北京永昊弈博餐饮管理有限公司与北京世纪逸和酒店管理有限公司等侵权责任纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事案件判决书

（2020）京0105民初37831号

原告（反诉被告）北京永昊弈博餐饮管理有限公司（以下简称永昊弈博公司）与被告（反诉原告）北京世纪逸和酒店管理有限公司（以下简称世纪逸和公司）、被告中华通信系统有限责任公司（以下简称中华通信公司）合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。永昊弈博公司之委托诉讼代理人黄海峰、隗宁株，世纪逸和公司之委托诉讼代理人张道宽、刘志成，中华通信公司之委托诉讼代理人鱼剑锋、刘志成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，永昊弈博公司与世纪逸和公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应依约履行各自合同义务。在《租赁合同》履行期内，涉案房屋因存在加建面积而导致被部分拆除，致使永昊弈博公司的合同目的不能实现并停止经营，世纪逸和公司作为出租人对此负有相应的过错责任，应在其过错范围内对永昊弈博公司的损失承担责任。永昊弈博公司作为出租人，虽主张其对加建情况不知情，但对涉案房屋建筑面积与实际使用面积存在较大出入未尽到审慎审查义务，亦负有过错。故本院结合本案实际情况，对世纪逸和公司的过错责任比例酌情予以确定。 关于装修损失，永昊弈博公司就涉案房屋装修支出提交了《设计装修合同》《厨房改造工程施工合同》、转账记录截屏打印件、微信转账记录截屏打印件、涉案房屋加建面积拆除前后对比照片等证据材料。《设计装修合同》《厨房改造工程施工合同》签订时施工方青岛中锐饰家装修有限公司尚未成立，故本院对上述合同的真实性不予采信。转账记录截屏打印件、微信转账记录截屏打印件未显示往来款项性质系为涉案房屋支出的装修款，且世纪逸和公司、中华通信公司均不予认可，故本院对该证据的真实性不予采信。永昊弈博公司提交的证据不能证明其主张的装修损失金额，故本院结合本案实际情况，参考双方均认可的涉案房屋加建面积拆除前后对比照片，考虑到合同已履行情况、双方或错程度等，本院酌定世纪逸和公司应向永昊弈博公司赔偿装修损失三十五万元。 关于可得利益损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。影响可得利益赔偿数额的因素包括：损失数额是否超出可预见标准；能否适用减损、损益相抵及过失相抵等规则；合同履行程度是否构成影响等。本案中，永昊弈博公司就可得利益损失提交了《劳务派遣协议》《劳动合同》、2019年度审计报告等证据材料，但上述证据均无法证明永昊弈博公司合同履行后的总成本及总收入，且世纪逸和公司、中华通信公司不予认可。永昊弈博公司现有证据不能证明其公司所主张的可得利益损失，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 关于物品搬离费用，本院根据本案实际情况，考虑到双方的过错程度，酌定世纪逸和公司支付物品搬离费用3500元。 关于押金，世纪逸和公司同意返还押金5万元，本院不持异议，依法予以确认。 关于律师费，本院根据本案实际情况，考虑到双方的过错程度，酌定世纪逸和公司支付律师费7万元。 关于房屋占用费，因世纪逸和公司认可永昊弈博公司于2019年8月12日之后停止经营并陆续搬离大量物品，考虑到涉案房屋承租区域被大面积拆除，且世纪逸和公司负有主要过错，故结合本案实际情况，对世纪逸和公司关于房屋占用费的诉请，本院不予支持。 中华通信公司同意在世纪逸和公司应承担责任的范围内承担责任，本院不持异议。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2015年9月30日，中华通信公司（出租方、甲方）与北京简嗣园艺有限责任公司（承租方、乙方、以下简称简嗣公司）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区工人体育馆北路1号楼内南楼首层过街楼西侧房屋一间，建筑面积60平方米；南楼过街楼南面西侧房屋，建筑面积108平方米房屋（以下称涉案房屋），甲方同意乙方将该出租房屋用于商业服务的经营活动，期限自2015年10月1日至2018年10月31日止（含开始日和终止日）。2016年9月28日，中华通信公司（甲方）与、简嗣公司（乙方）、永昊弈博公司（丙方）签订《中华通信办公楼租赁合同变更协议》，约定就甲、乙双方于2014年9月30日签订的《中华通信办公楼租赁合同》（合同编号：HTZC2014340）的条款达成如下协议：原乙方从甲方处承租的涉案房屋，将原《租赁协议》的承租方由乙方变更为丙方永昊弈博公司，由丙方承担原乙方的相关权利、责任、义务，其他相关条款均不涉及变更。2018年8月30日世纪逸和公司（甲方）与永昊弈博公司（乙方）签订《租赁合同》，约定永昊弈博公司承租涉案房屋，甲方同意将出租房屋以及房屋内部现配置的设施，包括水、电、暖气、空调、消防系统等与现状有关的所有附属设施出租给乙方，乙方同意按照本合同约定承租上述出租屋及相关设施，但出租房屋内外由乙方出租修建形成的相关设施和其他附着物的所有权在乙方承租期间内归属乙方，本合同到期后，其所有权归属甲方。租赁用途为甜品店经营。租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，租金为2018年9月1日至2021年8月31日，房租每年5%环比递增，具体金额为：首年：2018年9月1日至2019年8月31日房租为551880元，缴纳时间为2018年9月10日之前，缴纳金额为275940元，第二次缴纳时间为2019年2月20日前，缴纳金额为275940元；第二年：2019年9月1日至2020年8月31日房租为579474元，缴纳时间为2019年8月20日前，缴纳金额为289737元，第二次缴纳时间为2020年2月20日前，缴纳金额为289737元；第三年2020年9月1日至2021年8月31日房租为608447.7元，缴纳时间为2020年8月20日前，缴纳金额为304223.85元，第二次缴纳时间为2021年2月20日前，缴纳金额为304223.85元。在合同签订之日一次性支付押金5万元，若合同期满，乙方无违约行为，甲方将押金全数归还乙方，不计利息，若乙方未按时教案租金或者有其他违约行为，押金不予退还。租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有。乙方在不破坏门面原主结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，但必须征得甲方同意，因装修所发生的一切费用由乙方自行承担。乙方对其租赁期间添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施、应在租赁期满后5日内搬离，每逾期一日，乙方应按1000元/日向甲方支付该房屋占用使用费。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋范围内的土地，致使乙方无法正常经营超过3日的。在租赁期间，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：甲、乙双方协议一致，书面变更或者解除本合同；因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的。涉案房屋租金支付至2019年8月31日。永昊弈博公司向世纪逸和公司支付5万元押金。经询，世纪逸和公司同意返还5万元押金。 关于合同履行情况。永昊弈博公司、世纪逸和公司、中华通信公司均主张涉案房屋存在加建情况，加建面积为110平方米左右，2019年8月13日涉案房屋加建部分被拆除。经询，永昊弈博公司、世纪逸和公司均主张双方签订的《租赁合同》已经解除，解除时间为2019年8月13日。永昊弈博公司主张其承租涉案房屋前世纪逸和公司、中华通信公司未告知涉案房屋存在加建情况，且涉案房屋对外出租多年，房屋所有权证也未显示测绘面积。中华通信公司、世纪逸和公司主张曾向永昊弈博公司口头告知过涉案房屋的加建情况，加建面积因年代久远，已经无法核实是谁加建的，2019年5月已通知永昊弈博公司涉案房屋加建面积需要整改，让其做好准备。 永昊弈博公司主张，其公司与世纪逸和公司、中华通信公司于2019年8月12日签订《三方协议》，世纪逸和公司、中华通信公司承诺对其损失进行赔偿。就其主张，永昊弈博公司提交如下证据：一、《三方协议》，载明：甲方为中华通信公司、乙方为世纪逸和公司、丙方为永昊弈博公司，约定三方关于涉案房屋拆除违法建筑及拆除后的赔偿问题达成如下协议：1.丙方愿意配合政府相关拆违工作；2.甲、乙方应当对因拆违给丙方造成的全部经济损失承担连带责任，并不因该房屋是违章建筑甲、乙双方无法获得补偿为拒绝向丙方赔偿的理由；3.具体赔偿项目参考附件一《赔偿方案》，甲方对于《赔偿方案》一种的第五条存在异议，待签订具体赔偿协议时商定；4.具体赔偿金额应以赔偿方案和实际损失情况计算；5.甲、乙应当在拆除前与丙签订该协议，并在该协议签订之日起45个自然日内与丙签订具体的赔偿协议。届时如甲、乙、丙三方关于赔偿未能达成一致，三方应当在45日期满后的3个工作日内就赔偿相关工作安排达成新的三方协议；6.本协议自签订之日起生效，至丙方收到甲、乙方支付的全部赔偿款项时止；7.本协议中法律另有规定的，依据中华人民共和国相关法律法规处理；8.本协议签署人即为本协议事项处理负责人和联系人，签署人签名与加盖公章具有同等的法律效力。甲方法定代表人或授权代表人处显示“何兆龙”签名字样，丙方法定代表人或授权代表人处显示“戚宇东”签名字样，乙方法定代表人或授权代表人处为空白，落款时间为2019年8月12日。二、中华通信公司书记李永斌与世纪逸和公司法定代表人李得伟通话录音，证明目的为世纪逸和公司同意签订《三方协议》，永昊弈博公司称该录音是用李永斌手机录制后通过微信发送给戚宇东。三、戚宇东与李永斌微信聊天记录截屏打印件，证明李永斌发送通话录音情况。世纪逸和公司不认可证据一《三方协议》的真实性及证明目的，称无其公司确认；称证据二通话录音经和李得伟核实，李得伟表示记不清是否有这个通话了，即使录音是真实的，李得伟在录音中也没有表示认可《三方协议》，只是说回去看一下，没有问题就签，最后世纪逸和公司未签订《三方协议》，且该份录音没有原始载体核对；不认可证据三戚宇东与李永斌微信聊天记录截屏打印件的真实性及证明目的。中华通信公司认可证据一《三方协议》的真实性，认可何兆龙签订的真实性，称何兆龙是公司综合处主任，但是其公司没有对赔偿认可；称证据二通话录音的真实性李永斌称说不清楚了，其他意见同世纪逸和公司发表一致；不认可证据三戚宇东与李永斌微信聊天记录截屏打印件的真实性，认可曾有微信聊天记录，但内容无法核实。 关于涉案房屋装修情况。永昊弈博公司主张其公司2016年11月7日对涉案房屋进行了装修，装修费支出92万元，2018年11月6日对厨房进行了升级改造，装修费支出60735元。就其主张，永昊弈博公司提交如下证据：一《设计装修合同》，载明：发包人、甲方为永昊弈博公司，承包人、乙方为青岛中锐饰家装修有限公司，工程地点为北京市朝阳区工人体育场北路1号3号楼1001号，工程价款为92万元，签订时间为2016年11月7日。二、《厨房改造工程施工合同》，发包人、甲方为永昊弈博公司，承包人、乙方为青岛中锐饰家装修有限公司，工程地点为北京市朝阳区工人体育场北路1号3号楼1001号，工程价款60735元，签订时间为2018年11月6日。三、转账记录截屏打印件，证明目的为永昊弈博公司2016年10月至2017年2月期间通过案外人那蕊支付设计装修款总计835347元。四、微信转账记录截屏打印件，证明目的为永昊弈博公司2016年9月至2016年11月期间向案外人张润宇支付设计装修款总计78339元。五、涉案房屋加建面积拆除前后对比照片。世纪逸和公司、中华通信公司不认可证据一《设计装修合同》的真实性及证明目的，称2016年青岛中锐饰家装修有限公司尚未成立，且2016年世纪逸和公司尚未与永昊弈博公司签订《租赁合同》；不认可证据二《厨房改造工程施工合同》的真实性及证明目的；不认可证据三转账记录截屏打印件、证据四微信转账记录截屏打印件的真实性及证明目的，称转账附言为转让费，不是装修费，并且那蕊是永昊弈博公司原法定代表人；认可证据五照片的真实性，认可涉案房屋加建面积拆除情况。经询，永昊弈博公司认可青岛中锐饰家装修有限公司于2018年成立，戚宇东与该公司负责人为朋友，出于信任，2016年底该公司提交设计，2018年成立后补签了合同，那蕊系永昊弈博公司原法定代表人，张润宇与那蕊系夫妻关系，戚宇东通过入股的方式加入永昊弈博公司，故戚宇东给那蕊的转让费中包括装修款，但具体无法区分。因世纪逸和公司、中华通信公司认可照片的真实性，故本院对该证据的真实性予以采信。另查，青岛中锐饰家装修有限公司于2018年12月27日成立。 关于因停产停业导致的预期可得利益损失。就其主张，永昊弈博公司提交如下证据：一、2019年3月20日永昊弈博公司与如是英才（北京）人力资源管理有限公司签订的《劳务派遣协议》。二、《劳动合同》14份；三、北京永恩力合会计师事务所有限公司于2020年10月23日出具的永昊弈博公司2019年度审计报告。世纪逸和公司、中华通信公司不认可证据一《劳务派遣协议》、证据二《劳动合同》的真实性及证明目的，称14份劳动合同的签订时间均为2019年5月至2019年8月之前，这段时间是地方政府组织拆除加建面积的期间，且合同均在试用期内，认为上述证据是永昊弈博公司为主张赔偿虚造的；不认可证据三永昊弈博公司2019年度审计报告的真实性及证明目的，称只能证明永昊弈博公司之前的经营状况和利润，不能证明可得利益损失，本案是基于涉案房屋拆除后的损失，和公司经营无关，永昊弈博公司没有提供应收账目等，不能证明房屋拆除后的损失。 关于物品搬离费用。永昊弈博公司未就其主张的物品搬离费用提交证据。 关于房屋占用费。世纪逸和公司主张永昊弈博公司尚未腾退房屋，应支付房屋占用费。经询，永昊弈博公司、世纪逸和公司、中华通信公司均主张永昊弈博公司正常经营至2019年8月12日，之后开始陆续搬离大量物品，有少量物品留在涉案房屋内。审理中，永昊弈博公司、世纪逸和公司、中华通信公司于2021年5月14日进行交接，因涉案房屋内剩余物品损毁，永昊弈博公司同意由世纪逸和公司自行处置其公司留在涉案房屋内的剩余物品，双方均认可涉案房屋已于2021年5月14日完成交接。 关于律师费。永昊弈博公司就其主张的律师费提交《民事委托代理合同》及发票2张，发票金额共计10万元。世纪逸和公司、中华通信公司认可上述《民事委托代理合同》及发票的真实性，但不认可证明目的。因世纪逸和公司、中华通信公司认可《民事委托代理合同》及发票的真实性，故本院对该份证明的真实性予以采信。

一、被告（反诉原告）北京世纪逸和酒店管理有限公司、被告中华通信系统有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京永昊弈博餐饮管理有限公司装修损失三十五万元； 二、被告（反诉原告）北京世纪逸和酒店管理有限公司、被告中华通信系统有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京永昊弈博餐饮管理有限公司物品搬离费用三千五百元； 三、被告（反诉原告）北京世纪逸和酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京永昊弈博餐饮管理有限公司押金五万元； 四、被告（反诉原告）北京世纪逸和酒店管理有限公司、被告中华通信系统有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京永昊弈博餐饮管理有限公司律师费七万元； 五、驳回原告（反诉被告）北京永昊弈博餐饮管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）北京世纪逸和酒店管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31486元，由原告（反诉被告）北京永昊弈博餐饮管理有限公司负担23083元（已交纳），被告（反诉原告）北京世纪逸和酒店管理有限公司、被告中华通信系统有限责任公司负担8403元[原告（反诉被告）北京永昊弈博餐饮管理有限公司已交纳，被告（反诉原告）北京世纪逸和酒店管理有限公司、被告中华通信系统有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京永昊弈博餐饮管理有限公司]。 反诉受理费3113元，由被告（反诉原告）北京世纪逸和酒店管理有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判员　　张佳琪

书记员　　王昊宇