兴山华鼎建筑工程有限公司与湖北丽橙连锁酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省枝江市人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂0583民初1465号

原告兴山华鼎建筑工程有限公司。住所地：兴山县昭君镇高阳社区。统一社会信用代码：91420526182811188Q。

法定代表人应友程，董事长。

委托诉讼代理人杨新江，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。

委托诉讼代理人周扬，湖北普济律师事务所实习律师。特别授权代理。

被告湖北丽橙连锁酒店有限公司。住所地：宜昌市西陵区陶珠路31号。统一社会信用代买：91420500565471969H。

法定代表人郑则暖，董事长。

委托诉讼代理人李斌，男，生于1979年12月29日，汉族，公司办公室主任，住湖北省松滋市。特别授权代理。

第三人枝江市中尚物业管理有限公司。住所地：枝江市马家店街道办事处迎宾大道以北。统一社会信用代码：91420583679767071F。

法定代表人吴建海，总经理。

委托诉讼代理人鄢玉权，男，生于1972年3月4日，汉族，公司法务部主任，住枝江市。特别授权代理。

委托诉讼代理人林胜建，男，生于1991年1月1日，汉族，公司法务部专员，住浙江省瑞安市。一般授权代理。

原告兴山华鼎建筑工程有限公司（下称华鼎建筑）与被告湖北丽橙连锁酒店有限公司（下称丽橙酒店）、第三人枝江市中尚物业管理有限公司（下称中尚物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告华鼎建筑的委托诉讼代理人杨新江、被告丽橙酒店的委托诉讼代理人李斌、第三人中尚物业的委托诉讼代理人鄢玉权到庭参加诉讼。本案调解期间为30天，现已审理终结。

原告兴山华鼎建筑工程有限公司诉称，2012年9月13日，被告丽橙酒店与第三人中尚物业签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于枝江市马家店街办迎宾大道28号妙尚商业广场二期一、二、五、六、七楼用作酒店经营，租期自2012年10月1日起至2025年1月31日止，合同约定了递增式租金标准，并约定支付方式为先交费后使用。2016年12月9日，宜昌市三峡坝区人民法院作出（2016）鄂0591执123号之三执行裁定书，将该第六层楼（面积921.41平方米）裁定归原告所有，同时宜昌市三峡坝区人民法院向被告发出通知，告知被告第六层房屋裁定给原告的事实，被告收到宜昌市三峡坝区人民法院的通知后，原告多次与被告沟通，要求将属于原告的租金支付给原告，但被告未履行义务。故原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行与第三人于2012年9月13日签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付2016年12月10日至2018年1月31日期间的租金227181.6元；3、判令被告承担本案的诉讼费。

被告湖北丽橙连锁酒店有限公司辩称：1、2016年3月，被告收到宜昌市三峡坝区人民法院的协助执行通知书后，严格按三峡坝区法院的要求，按被告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定的金额，对应给付第三人的租金暂停支付，按照三峡坝区法院协助执行通知书的要求，被告将暂扣的租金先后分两次支付至三峡坝区法院指定账户，共计706458.05元，这笔费用中包含六楼2016年4月1日至2017年3月31日期间的租金。2016年12月，被告收到宜昌市三峡坝区人民法院的执行裁定书后，知晓所涉六楼归原告所有，依据买卖不破租赁原则，被告多次主动联系原告，要求三方进行沟通，并就租金支付事宜重新签订有关协议，但原告始终未与被告及第三人进行沟通，导致被告无法支付六楼的房屋租金。之后在第三人的强烈要求下，2017年5月31日，被告依照合同约定将2017年4月1日至2017年9月30日租金（含六楼）393000元支付给第三人。综上，被告已将原告请求的2016年12月10日至2017年9月30日租金全部支付完毕，不应重复支付；2、基于以上事实，被告请法院裁定妙尚广场六楼的租金从2017年10月1日之后的支付方式，以便被告依法支付租金；请法院裁定被告支付至三峡坝区法院账户的706458.05元开具增值税专用发票；3、因被告无任何过错，请求法院驳回原告要求被告承担诉讼费的请求。

第三人枝江市中尚物业管理有限公司辩称：1、根据《合同法》买卖不破租赁的原则，第三人与被告签订的房屋租赁合同继续有效，双方依原合同履行；2、2016年12月9日宜昌市三峡坝区人民法院作出的（2016）鄂0591执123号之三执行裁定书，裁定将第三人的房产明显低于市场价值抵偿给原告，第三人损失巨大，执行的财产评估中，未计入水、电、气、中央空调、电梯、装饰装潢等费用，此费用应由原告承担；3、原租赁合同中，第三人与被告约定酒店总面积3100平方米，六楼占908平方米，而租金是整体平均计算的，若按实际情况分层计算，则一、二层应高于五六七层租金标准；4、原租赁合同中已约定免租期为4个月，此免租期间的租金应由原告负担；5、在原告申请对第三人执行时，已将被告2017年9月30日前应交租金支付给了原告。综上所述，第三人请求法院在审理本案时，考虑以上情况及意见一并处理。

经审理查明，2012年9月13日，被告湖北丽橙连锁酒店有限公司与第三人枝江市中尚物业管理有限公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：第三人将位于枝江市迎宾大道28号妙尚广场二期总面积3100平方米（一楼大厅246平方米、二楼130平方米、五六七楼各908平方米）房屋租赁给被告作酒店经营，租赁期限自2012年10月1日起至2025年1月31日止，第三人于2012年10月1日前向被告交付该房屋，考虑被告经营及项目装修实际，第三人给予被告免租装修期4个月，自2012年10月1日起至2013年2月1日止。自免租装修期结束后第二日即为起租日，自起租日起：第一年至第三年（2013年2月1日至2016年1月31日）租金为每月每平方15元，物业管理费为每月每平方10元，合计每年度费用为930000元；第四年至第六年（2016年2月1日至2019年1月31日）租金为每月每平方18元，物业管理费为每月每平方12元，合计每年度1116000元；第七年至第九年（2019年2月1日至2022年1月31日）租金及物业管理费在上年度基础上上涨10%，即租金为每月每平方19.8元，物业管理费为每月每平方13.2元，合计每年度费用为1227600元；第十年至第十二年（2022年2月1日至2025年1月31日）租金及物业管理费在上年度基础上上涨10%，即租金为每月每平方21.8元，物业管理费为每月每平方14.5元，合计每年度费用为1350360元。租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金及物业管理费前三年每年支付一次，第四年开始每半年支付一次，在当期租金及物业管理费到期前三十日内向第三人支付下期租金及物业管理费，第三人在收到被告交纳的租金及物业管理费后3日内向被告提供等额租金及物业管理费发票，等等。合同签订后，被告与第三人依约履行至2016年1月31日。

2016年3月11日，因原告兴山华鼎建筑工程有限公司与枝江妙尚投资有限公司（上述租赁房屋的所有权人）之间的建设工程施工合同纠纷案进入执行阶段，宜昌市三峡坝区人民法院向被告湖北丽橙连锁酒店有限公司送达（2016）鄂0591执123号《协助执行通知书》，通知丽橙酒店停止支付应当付给枝江妙尚投资有限公司、第三人中尚物业的房屋租金（限额在310万元范围内）。2016年12月9日，宜昌市三峡坝区人民法院作出（2016）鄂0591执123号之三《执行裁定书》，裁定位于枝江市迎宾大道妙尚广场（枝江市房权证马家店字第××号）第6层面积921.41平方米的房屋所有权及相应的其他权利归原告华鼎建筑所有，坝区法院向被告、第三人及枝江妙尚投资有限公司送达了该《执行裁定书》。之后原告华鼎建筑凭该《执行裁定书》，将上述第六层楼房屋登记在原告名下，不动产登记证号为鄂（2017）枝江市不动产权第0003691号。之后于2017年1月9日、2017年3月21日，宜昌市三峡坝区人民法院向丽橙酒店送达两份《协助执行通知书》，通知丽橙酒店将枝江妙尚投资有限公司委托中尚物业收取的租金支付至该院执行款专户，丽橙酒店于2017年2月6日向坝区法院执行账户转款334800元，2017年4月19日再次向坝区法院执行账户转款371658.05元。2017年5月31日，被告向第三人转款393000元。以上三笔款项中，包含妙尚广场六楼自2016年4月1日至2017年9月30日的租金。

庭审过程中，三方对上述六楼房屋的租金及后期租赁问题均有调解意愿，本院依法组织三方调解，但最终未能达成一致意见。

上述事实，有原被告第三人的基本信息、《房屋租赁合同》、宜昌市三峡坝区人民法院《执行裁定书》、《协助执行通知书》、银行电子回单、不动产登记证等证据及当事人的陈述在卷佐证。

本院认为：一、原告兴山华鼎建筑工程有限公司依人民法院执行程序取得诉争房屋的所有权，根据《物权法》的规定，依法对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。从本案事实来看，2016年12月9日，宜昌市三峡坝区人民法院向被告、第三人以及原房屋所有权人送达了《执行裁定书》，即发生法律效力，原告即对诉争房屋享有占有、收益的权利。二、根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。在被告继续履行与第三人签订的《房屋租赁合同》的实际情况下，被告应将其中六楼的租金自2016年12月10起交付给原告。故原告要求被告支付2016年12月10日之后租金的请求，本院予以支持。三、六楼租金的给付问题。在原告与第三人的执行案件中，被告依坝区法院的协助执行通知书交付的租金，属被告以租金替第三人和枝江妙尚投资有限公司偿还债务，只能认定为被告已向第三人交付了租金，不能认定为已向原告交付租金；之后向第三人交付租金，更不能视为向原告交付了租金；依据原《房屋租赁合同》的约定，被告应当向原告支付2016年12月10日至2018年1月31日的租金；至于在此期间，被告已交纳给坝区法院和第三人租金中六楼部分的租金，被告可在后期与第三人的租金结算中冲抵，不必重复交纳。四、六楼租金的标准问题。此问题涉及两个方面，一是六楼的租金是否应按平均值计算的问题；二是装修免租期租金摊派的问题。2012年9月13日，被告与第三人签订的《房屋租赁合同》，是对整个承租3100平方米房屋面积的综合平均估价，从市场情况来看，基于人流走向因素，商用楼的一楼、二楼的租金稍高，往上楼层租金稍低属实际情况，对六楼的租金应适当调整为低于平均值，根据原租赁合同，现阶段总体每平方米租金为18元，本院根据租赁物各楼层的面积分布及市场实际情况，认定现阶段六楼的租金为每平米15元。至于四个月装修免租期的问题，被告与第三人约定四个月装修免租期是基于整个合同十二年租期的附随条件，现因部分楼层的所有权发生变化，将免租期分摊至每一年计算比较适宜，即每年免租期为10天，而原告是在租赁期的第四年至第五年期间变更为房屋所有权人，前期四年的免租期由原所有权人负担，后期八年的免租期由后所有权人（即原告）负担，即原告应负担80天的免租期，免租期适用于在租赁合同前期一次性免除，故由原告在本次收取租金期间一次性免除，后期若被告与原告继续履行合同，可不再免租。五、根据原租赁合同的约定，承租人在交纳租金后出租人应提供等额租金发票，被告提出要求出租人出具发票的请求，原告应在被告交纳租金后开具。五、关于合同继续履行的问题。原告按“买卖不破租赁原则”要求被告继续履行与第三人签订的房屋租赁合同，2016年12月10日至2018年1月31日期间，因被告按照原约定继续使用租赁物，故本院在原合同基础上支持了原告的诉求，至于2018年1月31日之后，因房屋所有权发生变化，三方协商不成，被告丽橙酒店对是否继续租赁房屋具有选择权，若丽橙酒店选择继续租赁该六楼，可依原合同约定的标准履行。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决如下：

一、被告湖北丽橙连锁酒店有限公司向原告兴山华鼎建筑工程有限公司交纳位于枝江市马家店街办迎宾大道28号妙尚广场二期六楼自2016年12月10日至2018年1月31日期间的房屋租金186725.6元（15元/月×908平方米×12个月+447.8元/天×52天），扣除免租期租金35824元（447.8元/天×80天），余下150901.6元，于本判决生效后十日内支付；被告依本判决支付房屋租金后，原告向被告提供租金等额增值税发票；

二、驳回原告兴山华鼎建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4758元，减半收取2379元（原告已预交），由原告兴山华鼎建筑工程有限公司负担1189.5元，由被告湖北丽橙连锁酒店有限公司负担1189.5元（在给付租金时一并支付给原告）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　柴兰

二〇一七年十二月二十八日

书记员　　梅巧