6475***与华润置地（常州）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江苏省常州市天宁区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0402民初6475号

原告：***，女，1994年1月11日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。

委托诉讼代理人：高俊，江苏钟鸣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：薛俊立（原告父亲），1965年2月13日生，汉族，常州市人，住常州市武进区。

被告：华润置地（常州）有限公司，住所地常州市天宁区青龙西路1-25号。

法定代表人：迟峰，总经理。

委托诉讼代理人：杨焘、吴昊，江苏法德永衡律师事务所律师。

原告***与被告华润置地（常州）有限公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人高俊、薛俊立，被告华润公司的委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***提出以下诉讼请求：1、要求被告及时维修房屋至鉴定质量合格状态；2、要求被告赔（补）偿因房屋质量问题导致的各项损失暂计684440元（详见清单）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告***明确各项损失分别为：逾期交房违约金463949元（847496元*0.03%*5年）、律师费60000元、诉讼费10000元、房屋租金损失324000元（4500元*12*5年）、误工费交通费36000元、变更合同公证费200元、打印诉讼证据费用60元、精神损害抚慰金50000元，合计944209元，原告主张684440元。

事实和理由：原告于2011年12月购买位于华润湾公园7幢1501室商品房，2012年2月付清房款。2013年11月，被告通知原告办理交付手续。原告在交付时发现涉案房屋主卧、储藏室、厨房多处漏水，便拒绝收房要求被告维修。被告经多次维修至今未能解决漏水问题，导致原告无法收房入住。后经权威部门鉴定，该房存在质量问题，并提出了具体维修方案。据此，原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。

被告华润公司辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，原告所提出的各项损失赔偿应当以合同及事实为依据。从原告所列举的赔偿清单来看，该清单中所列的赔偿存在缺乏证据支撑、没有请求权基础、不存在因果关系以及实际未发生等情形。关于原告所列的各项损失赔偿，对于第一项合同违约金，被告已按照合同约定的交付标准按期向原告交付了涉案房屋，原告也已实际收取涉案房屋，因此本案不存在适用逾期交房违约金的情形，此外，逾期交房违约金与房屋租金对应的损失标的均为涉案房屋，上述两项属于重复主张，考虑到本案系售后维保所产生的纠纷，被告认为应当以租金标准为主张的定损依据，而非逾期交房的违约金，关于逾期交房的标准，被告认为应当依照同地段同类型的房屋标准予以调整；对于第二项，被告认为缺乏请求权基础；第三项诉讼费为法院判决事项；第四项，对于该房屋租金的损失应当参照同地段同类型毛坯房的租金标准，原告主张的租金为类似房屋精装修房在2019年的租金报价，被告认为上述租金无法反映毛坯房的租金标准，应当予以调整；对于第八项损失，此案系合同纠纷，主张精神损害抚慰金没有依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人的质证意见，本院均予以记录并在卷佐证。对本案相应事实，本院结合证据及当事人陈述认定事如下：

2014年1月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的施工编号为华润国际花园7幢1501号房，建筑面积140.39平米，总价款846552元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2014年4月5日前，依照有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人。该合同第十二条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%支付违约金；买受人要求继续履行履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。该合同第十八条房屋质量和保修责任约定，出卖人交付的商品房的建筑工程质量应符合国家和地方的强制性标准，该房屋主体结构质量不合格的，买受人有权单方面解除合同，并有权要求出卖人按房款总价3%支付违约金；除房屋主体结构以外的其他质量问题，经出卖人对同一部位5次修理，不能修复，影响买受人正常居住使用的，买受人有权解除合同，并有权要求出卖人按房款总价1%支付违约金；买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任。该合同还对其他事项做了约定。合同签订后，原告交付了房款847395.9元，被告出具了发票。2013年11月25日，被告向原告寄送了入住通知书，通知原告于2013年12月16日办理新房交接手续。原告在办理房屋交付验房时，发现多处漏水问题便拒绝接收房屋。后被告多次进行维修，但至今未能解决漏水问题。据此，原告于2016年8月10日诉至法院，要求被告退还购房款，支付房屋差价损失，案号为（2016）苏0402民初4061号，该案审理中，原告申请对涉案房屋漏水原因进行鉴定，本院依法委托了常州市建筑科学研究院集团股份有限公司进行了鉴定，后原告申请撤回本案诉讼。2018年12月13日，原告再次提起诉讼，提出本案上列诉请。

原告为证明房屋存在漏水问题且多次维修无法解决，在（2016）苏0402民初4061号案件中提交了超过五次以上的多次维修的房屋照片、验房及报修单照片、报修催告函等证据，在本案中提交了2014年3月3日至2018年12月7日期间记录对涉案房屋多次维修、第三方鉴定的验房维修记录单方统计。

被告对上述证据质证认为，未收到原告的报修催告函，原告提供的报修单没有被告签字确认，房屋照片不能确定拍摄的是涉案房屋也不能确定是涉案房屋的某一位置，所以不能确定对涉案房屋同一部位反复修理达到五次以上。

审理中，原告申请对涉案房产漏水原因进行鉴定，经本院组织，原、被告选择了常州市建筑科学研究院集团股份有限公司(以下简称常州建科院)进行检测鉴定。2018年11月25日，常州建科院出具了常建科（2017）建鉴字第53号建设工程司法鉴定意见书，载明鉴定事项主要为华润国际花园7幢1501室房屋渗漏水，常州建科院于2017年10月9日至2018年8月17日期间多次赴现场进行检查、检测，现场了解到华润国际花园7幢1501室房屋（主卧、储藏室、厨房、阳台等）外墙腰线部位内墙面多次出现渗漏水，华润公司已对渗漏部位内墙面及腰线部位进行了防水修复处理。经现场多次查看，厨房北墙内墙面根部有4处渗漏水，北卧室北墙内墙面侧根部有1处渗漏水，其余区域外墙内墙面未发现明显渗漏。腰线部位防水质量检测为，粉刷层局部存在明显开裂，表面涂层起皮、脱落，腰线部位表面存在多处积水。检测鉴定意见为，雨后华润国际花园7幢1501室厨房、北卧室北侧墙墙根处等存在明显渗漏现象，渗水是由于外墙腰线部位粉刷层局部存在裂缝，表面涂层出现起皮、脱落，下雨时腰线上表面有积水，有水从腰线部位进入墙体内，渗入厨房、北卧室室内所致。修复处理方案如下：（1）将外墙腰线上表面涂料、砂浆及腰线与外墙相接处墙面5㎝范围内粉刷层去除后，采用无收缩的防水砂浆挂网重新粉刷，在阴角处做成小圆角，并按设计要求在腰线上表面设置坡度，完成后用水泥基渗透防水结晶涂料涂刷2遍，确保腰线上表面排水畅通，不积水。（2）将厨房、北卧室北侧墙渗漏部位墙面粉刷层铲除，并将墙体结构层清理干净后，采用聚合物水泥防水砂浆进行重新粉刷，再恢复面层涂料。鉴定费14150.94元由被告支付。

另查明，原告因与华润公司的房屋买卖合同纠纷委托江苏钟鸣律师事务所律师高俊为案件诉讼代理人，两次诉讼约定律师费共计60000元。

审理中，原、被告为证明同地段同类型房屋的租金标准提供了不同网站的房屋出租信息，原告提供的2018年底同地段同类型精装房月出租金额为3000元至4500元不等，被告提供的2017年左右同地段同类型毛坯房月出租金额为1000元至1500元不等。

上述事实，由《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票、鉴定意见书、委托代理合同、房屋出租网络信息、当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。

本院认为，当事人双方应按照合同的约定全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方之间形成商品房买卖合同关系。涉案房屋经鉴定机构鉴定存在漏水问题，该问题属于合同约定的房屋质量问题，被告应承担保修责任。被告应当按照鉴定机构出具的维修方案对涉案房屋漏水部位进行维修直至修好为止，对于维修结果的检验标准可以由双方协商委托鉴定机构予以确定，维修费用由被告承担。

对于原告主张的各项损失赔偿费用，关于律师代理费，合同未专项约定房屋质量问题产生纠纷由违约方承担律师代理费，且律师代理费也非守约方必然产生的损失费用，故对于原告律师代理费的主张本院不予支持；本案系合同纠纷，原告主张精神损害抚慰金没有事实和法律依据，本院不予支持；原告主张的误工费、交通费、变更合同公证费、打印诉讼证据费用均没有事实和法律依据，本院不予支持，即使产生了上述费用也应结合原告的其他损失酌情予以认定。

对于原告主张的逾期交房违约金和房屋租金损失，本院认为，房屋租金损失是确定原告在本案中损失标准的主要依据，同时应结合被告在履行房屋交付手续中的过错综合予以认定。具体理由如下：首先，原告的主要损失应为涉案房屋空置造成原告的损失，该损失的标准应为同地段同类型房屋的租金标准，被告提供的同地段同类型房屋的租金标准均为毛坯住房，租金标准过低，原告提供的的同地段同类型房屋的租金标准系装修住宅租金标准，符合正常居住需求，但是均为近期租金标准，价格偏高，本院酌情调整为3500元/月。其次，《商品房买卖合同》第十一条约定了涉案房屋交付的条件及期限，被告根据该条约定具备了交付条件并在约定的期限内通知了原告进行交付，故原告已经履行了合同约定的交付义务。但是根据常州建科院的鉴定报告结论，涉案房产厨房、北卧室北侧墙墙根处等存在明显渗漏现象。虽然上述渗漏问题不属于主体结构性问题，但是客观上影响到原告的正常装修入住，造成了原告的损失，被告应承担主要责任，原告采取拒绝收房的方式督促被告履行维修义务，客观上对损失的扩大也存在一定的责任，原告应承担小部分责任。最后，涉案不动产一直未有交付，原告在被告通知交付验房时就已经发现房屋渗漏问题并告知了被告，被告完全可以在第一时间联系专业鉴定机构对渗漏原因进行鉴定，并根据鉴定机构出具的专业维修方案进行维修，但是被告始终没有采取上述有效措施彻底解决涉案房屋渗漏问题，故被告对涉案房屋一直未能维修至不再渗漏期间造成的原告损失承担一定的赔偿责任。综上分析，本院酌情认定，在适当高于房屋租金标准的基础上，按照涉案房款总额847395.9元的年利率6%标准计算原告的损失，计算期限自2014年4月6日至被告按照常州建科院鉴定报告提供的修复处理方案将涉案房屋修复至不再渗漏为止。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：

一、华润置地（常州）有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内依据常建科（2017）建鉴字第53号建设工程司法鉴定意见书出具的修复处理方案对施工编号为常州市华润国际花园7幢1501号房屋渗漏点进行维修，直至不再渗漏为止，修复费用由华润置地（常州）有限公司负担；

二、华润置地（常州）有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付***购房损失赔偿款（按照购房款总额847395.9元的年利率6%计算自2014年4月6日至本判决发生法律效力之日止）；

三、华润置地（常州）有限公司未能在本判决发生法律效力之日前修复好上述房屋渗漏点，应继续支付***购房损失赔偿款（按照购房款总额847395.9元的年利率6%计算自本判决发生法律效力之日次日至上述房屋修复至不再渗漏为止）；

四、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10645元，减半收取5322.50元，由华润置地（常州）有限公司负担3322.50元，***负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。

审判员　杨　峰

二〇一九年三月十二日

书记员　阮雯瑜