保定市瑞虹物业服务有限责任公司、河北风鹏正举文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河北省保定高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀0691民初934号

原告：保定市瑞虹物业服务有限责任公司，住所地河北省保定市锦绣街599号综合楼三层，统一社会信用代码：911306053361434789。

法定代表人：任媛，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵毅国，河北厚沃律师事务所律师。

被告：河北风鹏正举文化传媒有限公司，住所地河北省保定市竞秀区韩村北路街道办事处钻石街148-16号，统一社会信用代码：91130605MA088UNC4C。

法定代表人：张鹏，该公司总经理。

委托诉讼代理人：柯晓林，河北元恒律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王雪晴，河北元恒律师事务所实习律师。

原告保定市瑞虹物业服务有限责任公司（以下简称瑞虹物业公司）与被告河北风鹏正举文化传媒有限公司（以下简称风鹏正举传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞虹物业公司的委托诉讼代理人赵毅国，被告风鹏正举传媒公司的法定代表人张鹏及委托诉讼代理人柯晓林、王雪晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

瑞虹物业公司向本院提出诉讼请求：判令1、风鹏正举传媒公司支付租金及物业费40023.56元并给付滞纳金（2020年6月1日至2021年4月5日为72005.93元、以40023.56元为基数自2021年4月6日起按日千分之三的标准计算至清偿完毕之日止）、支付违约金21306.6元另承担本案诉讼费、保全费及其他费用。事实和理由：瑞虹物业公司与风鹏正举传媒公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于保定市房屋及房产物业、配套设施出租给风鹏正举传媒公司，租赁期限为2020年6月1日至2021年6月30日，租金及物业服务费按季度支付，其中租金每季度31959.9元，物业服务费每季度3195.99元。合同签订后，风鹏正举传媒公司仅支付押金10600元，租金及物业服务费在瑞虹物业公司催要下于2021年4月6日支付10万元，尚欠房租40023.56元。在租赁期间，风鹏正举传媒公司将118号和120号房屋交由河北索绿科技有限公司使用，违反合同约定，押金不予退回。风鹏正举传媒公司于2021年5月9日下午和2021年5月10日毁损租赁房屋所在地的公共设施，造成道闸和伸缩门损害，应当支付相当于2个月标准的违约金。

风鹏正举传媒公司辩称，1、瑞虹物业公司与风鹏正举传媒公司签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同，本案涉及房屋无产权证属于违法建筑。2、即使合同有效，风鹏正举传媒公司不存在任何违约行为，已支付全部租金及违约金亦不存在转租行为，瑞虹物业公司的主张无事实法律依据。3、瑞虹物业公司尚未向风鹏正举传媒公司开具24600元发票，应履行开票义务。

根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点为：风鹏正举传媒公司是否应向瑞虹物业公司支付租金、物业费40023.56元及其主张的滞纳金、违约金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对瑞虹物业公司提交的营业执照、法人身份证明、法定代表人身份证复印件、风鹏正举传媒公司企业公示信息、《房屋租赁合同》、房屋所有权证、证明一张；风鹏正举传媒公司提交的5万元、49999元付款凭证。双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

瑞虹物业公司提交的照片、视频。本院经审查认为，该照片、视频无其他证据印证与本案的关联性，依法不予采纳。

风鹏正举传媒公司提交的2021年5月18日河北银行回单、录音、聊天记录。本院经审查认为，河北银行回单系金融机构出具，瑞虹物业公司未提交证据否认上述回单的真实性，对该银行回单的真实性依法予以认定；录音、聊天记录不能确认当事人的身份且无其他证据印证与本案的关联性，依法不予采纳。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

瑞虹物业公司（甲方）与风鹏正举传媒公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于保定市间房之房产物业及配套设施出租给乙方，建筑面积355.11平方米；租赁期限为2020年6月1日至2021年6月30日（含一个月公司政策性免租期）；租金标准为办公用房1元／建筑平方米／天，月租金为10653.3元，年租金为127839.6元，租金按季度支付，租金每季度31959.9元；物业服务费标准为0.1元／建筑平方米／天，月物业服务费为1065.33元，年物业费为12783.96元，物业费按季度支付，物业服务费每季度3195.99元。合同签署5日内，乙方向甲方支付一个月租金的押金为10600元。在合同租期内，除非经瑞虹物业公司书面同意，风鹏正举传媒公司不得以任何理由将出租房屋转租或交由其他第三方使用，一经发现，瑞虹物业公司有权终止合同，风鹏正举传媒公司已缴纳的押金将全部作为违约金，不予退回。风鹏正举传媒公司不支付或者不按照约定支付租金、押金、物业服务费、其他费用逾期达30日，擅自拆改变动或损坏该物业主体结构或整体物业设施和安全设施的，擅自将该物业转租给第三人或与第三人共同使用的，瑞虹物业公司有权单方面解除合同，收回该物业，无须任何赔偿，风鹏正举传媒公司按照瑞虹物业公司及时迁出该物业，并向瑞虹物业公司支付相当于当年租金标准2个月的租金的违约金。风鹏正举传媒公司造成物业、公共设施损坏的应当承担赔偿责任。风鹏正举传媒公司未按合同约定支付租金、物业服务费等费用的，每延迟一日应按未付金额的千分之三向瑞虹物业公司支付滞纳金，直至全部支付完毕。

上述合同签订后，风鹏正举传媒公司分别于2021年3月19日、4月6日、5月18日向瑞虹物业公司转款5万元、49999元、15423.56元。

庭审中，风鹏正举传媒公司认可河北索绿科技有限公司暂时在涉案房屋内办公。瑞虹物业公司在诉状及庭审中认可合同签订后收到风鹏正举传媒公司押金10600元、2021年4月6日收到租金10万元。

另查明，保定市锦绣街599号2号的房屋所有权人为保定市华瑞房地产开发有限公司，本案审理中保定市华瑞房地产开发有限公司出具证明称对该公司所有的保定市间房之房产物业及配套设施委托瑞虹物业公司对外出租，瑞虹物业公司有权与风鹏正举传媒公司签订房屋租赁合同并行使该合同相关权益。

本院认为，首先，风鹏正举传媒公司主张本案涉及房屋属于违法建筑无事实依据和法律依据。本案《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，但该合同同时约定了“在合同租期内，非经瑞虹物业公司书面同意将出租房屋转租或交由其他第三方使用，已缴纳的押金将全部作为违约金，不予退回”、“不支付或者不按照约定支付租金、押金、物业服务费、其他费用逾期达30日，擅自将该物业转租给第三人或与第三人共同使用的，向瑞虹物业公司支付相当于当年租金标准2个月的租金的违约金”、“未按合同约定支付租金、物业服务费等费用的，每延迟一日应按未付金额的千分之三向瑞虹物业公司支付滞纳金”明显属于重复约定违约金、违约金标准过高、单方面加重了承租方的责任显失公平，因此对于本案《房屋租赁合同》中关于违约金、滞纳金的约定应依据当事人违约程度及实际情况确定。除违约金、滞纳金条款以外，合同其他部分合法有效，双方应按照除合同违约金、滞纳金以外的约定履行各自的义务。按照上述约定，风鹏正举传媒公司应向瑞虹物业公司支付一年租金127839.6元、一年物业费12783.96元，以上共计140623.56元。现风鹏正举传媒公司已向瑞虹物业公司支付115422.56元（5万元+49999元+15423.56元），剩余25201元（140623.56元-115422.56元）尚未支付。因风鹏正举传媒公司主张瑞虹物业公司向其购买的物品折抵房租14000元无确实充分证据予以证实，故风鹏正举传媒公司应继续向瑞虹物业公司支付房租及物业费25201元。

其次，风鹏正举传媒公司延迟支付租金且让河北索绿科技有限公司在租赁房屋内办公属于违反合同义务，应当承担相应的违约责任。依据合同约定及风鹏正举传媒公司的违约程度，风鹏正举传媒公司支付的押金10600元应作为违约金，瑞虹物业公司对该10600元可不予退还。

第三，瑞虹物业公司主张风鹏正举传媒公司于2021年5月9日下午和2021年5月10日毁损租赁房屋所在地的公共设施、造成道闸和伸缩门损害未提交确实充分证据予以证实，对其该项主张不予支持。

综上所述，风鹏正举传媒公司应瑞虹物业公司支付租金及物业费25201元，风鹏正举传媒公司向瑞虹物业公司交纳的押金10600元作为本案违约金，瑞虹物业公司不必退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、河北风鹏正举文化传媒有限公司支付保定市瑞虹物业服务有限责任公司支付租金及物业费25201元，于本判决生效之日起十日内一次付清；

二、驳回保定市瑞虹物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1483元，由河北风鹏正举文化传媒有限公司负担215元、保定市瑞虹物业服务有限责任公司负担1268元；保全费1270元由河北风鹏正举文化传媒有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员　　谷莉

二〇二一年九月九日

书记员　　李硕