上海地产(集团)有限公司与上海建筑装饰集团营造工程有限公司、上海达益物业发展有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市黄浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0101民初26130号

原告：上海地产(集团)有限公司，住所地上海市自由贸易试验区。

法定代表人：冯经明，董事长。

委托诉讼代理人：马贝艺，北京大成(上海)律师事务所律师。

被告：上海建筑装饰集团营造工程有限公司，住所地上海市虹口区。

法定代表人：于世平，总经理。

委托诉讼代理人：叶聪，住上海市杨浦区。

被告：上海达益物业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。

法定代表人：李文昌，董事长。

委托诉讼代理人：张伟强，住上海市静安区。

被告：上海新黄浦(集团)有限责任公司，住所地上海市黄浦区。

法定代表人：周旭民，董事长。

委托诉讼代理人：戚振兴，住上海市虹口区。

委托诉讼代理人：何志强，住上海市浦东新区。

原告上海地产(集团)有限公司(以下简称“地产公司”)与被告上海建筑装饰集团营造工程有限公司(以下简称“营造公司”)、上海达益物业发展有限公司(以下简称“达益公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，追加上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称“新黄浦公司”)作为本案的共同被告参加诉讼，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告地产公司的委托诉讼代理人马贝艺，被告营造公司的法定代表人于世平，被告达益公司的委托诉讼代理人张伟强，被告新黄浦公司的委托诉讼代理人戚振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认达益公司于2005年11月将上海市黄浦区虎丘路XXX号底层公房(以下简称“涉案房屋”)承租户名变更为营造公司的行为无效；2.确认营造公司与达益公司、新黄浦公司于2005年11月7日、2015年11月10日签订的两份《公有非居住房屋租赁合同》无效；3.营造公司腾空涉案房屋，向地产公司交房；4.诉讼费由营造公司负担。事实与理由：涉案房屋系国有直管公房，1982年由上海市房地局调拨给上海市第二房屋修建公司使用，后因国企合并，1996年6月承租户名变更为上海建筑装饰(集团)总公司，2003年1月变更为地产公司下属单位上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司，上述主体均为纯国资企业。上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司于2005年4月发生整体股权转让，经评估转让的资产范围不包括涉案房屋使用权。上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司股权转让后，受让股权的四个自然人组建了营造公司。因此，营造公司无权使用未经评估转让的资产，涉案房屋应交还给地产公司。而营造公司不仅长期占用不还，还向达益公司申请办理租赁户名变更，2005年11月5日与达益公司、新黄浦公司签订了租赁合同，到期后于2015年11月10日再次签署租赁合同。上述行为损害了地产公司的国资合法权益。根据2002年11月5日上海市人民政府《关于同意组建上海地产(集团)有限公司并实行国有资产授权经营的批复》(沪府[2002]103号)，涉案房屋在上海市人民政府授权地产公司经营的资产范围内。地产公司作为资产管理单位和权利人，有权要求营造公司排除妨害，迁出涉案房屋。根据《中华人民共和国企业国有资产法》的规定，国有资产受法律保护，任何单位和个人不得侵害。当事人恶意串通，损害国有资产权益的行为无效。根据《中华人民共和国物权法》的规定，国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占；违反国有财产管理规定，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。地产公司曾多次派员与营造公司交涉，营造公司拒不改正违法行为。现地产公司依法向法院起诉，望判如所请。

营造公司辩称，2001年营造公司因原办公地动迁，向直属上级单位上海建筑装饰(集团)有限公司申请经营场所。上海建筑装饰(集团)有限公司安排涉案房屋于2003年1月1日由营造公司使用，由营造公司出面办理转让变更手续。营造公司于2003年1月1日起承担涉案房屋的房租，并基于上海建筑装饰(集团)有限公司的同意，向达益公司申请变更承租人并签订《公有非居住房屋租赁合同》，不存在恶意串通之说。地产公司从未向营造公司提出异议，直至2019年10月17日向营造公司发出催告函。营造公司认可涉案房屋是国有直管公房，涉案房屋也确实不属于企业转制资产评估的范围，但营造公司使用涉案房屋至今。营造公司认为双方应本着实事求是，兼顾各方利益，平等协商，有偿使用的原则，沟通解决问题。

达益公司辩称，不同意地产公司的诉讼请求。达益公司受托代为管理涉案房屋。2005年10月，上海建筑装饰(集团)有限公司来函申请变更承租人为营造公司。达益公司根据双方申请资料，依据《上海市房屋租赁条例》，报请新黄浦公司，同意将承租人变更为营造公司。新黄浦公司与营造公司签订了租赁合同。达益公司在办理租赁户名更名的过程中，合理合法，不存在恶意串通。

新黄浦公司辩称，达益公司受委托接受申请材料，送交新黄浦公司审核盖章。当时签订的合同合法有效。新黄浦公司不了解地产公司所述的企业改制情况。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

一、涉案房屋租赁户名变更历史情况

上海市房地产管理局填发、日期为1982年9月27日的《住房使用证》(NO.0146)记载，房屋地址为虎丘路XXX号，收文编号(82)房收1904，使用部位底层共2大间，居住面积约159平方米，使用户名为市房修建二公司，备注“作办公用”。1982年《上海市黄浦区房地产管理局人民来信处理单》记载，来信人市房修建二公司，通讯处为虎丘路XXX号，内容为“市局分配”，处理情况为“按市局使用证拟给予建户(1982年12月1日起)”。

1996年4月，上海建筑装饰(集团)总公司向黄浦区大楼一所提交《关于更改租赁户名的申请》，内容为“因体制上的变革，原上海市房屋修建公司、上海市第一房屋修建公司、上海市第二房屋修建公司于1983年经市房管局批准，合并为上海市房屋修建公司。并于1993年更名为上海市房屋修建装饰总公司。1994年更名为上海建筑装饰(集团)总公司。我公司租赁贵所虎丘路XXX号办公用户的户名至今仍为上海市第二房屋修建公司。为了理顺租赁关系，特向贵所提出更改租赁户名的申请，租赁户名由原上海市第二房屋修建公司更名为上海建筑装饰(集团)总公司。”上海市房屋土地管理局在该申请下方注明“情况属实96.4.29”。(1996)沪黄房大一收字第058号《上海市黄浦区房产管理局(大一所)运转联单》对上述申请进行了处理，同意从1996年6月1日起租赁户名变更为上海建筑装饰(集团)总公司。

1999年4月4日，上海建筑装饰(集团)总公司变更企业名称为上海建筑装饰(集团)有限公司。

2003年1月3日，上海建筑装饰(集团)有限公司与上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司向达益公司提交《关于更换虎丘路XXX号承租人申请报告》，内容为：“集团公司全资企业上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司遇动迁，向集团公司申请解决办公用房。经上海建筑装饰(集团)有限公司同意，公司办公场所迁至虎丘路XXX号。现申请将原承租人上海建筑装饰(集团)有限公司更改为上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司。有关租赁合同由上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司与贵公司负责签订，租赁费用由营造工程公司承担。”根据达益物收(2003)第00003号《一门式业务窗口受理单》记载，同意自2003年1月起户名变更为上海建筑装饰集团总公司营造分公司。达益公司留存的上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司《企业法人营业执照》记载，该企业经济性质为国有企业(非公司法人)。新黄浦公司及其代理人达益公司与上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，记载涉案房屋建筑面积220.79平方米，用途为营业，租赁期限自2003年1月1日至2007年12月31日。

二、企业改制相关情况

2002年11月5日沪府〔2002〕103号《上海市人民政府关于同意组建上海地产(集团)有限公司并实行国有资产授权经营的批复》记载，同意成立地产公司，(……)地产公司授权经营的国有资产包括上海房地(集团)公司的国有资产，以2002年9月30日资产负债表中的国家所有者权益数为准。

根据自上海市虹口区市场监督管理局调取的、上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司于2002年4月29日填报的《企业国有资产产权登记年度检查表》记载，上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司属于上海房地(集团)公司。

2004年6月8日，地产公司向上海房地(集团)公司印发《关于上房集团成员企业深化改革中有关资产、费用、担保等问题的处理意见》，其中规定“关于改制企业账外资产的处理”：1.企业多元化改制时未评估入帐的土地、房屋资产和企业实际占有使用，但未在帐面反映的资产，均为帐外资产。该部分资产(附有关权证)全部移交地产集团企业改制人员经济补偿费专户，变现后用于支付改制企业人员经济补偿费用。帐外资产不列入改制企业资产评估范围。2.改制企业未评估入帐土地上的建筑物，在企业多元化改制时已评估入帐的，列入本次改制资产评估范围，这类建筑物由评估机构按“重置成本价减成新折旧”的方法给予评估。地产集团改制经费专户在收回土地时，按建筑物的改制评估价向改制企业收购，并给予适当的搬迁费用补贴。3.改制后的新企业生产经营活动需要继续使用帐外资产(包括未评估入帐的土地上的建筑物)，经地产集团同意后，帐外资产由改制后的新公司按评估值购买，土地由改制后的新公司租赁。

2004年9月6日，地产公司向上房集团、各改制企业印发《关于改制企业划拨土地及其地上建筑物等问题的处理意见》，其中相关内容为：一、关于划拨土地及其地上建筑物的处理。1、企业多元化改制时未评估入帐的划拨土地、房屋资产和企业实际占有使用但未在帐内反映的资产，按地产公司《关于上房集团成员企业深化改革中有关资产、费用、担保等问题的处理意见》，全部移交地产集团企业改制人员经济补偿费专户，变现后用于支付改制企业人员经济补偿。二、关于帐外使用权房的处理。2.改制企业租赁使用的使用权房，不列入本次改制资产评估范围。该部分使用权房经估价后协商转让给改制后的企业使用。3.使用权房搬迁补偿费用按比例分享和使用权价值转让，均以书面协议形式予以明确。

2004年12月4日出具的《上海建筑装饰(集团)有限公司整体资产评估报告》记载，上海中企华诚信资产评估有限公司接受上海房地(集团)公司的委托，对上海建筑装饰(集团)有限公司拟股权转让所涉及的整体资产进行评估，评估基准日为2004年10月31日。本次评估范围内上海建筑装饰(集团)有限公司及其长期投资单位的帐外房地产(包括使用权房)“虎丘路XXX号，使用人上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司”，按委托方要求，将另行处置，不列入本次评估范围。对上海建筑装饰(集团)有限公司拟股权转让——上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司所拥有的全部资产和负债进行评估(第十二分册)，该公司经营场所是租赁的，本次评估固定资产中不包括房屋及土地；评估结果为资产合计为7,204,227.24元，负债为4,176,430.04元，净资产为3,027,797.20元。

2004年12月20日，地产公司向上海房地(集团)公司做出《关于上海建筑装饰(集团)有限公司股权转让的批复》，同意上海房地(集团)公司持有的上海建筑装饰(集团)有限公司100%股权有偿转让给该公司张洪星等48位公司经营者及业务骨干。2004年12月28日，地产公司向上海房地(集团)公司做出《关于上海建筑装饰(集团)有限公司股权转让价格的批复》，同意上海房地(集团)公司持有的上海建筑装饰(集团)有限公司100%股权，在剥离两项资产后，以26,661,116元的价格实施转让。后上述股权转让经上海联合产权交易所实施转让。《上海建筑装饰(集团)有限公司股权转让合同》约定，此次转让中的资产归改制后的装饰集团公司所有。

2005年，上海建筑装饰(集团)有限公司董事会决议认定，根据资产评估结果，净资产为3,027,797.20元，同意本公司将拥有的上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司100%股权转让给于世平等四个自然人，转让价格为3,027,797元。后2005年4月14日经上海联合产权交易所办理产权转让交割。

2005年5月25日，上海建筑装饰(集团)有限公司向上海市虹口区工商行政管理局提供说明：上海建筑装饰集团总公司营造工程公司是上海建筑装饰(集团)有限公司的全资企业。上海建筑装饰(集团)有限公司经国资代表上海地产集团公司批准整体改制(附改制批文)，并于2004年12月30日，通过联合产权交易所完成了整体资产的交割，营造公司的资产涵盖在装饰集团整体交割资产中(附评估报告，交割材料)。自2005年3月完成工商变更登记之日起，装饰集团已由张洪星等47名自然人所有、经营，经股东大会决议同意将装饰集团在营造公司的100%股权，全部转让给于世平等4人。望请工商部门协助办理有关变更手续。

2005年7月14日，上海市工商行政管理局同意变更上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司企业名称为上海建筑装饰集团营造工程有限公司，《企业名称变更核准通知书》记载“经企业登记机关变更登记，颁发营业执照后企业名称正式生效。”2005年8月18日，营造公司领取《企业法人营业执照》，企业类型为有限责任公司(国内合资)，营造公司向工商行政管理部门提供《上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司改制方案》、《验资报告》等材料。

三、租赁户名变更及房屋租赁合同签订情况

2005年10月26日，营造公司向达益公司提出《申请报告》，内容为，根据地产集团、房地集团以及上海建筑装饰(集团)有限公司对企业改制的工作要求，经上海工商管理局准予变更：原上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司变更为上海建筑装饰集团营造工程有限公司。今特向贵公司申请将虎丘路XXX号房屋租赁合同承租人户名变更为上海建筑装饰集团营造工程有限公司，租赁费用由变更后新公司承担。该报告下方打印文字“原公司名称上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司”，上印有该公司公章，“变更后公司名称上海建筑装饰集团营造工程有限公司”，上印有营造公司公章。

根据达益物收(2005)第00146号-147号《一门式业务窗口受理单》，标题“变更租赁户名”，业务受理类型“过户(正常过户)”，附件情况“申请报告、租赁合同、身份证复印件、企业名称变更核准通知书、营业执照企业代码复印件”，业务变更范围：产业、租赁、租金；阅办意见“虎丘路XXX号底层由上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司租赁，面积220.79平方米，租金2,375元，由于该公司体制改革，现申请将租赁户名变更为上海建筑装饰集团营造工程有限公司。为支持公司体制改革故拟同意从2005年11月起变更租赁户名。”下方端正物业公司、新黄浦公司均表示同意。上海端正公房管理有限公司业务档案中留有营造公司营业执照等材料。

2005年11月7日，新黄浦公司与营造公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定新黄浦公司将涉案房屋出租给营造公司，月租金为2,375元，租赁期限自2005年11月1日至2015年10月31日。《租赁房屋及其附属设施、设备清单》记载，独用租赁部位底层101-107建筑面积220.79平方米，备注阁楼使用面积16.3+37.3㎡。

2015年11月10日，双方再次签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定租金不变，租赁部位为虎丘路XXX号底101-107室、底层东部101-102内阁，租期自2015年11月1日至2020年10月31日。《租赁房屋及其附属设施、设备清单》记载，独用租赁部位底101-107室建筑面积220.79平方米，底101-107阁16.30平方米(使用面积)，底101-102内阁37.7平方米(使用面积)，计租搭建54。

另，2012年1月1日至2015年9月30日，营造公司将涉案房屋转租给上海禾山文化发展有限公司。新黄浦公司、上海禾山文化发展有限公司、营造公司曾于2012年2月27日签订《公有居住房屋转租合同》，新黄浦公司收取协议租金2,375元。

2019年10月17日，地产公司向营造公司、达益公司发送《催告函》，要求营造公司将涉案房屋交还给地产公司；达益公司撤销租赁户名变更手续。

四、其他情况

上海金外滩(集团)发展有限公司、上海黄浦置地(集团)有限公司、上海新黄浦(集团)有限责任公司、上海端正公房管理有限公司于2019年6月4日出具的《情况说明》记载，1996年4月15日，上海市房屋土地管理局将黄浦区范围内的直管公房授权上海新黄浦(集团)有限责任公司经营管理。因新黄浦集团改制，为避免发生直管公房经营管理的失管现象，2008年4月，黄浦区人民政府发文《关于同意上海黄浦置地(集团)有限公司代行本区(北片)直管公房经营管理职责的批复》(黄府【2008】3号)，在上海市房屋管理局未审定转授权前，由上海黄浦置地(集团)有限公司代行黄浦区(北片)直营公房经营管理职责。2018年4月，上海黄浦置地(集团)有限公司根据区委、区政府对区属部分国有企业重组的相关决定，整体并入上海金外滩(集团)发展有限公司，并入后，原黄浦置地代行黄浦区(北片)直管公房的经营管理职责经金外滩集团调整，由其下属子公司上海端正公房管理有限公司承担。综上，目前黄浦区(北片)直管公房经营管理中使用的上海新黄浦(集团)有限责任公司、上海黄浦置地(集团)有限公司及上海端正公房管理有限公司相关印章、文书及账号均合法有效。

本院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据在案证据，上海建筑装饰(集团)有限公司、上海建筑装饰(集团)总公司营造工程公司在企业改制过程中，转让资产中不包括涉案房屋承租使用权。营造公司作为由受让资产的自然人组成的新企业，对此予以明知，但其仍向达益公司、新黄浦公司申请变更涉案房屋租赁户名，并签订《公有非居住房屋租赁合同》，从而取得涉案房屋承租权，该变更行为对原权利人不发生效力。根据沪府〔2002〕103号《上海市人民政府关于同意组建上海地产(集团)有限公司并实行国有资产授权经营的批复》文件，地产公司授权经营上海房地(集团)公司的国有资产，涉案房屋承租使用权属于上海房地(集团)公司未转制资产，故地产公司系涉案房屋承租使用权利人，其要求法院确认承租人变更行为、公有非居住合同无效，均有合法依据，本院予以支持。民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应予以返还，营造公司应将涉案房屋返还给地产公司。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百五十七条规定，判决如下：

一、确认被告上海达益物业发展有限公司于2005年11月将上海市黄浦区虎丘路XXX号底层公房承租户名变更为被告上海建筑装饰集团营造工程有限公司的行为无效；

二、确认被告上海建筑装饰集团营造工程有限公司与被告上海达益物业发展有限公司、被告上海新黄浦(集团)有限责任公司分别于2005年11月7日、2015年11月10日签订的两份《公有非居住房屋租赁合同》无效；

三、被告上海建筑装饰集团营造工程有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空并向原告上海地产(集团)有限公司返还上海市黄浦区虎丘路XXX号底层房屋(含底101-107室建筑面积220.79平方米，底101-107阁使用面积16.30平方米，底101-102内阁使用面积37.70平方米)。

案件受理费80元，由上海建筑装饰集团营造工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　袁　伟

审　判　员　　焦明静

人民陪审员　　白莉萍

二〇二〇年十月二十八日

法官　助理　　周　璇

书　记　员　　王雅荣

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法总则》

第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。