对涉案房屋的状况应该明知，却将其出租赁给湖北省公路工程咨询监理中心，对所造成的损失应当承担主要责任，湖北省公路工程咨询监理中心作为承租人对房屋能否租赁负有审慎义务，对所造成的损失应当承担次要责任。但不影响湖北省公路工程咨询监理中心行使合同解除权，合同解除后湖北省公路工程咨询监理中心应当赔偿**、王小红损失。鉴于湖北省公路工程咨询监理中心实际居住使用涉案房屋两个半月，湖北省公路工程咨询监理中心应当支付**、王小红涉案房屋占有使用期间的损失。庭审中，湖北省公路工程咨询监理中心辩称同意支付实际占有使用涉案房屋的费用，应按双方约定涉案房屋年租金60000.00元的标准计算其损失为宜，湖北省公路工程咨询监理中心实际占有使用**、王小红房屋两个半月，按3个月计算损失为15000.00元（60000.00元÷12个月×3个月），湖北省公路工程咨询监理中心应赔偿**、王小红涉案房屋损失15000.00元。

二、对**、王小红与湖北省公路工程咨询监理中心以口头形式订立的涉案场地租赁合同的确认。**、王小红屋旁的涉案场地属鹤峰县交通局所有，多年来，**、王小红租赁用于制作经营销售水泥砖未对涉案场地实施平整硬化。因湖北省公路工程咨询监理中心租赁**、王小红的涉案房屋及湖北省公路工程咨询监理中心工作需要，**、王小红将涉案场地转租给湖北省公路工程咨询监理中心。本案中，双方以口头形式订立的场地租赁合同租赁期限在六个月以上，应当采用书面形式。双方当事人未采用书面形式的视为不定期租赁，租赁双方享有合同的任意解除权，湖北省公路工程咨询监理中心可以随时解除合同。湖北省公路工程咨询监理中心向**、王小红发出了《律师函》，《律师函》到达**、王小红即不定期租赁合同解除。双方口头协议将涉案场地租赁给湖北省公路工程咨询监理中心，**、王小红按湖北省公路工程咨询监理中心要求对涉案场地实施平整硬化，并将已平整硬化的涉案场地交付给湖北省公路工程咨询监理中心使用，湖北省公路工程咨询监理中心在涉案场地上修建有配电房、实验房及围墙，**、王小红已完成了转租人的义务。但**、王小红未经出租人（鹤峰县交通局）同意，擅自将涉案场地转租给湖北省公路工程咨询监理中心。从**、王小红提交2016年8月8日，双方与鹤峰县交通局的协调会议记录来看，鹤峰县交通局原则上是同意**、王小红转让涉案场地给湖北省公路工程咨询监理中心，应视为**、王小红转让涉案场地事后经出租人（鹤峰县交通局）追认。并不影响湖北省公路工程咨询监理中心行使任意解除权。即湖北省公路工程咨询监理中心以鹤峰县交通局对此提出异议，不具备租赁合同的有效要件为由，要求退租**、王小红涉案场地，有违诚实信用，合同解除后，理应赔偿**、王小红为平整硬化场地支出的费用。涉案场地经恩施双信工程造价咨询有限责任公司认证，鉴定机构计算结果为210371.49元，支出鉴定费11600.00元，**、王小红诉请湖北省公路工程咨询监理中心赔偿涉案场地平整硬化费用200000.00元的请求，予以支持。

综上所述，**、王小红主张湖北省公路工程咨询监理中心支付租赁房屋期间的水电费2000.00元，庭审中**、王小红表示放弃，是**、王小红对自己权利的处分，予以确认。湖北省公路工程咨询监理中心当庭交还**、王小红涉案房屋钥匙10套，予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第九十七、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条之规定，判决：一、湖北省公路工程咨询监理中心赔偿**、王小红房屋租赁损失15000.00元。二、湖北省公路工程咨询监理中心赔偿**、王小红场地平整硬化损失200000.00元。以上一、二项限判决生效后十日内付清。三、湖北省公路工程咨询监理中心于判决生效后立即拆除修建在涉案场地上的配电房、实验房及围墙；四、驳回**、王小华的其他诉讼请求。案件受理费5230.00元，减半收取2***5.00元，鉴定费11600.00元，**、王小华已预交，由湖北省公路工程咨询监理中心负担。

本案二审中，双方均未提交新证据。

经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，**、王小红将自己修建的房屋和从鹤峰县交通局租来的场地租给湖北省公路工程咨询监理中心，约定由后者支付租费，双方间构成租赁合同关系。本案二审争议的焦点为，湖北省公路工程监理中心应否支付房屋占用费及赔偿场地硬化损失。

关于湖北省公路工程咨询监理中心应否支付房屋占用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，**、王小红所出租的房屋规划许可证准许的建设规模为450平方米、三层高，但出租的房屋实际高度为十层高，故属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，案涉房屋租赁协议应认定为无效。根据《解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，**、王小红有权请求按照约定租金标准支付房屋占用使用费。湖北省公路工程咨询监理中心称在洽谈租赁事宜时未具体约定房屋和场地租金，但认可整体租金标准为11万元／年。本院认为，即使双方未约定房屋租金标准，结合房屋位置、套数和场地面积、现状，以及湖北省公路工程咨询监理中心实际占用房屋时间，一审认定房屋占用费为15000元并无不当。

关于湖北省公路工程咨询监理中心是否应赔偿场地硬化损失的问题。**、王小红主张系按湖北省公路工程咨询监理中心之要求进行场地平整、硬化，湖北省公路工程咨询监理中心解除租赁协议后，应赔偿其场地经济损失20万元。经审查，案涉场地原本属鹤峰县交通局所有，**、王小红租来用于制作销售水泥砖，但**、王小红为获得经济利益，在事先未征得鹤峰县交通局同意的情况下，擅自将场地转租给湖北省公路工程咨询监理中心，鹤峰县交通局知晓后予以制止。虽然鹤峰县交通局召集三方进行了协调，但并未最终达成相关协议，湖北省公路工程咨询监理中心随后不久单方解除租赁协议，致使**、王小红因硬化场地造成经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，**、王小红有权请求对场地硬化损失进行赔偿，但**、王小红将无权转租的场地予以转租，自身对场地租赁合同的解除亦有过错，可以减轻湖北省公路工程咨询监理中心的赔偿责任。综合各自过错、鉴定价格，本院酌情支持**、王小红场地硬化损失10万元，对鉴定费亦应相应承担。另外，为查明案件事实，一审法院启动鉴定程序并未违反民事诉讼法的相关规定。

综上，湖北省公路工程咨询监理中心的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十七条、第二百三十八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持湖北省鹤峰县人民法院（2017）鄂2828民初517号民事判决第一项、第三项，即湖北省公路工程咨询监理中心赔偿**、王小红房屋租赁损失15000.00元；湖北省公路工程咨询监理中心于判决生效后立即拆除修建在涉案场地上的配电房、实验房及围墙。

二、变更湖北省鹤峰县人民法院（2017）鄂2828民初517号民事判决第二项为：湖北省公路工程咨询监理中心赔偿**、王小红场地平整硬化损失100000.00元。

以上一、二项确定的义务限本判决生效后十日内履行。

三、撤销湖北省鹤峰县人民法院（2017）鄂2828民初517号民事判决第四项。

四、驳回**、王小华的其他诉讼请求。

一审案件受理费5230.00元，减半收取2***5.00元，鉴定费11600.00元，共计14215元，由**、王小红负担7107.5元，由湖北省公路工程咨询监理中心负担7107.5元。二审案件受理费5230元，由上诉人湖北省公路工程咨询监理中心负担2***5元，由**、王小红负担2***5元。

本判决为终审判决。

审 判 长　郜帮勇

审 判 员　杨　芳

审 判 员　张成军

二〇一八年十一月二十六日

法官助理　向周艳

书 记 员　欧顺恩