某某、临沂市滨河景区经营有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省临沂市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)鲁13民终8975号

上诉人（原审原告，反诉被告）：**，男，1985年3月19日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。

委托诉讼代理人：王自豪，山东品众元律师事务所律师。

被上诉人（原审被告，反诉原告)：临沂市滨河景区经营有限责任公司，住所地：临沂市兰山区北京路13号。

法定代表人：皮晓鹏，总经理。

委托诉讼代理人：李兆金，山东上和律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人临沂市滨河景区经营有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初14101号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.依法撤销临沂市兰山区人民法院作出的（2018）鲁1302民初14101号民事判决第三项、第五项、第七项、第九项，并依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决被上诉人留用物品存在漏项。合计价值298697元。一审判决认定“对已评估中的明细表第3页中的除空调、监视器（1-6项）外的物品，被告未表示接受应由原告带走”的事实错误。事实上，被上诉人同意留用的物品包括：价格评估报告中明细表第3页序号1-22项物品（价值为183，533元、评估价值为120，790元）、第6页序号47-57项、59-60项、62-67项、69项等（价值为115，164元、评估拆除影响损失价值为35，860元），上述物品均已交接给被上诉人。因此，一审认定的被上诉人留用物品存在漏项，且评估报告第6页的大宗留用物品仅评估了拆除影响价值的物品损失价值，应当按照物品实际价值支付价款。二、一审判决拆装运输费存在漏项。一审判决仅列明“可以移除不影响价值的物品拆装运输费用”，而评估报告中同时明确了“可以拆除影响价值的物品损失价值”中，同样包含拆装运费，应由被上诉人一并承担，我方主张5000元。三、一审未判决可以拆除影响价值的物品损失价值错误。涉案合同系因被上诉人违约导致合同解除，被上诉人应当对上诉人可以拆除影响价值的物品损失进行赔偿，涉案评估报告也对上述损失明确了评估价值，一审未判决该项损失，该项损失我方主张84820元。四、一审判决认定上诉人停业损失不全面。上诉人主张的停业损失及可得利益包括三部分，一是2011年4月至2012年12月的损失；二是2018年5月至7月损失；三是2018年7月之后6个月的可得利益损失，该损失我方主张108万元。（一）一审判决扣减2012年12月份停业损失错误。首先，一审判决认定了上诉人提交的《临沂市园林局（滨河景区管理委员会办公室）关于涑河大船酒吧项目有关问题的汇报》证明效力，即因被上诉人交付房屋严重质量问题致使上诉人于2011年4月至2012年11月无法正常经营。其次，截至2012年12月21日，经临沂市房屋安全鉴定中心鉴定案涉房屋存在严重安全隐患，需进行全面、彻底的修缮处理。一审判决业已认定上诉人分别于2013年及2017年对房屋漏水进行维修，且被上诉人对此也无异议；显然，截至2013年上诉人对房屋漏水进行维修之前，无法恢复经营，存在停业损失；上诉人仅主张截至2012年12月21日的停业损失，应当予以支持；一审判决扣减2012年12月份损失，没有事实根据和法律依据。（二）一审未判决被上诉人承担上诉人剩余租赁期间合理期限内的可得利益损失，系判决错误。涉案租赁合同系被上诉人违约，于2018年5月强令上诉人停业，并以实际行为明确不再继续履行合同，导致合同提前解除。租赁合同期限为20年，上诉人先后多次大量投资装修，目的在于长期经营，涉案租赁合同剩余租赁期间长达12年之久，因被上诉人不履行合同，导致上诉人合同目的无法实现，被上诉人应赔偿上诉人剩余租赁期间合理期限内的可得利益损失。事实上，上诉人未实现长期稳定经营，对涉案房屋进行大量投资，且自2018年5月停业至2019年6月19日，双方完成现场物品交接，上诉人也一直无法利用相关经营设施、设备及物品。上诉人仅主张剩余租赁期间6个月可得利益损失，属于合理期限内的可得利益损失。五、一审判决上诉人支付被上诉人租赁费，认定事实、适用法律错误。（一）因涉案房屋质量问题，导致上诉人前期装修、设施设备损失，应抵扣租金。通过上诉人提交的《临沂市园林局（滨河景区管理委员会办公室）关于涑河大船酒吧项目有关问题的汇报》，可以确定上诉人中标承租涉案房屋后，投资260万元进行了装修，2009年5月6日开业经营，后因房屋漏水，装修及电器设施等损失严重。一审法院仅以被上诉人承担了因房屋质量停止营业的损失，而无视因房屋质量导致上诉人上述损失，径行判决上诉人支付租金，明显不公。事实上，在上述损失产生后，被上诉人同意以折抵租金的方式，对上诉人进行赔偿。通过被上诉人一直未向上诉人主张租金、上诉人在本案中也未再主张上述损失的客观事实可以证明：因被上诉人交付房屋存在严重质量问题，给上诉人造成的损失，即使抵减8年房屋租赁费也无法弥补上诉人的损失。（二）因道路维修施工导致中止经营期间的租金应予以扣减。涉案房屋由于涑河南街下穿工程施工于2014年3月起道路封闭，直至2014年6月25日尚未全线通车，事实上直到2014年9月才全线通车。期间，由于道路封闭，直接导致原告再次停止运营。一审判决仅以道路维修对上诉人造成的影响与被上诉人无关，径行判决上诉人承担此期间的租赁费用，明显错误。因道路工程施工属于为社会公众利益实施的行为，所以上诉人未主张此期间的停业损失；但是，因道路工程施工客观上导致涉案房屋在此期间，不仅不具备合同约定的交通条件，而且由于道路完全封闭，直接导致上诉人无法使用房屋。基于公平原则，因道路工程施工期间导致房屋不具备合同约定交通条件和经营使用条件，应当扣减此期间的租金。综上，一审判决认定部分事实、适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。

被上诉人辩称：一、我方留用物品并不存在漏项。本案所涉物品除明细表中的空调和监视器我方同意留用，其余物品均应由上诉人带走，上诉人不愿带走，责任不在我方。二、上诉人在上诉状中所述第二项、第三项均可一并移除。三、一审法院扣除2012年12月份的停业损失是考虑了案件实际，在房屋需要修缮的情况下，为避免损失的进一步扩大，上诉人可以自行修复，费用由我方承担。一审法院综合考虑案情，给予上诉人八个月的时间予以修缮，是完全合理的。本案所涉租赁合同的解除是基于临沂市统一“清河行动”的政策要求，并非我方单方违约，因此解除合同是双方协商一致，我方不存在过错，上诉人主张合同解除后六个月的可得利益损失是不合理的。四、一审判决上诉人支付我方租赁费合理合法。道路维修属于市政工程，因道路施工导致上诉人中止经营，属于上诉人经营期间的风险，该风险不应由我方承担。五、一审判决认定我方承担上诉人2018年5月7日至2018年7月20日共计74天的停业损失，但一审法院未计算上述期间的租赁费用，属于遗漏事项。综上，请驳回上诉人的上诉请求。

**向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《涑河大船酒吧租赁经营合同》；2.判令被告赔偿原告各项经济损失共计2，240，180元；3.判令被告赔偿自2018年5月5日起，按每日6000元计算至合同解除之日即7月31日止的停业可得利益损失54万元；4.本案诉讼费用由被告承担。

临沂市滨河景区经营有限责任公司向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告支付拖欠的租金185万元及利息，后变更为本金160万元（止于2018年5月份）；2.反诉费用由反诉被告承担。

一审法院认定事实：2010年4月28日，**（乙方）与滨河景区公司（甲方）签订《涑河大船酒吧租赁经营合同》一份，约定原告租赁被告位于兰山区坝以西200米处的涑河大船酒吧及周边公厕一处，约定公厕对外开放由乙方负责管理，并对租赁物周边的界限进行了约定，约定租赁期限为20年，自2010年5月1日至2030年5月1日。第一个五年租金为每年25万元，以后每五年按经营状况另行协商是否递增。租赁支付方式为：乙方在合同签订时将第一年租金足额交付与甲方，于2011年5月1日前支付下一年的租金，依此类推。合同约定允许承租人房屋装修，方案须征得甲方同意，并经承建等部门批准。合同第八条第二项约定：在租赁期满后乙方所进行的所有与房屋配套的固定装修（包括水电、卫生设施等）全部无偿归甲方所有，乙方不得破坏和拆走。动产由乙方自行处理，甲方不予折价接收或强制下一承租人接受。第五项约定，因政府规划变更需要终止协议的，乙方必须服从。合同到期时，乙方后续投入部分无偿归还甲方。合同未到期时，乙方使用时限超过十年时（含十年），甲方不负责任何赔偿；装饰部分不超过十年时，按中介机构评估值给予补偿（可搬迁设备、设施除外），甲方退还乙方已支付的当年剩余租期的租金。**承租后对进行了装修装饰后进行经营，在经营过程中因房顶漏水严重，进行了多次维修对经营造成影响。原告主张自2011年4月至2012年12月没有运营存在经营损失。原告出具了一份临沂市园林局（滨河景区管理委员会办公室）关于涑河大船酒吧项目有关问题的汇报（复印件一页），该汇报系向涑河片区开发建设指挥部呈报，汇报上有指挥部人员于06／12日签批意见；请园林局帮助研究实施方案。该汇报仅有第一页。主要内容为：涉案大船酒吧建成后，涑河片区开发建设指挥部发布招商公告，由**中标，交纳了第一年的租赁费，签订了经营合同。经营方投资260万元进行了装修，并于2009年5月6日开业经营。开业后，发现有漏雨现象，且日益严重，装修及电器设施等损失严重，致中断经营，经过涑河片区开发建设指挥部协调，原工程施工方进行了维修，但没有修好，以后经营方又多次维修，但始终未能解决问题，无奈于2011年4月停止运营。2011年11月根据指挥部及经营方的要求，园林局组织有关人员到现场进行了查看，现将有关情况汇报如下（注：到此为止，没有下文）。被告对原告提供的临沂市园林局（滨河景区管理办公室）关于涑河大船酒吧项目有关问题的汇报没有发表质证意见，称予以落实，但没有向法庭反馈落实意见。被告认可房屋存在质量问题，对原告停止经营的期限没有做出答复。另查明，2012年12月**委托临沂市房屋安全鉴定中心对涉案房屋进行了安全鉴定，该鉴定中心于同年12月18日鉴定结论为：鉴定该处房屋整体安全性为Ｂ级。处理建议为：屋面板裂缝属贯通裂缝，雨水长期渗漏，会加大屋面板内钢筋锈蚀速度，导致屋面承载能力降低，存在严重安全隐患，故需对其进行全面、彻底的修缮处理；修缮完毕后，屋面禁堆载、停车等加大荷载的行为。建议对房屋北侧渗漏部位进行彻底处理。双方一致认可原告于2013年及2017年对房屋漏水进行了两次维修。2018年5月5日，被告响应临沂市统一“清河行动”按上级部门要求，通知原告停止经营，要求解除合同。原告停止了经营，双方因对损失及租金的交纳存在争议形成纠纷。原告以临沂和盛联企业管理咨询有限公司的名义向临沂市园林局出具2018年5月14日的情况汇报一份，该汇报写给园林局，称已于5月7日停业，对要求停止营业的行为不理解。同时要求对装修损失及员工工资费用考虑解决方案。庭审中双方均认可自2018年7月份协议解除了涉案合同。对于解除合同后的原告损失的赔偿问题双方存在争议。原告要求被告赔偿以下损失：1、装修改造投入损失；2、2013年、2017年维修损失；3、2011年4月至2012年12月21日期间的停止营业损失；4、2018年停业可得利益损失54万元。经征询双方意见，一审法院委托临沂市正鼎价格评估有限公司对涉案争议范围内的损失及造价情况予以评估。该评估有限公司经评估，于2019年1月10日出具《涉诉讼物品价格评估结论书》，一审法院已向双方当事人送达。评估结论为：和盛联餐饮大船屋的装修现价值为567680元；留有物品的价值为120790元；可以移除的物品拆装运输费用为20000元；可以移除但影响物品价值的损失为84820元；2013年和2017年两次维修屋顶的费用为18080元；2011年4月1日至2012年12月21日的停业损失为1009600元；2018年度日均停业损失为6000元。具体内容详见评估报告。当事人有少许异议，但均未申请重新评估。被告表示对于空调及监控器可以留用。另查明，合同签订后**实际缴纳租金40万元。

一审法院认为，双方当事人经协商一致签订的《涑河大船酒吧租赁经营合同》系双方自愿达成，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当依约履行。在合同履行过程中，双方出现了许多曲折或坎坷，但总体来讲没有影响合同的履行。2018年5月原告因上级规定要求解除合同，原告虽有异议，但双方于7月达成协议同意解除，则该租赁合同于2018年7月协议解除。具体解除时间没有明确，结合本案相关证据和事实，一审法院认定为7月20日为合同解除之日。被告对合同的履行存在违约行为，应承担违约责任。原告在履行中没有缴纳租赁费也存在违约行为，也应承担违约责任。

第一、关于本诉部分，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，没有履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告违约要求解除合同，则双方的租赁合同不再履行，由原告返还租赁房屋及场地给被告，被告赔偿对原告的相关损失。原告要求的损失有三部分：一是维修费用损失；二是停止经营期间的损失；三是装修装饰费用的损失。

对于维修费用损失，双方认可原告在2013年及2017年对涉案房屋进行过两次维修，经评估公司评估，维修费用为18080元，对该损失数额一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条及二百二十一条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，故被告应承担该维修费用。

对于停业损失，根据原告的主张分两部分：一是2011年4月至2012年12月的损失；二是2018年5月至7月的营业损失。根据一审法院查明的事实，被告认可房屋存在质量问题，原告出具书证即临沂市园林局（滨河景区管理办公室）关于涑河大船酒吧项目有关问题的汇报，欲证明2011年4月至2012年12月停业，该汇报中注明写给涑河片区建设指挥部，指挥部人员也签批了审查意见，汇报材料中有自2011年4月因质量问题原告停止经营的陈述。结合被告提供的2018年5月临沂和盛联企业管理咨询有限公司向临沂市园林局的情况汇报，能够认定被告与临沂市园林局存在着密切关联。被告对上述“关于涑河大船酒吧项目有关问题的汇报”证据没有明确认可，承诺落实后回复法庭，但没有向法庭反馈意见。一审法院认定原告提交的“关于涑河大船酒吧项目有关问题的汇报”证据是真实的。结合临沂市房屋安全鉴定中心与2012年12月出具的鉴定报告及此后原告又两次维修房屋的事实，再结合指挥部人员的签批时间，按照常理判断应为2011年12月6日或2012年12月6日。一审法院综合判断认定因被告房屋严重质量问题致使原告于2011年4月至2012年11月无法经营。对该期间的经营损失，被告应予赔偿。根据评估公司的报告，2011年4月1日至2012年12月21日停业损失为1，009，600元，扣减2012年12月份损失，原告的损失为的975，946元；对于原告主张的自2018年5月5日至7月份的损失，因被告的违约，致使原告存在现实的直接损失及可得利益损失，原告在5月5日收到被告通知后于7日停止经营，需要对其财产、人员、经营作善后处理，亦需要一定的时间予以安排。故对5月7日至双方合同协议解除之日（7月20日）期间的损失，被告应予以赔偿。评估公司认定的日停业损失为6000元，则原告的该项损失为74天×6000元为444，000元。

对于装修物品及原告设施物品的处理。因合同解除，原告应将其物品设施拆除带走，返还出租人出租物。原告可带走的包括动产及可拆除的附属设施装饰用品。具体为评估报告中的4、5、6、7页中的可以拆除的物品。对留用物品如空调、监控器可以拆除，被告表示可留用，则由被告支付原告相应价款，空调、监控器归被告所有。对已评估中的明细表第3页中的除空调、监控器（1-6项）外的物品，被告未表示接受应由原告带走；因拆除、运输产生的费用经评估为2万元，应由被告负担；对于已形成附和的装饰装修物的处理，原告已装饰并附和出租房屋的部分，予以拆除将严重的贬值。根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”原告与被告没有明确约定装饰装修是否经过被告同意，但合同中约定：在租赁期满后乙方所进行的所有与房屋配套的固定装修（包括水电、卫生设施等）全部无偿归甲方即被告所有，结合原告经营酒吧的性质，须对房屋空间适当装饰，故一审法院认定原告的装饰装修经过了被告的同意，被告应赔偿原告装饰装修物残值损失。根据评估报告结果，该装饰装修物（表1、2页）现价值为567，680元，被告应予赔偿，该残留的装饰装修部分归被告所有。

第二、关于反诉部分，在合同履行过程中，依照合同约定，双方对租赁费的标准并未重新约定，则应按照每年25万元计算租赁费用。止于2018年4月底产生的租赁费用为200万元，扣减反诉被告已交纳的40万元，反诉被告尚有租赁费160万元没有交纳。反诉被告未按合同约定交纳租赁费构成违约，应承担违约责任。但考虑到反诉原告也存在违约行为，综合违约情节，应适当减轻反诉被告的违约责任。对对反诉原告要求反诉被告支付租赁费利息的请求，不予支持。反诉被告辩称由于房屋漏雨，导致装修、设施设备损失及被告未履行维修义务、租赁期间因道路维修曾长期中止经营期间的租金不承担。因房屋质量停止营业期间的损失，被告已经承担赔偿责任，则反诉被告也应支付相应的租金，对于因道路维修对反诉被告造成的影响与反诉原告没有关联，反诉原告不承担违约责任。

综上，原告请求人民法院依法判决解除原、被告签订的《涑河大船酒吧租赁经营合同》、被告赔偿原告各项经济损失，对其符合法律规定的部分一审法院予以支持；反诉原告要求反诉被告支付160万元及利息，对其符合法律规定的部分一审法院亦予以支持，判决：一、解除原告（反诉被告）**与被告（反诉原告）临沂市滨河景区经营有限责任公司之间的租赁合同；二、原告（反诉被告）**返还被告（反诉原告）临沂市滨河景区经营有限责任公司租赁房屋及场地；三、对已形成附和的租赁房屋内的装饰装修物品（详见评估报告附表1、2页）及室内空调14台、监控器中维世纪枪机9个归被告（反诉原告）所有；被告（反诉原告）临沂市滨河景区经营有限责任公司支付原告（反诉被告）**价款112，200元；四、原告（反诉被告）**在租赁房屋及场地的其他物品由其本人移走；五、被告（反诉原告）临沂市滨河景区经营有限责任公司支付原告（反诉被告）**拆装运输费2万元；六、被告（反诉原告）临沂市滨河景区经营有限责任公司支付原告（反诉被告）**装饰装修剩余价值款567，680元；七、被告（反诉原告）临沂市滨河景区经营有限责任公司赔偿原告（反诉被告）**停业经营损失1，419，946元；八、被告（反诉原告）临沂市滨河景区经营有限责任公司赔偿原告（反诉被告）**维修费用18，080元；九、原告（反诉被告）**支付被告（反诉原告）临沂市滨河景区经营有限责任公司租赁费160万元；以上二至九项于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。金钱债务合并折抵后由被告（反诉原告）临沂市滨河景区经营有限责任公司赔偿原告（反诉被告）**各项损失537，906元；十、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；十一、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29，040元，由原告（反诉被告）**负担6686元，由被告（反诉原告）临沂市滨河景区经营有限责任公司负担22，354元；反诉费9600元，由原告（反诉被告）**负担。评估费1万元，由被告（反诉原告）临沂市滨河景区经营有限责任公司负担。

本院二审期间，上诉人提交两份证据，证据一：2019年6月19日代表**的临沂和盛联企业管理咨询有限公司与代表临沂滨河景区经营有限责任公司的杨晓签章确认的物品交接表一份，拟证明交接表载明的物品已经由被上诉人方接收，对上诉人的物品损失赔偿应当依据该交接表进行计算。被上诉人质证认为：对该证据的真实性有异议，该交接表没有被上诉人签字或盖章认可，被上诉人处没有叫杨晓的工作人员，杨晓是园林局的工作人员，是上诉人找他接收的。该交接表显示的时间是2019年6月19日，该交接表形成时原审判决并未作出，该交接行为并非对一审判决的履行，不能代表被上诉人同意接收该表中所列财物。根据庭审双方对本案所涉房屋装饰等费用进行的评估，该交接表中所列事项与评估值均与双方共同认可的由原审法院委托中介机构鉴定的评估报告事项不一致，不能作为被上诉人同意接收表中所列事项的依据。上诉人提交的证据二：临沂和盛联企业管理咨询有限公司的营业执照、法定代表人身份证明及临沂和盛联企业管理咨询有限公司出具的证明一份，拟证明临沂和盛联企业管理咨询有限公司受**的委托与被上诉人办理了实际交接手续。被上诉人质证认为：对该证据真实性没有异议，从该证据能够看出上诉人与临沂和盛联企业管理咨询有限公司之间名为委托，实为上诉人将所租赁房屋转租给临沂和盛联公司企业管理咨询有限公司开展经营活动，其行为违反了承包租赁经营合同第六条关于不得转租转让的约定。在此情形下应视作上诉人自动终止合同，其所主张损失没有任何依据，不应得到法庭支持。本院经审查，对上述两份证据的真实性予以确认。

经审理查明，根据《涉诉讼物品价格评估结论书》，物品交接表中（包含一审判决第三项已确认留用的物品），所有留用物品价值为156650元。本院查明其他事实与一审法院查明事实一致。

本院认为：第一，关于被上诉人同意留用的物品。对于上诉人提交的物品交接表，被上诉人虽主张杨晓并非其工作人员，但杨晓系被上诉人在一审诉讼期间的委托代理人，该交接表亦是在一审判决前形成。因此，该物品交接表应系本案双方当事人的真实意思表示。对于物品交接表中载明的物品，被上诉人既已同意留用，亦应按评估价值支付相应对价。第二，关于上诉人主张的可以拆除影响价值的物品的损失及相应拆装运输费的问题。根据《涑河大船酒吧租赁经营合同》第八条第五项约定：因政府规划变更需要终止协议的，乙方（上诉人）必须服从。合同未到期时，装饰部分不超过十年时，按中介机构评估值给予补偿（可搬迁设备、设施除外）。可以拆除部分的物品损失及相应拆装运输费并不在补偿范围内，故上诉人的该项主张不能成立。第三，关于上诉人主张的停业损失。一审法院对扣减2012年12月份停业损失的理由已做详尽论述，本院予以认同，不再赘述。对于上诉人主张的2018年7月之后6个月的可得利益损失108万元，对超出诉讼请求部分不属于本案审理范围，对未超出诉讼请求部分，本院认为，根据《合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”综合本案事实，本案双方当事人在合同履行过程中均存在过错，上诉人在2018年5月5日收到被上诉人通知后，于5月7日停止经营，一审法院基于公平原则考虑，已支持了上诉人自2018年5月7日至2018年7月20日的停业损失444000元，且未支持被上诉人要求上诉人就欠付的160万元租金支付利息的反诉请求，上诉人再主张2018年7月之后的可得利益损失明显超出了被上诉人于订立合同时可预见的因违反合同可能造成的损失，故上诉人的该项主张于法无据，本院不予支持。第四，关于上诉人提出的抵扣租赁费的主张。1、因涉案房屋质量问题给上诉人造成的停业损失一审法院已经支持，上诉人亦应支付相应租金，对于上诉人主张的因房屋质量问题造成的前期装修、设施设备损失，其并无充分证据证实，本院对此不予支持。2、因道路维修施工导致的损失，属于上诉人的经营风险，上诉人主张以此抵扣租金依据不足。

综上所述，上诉人**的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：

一、维持（2018）鲁1302民初14101号民事判决第一、二项，第五到九项，第十一项；

二、撤销（2018）鲁1302民初14101号民事判决第十项；

三、变更（2018）鲁1302民初14101号民事判决第三项为：2019年6月19日本案双方当事人签订的《交接表》中所列的物品（详见《交接表》物品清单）归被上诉人临沂市滨河景区经营有限责任公司所有，被上诉人临沂市滨河景区经营有限责任公司支付**价款156650元；

四、变更（2018）鲁1302民初14101号民事判决第四项为：**在租赁房屋及场地的除上述《交接表》外的其他物品由其本人移走；

上述二至九项于本判决生效后十日内履行完毕，金钱债务合并折抵后由临沂市滨河景区经营有限责任公司赔偿**各项损失582356元。

五、驳回**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费29040元，由**负担4782元，由临沂市滨河景区经营有限责任公司负担24258元。反诉费9600元，由**负担。评估费10000元，由临沂市滨河景区经营有限责任公司负担。二审案件受理费38640元，由**负担37729元，由临沂市滨河景区经营有限责任公司负担911元。

本判决为终审判决。

审 判 长　王建伟

审 判 员　杨建义

审 判 员　崔岩梅

二〇二〇年五月十四日

法官助理　王　婧

书 记 员　杨金亭