连云港茂源环保材料科技有限公司、江苏五尊幕墙工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省连云港市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏07民终3401号

上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港茂源环保材料科技有限公司，住所地连云港市海州区新浦经济开发区珠江西路**。

法定代表人：陈学宝，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈茂怀，该公司员工。

委托诉讼代理人：刘友青，江苏道忠律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏五尊幕墙工程有限公司，，住所地连云港市海州区新浦经济开发区珠江西路**

法定代表人：潘元利，该公司总经理。

委托诉讼代理人：傅成竹，江苏海郡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩富平，北京初亭（苏州）律师事务所律师。

上诉人连云港茂源环保材料科技有限公司（以下简称茂源公司）因与上诉人江苏五尊幕墙工程有限公司（以下简称五尊幕墙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人茂源公司上诉请求：1、查清事实后依法改判或发回重审；2、五尊幕墙公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院对案件基本事实认定错误，对法律规定适用错误。一、一审法院基于无效合同判决茂源公司承担厂房的占有使用费是错误的。1、本案的全部过错在于五尊幕墙公司，五尊幕墙公司为单纯过错方。根据合同法第五十八条，一审法院查明事实后认定：“五尊幕墙公司提供租赁物的供电情况不能满足茂源公司生产经营所需的电力需求，应赔偿茂源公司为生产经营而投入的各项费用。”由此一审法院认定了五尊幕墙公司的全部过错及应承担相应的赔偿责任。同时茂源公司在整个过程中不存在任何过错，也不须承担任何赔偿责任。2、20万元租金为茂源公司为生产经营投入的费用之一，同时为由于五尊幕墙公司的过错而产生的实际损失。茂源公司为生产经营而投入的各项费用即为茂源公司的实际损失，其中包括已经支付给五尊幕墙公司的20万元的租金，茂源公司租赁房屋的目的是生产经营，因五尊幕墙公司的过错，致使厂房一直未达到租赁合同约定的交付使用条件，导致茂源公司的生产经营从未进行。所以茂源公司支付的20万元租金属于茂源公司的实际损失，也是五尊幕墙公司因合同不当占有的财产，五尊幕墙公司应依法返还。茂源公司作为单纯的受害方，已经支付的20万元房租五尊幕墙公司应依法返还，超期部分的损失应由单纯的过错方，即五尊幕墙公司自行承担。3、茂源公司不存在占有使用厂房的事实。《厂房租赁合同》虽因五尊幕墙公司的单方全部过错而无效，但从其合同第1.2条约定的厂房功能(加工生产、存放货物）可以看出，茂源公司租赁厂房的目的在于加工生产及存放生产出来的货物，而不是仅仅作为仓库使用。茂源公司在厂房中虽放置了一些预备生产所需的原材料及机器设备，但是，存放的过程不但没有利益的增加，而且由于机器折损锈蚀等原因，损失在不断增加。放置原材料及机器设备的目的是为了加工生产，达不到用电条件而无法生产，单纯的放置不但毫无意义，而且是损失的累积。至于加工生产，则是从未进行过，因此茂源公司从未实现过租赁厂房的合同根本目的。综上，涉案厂房虽交付，但茂源公司从未真正意义上、实现价值地占有厂房，至于使用，更无从谈起。本案的情况完全不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中“占有使用”的情况，茂源公司不存在“占有使用”之事实。另外，该条规定的“人民法院一般应予支持”，其“一般”二字也是要求审判人员应根据案件的实际情况并结合法律规则、法律原则，具体分析，具体处理，而不是只要有占有使用的情况即支持。4、不论房屋是否交付，租金尚未开始起算。《厂房租赁合同》第2.2条也明确约定：“租赁厂房达到本合同1-5条款（用电条件），开始计算租赁费用。”而本案中由于五尊幕墙公司的单方过错，一直未达到1-5条款所约定的用电条件，因此也就一直未达到开始计算租赁费用的条件。合同的无效不影响该条约定明确了合同双方对于租金支付起算点的真实意思表示及茂源公司租赁厂房的根本目的的体现。二、一审法院认定的房屋的交付时间错误，茂源公司有证据证实至2018年5月份，房屋尚未达到交付条件。一审法院没有依据以上事实及过错责任的情况，并结合诚实信用原则、公平原则等法律原则予以判决责任的承担。

上诉人五尊幕墙公司答辩称，茂源公司的上诉与本案客观事实不符，茂源公司投资的项目未能正常生产的过错完全在茂源公司，该公司生产的塑料颗粒对周围的环境，包括空气、水体等造成严重的污染，该项目必须经过环保部门审批验收合格、许可生产，而茂源公司在租赁厂房及周围根本没有安装污水处理设备，也没有向环保部门进行审批、验收，本案的过错完全在于茂源公司。五尊幕墙公司提供正常的生活用电及用水，茂源公司占有五尊幕墙公司的厂房，应当支付占有期间的使用费。茂源公司的所谓的损失应当由其自行承担，一审判决茂源公司承担厂房占有使用费没有错误。一审判决认定合同无效，要求茂源公司按照合同租金标准支付占有使用费符合法律规定，与茂源公司上诉状中陈述是否存在过错及承担赔偿责任无关。租金并非茂源公司所述属于其实际损失部分，茂源公司租赁房屋的目的是为了生产经营，其含义应当包含存储功能，而茂源公司未实际进行生产的原因在于其自身，退一步讲其对厂房的存储功能的使用也已经构成交付及实际占有使用，应有相应使用费用的付出。关于交付时间，茂源公司所述有证据证明五月份仍未达到交付条件不符合实际情况，其在一审中已经自认2018年3月房屋已经交付，且事实上房屋交付的时间甚至早于合同签订的时间，茂源公司工商登记显示其在2017年5月成立，2017年6月与第三方塑料机械采购合同交付日期为2017年11月15日，注，注册地址及环评报告审批意见报批地点均为案涉厂房上均可体现实际交付时间远早于茂源公司所述时间。

上诉人五尊幕墙公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项；2、本案的一、二审诉讼费由茂源公司承担。事实与理由:一审判决认定的事实与客观事实不符，适用法律错误，导致错判，严重侵害了五尊幕墙公司的合法权益，依法应当予以纠正。一、一审对茂源公司无法进行生产的原因归结为五尊幕墙公司造成的，属事实认定错误。1、一审认为五尊幕墙公司未举证涉案厂房在2017年11月1日前达到合同约定交付条件，属事实认定错误。双方签订的《厂房租赁合同》第三条规定，租赁物的交付，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承包。2、茂源公司的电力需求。合同中虽然约定五尊幕墙公司应当保证生产用电达到500KVW的变压器使用，但是，供电公司于2020年7月22日给一审法院的回函为，五尊幕墙公司的供电电压：380V，容量增至160KW。未见过500KVW的变压器类型。从而证明，该型号变压器本身就不存在。2019年4月19日之前茂源公司也从未向五尊幕墙公司提出过电力使用的问题，说明在这之前，茂源公司均能正常用电。故一审认定五尊幕墙公司提供租赁物的供电情况仍不能满足茂源公司生产经营所需的电力需求，属事实错误。二、一审对茂源公司的损失认定部分证据不足、事实不清。1、关于茂源公司环评报告和污水处理池的费用问题。从一审法官现场勘查可以看出，茂源公司只是在涉案的厂房内放置了几台不完整的塑料破碎机械，甚至机械上连电动机也没有；茂源公司所称的“购置了污水处理设备，做好了进行生产的各项准备工作”，事实上根本没有在涉案厂房内外安装污水处理设备。根据《建设项目环境保护管理条例》第19条的规定：“编制环境影响报告书，环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用；未经验收或验收不合格的，不得投入生产或使用”。一审中，连云港市海州生态环境局于2020年7月21日向一审法院的回复也确认了茂源公司至今也未向环保部申请环保验收备案的客观事实。故一审判定五尊幕墙公司承担茂源公司的环评报告费用11万元和污水处理池的工程款11万元，没有事实和法律依据。2、关于茂源公司的机械设备的折旧费和安装费的问题。现场勘查时发现，该设备既不成套，也未使用，且茂源公司既无转账凭证，又无发票，该设备已由茂源公司拉走，何来折旧费。安装费只有收条，没有转账记录，不符合交易习惯。故一审判定五尊幕墙公司承担茂源公司的机械设备折旧费8万元、安装费20600元，没有事实和法律依据。三、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。一审法院也认为，在处理合同无效后财产返还或折价补偿范围时应根据诚实信用原则、公平原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。但是，本案中，一审法院在错误认定案件事实的情况下，使不诚信的茂源公司在本案中获得巨额利益。综上所述，茂源公司未能进行生产经营，系茂源公司一方的过错造

成的，相应损失均应当由茂源公司自行承担。

上诉人茂源公司答辩称，1、茂源公司租赁该厂房的目的主要是用于生产经营，双方合同约定生产用电达到500KVW，并非变压器的型号，而指的是供电容量，因双方的不专业性导致签订合同时的书写错误，正确的表述应该为500KW，而至一审判决时五尊幕墙公司的厂房的供电容量只有160KW，远远不能满足茂源公司的用电要求，因为茂源公司引进的三条生产线，对于电容的需求非常大，这也就是为什么双方合同2.2条约定租赁费用的起算时间是租赁厂房达到本合同1-5条条款的原因所在，而第1.5条的约定主要是针对用电的要求，一审法院就查明事实已经认定了用电没有达到合同约定的要求，进而判定五尊幕墙公司就茂源公司的投入损失承担赔偿责任于法有据。2、一审法院到现场进行了勘验，茂源公司投入的三条生产线已经安装完毕，全部放在厂房里面，并非只是放置几台不完整的塑料破碎机，只是没有安装电动机，没有安装电动机的原因是还未达到用电要求。3、经一审法院现场勘查，污水处理池已经修建完毕，没有安装污水处理设备的原因是污水处理池是室外设施，所有设备已经购置完毕，储存在茂源公司的仓库里面，如果在没有生产时进行安装存在丢失或破坏的风险。4、按照本案的项目环保要求，要所有设备安装调试过后进行试运营，就试运营产生的相关排放申请环保部门进行验收，若验收通过即可正式生产，若验收不通过环保部门会要求项目方进行整改，达标以后再进行生产，本案的项目至今没有生产一克的产品，谈不上是否通过环保部门验收一说，前期的环评报告茂源公司已经做了，是符合相关的项目要求，否则也不可能进行项目的筹建。5、一审判定环评费用、污水处理池的工程款项由五尊幕墙公司承担是正确的。6、机械设备的折旧费和安装费的认定也是正确的，因为该设备是定制设备，是根据茂源公司的项目生产要求、生产的能力等综合原因进行量身定制，该设备如果进行二次处置只能当废铁进行处置，而不能当成设备处置，茂源公司对于一审法院判定的折旧费用是存疑的，考虑到一审的自由裁量，没有对此进行上诉。综上，请求二审法院依法裁决。

茂源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除茂源公司、五尊幕墙公司签订的《厂房租赁合同》；2.判令五尊幕墙公司返还茂源公司租金20万元并支付利息（从2017年7月9日计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间拆借利率计算）；3.判令五尊幕墙公司赔偿茂源公司环评报告费用110000元、污水处理设备款86000元、塑料破碎机及清洗机机械费539090元、污水处理池工程款110000元、安装材料款65315元、机器安装工人工资20600元；4.由五尊幕墙公司承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，茂源公司撤回第1项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为判令五尊幕墙公司赔偿茂源公司损失726717.16元（环评报告费用110000元、污水处理设备、塑料破碎机、清洗机机械费473790元、污水处理池122327.16元、机器安装工人工资20600元）。

五尊幕墙公司向一审法院反诉请求：1.判令解除五尊幕墙公司、茂源公司签订的《厂房租赁合同》，并判令茂源公司恢复原状后（将其在厂房外挖的污水处理池恢复原来的平地状态，厂房内安装机器对地面造成的损坏恢复原状）立即交还占用的厂房及配套设施；2.判令茂源公司支付自2018年11月16日起至2019年11月16日止的租金206000元及利息（以206000元为基数，按同期银行贷款利率从2018年11月16日起计算至实际付清所有租金时止），超期交付另行支付占用期间的租金；3.由茂源公司承担反诉费用。在诉讼过程中，五尊幕墙公司撤回第1项诉讼请求。

一审法院认定事实：

（一）《厂房租赁合同》签订及合同履行情况。

五尊幕墙公司出租给茂源公司的厂房未取得建设工程规划许可证。

2017年6月5日，连云港新浦经济开发区管理委员会向某公司出具《企业入园许可证》，允许茂源公司在园区新建“年产12000吨塑料瓶片及颗粒”项目。该项目在完善相关环保、安全手续后可以建设投产。

2017年7月6日，茂源公司（承租方、乙方）与五尊幕墙公司（出租方、甲方）签订1份《厂房租赁合同》，第一条租赁物位置、面积、功能及用途约定：乙方承租甲方位于珠江西路厂房1号车间，1号车间北两跨（含车间西头的北两跨两层办公楼）4248m2，计200000元一年。第1.5条约定：甲方确保道路畅通，保证生产生活用水和电的正常使用，保证生产用电达到500KVW的变压器使用。电损耗按用电比例均摊。第1.6条约定：本租赁物租赁价格每年按租金总额的3%递增，即第二年则206000元，以此类推。第二条租赁期限约定：租赁期限为10年，即从2017年11月15日起至2027年11月15日止。租金费用于每年11月15日前一次性付清当年的租赁费用。甲方保证在2017年11月1日前，租赁厂房达到本合同1-5条款，开始计算租赁费用。第五条租赁费用的支付约定：乙方应在本合同签订后，在租赁期限开始后十五天内向甲方支付第一年的厂房租赁租金共计200000元。合同还对双方的其他权利、义务作了约定。

2017年7月8日，茂源公司向五尊幕墙公司支付租金20万元。茂源公司、五尊幕墙公司一致确认茂源公司未向五尊幕墙公司交纳合同约定的保证金。

茂源公司称，五尊幕墙公司于2018年3月23日前还未将厂房交付使用，并提供当时的录像予以证实。五尊幕墙公司称在租赁合同签订前已将厂房交付茂源公司使用，但未提供证据证实。

2018年12月28日、2019年2月20日，五尊幕墙公司向某公司催缴2018年11月至2019年11月租金20.6万元。

2019年4月16日，茂源公司向五尊幕墙公司发出《解除合同通知》，主要内容为：五尊幕墙公司未在2017年11月1日前提供生产用电达到500KVW的变压器使用，导致茂源公司不能实现合同目的，茂源公司提出解除合同。五尊幕墙公司于接到通知之日起三日内返还租金20万元并赔偿租金的利息损失及茂源公司为生产经营办理环评的费用、建造水处理设备、购置的机器设备等各项损失。

在本案审理期间，一审法院于2019年10月22日组织茂源公司、五尊幕墙公司进行现场勘查，见五尊幕墙公司出租给茂源公司的厂房内堆放有废旧塑料瓶片、未安装完成的塑料机械设备，厂房外北门不远处有茂源公司修建的污水处理池。2019年12月20日，一审法院组织茂源公司、五尊幕墙公司双方针对租赁厂房进行交接，已交接完毕。

（二）茂源公司为生产经营支出的相关费用。

2017年6月，茂源公司与案外人江苏智盛环境科技有限公司（以下简称智盛公司）签订1份《技术咨询合同书》，约定由智盛公司对茂源公司年产6000吨塑料片、6000吨塑料颗粒项目进行环境影响评价，报酬共计13万元。茂源公司实际向智胜公司付款11万元。

2017年9月20日，茂源公司与案外人顺平县力达塑料机械制造有限公司（以下简称力达公司）签订1份《塑料机械采购合同》，茂源公司向力达公司采购提料机、提料机加仓、输送带（2台带磁滚）、脱标机、清洗机等塑料破碎机，合计539090元（含运费24000元）。茂源公司已全额付款539090元。

2018年5月6日，茂源公司与案外人山东汉沣环保科技有限公司（以下简称汉沣公司）签订1份《技术合同》，约定由汉沣公司为茂源公司制作污水处理系统一套，费用86000元（含税、不含运费、含指导安装调试）。茂源公司已全额付款。

2018年5月27日，茂源公司与案外人葛高某签订1份《工程承包合同协议书》，约定由葛高某为茂源公司施工五尊幕墙院内的污水处理池，工期自2018年5月27日至2018年6月27日，工程造价11万元。茂源公司实际向葛高某付款11万元。

2018年8月28日至9月7日期间，茂源公司支付机器安装工人叶某锋、顾某、范某三人工资20600元。

（三）租赁厂房供电情况。

茂源公司称合同是五尊幕墙公司提供,合同第1.5条是要求五尊幕墙公司向其提供功率为500千瓦的电压。五尊幕墙公司称合同是茂源公司起草打印，合同第1.5条是笔误，五尊幕墙公司承诺保证茂源公司正常用电，未承诺用电功率达到500千瓦。茂源公司、五尊幕墙公司均未提供证明证明合同是谁起草、打印。

一审法院于2020年7月21日至国网江苏省电力公司连云港供电公司（以下简称供电公司）调查，调查主要内容为：1.五尊幕墙公司与国网连云港供电公司针对海州经济开发区珠江西路的供电合同签订情况；2.五尊幕墙公司在海州经济开发区珠江西路厂房（1号车间，含车间洗头的北两跨两层办公楼）2017年7月6日至2019年12月20日期间的供电变压器安装情况、使用情况以及电费交纳情况;3.五尊幕墙公司位于海州经济开发区厂房提供的正常供电，能否满足力达公司提供的PET成套清洗设备的正常生产经营；PET成套清洗设备正常运转是否需要500千瓦电压？4.是否有500KVW的变压器？该型号变压器主要用于哪里？

供电公司于2020年7月22日向一审法院回函，主要内容为：1.五尊幕墙公司用电地址为海州经济开发区珠江西路37号的用户分类为低压非居民用户，供电电压：380V。2017年9月14日申请开户，2017年10月11日送电，申请容量为35KW，后五尊幕墙公司于2019年5月31日申请增容，容量增至160KW。2.该户由公用变压器供电，未申请专用变压器供电。用电期间正常缴纳电费。3.变压器的容量单位为KVA，未见过500KVW的变压器类型。厂用专用变压器常见容量一般为100/200/315/400/500/630/1000KVA。4.有功功率（KW）=视在功率（KVA）×功率因素；功率因素小于1（一般为0.85至1之间）。变压器满载运行时，视在功率等于变压器容量。

五尊幕墙公司于2019年9月29日与供电公司签订《低压供用电合同》，约定供电公司向五尊幕墙公司提供380V/220V交流50HZ电源，供电容量为160千瓦。

（四）污水处理池造价鉴定情况

在本案审理期间，茂源公司于2019年9月30日向一审法院申请对污水处理池工程造价进行鉴定。一审法院依法委托江苏阳光豫信建设投资咨询有限公司（以下简称阳光豫信公司）进行鉴定。阳光豫信公司于2020年6月2日出具工程造价咨询报告书，污水处理池工程造价为122327.16元。茂源公司预付鉴定费3000元。

另查明，茂源公司向连云港市海州区环境保护局（更名后为连云港市海州生态环境局）申报《年产1.2万吨塑料瓶片及颗粒项目环境影响报告书》，于2018年1月3日通过审批。2020年7月21日，一审法院至连云港市海州生态环境局进行调查涉案项目是否进行生产的申请备案情况。该局于2020年7月27日向一审法院回复，主要内容为：依据《建设项目环境保护管理条例》第19条“编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用”的规定，茂源公司项目通过环保验收后方可投入生产，该公司至今未生产，也未向环保部门申请环保验收备案。

2020年1月15日，茂源公司将从塑料破碎机、污水处理机等机械设备以总价153000元的价格出售给案外人东海县嘉利塑料有限公司。

本案一审的争议焦点为：1.茂源公司、五尊幕墙公司之间的《厂房租赁合同》效力如何？2.茂源公司交纳租金的起止时间如何确定？3.茂源公司的损失如何分担？

关于争议焦点1。一审法院认为，五尊幕墙公司将未经建设工程规划许可建设的房屋出租给茂源公司，双方签订的《厂房租赁合同》无效。

关于争议焦点2。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。房屋租赁合同纠纷中，交付租赁物的举证责任在出租人。本案中，五尊幕墙公司未举证涉案厂房在2017年11月1日前达到合同约定交付条件，其可以要求茂源公司从2017年11月15日起支付租金，亦未举证其向某公司交付厂房的具体时间。一审法院根据茂源公司举证及自认的厂房交付时间，将房屋占有使用费的交付时间确定为2018年3月23日。根据一审法院组织茂源公司、五尊幕墙公司对厂房的交接时间，将房屋占有使用费的截止时间确定为2019年12月20日。因茂源公司、五尊幕墙公司签订的《厂房租赁合同》无效，五尊幕墙公司提起反诉要求茂源公司按照合同的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。根据茂源公司自2018年3月23日至2019年12月20日期间对涉案厂房的实际占有、使用情况，参照合同约定的租金标准，茂源公司应支付五尊幕墙公司房屋占有使用费共计354076.7元（200000元+206000元÷365×273）。茂源公司已付的200000元应作为2018年3月23日至2019年3月22日期间的房屋占有使用费，茂源公司还应再付五尊幕墙公司2019年3月23日至2019年12月20日期间的房屋占有使用费154076.7元。对于五尊幕墙公司主张茂源公司支付自2018年11月16日起至2019年11月16日止的租金206000元、超期占用期间租金的诉讼请求，与一审法院查明茂源公司应支付的房屋占有使用费标准、给付期间不符的部分，一审法院不予支持。因租赁物的实际交付时间与合同约定不符，茂源公司的房屋占有使用费支付时间亦不宜参照合同约定的“租金费用于每年11月15日前一次性付清当年的租赁费用”。五尊幕墙公司虽于2018年12月28日、2019年2月20日向某公司催缴租金，但催缴租金的付款期间与事实不符。茂源公司在占有、使用租赁物期间，未参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费，经五尊幕墙公司催缴后仍未支付房屋占有使用费，其给五尊幕墙公司造成的损失为银行利息损失。一审法院将茂源公司应向五尊幕墙公司支付房屋占有使用费利息的起算时间确定为提起反诉时，即2019年9月25日。因中国人民银行已经于2019年8月20日起取消贷款基准利率，故利息应按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五尊幕墙公司主张茂源公司支付其2018年11月16日至2019年11月16日期间房屋占有使用费的利息，因茂源公司实际已支付房屋占有使用费至2019年3月22日，故茂源公司应以2019年3月23日至2019年11月16日期间的房屋占有使用费134887.7元（206000元÷365×239）为基数向五尊幕墙公司支付利息。茂源公司主张五尊幕墙公司返还其交纳的20万元房屋占有使用费及利息的诉讼请求，与其实际占有租赁物，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的事实不符，对茂源公司就此提出的主张，一审法院不予支持。

关于争议焦点3。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在处理合同无效后财产返还或者折价补偿范围时应根据诚实信用原则、公平原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。本案中，五尊幕墙公司应参照《厂房租赁合同》的约定，将符合约定用途的租赁物交付茂源公司，但直至本案审理期间，五尊幕墙公司提供租赁物的供电情况仍不能满足茂源公司生产经营所需的电力需求，五尊幕墙公司应赔偿茂源公司为生产经营而投入的各项费用。具体包括：1.环评报告费用11万元。有茂源公司提供的《技术咨询合同书》、银行转账凭证予以证实，一审法院予以确认；2.污水处理设备、塑料破碎机、清洗机等机械费80000元。因茂源公司确实为履行租赁合同购买了污水处理设备及塑料破碎机及清洗机等机械设备，但直至其离场时仍因供电原因未能生产经营，一审法院根据茂源公司举证的相关机械设备的购买价格、给付工人安装费的时间、茂源公司实际离场时间，酌定五尊幕墙公司应给付茂源公司相关机械设备折旧费80000元。茂源公司主张五尊幕墙公司给付污水处理设备、塑料破碎机、清洗机机械费473790元。经查，本案系五尊幕墙公司供电不能满足茂源公司生产经营需要，导致茂源公司的机械设备从购买安装到离场时均未能正常投入使用。茂源公司可以将机械设备转移至其他地方使用，而不是低价转让，对其要求五尊幕墙公司按照购买机械设备全款（含运费）扣减其出让价格进行赔偿的主张，违背诚实信用原则和公平原则，一审法院不予支持。五尊幕墙公司辩称系茂源公司未根据国家的要求安装各类防污染设备，也未通过环保等部门的验收，未获准进行生产导致茂源公司拟投资项目未正常生产，与一审法院查明的事实不符，对五尊幕墙公司就此提出的辩解，一审法院不予采信。3.污水处理池11万元。虽然五尊幕墙公司对茂源公司投入的污水处理池工程款不予认可。但在本案审理期间，茂源公司对污水处理池的工程造价进行了鉴定。经鉴定，污水处理池的工程造价为122327.16元。但茂源公司实际支出的污水处理池工程款为11万元，五尊幕墙公司应以茂源公司实际支出的费用为限进行赔偿。茂源公司主张五尊幕墙公司按照污水处理池鉴定出的工程造价进行赔偿，违背诚实信用原则，一审法院不予支持。4.机器安装工人工资20600元。有茂源公司举证的收条予以证实，一审法院予以确认。综上，五尊幕墙公司应赔偿茂源公司的各项费用合计320600元（110000元+80000元+110000元+20600元）。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、五尊幕墙公司于判决生效之日起十日内赔偿茂源公司各项损失320600元；二、茂源公司于判决生效之日起十日内给付五尊幕墙公司房屋占有使用费154076.7元及利息（以134887.7元为基数，从2019年9月25日起至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回茂源公司的其他诉讼请求；四、驳回五尊幕墙公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11067元、鉴定费3000元（茂源公司均已预交），由茂源公司负担4958元，由五尊幕墙公司负担9109元；反诉案件受理费2195元（五尊幕墙公司已预交），由五尊幕墙公司负担504元，由茂源公司负担1691元。

二审期间，上诉人茂源公司向本院提交手绘的一条生产线设备流程图，证明各个设备的功率相加超过160千瓦，电机和设备是分开购买的，工艺流程图不包含污水处理设备的用电功率，污水池是建在厂房外面，如果没有生产的情况下安装会导致该设备被第三方损坏或丢失。

经质证，上诉人五尊幕墙公司质证意见为：该证据系茂源公司相关人员手工单方制作，该生产线茂源公司是否购买了需要其生产用的电动机，电动机的功率是多少均没有提供相关证据予以证实，对该证据的三性均有异议，非二审新证据。在二审庭审中茂源公司也承认其对电容电压器并不专业，虽五尊幕墙公司对其生产线相关原理不专业，但认为功率的简单相加并不符合常理，退一步讲茂源公司也并未证明其正常生产经营是否需要一整条线路甚至是三条线路同时使用，及使用的最大电容量要求。

经审查，本院对上诉人茂源公司所举证据的证明目的予以采纳。

本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。

本案二审争议焦点为：1、五尊幕墙公司交付的租赁房屋是否符合合同约定的使用条件；2、茂源公司占有使用涉案房屋的期间如何认定，应否支付占有使用费；3、五尊幕墙公司对茂源公司主张的损失应否承担责任。

关于第一个争议焦点，上诉人茂源公司主张五尊幕墙公司交付的房屋未能满足双方签订的厂房租赁合同第1.5条约定的生产用电需求。茂源公司认为该1.5条约定的应为500KW用电功率，五尊幕墙公司认为该1.5条约定的为变压器的型号。本院认为，虽然双方对于500KVW的真实含义有不同理解，但均未能举证证明该合同系对方提供，结合茂源公司租赁厂房用于生产这一目的，应当认定该1.5条是对用电条件的约定。根据供电公司的回函，变压器的容量单位为KVA，未见过500KVW的变压器类型，即使该1.5条约定的是变压器类型，五尊幕墙公司亦未能举证证明其提供了500KVA的变压器，且五尊幕墙公司在租赁合同签订后申请的增容亦不能满足茂源公司生产用电需求，故应认定五尊幕墙公司交付的租赁房屋不符合合同约定的用电条件。

关于第二个争议焦点。本院认为，因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故双方签订的厂房租赁合同无效，茂源公司在未核实涉案厂房是否取得建设工程规划许可证的情况下即承租涉案房屋，其对合同无效亦有过错，现茂源公司实际占用并使用了涉案厂房，应当支付占有使用期间的费用。茂源公司关于不应承担厂房占有使用费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于占有使用费的起算时间，茂源公司一审时自认其于2018年4月接收厂房，本院对茂源公司上诉中关于至2018年5月尚未达到交付条件的上诉理由不予采纳。五尊幕墙公司主张交付时间早于2018年3月，但未能举证证明，本院对其主张不予采信。一审法院结合茂源公司一审举证的视频等证据，将涉案厂房交付确定为2018年3月23日并无不当，本院对此予以维持。

关于第三个争议焦点。本院认为，因五尊幕墙公司未能按照合同约定满足茂源公司生产用电条件，造成茂源公司为生产进行的先期投入均不能实现生产目的，五尊幕墙公司应当对茂源公司的损失承担责任。一审法院对茂源公司相关损失的认定并无不当，本院对此予以维持。

综上所述，上诉人茂源公司与上诉人五尊幕墙公司的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6612元，由上诉人连云港茂源环保材料科技有限公司负担3306元，由上诉人江苏五尊幕墙工程有限公司负担3306元，多收部分，由本院退回。

本判决为终审判决。

审 判 长　　程　晨

审 判 员　　王学明

审 判 员　　张淑媛

二〇二一年二月十九日

法官助理　　徐林杉

书 记 员　　王　冰

法律条文附录

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。