某某等与北京天路通科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2019）京02民终15173号

上诉人（原审被告、反诉原告）：冯震，男，1988年9月18日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1985年12月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。

二上诉人之共同委托诉讼代理人：田雯，北京市汉鼎联合律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京天路通科技有限责任公司，住所地北京市丰台区科技园区3A地块（园区）。

法定代表人：陈守碧，董事长。

委托诉讼代理人：刘佩霞，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：李军，北京市慧海天合律师事务所律师。

上诉人冯震、***与被上诉人北京天路通科技有限责任公司（以下简称天路通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初18540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人冯震、***委托诉讼代理人田雯，被上诉人天路通公司委托诉讼代理人刘佩霞、李军到庭。本案现已审理终结。

冯震、***上诉请求：撤销一审判决，依法改判冯震、***不退还天路通公司保证金，退还天路通公司租金19万元，赔偿天路通公司装修损失1 391 049元，天路通公司赔偿冯震、***建设新厂房的经济损失2 436 000元，天路通公司赔偿冯震、***拆除旧鸡场的经济损失709 371元；本案全部诉讼费用依法承担。事实和理由：1.一审判决严重脱离事实，对过错责任比例认定错误。2.一审法院认定冯震、***拆除涉案场地原有建筑的重置成新价由冯震、***自行负担，是错误的。3.天路通公司无视停工指令继续装修、搬迁所造成的损失扩大部分，一审法院认定由冯震、***负担，属于适用法律错误。4.所谓保证金96万元，实际是天路通公司向冯震、***支付的拆除鸡舍补偿款，不应该返还。5.天路通公司已支付冯震、***的25万元租金，不应该全额退还，只应退19万元。

天路通公司辩称，不同意冯震、***的上诉请求和理由，同意一审法院判决。

天路通公司向一审法院起诉请求：1.请解除天路通公司与冯震、***2016年3月31日签订的《租赁协议》；2.冯震、***退还天路通公司租金250 000元；3.冯震、***退还天路通公司保证金960 000元；4.冯震、***赔偿天路通公司装修损失4 135 982.62元；5.冯震、***赔偿天路通公司设搬迁费1 384 190.18元；6.诉讼费由冯震、***承担。

冯震、***向一审法院反诉请求：1.天路通公司赔偿冯震、***建设新厂房的经济损失2 436 000元（以冯震、***花费的建设新厂房全部费用60%计算）；2.天路通公司赔偿冯震、***拆除丰台区王佐镇下庄鸡厂的经济损失1 182 286元；3.本案诉讼费用由天路通公司承担。

一审法院认定事实：2016年3月31日，冯震、***（甲方）与天路通公司（乙方）签订《租赁协议》，约定天路通公司承租冯震、***位于北京市丰台区王佐镇大灰厂路路东（西王佐红绿灯向北700米路东）土地约20亩，经冯震、***改建后的建筑物：厂房、办公室、库房、食堂、宿舍、门卫室等院内全部建筑设施，冯震、***保证所租赁的土地及建筑物合法有效，且没有进行出让、抵押和转租第三方。合同载明：三、租赁年限，1、甲乙双方约定： 2016年3月下旬至2016年12月31日为双方的建设期：其中由甲方负责改建的建筑物主体工程于2016年5月底前完成交付给乙方；由乙方负责的对改建建筑物的内部装修、变压器及电源系统安装、通信、网络等工程于2016年8月底前完成；2016年12月底前乙方完成搬迁、进驻。2、乙方租赁期限为12年，租赁起止时间： 2017年1月1日至2028年12月31日。四、租赁价格，租赁价格为：第1年至第5年（即2017年1月至2022年12月）租赁费每年72万元；第6年至第10年（即2022年1月至2027年12月）租赁费每年82万元；第11年至第12年（即2027年1月至2029年12月）租赁费每年92万元。五、付款方式，付款方式为每年1月31日前支付当年租金，甲方凭国家税务机构认可的租赁发票享用租赁费。七、违约责任：1、为确保协议的有效履行，乙方需向甲方缴纳96万元履约保证金，履约保证金按租赁年限8万元／年*12年=96万元计算。

2016年3月，天路通公司先后两次向冯震、***汇款，共计96万元。2016年8月5日，天路通公司向冯震、***汇款租金25万元。

上述合同签订后，冯震、***开始对涉案房屋进行新建改造。2016年6-7月，冯震、***将新建房屋及场地交付天路通公司。此后，天路通公司对涉案场地进行二次改建、装修。

一审庭审中，天路通公司、冯震、***分别就其进行的装修改造进行造价鉴定。经鉴定，冯震、***进行的厂房、办公室、化粪池、围墙、原建筑拆除工程造价4 688 416.81元。天路通公司对涉案场地及地上房屋的装修及改造的重置成新价（即装修改造价值）评估意见如下：1.双方认可项目造价鉴定金额为        2 872 194.5元（包含拆走的主材）。2.双方争议项目：(1)办公楼及附属用房室内装修工程造价鉴定金额为772 793.03元（包含拆走的主材费）；(2)室内电气工程造价鉴定金额为644 223.66元（包含拆走的主材费）；(3)内外墙保温造价鉴定金额为        187 019.81元;(4)厂区西侧人行道及电缆沟造价鉴定金额为   13 996.95元；(5)材料库敞篷造价鉴定金额为41 523. 16元（包含拆走的主材费）；(6)天车安装费造价鉴定金额为19 500元；(7)监控、电话及网络设备材料的施工、安装和设备服务造价鉴定金额为136 559元（包含拆走的主材费）。3．拆除主材，双方认可的拆除主材造价鉴定金额为-379 876.3元，双方争议的拆除主材造价鉴定金额为-234 856.63元。

一审法院认为，本案中双方的法律关系为冯震、***在涉案场地上按照天路通公司要求建造房屋，并将涉案场地及房屋一并出租给天路通公司，性质上属于房屋租赁合同。因涉案房屋属于违法建筑，因此双方所签租赁合同应属无效。因此，天路通公司要求解除双方租赁合同的请求，法院不予支持。冯震、***认为合同无效的抗辩意见，法院予以采纳。

冯震、***作为房屋出租方，理应对涉案土地、房屋准建情况有更多的了解，且冯震、***在双方承诺书中亦明确保证建筑的合法，因此冯震、***对于合同无效后的法律后果理应承担更重的法律责任。天路通公司作为房屋承租方，对涉案土地、房屋准建情况亦应有一定的了解，因此天路通公司亦需对于合同无效后的法律后果承担一定的法律责任。

因天路通公司并未在租赁期内使用涉案房屋场地，且其并非合同无效的主要责任方，因此天路通公司无需支付房屋的占用费。现天路通公司要求退还其租金的请求，并无不当，法院予以支持。

冯震、***虽主张合同中的保证金为拆除鸡舍的补偿，但并未就此提供充分证据，法院难以采信。故天路通公司要求退还其保证金的请求，并无不当，法院予以支持。

租赁合同无效后，双方应就损失就其过错比例承担相应责任，但其损失应仅包括装修、改造的直接损失，而不包括恢复、搬离等间接损失，因此冯震、***的拆除改建费用和天路通公司的装修损失应由双方按照过错比例分担，而搬迁损失和鸡舍拆迁损失应由双方各自承担。法院根据评估报告对双方的诉讼主张酌情予以确定。

综上所述，一审法院于2019年9月判决如：一、冯震、***于判决生效之日起十五日内返还北京天路通科技有限责任公司保证金960 000元；二、冯震、***于判决生效之日起十五日内返还北京天路通科技有限责任公司租金250 000元；三、冯震、***于判决生效之日起十五日内赔偿北京天路通科技有限责任公司装修损失3 386 330.96元；四、北京天路通科技有限责任公司于判决生效之日起十五日内赔偿冯震、***建设新厂房的经济损失937 683.36元；五、驳回北京天路通科技有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回冯震、***的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审审理中，冯震、***、天路通公司均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，根据已查明的事实，冯震、***与天路通公司之间形成房屋租赁合同关系。因涉案房屋属于违法建筑，因此双方所签租赁合同无效。冯震、***作为房屋出租方，理应对涉案土地、房屋准建情况有更多的了解，且冯震、***在双方承诺书中亦明确保证建筑的合法，因此冯震、***对于合同无效后的法律后果理应承担更重的法律责任。天路通公司作为房屋承租方，对涉案土地、房屋准建情况亦应有一定的了解，因此天路通公司亦需对于合同无效后的法律后果承担一定的法律责任。

因天路通公司并未在租赁期内使用涉案房屋场地，且其并非合同无效的主要责任方，因此一审法院认定天路通公司无需支付房屋的占用费，并无不当。冯震、***应将天路通公司已交纳的涉案租金退还。

冯震、***虽不同意退还涉案保证金，但其意见缺乏充分依据，本院不予采纳。冯震、***应将保证金退还天路通公司。

关于涉案损失，因租赁合同，双方应就损失就其过错比例承担相应责任，但其损失应仅包括装修、改造的直接损失，而不包括恢复、搬离等间接损失，因此冯震、***的拆除改建费用和天路通公司的装修损失应由双方按照过错比例分担，而搬迁损失和鸡舍拆迁损失应由双方各自承担。一审法院根据评估报告对双方的诉讼主张酌情予以确定，是妥当的。

综上所述，冯震、***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费51 605元，由冯震、***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　王　云
审　　判　　员　　　刁久豹
审　　判　　员　　　刘苑薇

二〇一九年十二月二十五日

书　　记　　员　　　张　雯