深圳市联康物业管理有限公司与深圳市澳牧特贸易有限公司、深圳市华夏强汀环境工程有限公司、丁素红物业服务合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市福田区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）深福法民三初字第1843号

原告深圳市联康物业管理有限公司（原深圳市众益福物业管理有限公司），住所地深圳市福田区深南中路

法定代表人刘伟通。

委托代理人李燕芬，广东金地律师事务所律师。

被告深圳市澳牧特贸易有限公司（原深圳市华夏强汀环境工程有限公司），住所地深圳市福田区沙头街道深南中路

法定代表人丁素红。

被告深圳市华夏强汀环境工程有限公司（原深圳市艺坛酒业文化有限公司），住所地深圳市福田区深南中路

法定代表人丁素红。

被告丁素红

上列原告深圳市联康物业管理有限公司诉被告深圳市澳牧特贸易有限公司（以下简称澳牧特公司）、深圳市华夏强汀环境工程有限公司（以下简称华夏公司）、丁素红物业管理个服务合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理后，依法由本院代理审判员吴颂、人民陪审员陈绍粦、蒋如秋组成合议庭适用普通程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李燕芬到庭参加了诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告澳牧特公司、被告华夏公司系深圳市福田区深南大道6027号大庆大厦8楼ABCDET282单元（以下简称涉案房产）的实际使用人，负责支付涉案房产的管理费、专项维修基金、中央空调运行费、电费。

被告澳牧特公司、被告华夏公司自2010年8月开始即未能按时缴付上述费用，但在原告多次催收后不定期的向原告缴付费用以抵扣往月的欠款。直至2014年4月9日，由被告华夏公司向原告帐户打款50000元后，就再也没有向原告缴付上述费用。截止至2015年7月31日，被告澳牧特公司、被告华夏公司拖欠原告物业管理费人民币71429.6元、专项维修基金2195.6元、中央空调运行费59624.3元、电费7122.9元，滞纳金22468.7元（暂计至2015年7月31日，至实际支付之日止、合计人民币162841.1元。

被告丁素红系涉案房产的业主，对被告澳牧特公司、被告华夏公司应当支付的款项承担连带责任。原告为被告提供了优质高效的物业管理服务，但三被告却拒不履行自己的义务，原告多次催缴，未有效果。请求法院判令：1、被告澳牧特公司、被告华夏公司共同支付原告物业管理费71429.6元、专项维修基金2195.6元、中央空调运行费59624.3元、电费7122.9元，滞纳金22468.7元（暂计至2015年7月31日，至实际支付之日止），合计人民币162841.1元。2、被告丁素红对被告澳牧特公司、被告华夏公司应当支付的款项承担连带责任。3、三被告承担本案全部诉讼费用。

三被告未答辩，开庭时缺席。

经审理查明，被告丁素红系深圳市福田区大庆大厦8T2、8A、8B、8C、8D、8E的业主。其中8T2房产的面积为30.68平方米、8A房产的面积为87.19平方米、8B房产的面积为71.59平方米、8C房产的面积为69.88平方米、8D房产的面积为69.88平方米、8E房产的面积为69.88平方米。被告澳牧特公司成立于2014年1月21日，工商登记住所地为大庆大厦8楼BCDE室，2014年7月22日由深圳市华夏强汀环境工程有限公司变更为现称。被告华夏公司成立于2001年7月31日，原名深圳市华夏强汀水处理技术有限公司，工商登记住所地为大庆大厦8楼BCDE室，2004年10月25日变更企业名称为深圳市华夏强汀环境工程有限公司、2012年9月17日又变更为深圳市艺坛就业文化有限公司、2014年8月18日由深圳市艺坛酒业文化有限公司变更为现称。

原告系大庆大厦的物业管理单位，原名深圳市众益福物业管理有限公司，2009年12月21日变更为现称，具有三级物业管理资质。

大庆大厦系1997年7月12日，由深圳市南国房地产开发有限公司、深圳市嘉联德实业发现有限公司、长春市人民政府驻深圳办事处与大庆市人民政府驻深圳办事处合作开发建设而成，在上述各方签订的《合作开发建设合同书》上约定大庆大厦建成后的物业管理工作由大庆市人民政府驻深圳办事处负责。2003年9月8日，大庆市国有资产管理委员会发出庆国资委（223）6号文件，其中列明根据市政府25次市长办公会议精神，将深圳大庆大厦资产授权给大庆市国有资产经营有限公司运营。2005年3月31日，大庆市国有资产经营有限公司与深圳市金信安投资有限公司、原告签订《大庆大厦前期物业服务合同》，约定大庆市国有资产经有限公司通过招标方式将大庆大厦自营物业出租给深圳市金信安投资有限公司使用，根据招标文件的规定，在业主委员会成立之前，金信安公司负责推荐物业管理公司对大庆大厦提供物业管理服务，金信安公司推荐原告为大庆大厦的物业管理公司，在大庆大厦业主委员会成立之前，由原告从事大庆大厦物业前期管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，写字楼为7.8元／月／平方米；中央空调费运行维护费按2.4元／月／平方米收取；未能按时缴纳上述费用的，应按日万分之五的标准向原告支付违约金。庭审中，原告陈述大庆大厦至今未成立业委会。

2005年5月13日，被告华夏公司作为大庆大厦八层A-E、T2单元业户与原告签订《大庆大厦启用中央空调的协议》，协议约定中央空调费定价为10.33元／平方米／月（建筑面积），管理处每月向业主及物业使用人发出缴费通知单，业主及物业使用人应在每月10日前缴纳上述费用，否则物业管理单位按照日加收应缴空调费用外万分之五的滞纳金。

此后，原告每月向被告华夏公司出具收费单，显示每月管理费、专项维修资金（0.25元／平方米）、电费、水费、中央空调运行费（单价11.81元）以及每月合计费用。在收费单说明部分注明：每月1-10号缴费，逾期每日按当月水费、排污费的1%、电费的0.1%、管理费、中央空调费的万分之五收取滞纳金。被告华夏公司按照上述收费单上的金额向原告转账支付上述费用。

原告主张自2013年9月起，涉案6套房产开始拖欠管理费、专项维修基金、中央空调运行费、电费（拖欠月份和金额详见判决书附表1），其中2014年5月份的管理费包含30元维修材料费；中央空调每年12月-次年3月停用，10月份扣除国家法定节假日，收取的天数为27天；4月份、11月份按照实际开空调的天数计算费用，其中2013年11月份开空调23天、2014年4月开空调17天、2014年11月份开空调15.5天。

本院认为，大庆大厦从交付至今未成立业主委员会，未召开业主大会，大庆市国有资产经营有限公司公司作为资产运营公司与原告签订的《前期物业管理合同》对作为业主的被告丁素红以及作为物业实际使用人的被告澳牧特公司、被告华夏公司具有法律约束力，原告、被告均应遵循合同的约定履行各自的义务。三被告未向原告支付相关费用，构成违约。

原告有权要求被告华夏公司支付2013年9月至2015年7月期间按照每月每平方米7.8元标准计算的物业服务费、按照每月每平方米11.81元的标准计算的中央空调运行费、电费以及逾期支付上述费用的滞纳金。欠费通知上注明的最迟缴费日期为每月10日，则原告有权要求被告华夏公司自每月11日起物业管理费、中央空调费按照欠费金额每日万分之五的标准支付滞纳金至实际付清所有款项之日止，电费按照每日千分之一的标准自每月11日开始计算，计算至实际付清所欠电费之日止。原告有权要求业主被告丁素红对上述债务承担连带清偿责任。被告华夏公司的住所地虽仅为大庆大厦8楼BCDE室，但在2005年其作为涉案6套房产的实际使用人与原告签订启用中央空调的协议，并且在之后每月按照原告开具的涉案6套房产的费用明细表，向原告支付每月的各项费用，足以证明被告华夏公司的实际办公地址应为涉案6套房产。原告虽诉请中央空调运行费的计算标准与原告和被告华夏公司签订的协议金额不符，但被告华夏公司2013年9月此前一直按照原告主张的标准向原告支付中央空调运行费，也无证据证明被告华夏公司对此存有异议。对于原告主张的中央空调运行费的计算标准，本院予以确认。原告虽诉请2014年5月份的物业管理费包含30元的维修材料费，但并未提交证据证明三被告对此予以确认，对于原告的该部分诉讼请求，本院予以驳回。

被告澳牧特公司成立于2014年1月21日，对于该日之前的物业管理费、中央空调运行费及其滞纳金不应与被告华夏公司承担共同清偿责任。对于2014年1月21日之后的费用，因被告澳牧特公司的住所地为大庆大厦8楼BCDE室，原告未能举证证明大庆大厦8楼A和T2单元，实际由被告澳牧特公司占有使用。原告仅能要求被告澳牧特公司对2014年1月21日之后的BCDE室的物业管理费、中央空调运行费及其滞纳金承担清偿责任（具体被告澳牧特公司需承担的每月上述费用的金额详见判决书附表2）。因原告未能举证证明BCDE室的电费金额，对于原告要求被告澳牧特公司承担电费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

对于专项维修基金，该项费用原告未能举证证明被告澳牧特公司、被告华夏公司与被告丁素红约定由被告澳牧特公司、被告华夏公司承担。原告要求被告澳牧特公司、被告华夏公司承担专项维修基金没有法律依据。该项费用及其滞纳金应由被告丁素红承担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告深圳市华夏强汀环境工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联康物业管理有限公司支付自2013年9月至2015年7月的物业管理费、中央空调运行费、电费及逾期支付上述费用的滞纳金（每月具体金额详见判决书附表3、其中物业管理费、中央空调运行费的滞纳金按照每日万分之五的标准计算至该项费用实际付清之日止；电费的滞纳金按照每日千分之一的标准计算至电费实际付清之日止，上述费用的滞纳金均自当月11日起开始计算）；

二、被告深圳市澳牧特贸易有限公司对上述判项一中被告深圳市华夏强汀环境工程有限公司对原告深圳市联康物业管理有限公司的债务中属于大庆大厦8楼BCDE室的自2014年1月21日起计算至2015年7月止的物业管理费、中央空调运行费及逾期支付的滞纳金承担共同清偿责任（每月物业管理费、中央空调运行费的金额详见判决书附表2）；

三、被告丁素红对被告深圳市澳牧特贸易有限公司以及被告深圳市华夏强汀环境工程有限公司对于原告深圳市联康物业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；

四、被告丁素红应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市联康物业管理有限公司支付2013年10月至2015年7月的专项维修基金及滞纳金（每月专项维修基金的金额为99.8元，当月维修基金的滞纳金自当月11日起开始计算，计算至专项维修基金实际付清之日止）；

五、驳回原告深圳市联康物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3557元（已由原告预交），由三被告共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　吴　　　　颂

人民陪审员　陈　 绍　 粦

人民陪审员　蒋　 如　 秋

二〇一五年十一月三十日

书　记　员　俞婷婷（代）

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