北京天路通科技有限责任公司与某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京0106民初18540号

原告（反诉被告）：北京天路通科技有限责任公司，住所地北京市丰台区科技园区3A地块（园区）。

法定代表人：陈守碧，董事长。

委托诉讼代理人：李军，北京市慧海天合律师事务所律师。

被告（反诉原告）：冯震，男，1988年9月18日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

被告（反诉原告）：任志林，男，1985年12月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：田雯，北京市汉鼎联合律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京天路通科技有限责任公司（以下简称天路通公司）与被告（反诉原告）冯震、任志林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天路通公司的委托诉讼代理人李军，被告（反诉原告）冯震、任志林的委托诉讼代理人田雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

天路通公司向本院提出诉讼请求：1、请解除原告与被告2016年3月31日签订的《租赁协议》；2、被告退还原告租金250000元；3、被告退还原告保证金960000元；4、被告赔偿原告装修损失4135982.62元；5、被告赔偿原告设搬迁费1384190.18元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月31日二被告与原告签订《租赁协议》，将位于北京市丰台区王佐乡大灰厂路路东（西王佐红绿灯向北700米路东）房屋及土地出租给原告。协议签定后原告依约履行了合同义务。但二位被告却并未尽到诚信之责，于本协议签订前和签订后向天路通公司隐瞒了诸多重要事实。导致天路通公司在花费巨额资金对租赁建筑物进行装修完毕后仅仅数天，就被丰台区政府职能部门以该院落为违法建设为由予以拆除。对此原告受到了巨大的经济损失，包括但不限于支付的租金、保证金、装修费用、设备安装费用、搬迁费用及停业期间巨大的经营损失。二被告违约后，天路通公司多次规劝二被告妥善处理此事，但二被告仍置之不理。鉴于以上情况，二被告的行为构成严重违约，致使合同主要目的无法实现。原告认为被告应就原告所遭受的一切经济损失承担全部赔偿责任，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，遂诉至贵院请求法院依据事实与法律，支持原告的诉讼请求。

冯震、任志林辩称：一、本案中所涉房屋租赁合同无效，不存在合同解除的情形。二、冯震、任志林不应全额退还天路通25万元租金。三、冯震、任志林不应退还天路通96万元保证金，理由系该笔96万元实际性质为部分拆建房款。四、冯震、任志林不应向天路通赔偿租赁物的装饰装修损失，其装修花费未经冯震、任志林确认，且双方早有约定装修金额不得超过150万元。五、天路通提出的搬迁费无事实及法律依据，依法不应得到支持。六、关于导致租赁协议无效的过错，我们认为天路通应承担主要过错责任，冯震、任志林一方责任次之。

冯震、任志林向本院提出反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告建设新厂房的经济损失2436000元（以反诉原告花费的建设新厂房全部费用60%计算）；2、反诉被告赔偿反诉原告拆除丰台区王佐镇下庄鸡厂的经济损失1182286元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉二原告冯震、任志林从他人处承租了位于北京市丰台区王佐镇大灰厂路路东（西王佐红绿灯向北700米路东）场地及地上房屋（以下称为土地和房屋），后反诉被告北京天路通科技有限责任公司对该土地和房屋十分感兴趣，遂于2016年年初接触反诉二原告，商谈承租事宜，并实地查看了土地和房屋的情况，还要求反诉二原告对房屋进行整体拆除、重建。经多次协商，反诉二原告与反诉被告最终于2016年3月31日签订了《租赁协议》一份，对租赁标的物、房屋拆除和重建、租赁期限、租金等问题进行了约定。此后，反诉二原告依约花费巨资拆除了原房屋、按照反诉被告的要求重新建设了若干房屋，并交付反诉被告使用。后因新建的房屋被政府职能部门强制拆除导致反诉被告无法继续使用承租物，反诉二原告与反诉被告之间遂产生矛盾，反诉被告向贵院提出了起诉，要求贵院解除《租赁协议》、判令反诉二原告退还其租金和保证金、赔偿其相关经济损失等。反诉二原告认为，对于现在的局面，不仅反诉被告有经济损失，反诉二原告亦有经济损失（反诉二原告也已投入了大量的人力、物力及财力），反诉被告也应当对反诉二原告的损失承担相应的责任。故反诉二原告特向贵院提出本反诉，请求贵院依法裁判。

天路通公司就反诉辩称：不同意反诉原告的诉求，请求驳回。一、反诉原告所建工程是违法建设，被拆除，我方不是拆除主体，没有侵权行为发生，没有任何的法定赔偿义务，故应当驳回其诉求。二、根据双方签订的租赁协议约定，我方的合同义务是及时足额缴纳租金，没有保证出租方房屋不被政府拆除的合同义务，即我方没有约定的赔偿义务，故应当驳回诉讼请求。三、反诉原告被政府部门拆除房屋，应当向拆除行为实施主体主张赔偿责任，或者向其承租合同的出租方主张违约赔偿责任，但均与我方无关，我方在没有任何法定和约定的前提下，没有任何赔偿义务，故应当驳回其诉求。四、反诉原告提起反诉属于滥用诉讼权利，浪费司法资源，诉讼费和鉴定费应自行承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年3月31日，冯震、任志林（甲方）与天路通公司（乙方）签订《租赁协议》，约定天路通公司承租冯震、任志林位于北京市丰台区王佐镇大灰厂路路东（西王佐红绿灯向北700米路东）土地约20亩，经冯震、任志林改建后的建筑物：厂房、办公室、库房、食堂、宿舍、门卫室等院内全部建筑设施，冯震、任志林保证所租赁的土地及建筑物合法有效，且没有进行出让、抵押和转租第三方。合同载明：三、租赁年限，1、甲乙双方约定：2016年3月下旬至2016年12月31日为双方的建设期：其中由甲方负责改建的建筑物主体工程于2016年5月底前完成交付给乙方；由乙方负责的对改建建筑物的内部装修、变压器及电源系统安装、通信、网络等工程于2016年8月底前完成；2016年12月底前乙方完成搬迁、进驻。2、乙方租赁期限为12年，租赁起止时间：2017年1月1日至2028年12月31日。四、租赁价格，租赁价格为．：第1年至第5年（即2017年1月至2022年12月）租赁费每年72万元；第6年至第10年（即2022年1月至2027年12月）租赁费每年82万元；第11年至第12年（即2027年1月至2029年12月）租赁费每年92万元。五、付款方式，付款方式为每年1月31日前支付当年租金，甲方凭国家税务机构认可的租赁发票享用租赁费。七、违约责任：1、为确保协议的有效履行，乙方需向甲方缴纳96万元履约保证金，履约保证金按租赁年限8万元／年*12年=96万元计算。

2016年3月22日，天路通公司向冯震、任志林汇款30万元。2016年3月31日，天路通公司向冯震、任志林汇款96万元。2016年8月5日，天路通公司向冯震、任志林汇款租金25万元。

上述合同签订后，冯震、任志林开始对涉案房屋进行新建改造。2016年6-7月，冯震、任志林将新建房屋及场地交付天路通公司。此后，天路通公司对涉案场地进行二次改建、装修。

庭审中，天路通公司、冯震、任志林分别就其进行的装修改造进行造价鉴定。经鉴定，冯震、任志林进行的厂房、办公室、化粪池、围墙、原建筑拆除工程造价4688416.81元。天路通公司对涉案场地及地上房屋的装修及改造的重置成新价（即装修改造价值）评估意见如下：1.双方认可项目造价鉴定金额为2872194.5元（包含拆走的主材）。2.双方争议项目：(1)办公楼及附属用房室内装修工程造价鉴定金额为772793.03元（包含拆走的主材费）；(2)室内电气工程造价鉴定金额为644223.66元（包含拆走的主材费）；(3)内外墙保温造价鉴定金额为187019.81元;(4)厂区西侧人行道及电缆沟造价鉴定金额为13996.95元；(5)材料库敞篷造价鉴定金额为41523.16元（包含拆走的主材费）；(6)天车安装费造价鉴定金额为19500元；(7)监控、电话及网络设备材料的施工、安装和设备服务造价鉴定金额为136559元（包含拆走的主材费）。3．拆除主材，双方认可的拆除主材造价鉴定金额为-379876.3元，双方争议的拆除主材造价鉴定金额为-234856.63元。

另，庭审中，冯震、任志林就其主张另行提交如下证据：

1、2016年3月25日，北京市丰台区王佐镇人民政府规划建设与环境保护办公室发出的限期整改通知书，显示冯震、任志林在涉案场地上的擅自建筑行为被责令整改，拟证明天路通公司对此知情，故应承担相应责任；

2、房地产评估咨询报告，显示涉案场地内鸡场在拆迁中的地上物货比补偿价格为1182286元。

天路通公司针对上述证据发表如下质证意见：

1、真实性认可，但我方对此不知情；

2、真实性认可，证明目的不认可。

本院认为，本案中双方的法律关系为冯震、任志林在涉案场地上按照天路通公司要求建造房屋，并将涉案场地及房屋一并出租给天路通公司，性质上属于房屋租赁合同。因涉案房屋属于违法建筑，因此双方所签租赁合同应属无效。因此，天路通公司要求解除双方租赁合同的请求，本院不予支持。冯震、任志林认为合同无效的抗辩意见，本院予以采纳。

冯震、任志林作为房屋出租方，理应对涉案土地、房屋准建情况有更多的了解，且冯震、任志林在双方承诺书中亦明确保证建筑的合法，因此冯震、任志林对于合同无效后的法律后果理应承担更重的法律责任。天路通公司作为房屋承租方，对涉案土地、房屋准建情况亦应有一定的了解，因此天路通公司亦需对于合同无效后的法律后果承担一定的法律责任。

因天路通公司并未在租赁期内使用涉案房屋场地，且其并非合同无效的主要责任方，因此天路通公司无需支付房屋的占用费。现天路通公司要求退还其租金的请求，并无不当，本院予以支持。

冯震、任志林虽主张合同中的保证金为拆除鸡舍的补偿，但并未就此提供充分证据，本院难以采信。故天路通公司要求退还其保证金的请求，并无不当，本院予以支持。

租赁合同无效后，双方应就损失就其过错比例承担相应责任，但其损失应仅包括装修、改造的直接损失，而不包括恢复、搬离等间接损失，因此冯震、任志林的拆除改建费用和天路通公司的装修损失应由双方按照过错比例分担，而搬迁损失和鸡舍拆迁损失应由双方各自承担。本院根据评估报告对双方的诉讼主张酌情予以确定。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、冯震、任志林于本判决生效之日起十五日内返还北京天路通科技有限责任公司保证金960000元；

二、冯震、任志林于本判决生效之日起十五日内返还北京天路通科技有限责任公司租金250000元；

三、冯震、任志林于本判决生效之日起十五日内赔偿北京天路通科技有限责任公司装修损失3386330.96元；

四、北京天路通科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿冯震、任志林建设新厂房的经济损失937683.36元；

五、驳回北京天路通科技有限责任公司的其他诉讼请求；

六、驳回冯震、任志林的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费58912元，由北京天路通科技有限责任公司负担18678元（已交纳），由冯震、任志林负担40234元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费13144元，由北京天路通科技有限责任公司负担5059元（于本判决生效之日起七日内交纳），由冯震、任志林负担8085元（已交纳）。

鉴定费51700元，由北京天路通科技有限责任公司10340元（于本判决生效之日起十五之日支付冯震、任志林），冯震、任志林负担41360元。

鉴定费48450元，由北京天路通科技有限责任公司负担9690元，由冯震、任志林负担38760元（于本判决生效之日起十五日内支付北京天路通科技有限责任公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　付　强

人民陪审员　　梁大庄

人民陪审员　　张惠玫

二〇一九年九月二十九日

法官　助理　　郝彬彬

书　记　员　　陈利明