前某某某某房地产开发有限公司、某某建集团建设有限公司合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）吉07民终1797号 上诉人（原审被告）：前******房地产开发有限公司，住所地吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，北京尚公（长春）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***建集团建设有限公司，住所地吉林省松原市。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，女，1954年11月14日生，汉族，该公司员工，住吉林省松原市宁江区。 上诉人前******房地产开发有限公司（以下简称金***房地产公司）因与被上诉人***建集团建设有限公司（以下简称松建集团公司）合同纠纷一案，不服吉林省前郭县人民法院（2022）吉0721民初3324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年11月10日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 金***房地产公司上诉请求：一、原审认定被上诉人与松原市鼎元劳务劳务有限公司间签订的《房租转让协议》有效，是错误的。一是，该协议所涉及的债权涉及第三方利益，不具备转让的条件。原审查明，房租转让协议中所列金额至少包含了***和**两案外人的权利，在案外人不知情的情况下，进行债权转让，损害了他人利益；二是，该协议所涉及的债权转让金额不确定，不具备转让的条件。原审查明，转让所涉及的房屋租金，包含了案外人的***和**租金，在未对转让所涉租金进行确定的情况下，将房租对外转让，该债权转让行为存在瑕庇。二、原审认定租金的金额错误。租金核算日期应截止至2021年8月11日止，但*-9房屋租金计算截止日期却为2022年2月28日，对于超出部分的租金应当扣除。三、原审判令上诉人自2022年1月1日起支付利息，属于错误。一是，双方对租金未进行确认对账，金额始终未能确定，因此不存在起算利息的条件；二是，退一步讲即使需要支付利息，其起算日也不应当是2022年1月1日。根据法律规定，债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。本案中，松原市鼎元劳务有限公司向被上诉人松建集团转让债权，并未通知上诉人。原审法院认定，“被上诉人松建集团直接起诉上诉人，在上诉人收到起诉状副本时视为履行了通知义务”，如按此标准衡量，那么利息也应当应从被上诉人主张之日起算，即应自2022年8月3日起算利息。综上，请求二审法院依法撤销吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院作出的（2022）吉0721号民初3324号民事判决书，并在查明事实的基础上依法改判或将本案发回重审，以维护上诉人的合法权益。 松建集团公司答辩，三方协议有效，上诉人欠我们租金一审判决上诉人返还房屋租金正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。 松建集团公司向一审法院起诉请求：1.判令金***房地产公司给付代收租金580471元并自2018年8月8日起按中国工商银行同期同类贷款利率支付利息；2.判令金***房地产公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：松原一建集团建设有限公司于2022年3月7日变更登记为***建集团建设有限公司。2018年8月8日和2018年8月13日，松原一建集团建设有限公司、松原市鼎元劳务有限公司与金***房地产公司签订《商企房销售款定向支付协议》和《商企房销售款定向支付协议（补充协议）》，约定金***房地产公司用其开发销售的法雅商铺*-2、*-3、*-4、*-5、*-6、*-9号支付欠松原一建集团建设有限公司和松原市鼎元劳务有限公司工程款及利息。2021年8月11日，松原一建集团建设有限公司、松原市鼎元劳务有限公司与金***房地产公司签订《租金代收协议》，约定因金***房地产公司用于抵账商铺已出租，未办理销售手续，期间租金由金***房地产公司代松原一建集团建设有限公司、松原市鼎元劳务有限公司收取。经三方结算，金***房地产公司代收租金为580471元（扣除税款后），并约定于2021年12月31日前返还给松原一建集团建设有限公司、松原市鼎元劳务有限公司。2022年1月1日，三方又签订《补充协议》，约定*-4商铺于2019年5月7日归属于***名下，自2019年5月7日至2020年6月30日期间租金72483元由金***房地产公司支付给***，同时从租金代收协议中扣除，此笔费用金***房地产公司不再支付给松原一建集团建设有限公司、松原市鼎元劳务有限公司。2022年4月21日，松建集团建设公司与松原市鼎元劳务有限公司签订《房租转让协议》，约定松原市鼎元劳务有限公司将金***房地产公司代收租金归其所有的部分转让给松建集团建设公司。另查明，金***房地产公司代收租金580471元含***名下*-4商铺租金72483元、含**名下*-5商铺租金57788元。后松建集团建设公司向金***房地产公司多次催要代收租金未果，故提起诉讼。 一审法院认为，本案系合同纠纷，争议焦点为：一、松原一建集团建设有限公司、松原市鼎元劳务有限公司与金***房地产公司签订的《租金代收协议》和《补充协议》是否有效，金***房地产公司返还租金时是否应扣除***和**商铺租金；二、松原市鼎元劳务有限公司向松建集团建设公司转让债权，未通知金***房地产公司，松建集团建设公司直接起诉，对金***房地产公司是否发生效力；三、松建集团建设公司主张自2018年8月8日起按中国工商银行同期同类贷款利率支付利息是否成立。根据庭审查明的事实及双方当事人所举证据，综合评判如下：关于焦点一，三方签订的《租金代收协议》和《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。金***房地产公司应按照《租金代收协议》和《补充协议》的约定向松原一建集团建设有限公司、松原市鼎元劳务有限公司返还代收的租金。因用于抵债的*-4、*-5商铺所有权已转移至***和**名下，且《补充协议》约定*-4商铺租金应从《租金代收协议》约定的代收租金580471元中扣除，因此，返还租金时应扣除***和**商铺租金130271元（72483元＋57788元），确认返还租金数额为450200元（580471元-130271元）；关于焦点二，《中华人民共和国民法典》第五百四十六条规定：“债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。”但法律法规对通知的具体方式未作规定。本案松原市鼎元劳务有限公司向松建集团建设公司转让债权，未通知金***房地产公司。松建集团建设公司直接起诉金***房地产公司，在金***房地产公司收到起诉状副本时，视为履行了通知义务，因此该债权转让对金***房地产公司发生效力。据此，金***房地产公司应向松建集团建设公司返还代收租金450200元；关于焦点三，《中华人民共和国民法典》五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，金***房地产公司未按协议约定返还租金，应承担返还租金并赔偿损失的民事责任。因此对松建集团建设公司主张支付利息损失的诉请予以支持。但《租金代收协议》约定返还租金时间为2021年12月31日前，故对松建集团建设公司主张自2018年8月8日起支付利息不予支持，金***房地产公司应自2022年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百四十六条、五百七十七条之规定，判决：一、被告前******房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告***建集团建设有限公司租金450200元并自2022年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；二、驳回原告***建集团建设有限公司其他诉讼请求。案件受理费5452元（减半收取）由原告承担1452元，由被告承担4000元。 二审庭审中，双方当事人未提供新的证据。 二审查明事实与原审认定事实一致。 本院认为，松原一建集团建设有限公司、松原市鼎元劳务有限公司与金***房地产公司签订的《租金代收协议》和《补充协议》合法有效，金***房地产公司应支付代收租金。关于上诉人所提原审认定被上诉人与松原市鼎元劳务有限公司间签订的《房租转让协议》系无效的上诉人意见。根据法律规定，债权人可以将债权的全部或者部分转让给他人，本案松原一建集团建设有限公司与松原市鼎元劳务有限公司都是《租金代收协议》和《补充协议》的一方当事人，双方之间约定转让债权并不违反法律法规的强制性规定，也未损害他人利益，是其真实意思表示，故上诉人的上诉意见本院不予采纳；关于上诉人所提的原审认定租金金额错误的上诉意见。松原一建集团建设有限公司、松原市鼎元劳务有限公司与金***房地产公司三方结算得出代收租金580471元，又经补充协议扣除含有他人租金130271元，原审认定数额准确，上诉人的上诉意见本院不予采纳；关于上诉人所提是否应支付利息的上诉人意见。按照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人未按协议约定返还租金，应承担返还租金并支付利息的责任。上诉人的上诉人意见本院不予采纳。综上，金***房地产公司上诉主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉维持原判。 二审案件受理费10904元，由上诉人金***房地产公司负担。 本判决为终审判决。 审判员　张　雷 二〇二二年十二月二十九日 书记员　***