成都舒乐科技发展有限公司、四川省轻工业研究设计院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)川01民终5366号

上诉人（原审被告）成都舒乐科技发展有限公司。住所地：四川省成都市青羊区苏坡乡万家村二组。

法定代表人周刚，总经理。

委托代理人郑华，男，1963年4月5日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系公司员工。

被上诉人（原审原告）四川省轻工业研究设计院。住所地：四川省成都市白马寺街19号。

法定代表人黄明刚，院长。

委托代理人吕金马，四川君合律师事务所律师。

委托代理人徐轲鹏，男，1983年6月23日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，系公司员工。

上诉人成都舒乐科技发展有限公司（以下简称舒乐公司）与被上诉人四川省轻工业研究设计院（以下简称轻工设计院）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第7834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，本案诉争房屋位于成都市××××号综合楼副二楼，建筑面积为182平方米。

2014年11月24日，轻工设计院（甲方）与舒乐公司（乙方）补签《房屋租赁管理合同》，约定主要内容：甲方将其合法所有的位于成都市××××号综合楼副二楼，建筑面积为182平方米的房屋租赁给乙方作为办公使用，租赁期限自2014年7月1日起至2015年6月30日；租金为每平米每月32元，清洁垃圾清运费为每月40元，水费每月为150元，电费以抄表数为准；乙方应于本合同签订后3个工作日内向甲方支付2014年7月1日至2014年12月31日的首期租金、清洁垃圾清运费及水费总额为36084元，之后乙方应当在每半年租期届满前3个工作日前（法定节假日顺延）向甲方支付下一半年度租金清洁垃圾清运费及水费；本合同签订之日起3个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金5824元，甲方向乙方开具收据；本合同期满，乙方按约腾退租赁房屋并办理各项交接手续，结清各项费用后，甲方在15个工作日内将该保证金无息退给乙方；乙方未按约支付房屋租金、租赁保证金、清洁垃圾清运费及水费等，除应支付逾期应付款并承担违约责任及由此造成的一切后果外，每逾期一日，乙方按应付款总额的千分之九向甲方交纳违约金；乙方拖欠租金及各项费用7天以上，甲方有权单方解除合同，收回房屋，追收所欠费用及违约金，并不退还租赁保证金等内容。

签订上述合同后，舒乐公司分别于2015年2月5日、2015年7月13日向轻工设计院付清了2014年7月1日至2015年6月30日期间的房屋租金、水费、清洁垃圾清运费、租赁保证金、电费，各项共计87646.5元；其中，2015年2月5日支付房屋租金29592元。

2015年7月30日轻工设计院委托律师向舒乐公司发出《律师函》，要求舒乐公司在收到函件五个工作日内结清尚欠的房屋租金及其他各项费用，并提出解除租赁合同。2015年8月1日，舒乐公司收到该《律师函》。

原审法院另查明，舒乐公司实际租赁使用诉争房屋已有数年。本案租赁合同到期后，双方未再续签租赁合同，至今舒乐公司仍使用诉争的租赁房屋。舒乐公司至今未支付2015年7月1日起的房屋租金等其他费用。

原审庭审中，轻工设计院不同意支付舒乐公司房屋装修费。

轻工设计院于2015年11月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、舒乐公司向轻工设计院支付2015年7月1日起的房租及各项费用（其中2015年7月1日至2015年8月15日期间的房租6667.50元、水费225元、清洁费60元、电费607.20元，之后的房租及各项费用增加计算）；2、舒乐公司向轻工设计院支付违约金（其中2014年12月29日至2015年7月12日期间的违约金为105992.68元，之后的违约金应增加计算）；3、解除租赁合同并返还案涉房屋；4、本案诉讼费、保全费等全部由舒乐公司承担。

原审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋租赁管理合同》、银行电子回单、通知、律师函、邮寄单、交费票据、庭审笔录以及双方当事人的陈述。

原审法院认为，轻工设计院、舒乐公司之间签订的《房屋租赁管理合同》系签订双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方应按约定履行义务。

对于轻工设计院主张的解除《房屋租赁管理合同》的问题。本案，舒乐公司没有证据证明延迟支付租金等费用经过轻工设计院同意，舒乐公司应承担举证不能的不利法律后果，对其原审法院不予采信。舒乐公司超过租赁合同约定期限支付租金等费用的行为已构成违约，按约定的解除条件，轻工设计院有权解除合同，但轻工设计院在解除条件成就后合同到期之前并未要求解除合同，在合同到期且已履行完毕后才提出解除，其有违公平、诚实信用原则，其要求解除《房屋租赁管理合同》的主张，原审法院不予支持。

对于轻工设计院主张的返还（腾退）房屋问题。本案，《房屋租赁管理合同》到期后，轻工设计院提出解除租赁合同，表明其对继续租赁有异议，最终双方未达成一致，未续签租赁合同，故合同到期后，舒乐公司无权再继续使用租赁房屋，应将租赁房屋腾退给轻工设计院，对于轻工设计院要求舒乐公司腾退房屋的诉请，原审法院予以支持，考虑到其为办公用房，搬离时间上给予一定的宽限，给予30天的期限搬离。

对于轻工设计院主张的逾期租金及水、电、清洁垃圾清运费的问题。原审法院认为，租赁到期后，轻工设计院未收回租赁房屋，舒乐公司仍在继续使用租赁房屋，本着实事求是的原则，其仍应向轻工设计院支付合同到期后的租金，故对于轻工设计院要求舒乐公司支付逾期租金的请求，原审法院予以支持，因双方未续签租赁合同，逾期租金及水、电、清洁垃圾清运费仍比照原租赁合同计算，即逾期租金及水费、清洁垃圾清运费均从2015年7月1日起依次分别按每月5824元、150元、40元计算至舒乐公司实际腾退（返还）租赁房屋之日止，其电费从2015年7月1日起按实际抄表数算至舒乐公司实际腾退（返还）租赁房屋之日止。

对于违约金的问题。原审法院认为，舒乐公司超过租赁合同约定期限支付租金等费用的行为已构成违约，应承担违约责任。轻工设计院主张的违约金虽然符合租赁合同的约定，但违约金主要是为了平衡损失，根据公平、合理的原则，结合本案实际情况，原审法院予以调整，酌定舒乐公司承担5000元违约金为宜。租赁合同届满后，双方未再续签合同，轻工设计院主张合同届满后的违约金，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、舒乐公司于判决生效之日起30日内将位于成都市××××号综合楼副二楼，建筑面积为182平方米的房屋腾退给轻工设计院；二、舒乐公司于判决生效之日起十日向轻工设计院支付逾期腾退房屋的租金及水费、电费、清洁垃圾清运费，各项均从2015年7月1日起计算至舒乐公司实际腾退（返还）租赁房屋之日止（逾期租金按每月5824元计算，水费按每月150元计算，清洁垃圾清运费按每月40元计算，电费以实际抄表数结算）；三、舒乐公司于判决生效之日起十日向轻工设计院四川省轻工业研究设计院支付违约金5000元；四、驳回轻工设计院的其他诉讼请求。案件受理费2571元，减半收取1285.5元，由轻工设计院承担700元，舒乐公司承担585.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

宣判后，原审被告舒乐公司不服，向本院提起上诉称：1、舒乐公司不应承担支付违约金责任，且原审认定的违约金过高，应予调低。根据双方的约定，舒乐公司每月应向轻工设计院支付的租金等各项费用约6509元，且在取得轻工设计院同意缓交后，舒乐公司立即补交了2015年6月30日之前的租金等全部费用，故逾期付款的违约时间不应自2014年12月29日起算；加之双方之间合作长达14年之久，舒乐公司一直按约履行租金支付义务。因此，综合双方的过错程度等因素，双方约定的每日千分之九的违约金计算标准过高，应予调低按中国人民银行同期贷款利率计算。2、案涉《房屋租赁管理合同》约定的期限届满后，双方虽未续签书面合同，但轻工设计院一直继续使用房屋，并承诺给付租金，双方之间的租赁合同关系依然存续。轻工设计院要求舒乐公司腾退案涉房屋，无事实和法律依据，不应支持。请求撤销原判第一、三项，依法改判舒乐公司不腾退案涉房屋、不向轻工设计院支付违约金5000元。

被上诉人轻工设计院答辩称，1、根据双方的约定，舒乐公司已多次逾期支付租金及相关费用，其逾期付款行为构成违约，应按约定承担相应的违约责任。舒乐公司辩称其迟延支付租金是取得了轻工设计院的缓交同意，对此没有任何证据证明。2、舒乐公司长期拖欠租金，原判调整的违约金数额过低，请求二审对原判认定的违约金数额予以调增。3、原判认定舒乐公司应向轻工设计院返还案涉房屋正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，双方均未提交新的证据。

本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。

二审中，轻工设计院明确表示，本案中，轻工设计院主张合同解除，是行使的法定解除权，具体理由为：案涉《房屋租赁管理合同》约定的租期届满后，双方未续签书面合同，应视为双方之间建立不定期租赁合同关系，轻工设计院有权随时主张解除合同。

本院认为，本案二审争议的焦点为：1、轻工设计院要求解除案涉《房屋租赁管理合同》的主张能否成立，进而舒乐公司应否向轻工设计院返还案涉房屋；2、舒乐公司应否向轻工设计院支付逾期付款的违约金，以及原判认定的违约金数额是否恰当。现就上述争议焦点的认定分述如下：

关于第一个争议焦点，庭审已查明，案涉《房屋租赁管理合同》约定的租赁期限自2014年7月1日起至2015年6月30日止，租期届满后，双方未续签书面合同。轻工设计院虽于2015年7月30日发函要求舒乐公司结清尚欠的租金并提出解除合同，但在二审中认可双方之间于约定的租期届满后建立了事实上的不定期租赁合同关系，舒乐公司亦在约定的合同期满后继续使用案涉房屋至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，应认定双方签订的《房屋租赁管理合同》继续有效，但租赁期限已变更为不定期。对于不定期的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故轻工设计院作为出租方，有权主张解除合同，原判对其解除合同的主张不予支持，适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，轻工设计院基于合同解除要求舒乐公司腾退并返还案涉房屋的主张，于法有据，本院予以支持。

关于第二个争议焦点，根据《房屋租赁管理合同》第四条的约定，房屋租金、清洁垃圾清运费及水电费每半年交纳一次，舒乐公司应于合同签订后3个工作日内向轻工设计院一次性预付2014年7月1日至2014年12月31日止的首期租金，之后于每半年租期届满前3个工作日前向轻工设计院支付下一半年度租金及相关费用。实际履行中，舒乐公司于2015年2月5日、7月13日分别支付2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金等相关费用，在首期租金支付、第二期租金支付时均存在逾期付款的违约行为。根据约定，舒乐公司应承担相应的违约责任。舒乐公司虽抗辩主张其迟延缴纳租金是取得了轻工设计院缓交的同意，但舒乐公司除自己的陈述外，在本案中未提交有效证据予以证明，轻工设计院对此亦不予认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，舒乐公司的该主张不成立，其据此主张不承担逾期付款违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于违约金的数额。双方约定，付款每逾期一日，则按应付款总额的千分之九支付违约金，舒乐公司抗辩主张约定的违约金计算标准过高。对此，轻工设计院未提交证据证明其因舒乐公司逾期付款违约行为所受实际损失，原审法院结合舒乐公司在合同履行过程中的过错程度、实际逾期付款的天数等综合因素，酌情认定舒乐公司应承担5000元违约金并无不当，本院予以维持。

关于轻工设计院在二审中抗辩要求调增违约金的问题。因原审宣判后，轻工设计院未在法律规定的期限内对原审判决提出上诉，视为对原判处理结果予以认可，其在二审中要求改判的主张，依法不属于本案二审的审理范畴，本院不予处理。

综上，舒乐公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费2571元，由上诉人成都舒乐科技发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　龚　耘

代理审判员　赵　锋

代理审判员　何广智

二〇一六年七月十五日

书　记　员　梅芳芝