某某（肇庆）重型机器有限公司、富士通电梯（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省肇庆市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤12民终1959号

上诉人（一审原告）：**（肇庆）重型机器有限公司，住所地肇庆高新区临江工业园兴隆三街1号。

法定代表人：何忠权，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周亮，北京大成（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：富士通电梯（深圳）有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道民主大道7号研发中心三楼。

法定代表人：陈松福，该公司董事长。

被上诉人（一审被告）：肇庆富士通电梯有限公司，住所地肇庆高新区兴隆三街1号肇庆富士通电梯有限公司车间二。

法定代表人：陈松福，该公司董事长。

上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。

上诉人**（肇庆）重型机器有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人富士通电梯（深圳）有限公司（以下简称深圳富士通公司）、肇庆富士通电梯有限公司（以下简称肇庆富士通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2018）粤1284民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人**公司的委托诉讼代理人周亮、黄威，被上诉人深圳富士通公司、肇庆富士通公司的共同委托诉讼代理人徐荣喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人**公司上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判支持**公司一审主张的诉讼请求；2.判令深圳富士通公司、肇庆富士通公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，深圳富士通公司预付的537万元款项并非真正用于抵扣定金外的补偿款。根据**公司与肇庆富士通公司签署的《土地及厂房转让协议》（以下简称转让协议）及《土地及厂房转让协议补充协议》（以下简称补充协议）的约定**公司向肇庆富士通公司转让本案涉及土地及厂房（以下简称涉案不动产），转让总价格为4917万元。支付方式为肇庆富士通公司在补充协议签署后三日内向**公司支付转让总价的30%（1475.1万元），余下部分由**公司协助肇庆富士通公司向佛山农商银行办理不低于3500万元的融资贷款。因办理银行融资贷款需要，需肇庆富士通公司提供向**公司支付首期款的支付证明。**公司与肇庆富士通公司在补充协议中约定，同意深圳富士通公司在补充签署前已向**公司支付的履约保证金、预付租金、中介费共计537万元用于抵扣定金外的首期款。根据**公司与深圳富士通公司签订的《租赁合同》约定，深圳富士通公司向**公司缴纳的预付租金在起租时作为租金每月递减，结合本案实际情况，深圳富士通公司所缴纳的部分预租租金在转让协议、补充协议签署时已抵扣完毕，实际上无法完成补充协议中所谓的抵扣。**公司为配合肇庆富士通公司办理融资需要，所记载的将537万元款项抵扣定金外的补偿款并非**公司与肇庆富士通公司之间的真实意思表示，且**公司从未以任何形式放弃该部分款项。一审法院判令深圳富士通公司无需向**公司支付该部分款项明显不合理。二、一审法院适用法律关系错误，自转让协议签署至不动产权证取得期间，深圳富士通公司仍是基于承租权占有、使用本案涉案不动产。**公司与深圳富士通公司签订的《租赁合同》约定，深圳富士通公司承租涉案不动产，取得涉案不动产的占有、使用权，该承租权来源于《租赁合同》，并随《租赁合同》的终止而消灭。而**公司与深圳富士通公司签订转让协议、补充协议约定，**公司与肇庆富士通公司之间的转让协议、补充协议履行完毕，并且肇庆富士通公司办理完本案涉案不动产产权登记手续后《租赁合同》终止履行，深圳富士通公司无需再缴纳租金。《租赁合同》终止前，深圳富士通公司应按照《租赁合同》约定向**公司支付租金。一审法院以变更及解除《租赁合同》的条件已经成就为由，认定**公司无权再向深圳富士通公司主张租金及违约金明显错误。同时一审法院判令深圳富士通公司承担合同解除前的土地使用税，又以合同已经解除为由判令深圳富士通公司无需承担合同解除前的租金，此两项判决依据显属矛盾，系一审法院的适用法律关系错误的表现。三、一审法院适用法律错误，深圳富士通公司应承担本案涉案不动产所涉及的房产税。根据《租赁合同》约定，租金为不含税价格，即**公司收取的租金不含任何税费的价格，《租赁合同》项下所产生的土地使用税、房产税等税费均由深圳富士通公司承担。深圳富士通公司实际也曾向本案涉案不动产所在地地税局交纳2015年、2016年土地使用税，以其自身的实际行动表达了双方之间关于税费承担的真实意思表示。其次，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条的规定，房产税的缴纳主体不仅包括产权所有人，还包括经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，深圳富士通公司作为本案涉案不动产的使用人依法向税务部门缴纳房产税具有合法依据。另外，根据《租赁合同》第二条的约定，《租赁合同》项下的租金按租金的6%计，由深圳富士通公司负责。事实上，该条款系**公司要求深圳富士通公司承担房产税的合同依据。经过《租赁合同》双方当事人的计算，每月房产税税金占月租金之比恰为5.6%，因此，《租赁合同》将税金之比约定为6%。该数据比例可以通过《房产税纳税申报表》予以印证。即使二审法院认定本案涉案不动产所涉及的房产税应由产权人承担，也应判令肇庆富士通公司在取得本案涉案不动产产权后承担相应的房产税。**公司已经代为支付2015年至2017年三年的房产税，肇庆富士通公司应向**公司偿还2017年12月房产税对应的款项。综上，**公司认为一审法院认定事实和适用法律错误，依法向二审法院提起上诉，望裁如所请。二审庭审中，**公司补充了如下事实与理由：1、本案涉及两个法律关系，**公司与深圳富士通公司之间的租赁关系、**公司与肇庆富士通公司的土地买卖关系。2、在租赁关系存续期间，肇庆富士通公司通过买卖取得了本案涉案不动产的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条规定，肇庆富士通公司取得涉案不动产所有权即占有、使用、收益权利。3、肇庆富士通公司于2017年11月30日取得涉案不动产的不动产权证，代替**公司成为涉案不动产成为出租人，**公司已无权出租该土地。深圳富士通公司向**公司交付租金的期限应该从2015年7月1日起至2017年11月30日，产生的租金应该是10095897.6元。4、根据**公司与肇庆富士通公司所签署的补充协议约定，涉案不动产转让款4917万元，支付30%首付款1475.1万元，剩余70%因办理融资贷款需要肇庆富士通公司应该支付首期款的证明，所以**公司与肇庆富士通公司在协议中约定，用前期已经支付的租金、中介费用于抵扣首期款，但实际上双方并没有抵扣，结合本案所涉及款项往来及转让协议的约定总转款4917万元减去1475.1万元再减去537万元之后是2904.9万元，但是实际上在转让协议签署之后，肇庆富士通公司支付的款项是3441.9万元（2904.9万元+537万元），537万元用于抵扣的话，肇庆富士通公司应该支付的款项是2904.9万元，正是因为不存在协议中的抵扣才会存在多出来的537万元，537万不可能重复计算，也不可能做抵扣。根据租赁合同约定，深圳富士通公司预缴的租金，是每月递减，之前预缴的537万元，已经抵扣完毕，无法完成真实的抵扣关系。5、即使法院认为转让协议项下约定的预付537万元抵作真实抵扣，那深圳富士通公司应支付1009.5897万元减去537万元后的租金金额，即472.5897万元。综上补充所述，本案中深圳富士通公司向**公司支付租金的期间应当从租赁合同起租日起至**公司丧失土地所有权之日止，租金金额为1009.5897万元，537万元并不能作抵扣处理。

被上诉人深圳富士通公司、肇庆富士通公司书面答辩称：一、深圳富士通公司预付《租赁合同》保证金和预付租金共计537万元，已经实际抵扣转让协议、补充协议中的首期房屋转让款。1.**公司诉称为满足银行融资需要而表面上将保证金和预付租金共计537万元转化为购买款与事实不符。将保证金和预付租金共计537万元转化为购买款并不是“表面”行为，如果只是为了符合所谓融资需要，双方完全可以只在银行备案的合同进行约定，而无需在双方真正履行的合同中体现。双方在真正履行合同中并无约定要求深圳富士通公司或肇庆富士通公司及时补交保证金及租金，或要求深圳富士通公司或肇庆富士通公司在支付购买款时多支付537万元给**公司。且租金金额不菲，如确属拖欠，**公司应有持续的催收行为，但其并没有在2017年5月9日前向深圳富士通公司催讨过租金。即使何忠权微信催租的行为也明确是以转让协议解除为前提，在转让协议继续履行的情况下，也未再催缴租金。另外，双方在银行备案的交易合同约定交易价格是5980万元，按**公司所述融资条件是自有资金不低于合同金额的30%，但深圳富士通公司只支付了4917万元的30%，并不符合**公司所述的融资条件。况且，深圳富士通公司预付的537万元中的522万元是从私账到私账，15万元作为中介费抵扣，如**公司所言属实，则双方之间的资金流向及金额也不符合银行的要求。因此**公司陈述“表面上”将537万元保证金和预付租金转为转让款以符合贷款不符合事实。2.如按**公司所述，如果双方一直按《租赁合同》的约定履行，深圳富士通公司预付的537万元已经抵扣租金后所剩无几，在无相反约定的情况下，**公司也不可能将已经抵扣完毕的租金再自愿拿出来抵扣物业转让款。因此可以证实以《租赁合同》的租金用于抵扣转让款的意思表示是真实的。二、涉案不动产过户至肇庆富士通公司之前，房产税不应由肇庆富士通公司承担。1.双方在租赁合同中并没有对房产税的交纳主体作出约定，依据《广东省房产税施行细则》第三条规定，房产税由产权所有人缴纳。因此产权人即**公司是房产税的纳税义务人。2.《租赁合同》第二条第2款约定的“此为不含税租金，税金由乙方负责，按6%计”该税金仅指开具租金发票应缴纳的营业税。双方签订租赁合同时，按照当时的税收政策企业从事不动产租赁的应缴纳营业税（详见《营业税暂行条例》营业税税目税率表，不动产租赁属于服务业），营业税率为5%，营业税附加税费按营业税税额计征12%，因此开具租金发票应缴纳的营业税合计为5.6%，取整后租赁合同约定为6%，与房产税无任何关系。3.房产税和租金所缴纳的营业税计税依据不同，深圳富士通公司之所以同意承担租金的税金，是因为租金的营业税发票是开给承租人即深圳富士通公司的，深圳富士通公司可以入账抵扣成本，而房产税税票是开给房产所有人即**公司的，由**公司抵扣相应的成本，与深圳富士通公司无关。一审认定房产税应由**公司自行缴纳，符合法律规定。因此，应驳回**公司的全部上诉请求，维持一审判决。审庭审中，深圳富士通公司、肇庆富士通公司补充了如下意见：双方为了配合银行贷款另外签署了一份交易金额为59329001.7元的土地转让协议，双方为了配合银行资金流水的需要，双方有额外的资金往来，该部分资金是从肇庆富士通公司对公账户支付给**公司的对公账户，**公司从私账转回给肇庆富士通公司，4917万元转让款流水见我方在一审提交的证据一统计表。

**公司向一审法院起诉请求：1.判令深圳富士通公司支付《租赁合同》项下欠付租金10095897.6元；2.判令深圳富士通公司支付截至其全额支付欠付租金之日的违约金，违约金为欠付租金的30%，即3028769.28元；3.判令深圳富士通公司、肇庆富士通公司共同支付欠付土地使用税86182.28元；4.判令深圳富士通公司支付《租赁合同》项下欠付房产税及截至2018年3月29日的滞纳金总计707127.76元（实际欠付金额以实际缴纳当天相关税局要求的金额为准）；5.判令肇庆富士通公司就上述欠付款项及违约金承担连带责任；6.判令深圳富士通公司、肇庆富士通公司共同承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年3月13日，**公司（甲方）与深圳富士通公司（乙方）签订《租赁合同》，约定深圳富士通公司对**公司的物业进行承租，**公司按深圳富士通公司规划要求，建设厂房。与本案相关的合同内容如下：（第一条）甲方将坐落于肇庆市高新区兴隆三街**工业园2号厂房19440平方米，办公楼1584平方米，宿舍楼2520平方米，厨房饭堂108平方米，展厅1320平方米，及门口空地周边土地23552平方米出租给乙方用于电梯生产用途。该土地为国有工业用地，且土地及厂房未设立抵押。第二条租赁年限为20年，即从2015年6月1日至2035年5月31日止，租金按建筑面积计算，实际面积以测量为准，每三年递增10%计算，此为不含税租金，税金由乙方负责，按6%。厂房建筑面积为19440平方米，前三年（即2015年6月1日至2018年5月31日）月租金194400元……；办公楼建筑面积为1584平方米，前三年月租金为19008元；展厅建筑面积为1320平方米，前三年月租金为39600元……；宿舍建筑面积为2520平方米，前三年月租金为30240元；厨房饭堂建筑面积为108平方米，前三年月租金为1296元，空地合计面积为23552平方米，前三年月租金为63590.4元；第三条履行合同保证金为72万元，同时乙方要求甲方按其要求规划建设并同意支付12个月租金4278384元作为预付租金，起租时作为租金每月递减。甲方承诺在2015年6月1日前向乙方移交符合合同约定标准及面积的全部房屋及空地，甲方如逾期移交的，除应承担违约责任外，租赁合同期限、免租期及租金递增日期相应顺延。甲方向乙方交付物业后首30天作为搬迁期，30天后开始计付租金。乙方负责所承租物业和空地的土地使用税。租金交付方式为每个月的25号之前全额支付当月租金，以先付后用的方式执行；第四条一、甲方的责任与义务8、租赁期内，若甲方物业产权权属发生改变，本合同仍然生效。二、乙方责任与义务1、乙方需按期支付租金，如超期支付租金，超15天，甲方可每一天按每月租金总额的1%收取违约金，超期支付租金达30天的，按2%收取违约金；第六条甲方的违约责任双方同意，甲方负责成立一家公司给乙方；租赁中介费由甲方负责支付。

就《租赁合同》中介费用的处理问题，**公司（甲方）、深圳富士通公司（乙方）与肇庆市高新区飞帆房地产投资顾问有限公司（丙方，中介方）签订《补充协议》，约定经甲方与丙方协商确定中介费用为15万元，该中介费用先由乙方在2015年3月25日前以现金形式代甲方垫付给丙方，乙方有权在后续应付甲方的租金中全额扣除。

签订上述《租赁合同》及《补充协议》后，深圳富士通公司于2015年3月23日向**公司支付房屋保证金72万元、预付租金400万元；于2015年3月25日向中介方肇庆市高新区飞帆房地产投资顾问有限公司代付中介费15万元；于2016年9月21日缴纳租金40万元；于2016年10月18日缴纳租金5万元；于2016年12月1日缴纳租金5万元。上述款项共计537万元。

2015年8月18日，深圳富士通公司出资设立肇庆富士通公司，拥有肇庆富士通公司100%的股权。2018年1月29日，深圳富士通公司以2万元的价格将其持有的肇庆富士通公司100%的股权转让予惠州市大丰收农业有限公司，并已办理完成股权变更登记。

2016年12月15日，**公司（甲方）与肇庆富士通公司（乙方）签订《土地及厂房转让协议》（协议编号：20161202001），约定**公司将其持有的肇庆高新区临江工业园内工业用地蓝线面积45492.21㎡及其中厂房19440㎡转让予肇庆富士通公司，肇庆富士通公司意向受让上述至土地及厂房。与本案相关的合同内容如下：1.地块位于肇庆××新区××路东面、××街北面，地类用途为工业用地（061），使用权类型为出让，终止日期为2059年3月11日，本协议转让该地块中的蓝线面积45492.21㎡及其中厂房19440㎡（甲方原厂区中的车间二），宗地范围详见附表。2.1土地转让价为120元/平方米，作价为5459065.2元；厂房转让价为1000元/平方米，作价为19440000元。整体作价24899065.2元。2.2本协议商定转让价格包含上述土地及厂房使用权及交易过程中产生的除乙方应付契税外的一切税费（包括但不限于土地增值税、城建及教育附加、评估费、公证费、测绘费、印花税、所得税等），该条约定不随地税缴税价格而变动。4.1乙方于本协议签订起三日内向甲方支付本协议作价总金额30%作为本协议的定金，即7469719.56元。4.3乙方需在土地平面规划手续完成后三个工作日内将土地及厂房转让余款17429345.64元转入甲方的指定银行监管户。7.1若甲方不能按约定时间办理土地证分割手续、变更平面规划、办理土地及厂房合法有效变更到乙方或乙方指定个体名下，乙方有权终止本协议，甲方应支付乙方已投资和发生费用，退回全部已收乙方款项，并赔偿乙方的损失。7.2乙方如不按约定时间支付土地及厂房转让价款和其他双方约定款项则视为违约，甲方有权终止协议并没收意向保证金。7.3甲方如提前终止本协议或因甲方原因导致本协议无法继续履行的，应双倍退还乙方定金。

同日，**公司（甲方）与肇庆富士通公司（乙方）签订《补充协议》（协议编号：20161202002），约定就《土地及厂房转让协议》中未尽事项订立补充协议，内容包括：1.1甲乙双方同意乙方对甲方作出土地及厂房转让补偿，土地及厂房财务成本、税费成本补偿、土地范围内已有填土、路面、围墙、电房、宿舍、保安亭等补偿总作价为24270934.8元。1.2原协议土地及厂房转让必要条件为土地和厂房转让定价及补偿定价同时执行，即土地和厂房转让及补偿整体总作价为4917万元。1.3原协议土地及厂房转让定价及本补充协议补偿定价不包含厂房内吊机等设备。如甲方实际转让的土地、厂房面积与本合同约定有差异的，以实际转让面积按比例调整原协议转让定价及本补充协议的补偿价格。3.1乙方于本补充协议签订起三日内向甲方支付本补充协议作价金额30%作为本补充协议的定金，即7281280.44元，即加上原协议的定金，乙方需在本补充协议签订后三日内支付的定金总额为14751000元。3.2甲方协助乙方到佛山农商银行办理融资贷款，办理贷款所需企业流水等相关资料由乙方提供，甲方应确保贷款金额不低于3500万元，贷款期限不低于5年，贷款款项全部须直接放款至甲、乙双方及银行的指定的监管账户。如佛山农商银行实际批复的银行贷款未达到本协议约定的，或在乙方提供贷款资料后三个月内仍未取得佛山农商银行贷款批复的，乙方有权立即终止本协议，甲方应退还已收乙方全部转让款（含定金），双方转为租赁合同关系，按原《租赁合同》约定履行。3.4在甲方分割后的土地证下发后且乙方余款到银行监管账户到账后三个工作日内与乙方（或乙方指定之第三方，下同）到土地部门办理土地转让手续并签署相关合同，并在收到国土部门的缴税通知一个工作日内完税；在新国土地证下发后两个工作日内甲乙双方到房管部门办理厂房转让手续，厂房变更完毕后，将该土地及厂房为贷款银行办理抵押登记后，乙方授权解除甲方银行账户贷款资金监管户监督，将全部贷款资金转入甲方指定银行账户，甲方实际到账金额超过29049000元的部分（即合同总价4917万元扣减已付的首期定金1475.1万元及乙方预付的现转为转让款的租金537万元），甲方应在资金到账的当日返还给乙方，不得以任何理由截留，否则应每日向乙方支付0.5%的违约金。3.6甲方确认乙方已于本合同签订前向甲方预付所转让土地及厂房的租金537万元，甲方同意乙方抵扣定金外的补偿款。4.3甲方应当在本协议签订后三个月内将符合条件的宿舍交付给乙方使用，否则乙方有权按当地租金标准要求甲方赔偿损失，该宿舍的交付标准为：；4.5甲方所转让给乙方土地的四周的围墙工程费用由甲方负责在本合同签订后90日内完成，工程费用预算需提前经乙方书面同意，围墙工程款甲乙双方各承担50%；4.6甲方应在本协议签订后90日内，将所转让给乙方的厂房现有漏水部分全部修复完毕，逾期未修复的，乙方有权自行委托有资质的企业进行修复，所需费用由甲方承担。

2017年11月30日，肇庆市国土资源局向肇庆富士通公司颁发涉案车间二的不动产权证。

2018年3月7日，**公司向肇庆高新技术产业开发区地方税务局缴纳2017年1月1日至2017年12月31日期间的城镇土地使用税298105.4元。

2018年4月2日，**公司向一审法院提起本案诉讼。诉讼过程中，一审法院询问**公司主张土地使用税86182.28元中，深圳富士通公司、肇庆富士通公司作为纳税主体，应如何承担，**公司自述涉案不动产及厂房于2017年11月30日过户，过户前的土地使用税由深圳富士通公司承担，金额为86182.28元÷12个月×11个月=79000.42元，过户后的土地使用税由肇庆富士通负担，其中2017年12月的土地使用税为86182.28元÷12个月×1个月=7181.86元。**公司自认其主张的房产税为欠缴状态，**公司未缴纳。另深圳富士通公司、肇庆富士通公司庭审中陈述《租赁合同》中的办公楼、展厅、厨房饭堂均未建造，宿舍楼尚未完工，**公司确认办公楼、展厅、厨房饭堂均未建造的事实，但认为宿舍楼仅是窗户未安装。

一审法院认为：**公司与深圳富士通公司签订的《租赁合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效。**公司与肇庆富士通公司签订的《土地及厂房转让协议》、《补充协议》，虽然没有原承租人深圳富士通公司的书面同意，但在签订《土地及厂房转让协议》、《补充协议》当时，深圳富士通公司是肇庆富士通公司的全资股东，且肇庆富士通公司所使用的土地也是深圳富士通公司从**公司处租赁所得，故应视为深圳富士通公司对**公司与肇庆富士通公司签订的《土地及厂房转让协议》、《补充协议》无异议，**公司与肇庆富士通公司签订的《土地及厂房转让协议》、《补充协议》合法有效。故各方当事人均应严格履行上述合同。

关于**公司请求判令深圳富士通公司及肇庆富士通公司连带清偿欠付的租金10095897.6元及违约金3028769.28元的问题。双方争议的焦点是**公司与肇庆富士通公司签订的《补充协议》中关于预付租金等约定，能否视为**公司与深圳富士通公司、肇庆富士通公司协商一致变更了原《租赁合同》的内容以及约定了解除原《租赁合同》的条件。首先，虽然《土地及厂房转让协议》及《补充协议》的签订主体为**公司与肇庆富士通公司，而《租赁合同》的签订主体为**公司与深圳富士通公司，但**公司、深圳富士通公司、肇庆富士通公司均知悉，肇庆富士通公司为深圳富士通公司全资设立的公司，亦是《租赁合同》的实际使用人，故《土地及厂房转让协议》及《补充协议》的内容应视为**公司与深圳富士通公司、肇庆富士通公司一致达成的意思表示。其次，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，《补充协议》第3.1条约定“如佛山农商银行实际批复的银行贷款未达到本协议约定的……乙方有权立即终止本协议，甲方应退还已收乙方全部转让款（含定金），双方转为租赁合同关系，按原租赁合同约定履行”；第3.4条约定“……甲方实际到账金额超过29049000元的部分（及合同总价4917万元扣减已付的首期定金1475.1万元及乙方预付的现转为转让款的租金537万元）”；第3.6条约定“甲方确认乙方已于本合同签订前向甲方预付所转让土地及厂房的租金537万元，甲方同意乙方抵扣定金外的补偿款”。从上述条款使用的词句进行理解，确能体现出**公司及肇庆富士通公司达成了在《土地及厂房转让协议》履行完毕的情况下，解除原《租赁合同》，以及原《租赁合同》的租金用于抵扣《土地及厂房转让协议》、《补充协议》中的补偿款的意思表示。现肇庆富士通公司已办理了涉案车间二的不动产权证，《土地及厂房转让协议》及《补充协议》中的交易已完成，合同目的已实现，故变更及解除《租赁合同》的条件已成就，**公司依合同约定无权再向深圳富士通公司主张租金及违约金。再次，从**公司、深圳富士通公司、肇庆富士通公司庭审中的陈述以及《补充协议》第4.3条关于“甲方应当在本协议签订后三个月内将符合条件的宿舍交付给乙方使用”的约定可知，《租赁合同》中的办公楼、宿舍楼、厨房饭堂、展厅均未建设完毕及交付深圳富士通使用，故**公司主张深圳富士通公司按《租赁合同》约定的租金总额标准缴纳租金亦缺乏事实依据。综上，**公司请求判令深圳富士通公司及肇庆富士通公司连带清偿欠付的租金10095897.6元及违约金3028769.28元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

关于**公司主张深圳富士通公司、肇庆富士通公司共同支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的土地使用税86182.28元的诉求。首先，涉案地块及其中厂房（**公司原厂区中的车间二）已于2017年11月30日变更登记至肇庆富士通公司名下，故自2017年12月1日起，按照国家法律规定，肇庆富士通公司负有缴纳土地使用税的义务。而2017年1月1日至2017年11月30日期间，**公司依《租赁合同》的约定主张深圳富士通公司承担土地使用税。按照《租赁合同》第三条的约定，深圳富士通公司负责所承租物业和空地的土地使用税。虽然**公司及深圳富士通公司、肇庆富士通公司此后对《租赁合同》的租金事宜进行了变更及解除了《租赁合同》，但深圳富士通公司未能举证证明《租赁合同》中关于土地使用税的缴纳主体各方达成了变更的意思表示，故《租赁合同》解除前，深圳富士通公司仍应履行《租赁合同》中除租金以外的相关义务，鉴于深圳富士通公司在答辩状中亦确认**公司在2015年10月份将租赁物交付给其使用，故**公司主张深圳富士通公司承担2017年1月1日至2017年11月30日期间的土地使用税，有事实和法律依据，一审法院予以支持。由于**公司已经垫付了2017年1月1日至2017年12月31日期间的土地使用税298105.4元，**公司主张按86182.28元核算深圳富士通公司、肇庆富士通公司应承担的土地使用税，属**公司对其权利的处分，深圳富士通公司、肇庆富士通公司亦未针对上述数额提供相反的证据予以反驳，一审法院予以采纳，核定深圳富士通公司应返还给**公司的土地使用税为86182.28元÷12个月×11个月=79000.42元；肇庆富士通公司应返还给**公司的土地使用税为86182.28元÷12个月×1个月=7181.86元。

关于**公司主张肇庆富士通公司支付截至2018年3月29日的房产税及滞纳金707127.76元的问题。首先，企业房产税一般是以企业房屋和收入为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。故房产税的纳税主体是产权所有人，而非承租人。其次，**公司主张肇庆富士通公司承担房产税的合同依据是《租赁合同》第二条“租金为不含税租金，税金由乙方负责，按6%”，但从上述条款使用的词句及交易习惯进行理解，税金无法推定为房产税，且6%的税金标准，与国家规定的房产税税金标准并不吻合。故**公司主张肇庆富士通公司支付截至2018年3月29日的房产税及滞纳金707127.76元的诉求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。

至于**公司主张深圳富士通公司、肇庆富士通公司存在人格混同的情形，因**公司未能提供充分的证据予以证明，一审法院不予采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、富士通电梯（深圳）有限公司应当在该判决生效之日起十日内，向**（肇庆）重型机器有限公司返还垫付的土地使用税79000.42元；肇庆富士通电梯有限公司应当在该判决生效之日起十日内，向**（肇庆）重型机器有限公司返还垫付的土地使用税7181.86元。二、驳回**（肇庆）重型机器有限公司的其他诉讼请求。如深圳富士通公司、肇庆富士通公司未按该判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费105308元，由富士通电梯（深圳）有限公司负担598元，由肇庆富士通电梯有限公司负担54元，由**（肇庆）重型机器有限公司负担104656元。

二审期间，深圳富士通公司、肇庆富士通公司提交了一份《声明书》作为证据，拟证明**公司与肇庆富士通公司之间为办理银行贷款另外签订一份金额为59329001.7元的《土地及厂房转让协议》，**公司所称双方真实履行的交易金额为4917万元的《土地及厂房转让协议》及其补充协议中537万元的预付租金扣除转让款是为了配合肇庆富士通公司向银行申办贷款是不符合事实的。**公司质证认为，该份证据不属于新证据，对该证据不予认可。即使法院认定该证据可作为证据使用，**公司认为与本案争议款项及欠付租金之间没有关联关系。即使该份证据是真实的，根据该份证据内容及结合**公司与肇庆富士通公司签订的转让协议约定，金额无法对应，该证据并不能达到深圳富士通公司、肇庆富士通公司所要证明的目的。

本院二审查明，一审法院于2018年5月18日对该案作出一审判决，**公司于2018年5月15日向肇庆高新技术产业开发区地方税务局补缴了2015年1月1日至2017年12月31日三个年度的房产税共计704427.45元（每年的实缴金额均为234809.15元）及相应年度的滞纳金共计193717.55元（2015年度滞纳金119635.26元，2016年度滞纳金58467.48元，2017年度滞纳金15614.81元）。一审法院查明的其他事实正确，本院依法予以确认。

案经本院主持调解,双方当事人不能达成一致意见。

本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据**公司的上诉意见和深圳富士通公司、肇庆富士通公司的答辩意见及本院查明的事实，二审争议的焦点为：1.深圳富士通公司已预交的租金、押金537万元是否作为购地抵扣款以及在肇庆富士通公司取得涉案不动产之前深圳富士通公司是否应支付租金；2.涉案的房产税、土地使用税应该如何承担。

关于深圳富士通公司已预交的租金、押金537万元是否作为购地抵扣款以及在肇庆富士通公司取得涉案不动产之前深圳富士通公司是否应支付租金的问题。根据**公司与肇庆富士通公司签订的《补充协议》第3.1条约定：“如佛山农商银行实际批复的银行贷款未达到本协议约定的……乙方有权立即终止本协议，甲方应退还已收乙方全部转让款（含定金），双方转为租赁合同关系，按原租赁合同约定履行”；第3.4条约定：“……甲方实际到账金额超过29049000元的部分（及合同总价4917万元扣减已付的首期定金1475.1万元及乙方预付的现转为转让款的租金537万元）”；第3.6条约定“甲方确认乙方已于本合同签订前向甲方预付所转让土地及厂房的租金537万元，甲方同意乙方抵扣定金外的补偿款”。结合上述条款内容，可以理解认定双方当事人在签订《补充协议》已明确预交的租金、押金共537万元抵扣转让协议中所约定的定金外的补偿款（即转让对价），截至各方履行完毕《土地及厂房转让协议》及其补充协议后，**公司与深圳富士通公司所签署的《租赁合同》即解除，实际《租赁合同》的解除是以各方履行完毕《土地及厂房转让协议》及其补充协议作为附条件，各方约定由《租赁合同》转化为《土地及厂房转让协议》相关的权利义务。《租赁合同》所涉及的租赁金额巨大，若各方确认该537万元不属于抵扣土地及厂房转让款而是应由承租方继续支付的款项，作为出租方应为维护自身取得租金的权利，在合同或者相关协议中应明确该权利，出租方对其巨额租金应否继续给付而不作任何约定不符合常理。再者，若确如**公司主张的已预交的537万元租金及押金已于签订《土地及厂房转让协议》时抵扣完毕（2016年12月15日），深圳富士通公司需按照《租赁合同》补交之前相应时间的租金，作为出租方也应积极向承租方催收相应租金，但**公司并未能提供相关证据证实其已积极催收相应租金的事实。另外，根据各方在一、二审庭审中的陈述，**公司作为出租方并未完成《租赁合同》中所约定的办公楼、厨房饭堂、展厅等施工建设，也未交付深圳富士通使用，故一审法院认定深圳富士通公司按《租赁合同》约定的租金总额标准缴纳上述办公楼、厨房饭堂、展厅的相应租金缺乏事实依据正确，本院依法予以支持。**公司在二审中陈述，该537万元款项抵扣的约定实为**公司为配合肇庆富士通公司办理融资需要所作的非真实意思表示，但根据肇庆富士通公司在二审期间所提交的**公司与肇庆富士通公司所签署额《声明书》中约定：“……真实转让价格为人民币4917万元。双方因办理银行贷款需要签署的转让价格为人民币59329001.7元的《土地及厂房转让协议》内的各条款非双方真实意思表示，该份协议对甲、乙双方不具有法律约束力。……”该《声明书》内容与**公司的陈述相矛盾，本院对**公司的陈述不予采信。综上，一审法院认定肇庆富士通公司已办理了涉案车间二的不动产权证，《土地及厂房转让协议》及《补充协议》中的交易已完成，合同目的已实现，故变更及解除《租赁合同》的条件已成就，**公司依合同约定无权再向深圳富士通公司主张租金及违约金正确，本院依法予以维持。**公司主张的深圳富士通公司已预交的租金、押金537万元不是购地抵扣款，仅是为办理融资需要并非双方真实意思表示，并且要求深圳富士通公司支付在肇庆富士通公司取得涉案不动产之前的租金请求不成立，本院依法予以驳回。

关于涉案的房产税、土地使用税应该如何承担的问题。根据《广东省房产税施行细则》第三条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”另根据《租赁合同》第二条约定：“租金为不含税租金，税金由乙方负责，按6%……”从上述条款使用的词句及交易习惯进行理解，税金无法推定为房产税，且6%的税金标准与国家规定的房产税税金标准并不吻合。由于本案涉案土地及厂房已于2017年11月30日过户给肇庆富士通公司，因此，2017年11月30日前应由**公司缴纳房产税，2017年11月30日后应由肇庆富士通公司缴纳房产税。本院二审查明，**公司于2018年5月15日向肇庆高新技术产业开发区地方税务局补缴了2015年1月1日至2017年12月31日三个年度的房产税共计704427.45元（每年的实缴金额均为234809.15元），2017年12月的房产税19567.43元（234809.15元÷12×1个月）应由肇庆富士通公司承担返还给**公司。一审法院对于**公司关于缴纳房产税的主张全部驳回欠妥，本院根据二审查明的事实对该部分予以纠正。**公司上诉主张深圳富士通公司应承担涉案不动产所涉及的房产税的请求不完全成立，成立部分本院依法予以支持，不成立部分本院依法予以驳回。一审法院对于涉案土地使用税的认定处理正确，双方当事人没有异议，本院依法予以维持。

综上所述，本院根据二审查明的事实判决肇庆富士通公司返还**公司垫付的房产税19567.43元，一审期间**公司尚未向相关税务部门交纳房产税，二审出现新的事实依法部分予以改判，不属一审法院判决错误。一审法院对其他事实认定清楚，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人**公司的上诉请求部分理据充分，本院对其理据充分部分予以支持，理据不足部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：

一、维持广东省四会市人民法院（2018）粤1284民初1021号民事判决第一项及一审法院诉讼费用的分担；

二、撤销广东省四会市人民法院（2018）粤1284民初1021号民事判决第二项；

三、肇庆富士通电梯有限公司应当在本判决生效之日起十日内向**（肇庆）重型机器有限公司返还垫付的2017年12月的房产税19567.43元；

四、驳回**（肇庆）重型机器有限公司的其他诉讼请求。

如富士通电梯（深圳）有限公司、肇庆富士通电梯有限公司未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案二审案件受理费105308元，由上诉人**（肇庆）重型机器有限公司负担105019元，肇庆富士通电梯有限公司负担289元。

本判决为终审判决。

审 判 长　梁碧媛

审 判 员　何　桑

审 判 员　梁达明

二〇一八年十一月十三日

法官助理　林诗勉

书 记 员　邵丽虹