重庆市合川区凉亭建筑工程有限公司、重庆市恒旭房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

重庆市第一中级人民法院

民事判决书

（2018）渝01民终3490号

上诉人（原审原告）：重庆市合川区凉亭建筑工程有限公司，住所地重庆市合川区合办处将军支路7号，统一社会信用代码91500117203603717U。

法定代表人：马中文，该公司经理。

委托诉讼代理人：**，重庆朝曈律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，重庆朝曈律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：重庆市恒旭房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区钱塘镇发兴街，统一社会信用代码91500117707034554。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：ＸＸ友，重庆中升律师事务所律师。

上诉人重庆市合川区凉亭建筑工程有限公司（以下简称凉亭公司）与上诉人重庆市恒旭房地产开发有限公司（以下简称恒旭公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服重庆市合川区人民法院（2015）合法民初字第08125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人凉亭公司的委托诉讼代理人**、***，被上诉人恒旭公司的委托诉讼代理人ＸＸ友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

凉亭公司上诉请求：撤销原判，依法改判由恒旭公司支付土地损失费1151400万元（404平*2850元/平）。事实和理由：1.一审认定双方之间仅存在房屋安置补偿协议，未涉及土地补偿，该观点错误。凉亭公司取得728平方米划拨土地使用权，恒旭公司拆除凉亭公司的房屋用于旁边的房地产开发，开发项目完成后凉亭公司的土地使用权变成了出让，根据地随房走原则，恒旭公司使用了凉亭公司的房屋，自然使用了凉亭公司的土地。2.双方补充合同约定的土地赔偿面积不只165平方米，应当按照还房前后的土地面积计赔。165平方米仅是后面院坝的面积，西侧空地未实际测量。凉亭公司在签订补偿协议之前享有728平方米的土地使用权，还房后只有324平方米的产权面积，差额404平方米，应由恒旭公司赔偿。

恒旭公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回凉亭公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决违背法律的禁止性规定。国家禁止土地买卖行为，凉亭公司的所谓赔偿土地损失的请求，实质是私人买卖土地。2850元/平方米的土地市场价格，是国家转让土地使用权的转让价格，凉亭公司希望将其已经注销的划拨土地使用权以国家出让土地价格出卖，是非法行为。2.一审认定事实错误，凉亭公司的请求没有合同依据。院坝及空地全部交还凉亭公司实际使用，凉亭公司还把空地用高墙围起，私自搭建作为门市。3.权证载明，凉亭公司的土地使用面积已经超过合同约定的165平方米，其土地公共使用面积达到4372平方米。土地红线内标注是登记的法定形式，并未否定凉亭公司享有土地使用权。双方合同并未约定空地面积属于凉亭公司专有。

双方均辩称对方上诉理由不成立。

凉亭公司一审诉讼请求：1.判决恒旭公司将合川区合阳办将军支路尚书府地第3号楼安置房的房地产权证办至凉亭公司名下（后撤回该项诉请）；2.判决恒旭公司赔偿损失1154100元；3.诉讼费由恒旭公司承担。

一审法院查明事实：凉亭公司在原合川市凉办处将军支路7号有房屋建筑面积677.5㎡，于2001年4月取得的房地产权证载明建筑面积677.5㎡，用途为办公、门岗及库房，土地使用权类型为划拨，使用权面积为728㎡。

2009年11月16日，凉亭公司（乙方）与恒旭公司（甲方）签订了《城市房屋改造拆迁补偿安置协议》，约定甲方拆除乙方的座落于合川区合办处将军支路7号的房屋，建筑面积677.5㎡，系非住宅混合结构，签订协议时乙方将3个房屋所有权证及1个国有土地使用证》交甲方统一注销，乙方自愿选择座落于合川区合办处将军支路尚书府第3号楼安置房，具体为非住宅第3栋，建筑面积667.92㎡，过渡期限1年，安置房交付期限为2010年。2009年11月11日双方签订《将军支路尚书府第3号楼还房补充合同》，其中第十二条约定“院坝的处理，旧房拆迁实行还房安置，院坝空地面积按现实际测量（长15.5米×宽10.70米=165平方米），在办理3号楼房地产权证时将后面院坝及西侧面空地还给乙方，由甲方负责将土地使用权证办理给乙方”。

协议签订后，凉亭公司将拆迁房屋腾退交付给恒旭公司拆迁，恒旭公司也向凉亭公司支付了搬迁补助费和临时过渡补助费。

2011年5月9日，恒旭公司将安置房屋即位于重庆市合川区合办处将军支路尚书府第3号楼第一层、第二层的非住宅交付凉亭公司使用，双方对房屋面积差进行了结算。凉亭公司于2013年7月16日起诉，要求恒旭公司将尚书府第3号楼共667.92平方米非住宅房屋的房地产权属登记在其名下，并赔偿违约损失35万元，一审法院作出（2013）合法民初字第04185号民事判决书，判决恒旭公司履行申办房地产权属登记义务。

另查明，涉案房屋权属于2014年12月8日登记在恒旭公司名下，房地产权证载明房屋建筑面积为671.7㎡，土地使用权面积为324㎡，2017年涉案房屋权属转移登记至凉亭公司名下，院坝空地165㎡未能办理土地使用权证。审理中凉亭公司撤回其第一项诉讼请求，一审法院口头裁定予以准予。

审理中，凉亭公司申请对涉案房屋所在七号地块2011年的土地价值进行评估，经一审法院委托，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对该地块的土地价值进行了评估，结果为评估对象在2011年11月9日在满足地价定义条件下的公开市场价格为市场单价4250元/平方米。凉亭公司垫付了评估费35000元。

一审法院认为，双方签订的《城市房屋改造拆迁补偿安置协议》及《将军支路尚书府第3号楼还房补充合同》合法有效。根据拆迁补偿安置协议约定，恒旭公司拆除凉亭公司建筑面积677.5㎡的房屋，安置还房为建筑面积667.92㎡的非住宅，并非土地使用权面积为667.92㎡的非住宅。安置还房交付后，双方对房屋面积差进行了结算，凉亭公司主张还房的土地使用权面积应为728㎡、与实际还房的土地使用权面积形成的面积差部分应按市场价格进行赔偿的观点不能成立。

关于院坝空地。按照协议及补充合同约定，恒旭公司应在安置房交付后180日内即2011年11月9日前将院坝空地的土地使用权证办好交付凉亭公司，但至今未能办理，导致凉亭公司对该院坝空地不能行使使用权，该行为已构成违约，应承担赔偿损失的责任。凉亭公司起诉要求按2850元/㎡计算土地单价，低于委托评估的2011年11月9日的土地市场单价，系凉亭公司对其自身权利的处分，予以尊重。恒旭公司应赔偿土地损失470250元（165㎡×2850元/㎡）

一审法院判决：一、由恒旭公司支付凉亭公司土地损失费470250元；二、驳回凉亭公司的其他诉讼请求。案件受理费15186元，减半收取7***3元，由凉亭公司负担4500元，恒旭公司负担3093元；评估费35000元，由凉亭公司负担10000元，恒旭公司负担25000元。

二审中恒旭公司举示了5张照片，拟证明案涉房屋的后面院坝与西侧空地经凉亭公司非法搭建围合，现由其独占使用。凉亭公司认可照片真实性，认可使用事实，但认为未办到产权证其权利无法得到全部保障。针对补充协议约定的165平方米范围，凉亭公司认为仅包含了后面院坝未包含西侧空地，差额可根据新旧土地证计算；恒旭公司认为，165平方米包括后面院坝及西侧空地两部分，因不规则系拉通计算。

另查明，尚书府邸项目分为1、2、3号楼，土地房屋权属登记审核意见载明，1-3号楼土地使用权面积为4376平方米，其中1号楼房屋占地面积607平方米、2号楼房屋占地面积358平方米、3号楼的房屋占地面积324平方米，剩余土地面积3087平方米作为公共设施、绿化、道路用地，不单独颁发房地产权证。一审法院委托的司法评估报告认为“3号楼后面院坝及西侧空地属于公共设施、绿化、道路用地，不单独颁发房地产权证，则该地块价值应体现在恒旭公司开发建设的尚书府邸整体项目内”。

本院查明的其他事实与一审查明的相同。

本院认为，针对本案争议焦点，本院评判如下：

一、关于恒旭公司有无为凉亭公司办理院坝单独土地使用权的义务。双方补充协议第十二条约定“院坝的处理，旧房拆迁实行还房安置，院坝空地面积按现实际测量（长15.5米×宽10.70米=165平方米），在办理3号楼房地产权证时将后面院坝及西侧面空地还给乙方，由甲方负责将土地使用权证办理给乙方”，明确约定了恒旭公司须为凉亭公司办理土地使用权证，在权利特指“办给乙方”的情况下，恒旭公司上诉主张该权利仅指共有使用权而非专有使用权，不符合合同语义。

二、关于恒旭公司应对院坝办理土地使用权证的面积范围。双方补充协议第十二条专门约定了院坝的处理，对于院坝空地面积明确约定为165平方米，一审法院据此认定恒旭公司的办证义务范围为165平方米土地，并无不当。凉亭公司认为恒旭公司的办证义务为404平方米土地，无合同依据，与补充协议明确约定的院坝面积不符，恒旭公司主张根据新旧权证差额计算应办土地证的院坝面积，有违补充协议的明确约定，也与双方并非土地使用权转让而是房屋拆迁安置的法律关系相悖。

三、关于恒旭公司的赔偿标准。恒旭公司未能履行补充协议承诺为凉亭公司办理院坝土地使用权证登记，应当承担相应的违约责任，凉亭公司主张损失赔偿，应当承担损失证明责任。在尚书府邸项目的权属登记状况下，项目全部土地使用权面积为4376平方米，1-3号楼房屋占地之外的土地面积3087平方米，全部被纳入项目的公共设施、绿化、道路用地，即争议的3号楼院坝，权属上属于项目1-3号楼共同使用的土地范围。实际使用现状下，3号楼院坝由凉亭公司独占使用。凉亭公司未能办理院坝单独使用权证的损失，并不等同于转让院坝划拨土地使用权的等值收益，更不等同于国家出让同等土地使用权的市场价，一审法院委托的司法评估，是对项目整体在满足地价条件下的公开市场价格进行评估，但本案并非土地使用权转让法律关系，评估价4250元/平方米不能适用于本案。鉴于恒旭公司的违约事实、未办证原因、凉亭公司的损失数额及举证能力，二审中双方又未举证或合理说明其他损失计算方式，一审法院按2850元/平方米计算，本院予以维持。

综上所述，恒旭公司与凉亭公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费30372元，由上诉人重庆市合川区凉亭建筑工程有限公司与上诉人重庆市恒旭房地产开发有限公司各自负担15186元。

本判决为终审判决。

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审判长***鸣晓

审判员*山

审判员***

二〇一八年六月二十一日

书记员**