陕西某某工程管理咨询有限公司与陕西豪普置业有限公司,陕西裕沣置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院 民事判决书 （2021）陕0113民初27896号 原告：****工程管理咨询有限公司，住所地西安市高新区、10502号。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，陕西华宝***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，男，系该公司副总经理。 被告：陕西豪普置业有限公司，住陕西省西安市高新区。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司经理。 被告：陕西裕沣置业有限公司，住陕西省西安市碑林区。 法定代表人：**，系该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：**，陕西**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，陕西**律师事务所实习律师。 原告****工程管理咨询有限公司（以下简称**公司）与被告陕西豪普置业有限公司（以下简称豪普公司）、被告陕西裕沣置业有限公司（以下简称裕沣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**公司委托诉讼代理人***、被告豪普公司委托诉讼代理人***、被告裕沣公司委托诉讼代理人**、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陕西豪普置业有限公司、被告陕西裕沣置业有限公司立即交付高新**第1幢2**4层20405**房一套。2.判令被告陕西豪普置业有限公司、被告陕西裕沣置业有限公司依据《商品房买卖合同》支付逾期交房违约金154184.31元(暂计算至2021年6月30日)。3.判令二被告承担本案诉讼费用。事实及理由:原告陕西****工程管理咨询有限公司(以下称**公司)受被告陕西裕沣置业有限公司(下称裕丰公司)委托，对象牙宫寓项目工程结算进行审核，审核结束后，依据双方委托合同的约定，被告裕沣公司尚欠合同尾款386875元未付。2015年2月12日经三方协商，被告裕沣公司用自己和被告豪普公司联合开发的房屋为原告**公司顶账。2月12日，原告**公司与被告豪普公司、被告裕沣公司约定，由原告**公司购买“高新**”第1幢2**4层20405号住钢混结构宅房屋，建筑面积85.20平方米，套内建筑面积68.69平方米;按建筑面积计算，该商品房每平方米4720元，总金额(人民币)402144元;合同签订当日付清全款，交房期限:出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付符合合同约定条件商品房，供买受人使用:出卖人逾期交房:(1)逾期不超过60日出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日后，出买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从交房期限第二天起至实际交房之日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。2月13日，原告**公司用与被告裕沣公司对象牙宫寓项目工程结算审核合同尾款386875元，并补交15269元，***公司缴纳了全额购房款40214元(收款收据NO.01662)3月9日被告豪普公司与原告**公司签订了《商品房买卖合同》(编号GF2000-0171)。合同约定的交房时间到期后，“高新**”并没有完工，直到2019年才竣工。由于在建房过程中，裕沣公司与豪普公司之间内部发生矛盾，一直没有给原告**公司交房。随后原告**公司找被告裕沣公司要求交付房屋，裕沣公司让原告**公司去找豪普公司，原告**公司去找被告豪普公司，被告豪普公司认为该《商品房买卖合同》与他无关，让原告**公司去找被告裕沣公司。两被告相互推诿，一直不予交房，已严重违约。按照该《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告豪普公司、被告裕沣公司应向原告**公司支付违约金154184.31元(自2016年3月31日至实际交房之日，暂计算至2021年6月30日)(402144元×0.0002×1917天=154184.31元)，为维护原告的合法权益，无奈诉讼至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。本案审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令二被告将其不能交付的西安市高新区XX路南美寓华庭（高新**）第1栋2**4层20405号钢混结构住宅房屋，合同建筑面积85.2平方米，按每平方米13000元折价补偿，总计1107600元。 被告豪普公司辩称，我公司从未与原告有真实合法的买卖关系，不同意原告的诉讼请求，请贵院依法驳回原告的诉请。且原告变更诉讼请求违反法律规定，请求驳回原告诉讼请求。 被告裕沣公司辩称，一、答辩人并非本案适格被告，被答辩人与豪普之间关于房屋买卖合同的纠纷应为二人之间的纠纷，与答辩人无关，故被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。第一，答辩人已经于2015年将其对豪普公司的债权转让给了被答辩人，被答辩人与豪普公司亦签订了《商品房买卖合同》，因债权转让已经生效并完成，故答辩人与被答辩人之间的债权债务关系已经消灭，被答辩人不能向答辩人主张任何权利。2014年12月30日被答辩人向答辩人出具了****工程管理咨询有限公司《关于工程造价咨询费的申请函》，即陕西****便字(2014)第3-78号，要求支付因象牙公寓工程所欠付386875元的工程款，答辩人与被答辩人之间债权债务关系中，答辩人为债务人，被答辩人为债权人。同时，答辩人与豪普公司亦存在债权债务关系，答辩人为债权人，豪普公司为债务人。恰逄被答辩人欲购买高新**的房屋，故答辩人从中协调，将其对豪普的债权转让给了被答辩人，根据“债权转让依通知，债务转让依同意”的原则，转让后被答辩人成为豪普公司债权人，被答辩人在享有对豪普公司的债权后，即与之达成以房抵债的合同，并签订关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，同时，因答辩人与被答辩人之间的债权债务已经消灭，被答辩人于2015年2月13日向答辩人出具了编号为1068314《收款收据》，载明收到陕西裕沣置业有限公司象牙公寓项目结算费。总之，债权由转让人(原债权人即答辩人)转移给受让人(被答辩人)，转让人(答辩人)脱离原合同关系，受让人(被答辩人)取代其成为债的关系的当事人，即新的债权人。故答辩人与被答辩人之间的债权债务关系已经消灭，自被答辩人与豪普公司签订商品房买卖合同后，答辩人即退出了合同关系，被答辩人与豪普之间关于房屋买卖合同的纠纷应为二人之间的纠纷，与答辩人无关，故被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。第二、预售证显示涉案房屋的开发商为陕西豪普置业有限公司，故交付房屋的义务人有且只能为豪普公司一人，与答辩人无关，故被答辩人请求答辩人交付房屋承担违约责任无事实和法律依据，应当予以驳回。根据西安市住房和城乡建设局2018年9月14日发布的《关于高新**(美寓华庭)限价商品房销售的通告》中明确载明高新**(美寓华庭)位于高新区，由陕西豪普置业有限公司开发建设，预售证为市XX号。登记对象为已通过资格审核并取得有效的《西安市保障性住房购买资格申请审核表》的申请人。涉案房屋的开发商为豪普公司，商品房买卖合同亦为二人所签，根据合同的相对性以及履行的可能性，被答辩人的诉讼请求只能由豪普公司履行。同时鉴于该房为西安市保障性住房，故被答辩人的购房资格是否符合国家规定，是否由于自身资格问题导致未获得房屋尚存疑异。二、被答辩人所主张的权利已超过法定的诉讼时效，其诉讼请求依法应当予以驳回。2015年被答辩人在享有对豪普公司的债权后与之达成以房抵债的合同，即《商品房买卖合同》，因答辩人已经将债权转让完成，故被答辩人再未向答辩人主张过权利，直到2021年6月一纸诉状将答辩人诉至贵院，若起诉状中被答辩人自称是2015年2月12日签订的商品房买卖合同属实，则至今已经过去6年之久。故根据《民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，本案所涉被答辩人诉讼权利的诉讼时效为三年。自2015年2月12日起算，至被答辩人起诉之日，已逾六年，远超法律规定的三年诉讼时效。被答辩人所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效，不应得到法院支持。综上，答辩人对豪普公司的债权已经转让给了被答辩人，被答辩人作为新的债权人成为债权债务的当事人并与作为开发商的债务人豪普公司签订《商品房买卖合同》，无论根据《民法典》关于债权债务转让的相关规定还是合同的相对性原理，被答辩人均非本案的适格被告，同时被答辩人主张的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，故其无事实和法律依据，故请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 经审理查明，2014年12月30日原告**公司向被告裕沣公司发《关于工程造价咨询费的申请函》，该函载明贵单位委托我所关于象牙公寓工程的结算审核工作现已完成，根据双方协议约订，现办理该项目的审核尾款386875元，敬请贵方解决为盼。该函有***手书“属实”并签字确认，***等人亦在该函签字。 2015年2月13日原告**公司出具《收款收据》称今收到被告裕沣公司386875元。2015年2月13日被告豪普公司出具《收款收据》称，今收到原告**公司购高新**1-20405号房房款，经手人系***，同日被告裕沣公司出具《收款收据》称，今收到被告豪普公司高新**1-20405号房款。 2015年3月9日出卖人被告豪普公司与买受人原告**公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买位于西安市高新区XX路以南美寓华庭（高新**）第1幢2**4层20405号房屋，建筑面积共85.2平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4720元，总金额为402144元。合同签订当日付清房款402144元，合同第八条支付期限约定，出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5中条件即勘察、设计、施工、监理、建设五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 案涉房屋所在**房屋性质系限价商品住房。2018年9月14日西安市住房保障和房屋管理局发布《关于高新**（美寓华庭）限价商品房销售的通告》，内容概述载明，按照《陕西省保障性住房管理办法（试行）》的规定，我市美寓华庭三期（高新**）限价商品房项目即将开始受理登记申请，现就有关事宜通告如下：一、项目概况，位于高新区XX路以南，丈八六路以西，***与XX路东南200米，本次提供1号楼2**限价商品房228套，户型为82-100平方米的两室、三室。销售均价为4750元/平方米，预售证为市XX号。二、登记对象。已通过资格审核并取得有效的《西安市保障性住房购买资格申请审核表》的申请人…… 2017年12月7日西安市中级人民法院作出（2017）陕01民初141号民事调解书，该调解书部分内容载明，裕沣公司同意豪普公司偿还5665万元出资款后，双方纠纷即行解决。其中裕沣公司认可前期已收回1590万元出资款……裕沣公司收到全款后，双方就合资、合作开发美寓华庭三期“高新**”房地产项目的法律纠纷全部解决…… 另查明，***系被告裕沣公司出纳，没有在被告豪普公司任职。 2021年9月27日西安市不动产信息档案管理中心向**公司出具《不动产登记资料查询结果证明》，该证明载明，位于西安市高新区XX路XX幢XX室的不动产，尚未办理不动产首次登记，存在在建工程抵押：权利人长安银行股份有限公司，被担保主债权数额为5000万元，债务履行期限为2014年1月23日至2014年12月22日，抵押人陕西豪普置业有限公司，存在查封信息：查封机关陕西省西安市中级人民法院，查封文件（2019）陕01执恢177号之一，查封期限2019年10月23日起至2022年10月22日止。 本案审理过程中，原告陕西****工程管理咨询有限公司于2022年3月10日变更名称为****工程管理咨询有限公司。 陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司作出的《房地产估价报告》载明，案涉房屋价值时点为2022年5月15日的市场价值为104.57万元，原告**公司向该评估公司支付评估费5000元，该公司出具了相应金额的发票。 上述事实有，《关于工程造价咨询费的申请函》、《收款收据》三份、《商品房买卖合同》、《关于高新**（美寓华庭）限价商品房销售的通告》、（2017）陕01民初141号民事调解书、《不动产登记资料查询结果证明》、《房地产估价报告》、发票及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，关于原告**公司是与被告裕沣公司还是被告豪普公司存在房屋买卖合同关系的问题，原告**公司与被告豪普公司签订《商品房买卖合同》，且被告豪普公司向原告**公司出具了《收款收据》称收到案涉房屋的购房款，故本院认定原告**公司与被告豪普公司之间存在房屋买卖合同关系。 关于原告**公司以何种方式向被告豪普公司支付购房款，有无向被告豪普公司支付购房款的问题。被告裕沣公司欠原告**公司386875咨询费，被告裕沣公司与被告豪普公司系就美寓华庭三期“高新**”房地产项目系合资、合作开发关系，根据《商品房买卖合同》和三份收款收据，被告裕沣公司将债务全部转移给被告豪普公司，《商品房买卖合同》的签订说明债权人原告**公司对债务的转移是同意的。就转移的债务原债务人被告裕沣公司不再承担履行义务，这部分债务需由被告豪普公司来履行，被告豪普公司向原告**公司出具的《收款收据》说明，原告**公司在欠付其债务的基础上补交了其余的购房款。由此本院认定原告**公司已向被告豪普公司支付了《商品房买卖合同》约定的全部购房款。被告豪普公司与被告裕沣公司之间的债务转移，双方应基于就美寓华庭三期“高新**”房地产项目系合资、合作开发关系主张各自的权利。 关于原告**公司与被告豪普公司之间签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。经审理查明案涉房屋系限价商品房，是保障性住房的一种，XX房XX镇低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭，显然原告**公司并不符合该条件，被告豪普公司将限价商品房出售给不具备购买资格的人，显然对符合条件的住房困难家庭并不公平，被告豪普公司该行为损害了社会公共利益，违反了公序良俗，该双方之间签订的《商品房买卖合同》无效。 民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。原告**公司变更第一项诉请要求被告折价补偿，然折价补偿的前提是不能返还或没有必要返还，显然被告豪普公司取得的购房款并非不能返还或没有必要返还，根据原告**公司主张的折价补偿数额可知，该数额包括已支付的全额购房款及案涉房屋增值部分，因此可理解为原告**公司主张返还已付购房款并赔偿其案涉房屋增值部分的损失。《商品房买卖合同》无效，被告豪普公司应退还原告**公司支付的购房款402144元。关于原告**公司的损失，考虑到西安市近年来的商品房交易市场价格的增长，被告豪普公司仅返还原告**公司已支付购房款不足以弥补原告**公司的损失，故原告**公司可以请求损害赔偿，被告豪普公司作为开发商对案涉房屋的系限价商品房的性质是清楚的，但仍与原告**公司签订《商品房买卖合同》，显然被告豪普公司存在过错。无证据表明原告**公司对案涉房屋的性质是知情的，根据已知的事实和日常生活经验法则，原告**公司不可能在知悉案涉房屋系限价商品房的情况下仍与被告豪普公司签订《商品房买卖合同》，因此原告**公司并不存在过错，故被告豪普公司应当对原告**公司的损失承担全部的赔偿责任。关于损害赔偿范围，考虑到双方的过错情况，且案涉房屋增值因素，以及案涉房屋系限价商品房属性，即便合同无效，被告豪普公司亦不可能因此而额外获益，又鉴于限价商品房出售需缴纳差额35%的土地收益款，而评估报告评估的市场价值并未考虑到该房屋的限价商品房属性，故原告**公司的损失应为418311.4元【（104.57万元-402144元）×（1-35%）】。 关于违约金，在《商品房买卖合同》认定无效的情况下，原告**公司主张逾期交付房屋违约金无合同和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、被告陕西豪普置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告****工程管理咨询有限公司返还购房款402144元，赔偿损失418311.4元，共计820455.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告****工程管理咨询有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16156元，由被告陕西豪普置业有限公司负担10505元，由原告****工程管理咨询有限公司负担5651元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年七月二十六日 书记员*** 1