某某、华润万家生活超市（浙江）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

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杭州市萧山区人民法院

民事判决书

（2021）浙0109民初7050号

原告：***，女，1976年12月4日出生，住杭州市萧山区。

委托诉讼代理人：朱涛，公民身份号码XXX，系原告丈夫。

被告：华润万家生活超市（浙江）有限公司，统一社会信用代码91330000742046219T，住所地杭州市秋涛北路248号。

法定代表人：董自耀，公民身份号码XXX，总经理。

委托诉讼代理人：李黄杰，公民身份号码XXX，系公司法务。

原告***诉被告华润万家生活超市（浙江）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用小额诉讼程序于同年6月7日公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人朱涛、被告华润万家生活超市（浙江）有限公司委托诉讼代理人李黄杰到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，本案裁定转为普通程序独任审理。审理中，原、被告申请庭外和解未果。案经院长审批延长审理，本现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还租金10200元（2013年1月10日至2013年1月31日）；2．判令被告向原告支付上述款项银行同期贷款利息（固定利息：年息6.55％）5038.8元（自2012年12月25日起暂计至2020年8月1日止，支付利息至清偿时止）；3．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月，被告起诉原告***［案号（2013）杭江笕民初字第66号］，后被告提出和解，并于2013年6月19日撤诉，当日双方续签了《房屋租赁合同》，经协商，原租赁合同中的租赁保证金和2013年1月份多付的租金合并计入新租赁合同的租赁保证金。根据《房屋租赁合同》约定，被告应在合同终止之日起三个月内退还租赁保证金32524元，但被告拒绝按合同约定退还租赁保证金。原告依法向萧山法院提起诉讼。2019年7月26日，萧山法院作出（2019）浙0109民初9451号民事判决，查明原告于2012年12月25日向被告交纳的款项为2013年1月份的租金，被告在前述案件庭审后认可租赁保证金2万元，但不认可2013年1月份多支付的租金转结为双方续签的《房屋租赁合同》的租赁保证金，因原告与被告之间并未签订2013年1月份房屋租赁合同，且在2013年1月10日至31日期间，原告没有占用案涉房屋。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求查明事实，依法支持原告的全部诉讼请求。

原告***在举证期限内向本院提供证据：1．租赁合同三份，一份是2012年1月至2012年的3月31日的合同，一份是2012年4月1日至12月31日的合同，还有一份是2013年5月8日至2017年12月30日的合同。证明原来的保证金是2万元，在被告起诉原告以后，然后达成和解以后，将保证金进行了变更。2．缴费通知单、发票、中国建设银行现金交款单各一份，结合（2019）浙0109民初9451号民事判决书中2013年1月1日至2013年1月31日的租金16405元（包括电费合计1348元：柯达摄影1168元、柯达三楼178元、柯达1元），余下15057元为租金，已经支付。退还的租金：2013年1月10日至1月30日的租金10200元（15057÷31×21=10200元）。3．萧山法院（2017）浙0109民初17336号民事判决书一份，判决书33页最有一段“杭州萧山金城物业于……的事实”、37页中“证据3结合华润公司……用电量的箱单来看……81434度，与证据3……予以认定”，结合判决书第33页及37页可以证明1月10日至5月14日期间一直没有供电。4．萧山法院（2019）浙0109民初9451号民事判决书一份，第五页“故本院认为该2万元转入……对被告的该部分抗辩意见予以采纳”，证明原告2013年缴纳的2万元未按照约定转成保证金。5．（2019）浙0109民初9451号庭审笔录一份，证明1月份的租金是一共是15057元，被告也予以认可。6．（2013）杭江笕民初字第66号庭审笔录一份，证明对方起诉时只要求了2013年2月份的租金，对1月份的租金也是予以认可的，所以没有起诉。

被告华润万家生活超市（浙江）有限公司辩称：第一，被告认为原告所说与事实不符。1月10日至31日期间原告实际占用，并且是算在租赁合同期限内的，没有交还房屋，也没有退还。合同也在后期进行了续签，原告所说的当时有这个断水断电的情况，即使真实存在，也不必然地导致要求退还租金的情况；第二，被告认为原告主张返还租金已经违反了一事不再理的原则，在9451号和17336号案件中已经就整个租赁关系所产生的费用进行了最终的结算，不能够就同一个金额换一个名义然后多次进行起诉；第三，被告认为此案已经过了诉讼时效，2013年的租金，如果在上一个案件中进行了处理，那么就在之前的案件中了结过了，不能够再处理，如果说未处理过，那么就像原告所主张的，在利息上面都要从2013年开始算。被告认为已过诉讼时效。

被告华润万家生活超市（浙江）有限公司未向本院提供证据。

本院对原告***提供的证据认证如下：被告华润万家生活超市（浙江）有限公司对证据1的三性均予以认可。三份合同可以说明合同租期具有一个连续性。对证据2中发票的三性予以认可，该证据显示租金12月。对缴费通知单认为没有签名与盖章，故对真实性无法确认，但是上面所注明的名称确实是案涉租赁场地。对现金缴款单的三性均不予认可。无原件且没有备注实际缴纳的月份及金额明细。对证据3的三性均予以认可。证明目的不予认可，在该份判决书上面，被告提出的一个用电量详单中涉及2013年1月份是同年5月的抄表单，数字有变化。这是在第33页倒数第六行有写到“华润公司提出用电量详单涉及2013年1月10日至同年5月4日抄表单数就是变化均不予认可”。但是37页所说的是“电表自2013年的1月31日起至4月30日止均停留在81438度无变化”，与原告本次案件中所提出的1月10日至31日的时间是不相符合的。对证据4的三性予以认可，证明目的不予认可。该金额没有被转成保证金，认为与本案无关。而且原告实际缴纳的保证金也就2万元，没有多余的钱，已经在之前案件中予以退还。2012年1月1日至2012年3月31日的租赁合同第二页中有约定保证金2万元。然后在2013年5月8日至2017年12月30日的租赁合同中有约定保证金32524元，但是该保证金在之前的案件中实际未履行，实际原告的保证金就只履行了2万元，在之前被认定过。原告原先要求退还保证金32000元，因原告的保证金，正常的话是两个月的租金，如果租金发生了变化，保证金也要相应的多交，写的意思就是说之后的保证金不变了，不再继续上升的意思。对证据5的真实性予以认可，但是认为与本案无关，证明目的也不予认可。9451号案件不是对于租金的确认，只是确认保证金的明细。对证据6的三性予以认可，证明目的不予认可。关于2013年的庭审笔录的形成，被告起诉的时间段是3月份开始的，但是并不能够直接证明被告对于之前租金的认可，并没有直接的证据可以证明。本院对证据1-6的形式真实性予以认定。

根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：甲方华润万家生活超市（浙江）有限公司与乙方杭州萧山北干景彩阁图片社签订落款时间为的《租赁合同》一份，约定：就乙方承租甲方位于浙江省杭州市市心中路400号华润万家金城店1F／3F，使用面积为100／300平方米，建筑面积为100／300平方米（租金计算以建筑面积为准）的场地经营摄影品牌商品事宜订立本合同。双方约定：本合同覆盖商品类别为98招商纯租户。本合同租赁期：自2012年1月1日起至2012年3月31日止。固定租金按每月每平方米51.68元计，共计20671元／月。乙方应于本合同生效之日向甲方交纳不少于两个月的租金金额作为租赁保证金，共计20000元等内容。

甲方华润万家生活超市（浙江）有限公司与乙方杭州萧山北干景彩阁图片社签订《租赁合同》一份，约定：就乙方承租甲方位于浙江省杭州市市心中路400号华润万家金城店1F／3F，建筑面积为68／300平方米（租金计算以建筑面积为准）的场地经营摄影品牌商品事宜订立本合同。双方约定：本合同覆盖商品类别为98招商纯租户。本合同租赁期：自2012年4月1日起至2012年12月31日止。固定租金按每月每平方米40.92元计，共计15057元／月。乙方应于本合同生效之日向甲方交纳不少于两个月的租金金额作为租赁保证金，共计20000元等内容。

甲方华润万家生活超市（浙江）有限公司与乙方杭州萧山北干景彩阁图片社签订落款时间为2013年6月19日的《租赁合同》一份，约定：就乙方承租甲方位于浙江省杭州市萧山区金城路华润万家金城店1层，使用面积为68／300平方米，建筑面积为68／300平方米（租金计算以建筑面积为准）的场地经营摄影等合法经营品牌商品事宜订立本合同。双方约定：本合同覆盖商品类别为98招商纯租户。本合同租赁期：自2013年5月8日起至2017年12月30日止。固定租金16262元／月。甲方自2013年5月8日起开始计租并向乙方收取租金。租赁期内，租金自2014年5月8日起递增，每一年递增一次，每次在前期租金的基础上递增8％。乙方应于本合同生效之日向甲方交纳不少于两个月的租金金额作为租赁保证金，共计32524元。租赁期内保证金数额保持不变等内容。

缴费通知单载明：名称***，贵公司应向我公司交纳所租赁场地内的下列费用：柯达：2012年10月31日为81119度，2012年11月30日为81120度，用电量1度，金额1元；柯达（摄影）：2012年10月31日为32175度，2012年11月30日为33137度，用电量962度，金额1168元；柯达（三楼）：2012年10月31日为22148度，2012年11月30日为22295度，用电量147度，金额178元；单价1.214元／度，合计1348元。

华润万家生活超市（浙江）有限公司杭州萧山金城广场生活超市于2012年11月12日向***（菲丝摄影）出具金额为15057元的发票一张（项目及摘要：租金12月）。

中国建设银行股份有限公司杭州萧山时代广场支行于2012年12月25日出具的现金交款单载明：***于2012年12月25日向华润万家生活超市（浙江）有限公司杭州萧山金城广场生活超市付款16405元。

另查明：原告（反诉被告）华润万家生活超市（浙江）有限公司与被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，***在法定期间内提起反诉，本院予以受理。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1．判令自***收到起诉状副本之日起原、被告双方签订的《租赁合同》解除；2．***在租赁合同关系解除之日起二日内腾退房屋、恢复原状并将房屋交还给华润公司，否则视为***放弃租赁房产内的物品所有权；3．***支付华润公司电费40559.2元及滞纳金52653.3元；4．***支付华润公司违约金10000元；5．***支付华润公司自合同解除之日起至房屋腾退之日止的场地占有使用费；6．本案诉讼费用由***承担。诉讼过程中，华润公司变更诉讼请求为：1．***支付华润公司自2017年10月1日起至同年12月31日止的租金27704元［***应支付华润公司自2017年10月1日起至同年12月31日止的租金为56904元（18968元／月×3个月），扣除前期尚余款项29200元，***尚须支付27704元］以及该款自逾期之日起至实际付清之日止按照日万分之五计算的滞纳金（其中，自2017年11月1日起至同年11月30日止的欠付租金8736元，自2017年11月6日起暂计至2018年9月13日止的滞纳金为1358.4元；自2017年12月1日起至同年12月31日止的欠付租金18968元，自2017年12月6日起暂计至2018年9月13日止的滞纳金为2702.9元。上述二项滞纳金合计4061.3元）；2．***支付华润公司电费47004.4元［根据***提供的证据“电费截止时间为2015年5月31日的《缴费通知单》”，因其对2015年5月31日前的用电量无异议，故自2015年6月1日起***的用电量明细如下：⑴名称为“柯达”的电表自2015年6月1日起至2018年1月15日止用电量为11215度（尾数96407-起数85192=11215）；⑵名称为“柯达（摄影）”的电表自2015年6月1日起至2016年6月30日更换电表时止用电量为13943度（尾数61480-起数47537=13943），自2016年7月1日更换电表时起至2018年1月15日止用电量为24153度；⑶名称为“柯达（三楼）”的电表在2014年11月30日停表时读数为23379，华润公司向***发送的《缴费通知单》载明的“柯达（三楼）”电表2012年11月30日至2015年5月31日的用电量1084（尾数23379-起数22295）实际上遗漏了名称为“柯达（新3F）”的电表自2014年12月26日更换电表时起至2015年5月31日止的用电量28959度，故名称为“柯达（新3F）的电表”应自2014年12月26日更换电表时起计算用电量，该电表至2018年1月15日止用电量为64773度。上述四只电表合计产生的用电量为114084度，按照1.1元／度的单价计算电费合计金额为125492.4元，扣除***自2015年6月1日起已支付的电费78488元，***尚须支付47004.4元及该款按照《租赁合同》约定计算至实际付款日止的滞纳金（华润公司将***已支付的电费78488元优先用于冲抵应付电费，并以欠付电费为基数，主动将滞纳金的起算时间点由应付电费的次月5日调整为每半年计算一次，利率标准为日万分之五。其中自2016年7月1日起至同年12月31日止的欠付电费11844元，自2017年1月6日起暂计至2018年9月13日止的滞纳金为3642元；自2017年1月1日起至同年6月30日止的欠付电费11027.5元，自2017年7月6日起暂计至2018年9月13日止的滞纳金为2393元；自2017年7月1日起至2018年1月15日止的欠付电费24132.9元，自2018年2月6日起暂计至同年9月13日止的滞纳金为2642.6元。上述三项滞纳金合计8677.6元）］。3．本案诉讼费用由***承担。***向法院提出反诉请求：1．华润公司退还***违法多收电费54593元；2．华润公司退还***多计电费83769.5元；3．华润公司支付***占用上述第1、2项款项期间的利息26414.65元；4．华润公司返还***上述三项款项合计164777.15元，吞并华润公司要求***支付2017年11月至12月的租金计37936元的第1项诉讼请求；5．本案诉讼费由华润公司承担。诉讼过程中，***变更反诉请求为：1．华润公司退还***违法多收电费54047.72元［***自2003年起至2012年11月30日止共用电136552度，华润公司违法多计电费0.36元／度（1.214元／度-0.85元／度），合计49158.72元；***自2012年12月1日起至2015年5月31日止共用电19556度，华润公司违法多计电费0.25元／度（1.1元／度-0.85元／度），合计4889元。上述二项合计54047.72元］。2．华润公司退还***多计电费83769.5元［具体包括：⑴2015年9月18日***向华润公司多付的电费50000元。⑵自2012年12月1日起至2015年5月31日止***实际用电产生的电费为21512元，经华润公司要求，***实际支付电费30000元，故***多付电费8488元。⑶自2015年6月1日起至2017年12月31日止***共用电52610度（包括名称为“柯达”及“柯达（新3F）”的二只电表），华润公司违法多计电费0.25元／度（1.1元／度-0.85元／度），合计13152.5元。⑷自2015年6月1日起至2017年12月31日止***共支付华润公司电费70000元，扣除其间应付的电费44718.5元（0.85元／度×52610度）为25281.5元；该款扣除前述第⑶项***要求华润公司退还的违法多计电费13152.5元，***实际尚多付电费12129元。上述四项合计83769.5元］。3．华润公司支付***占用上述第1、2项款项期间的利息26604.1元［具体包括：⑴前述自2003年起至2012年11月30日止华润公司违法多计的电费49158.72元，自2012年12月1日起至2018年3月28日止按照银行同期贷款利率即年利率6.55％计算的利息17378.5元；⑵前述自2012年12月1日起至2015年5月31日止华润公司违法多计的电费4889元，自2015年6月1日起至2018年3月28日止按照银行同期贷款利率即年利率5.55％计算的利息777.09元；⑶前述***多付的电费8488元自2015年6月1日起至2018年3月28日止按照银行同期贷款利率即年利率5.55％计算的利息1349.13元；⑷前述***多付的电费50000元，自2015年9月19日起至2018年3月28日止按照银行同期贷款利率即年利率5.55％计算的利息7099.38元。上述四项合计26604.1元］。4．华润公司退还***多收租金79200元。5．华润公司支付***占用前述79200元款项期间的利息9941.56元［具体计算方式为：⑴自该款项支付的次日2015年12月26日起至2016年12月25日止按照个人贷款银行同期贷款利率即年利率6.55％计算的利息为5187.6元；⑵以本金79200元和前述利息5187.6元合计84387.6元为基数，自2016年12月26日起至2017年11月4日止按照年利率6.55％计算的利息为4753.96元。上述二项合计9941.56元］。6．华润公司退还***上述第4、5项款项合计89141.56元吞并华润公司第1项诉讼请求中要求***支付的2017年11月至12月租金计37936元后的剩余款项51205.56元。7．华润公司支付***占用前述51205.56元款项期间的利息2653.92元（***应于2017年11月4日前支付2017年11月的租金，故利息从应付租金的次日2017年11月5日起至2018年8月22日止按照年利率6.55％计算）。8．本案诉讼费由华润公司承担。本院于2018年11月19日作出（2017）浙0109民初17336号民事判决书，判决如下：一、华润万家生活超市（浙江）有限公司于本判决生效之日起十日内返还***电费3237.54元；二、华润万家生活超市（浙江）有限公司于本判决生效之日起十日内返还***租金22296元；三、华润万家生活超市（浙江）有限公司于本判决生效之日起十日内支付***利息63.25元；四、驳回华润万家生活超市（浙江）有限公司的本诉诉讼请求；五、驳回***的其余反诉诉讼请求。

原告***诉被告华润万家生活超市（浙江）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理。原告起诉要求被告返还租赁保证金32524元，并赔偿该款自2018年4月1日起至2019年7月4日止按年利率6.55％计算的利息损失。2019年7月26日，本院作出（2019）浙0109民初9451号民事判决书，判决：一、华润万家生活超市（浙江）有限公司于本判决生效后十日内返还***租赁保证金20000元，并赔偿该款至2019年7月4日止的利息损失1670元；二、驳回***的其余诉讼请求。案件受理费680元，减半收取340元，由***负担131元，由华润万家生活超市（浙江）有限公司负担209元。

又查明：2013年2月，原告华润万家生活超市（浙江）有限公司起诉被告***房屋租赁合同纠纷一案【案号（2013）杭江笕民初字第66号】，原告华润公司请求判令被告***与其结清房租、水电等费用17509元；请求判令***停止侵权，立即将人员、物品撤离原租赁场地，本案诉讼费由判令***承担。事实和理由：双方于2012年签订《租赁合同》，约定被告***承租原告华润公司位于金城店1F／3F层区域，使用面积为68／300平方米，被告***用于经营萧山北干景彩阁图片社。租赁期限从2012年4月1日至2012年12月31日。现租赁期限已过，而被告***迟迟不肯清场，严重影响原告华润公司的经营活动。另需结清相关费用（截至2012年2月），包括2013年2月份房租15057元，2012年12月份水电费1161元和2013年1月份电费824元，水费467元，共计17509元。为此，请求法院判令被告***立即停止侵权，结清费用后搬离租赁场地，以使原告华润公司的场地能够继续正常经营。2013年5月8日，杭州市江干区人民法院开庭审理华润万家生活超市（浙江）有限公司与***房屋租赁合同纠纷一案。后华润公司于2013年6月19日申请撤回起诉，杭州市江干区人民法院裁定予以准许。

本院认为：本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于原告要求被告返还2013年1月10日至1月31日期间租金10200元的诉请问题。本院认为根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。甲方华润万家生活超市（浙江）有限公司与乙方杭州萧山北干景彩阁图片社签订自2012年1月1日起至2012年3月31日止的《租赁合同》，自2012年4月1日起至2012年12月31日止的《租赁合同》。被告曾起诉原告要求支付2013年2月份房租15057元，2012年12月份水电费1161元和2013年1月份电费824元，水费467元，共计17509元，并停止侵权，立即将人员、物品撤离原租赁场地。后被告撤回起诉，并与杭州萧山北干景彩阁图片社签订自2013年5月8日起至2017年12月30日止的《租赁合同》。杭州萧山北干景彩阁图片社已注销，经营者为原告。自2012年4月1日起至2012年12月31日止的《租赁合同》期满后，杭州萧山北干景彩阁图片社负有向被告腾退租赁房屋的义务。杭州萧山北干景彩阁图片社未按约腾退房屋。本案审理中，原告未能举证证明其在2013年1月10日至31日期间未占有使用案涉所诉租赁房屋，对此，应承担举证不能的法律后果。另被告提出原告诉讼已超过诉讼时效的抗辩问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。本案适用二年诉讼时效，本院认为被告提出原告要求返还2013年1月10日至31日期间租金的诉请已超过诉讼时效的抗辩成立，予以采纳。关于被告认为原告主张返还租金已经违反了一事不再理的原则，在9451号和17336号案件中已经就整个租赁关系所产生的费用进行了最终的结算，不能够就同一个金额换一个名义然后多次进行起诉的抗辩问题。本院认为以上两案中均未涉及2013年1月10日至31日期间的租金，故本案不属于重复诉讼，本院对被告的该抗辩不予采信。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：

驳回***的诉讼请求。

案件受理费180元，由***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

审判员戴永梅

二〇二二年一月二十七日

书记员朱晨阳