某某与某某、某某、某某、西藏农牧学院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

西藏自治区林芝市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）藏26民终25号

上诉人（原审被告，反诉原告）***，女，1979年8月1日出生，汉族，户籍地西藏林芝县，经商人员，现住西藏自治区林芝市。

委托代理人胡志宏，北京北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。

委托代理人刘世强，北京北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）***，男，1972年5月1日出生，回族，户籍地西藏林芝县，经商人员，现住西藏自治区林芝市。

委托代理人李磊，西藏欧珠律师事务所律师。

原审被告魏周茂，男，1971年4月17日出生，汉族，户籍地现住西藏林芝市，经商人员，现住西藏自治区林芝市。

原审被告**，男，1978年10月15日出生，汉族，户籍地四川省梓潼县，外来经商人员，现住四川省梓潼县。

原审第三人西藏大学农牧学院，住所地西藏自治区林芝县。

法定代表人次旦平措，西藏大学农牧学院院长。

委托代理人冯西博，男，1973年2月17日出生，汉族，户籍地西藏林芝县，系西藏大学农牧学院职工，现住西藏林芝县。

上诉人***与被上诉人***、原审被告魏周茂、原审被告**、原审第三人西藏大学农牧学院房屋租赁合同纠纷一案，前由西藏林芝市巴宜区人民法院作出的（2015）林民二初字第196号民事判决。宣判后，***不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年6月28日依法公开开庭进行了审理，上诉人***及其委托代理人胡志宏、刘世强，被上诉人***及其委托代理人李磊到庭参加诉讼。原审被告魏周茂、原审被告**、第三人西藏大学农牧学院经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。

原审法院审理认为，2007年7月27日，***与第三人西藏大学农牧学院签订《综合楼承包合同》，合同约定西藏大学农牧学院将位于林芝市八一大桥东侧建筑面积为5450.11平方米的综合楼承包给***经营，承包费为每年500000.00元，承包期限从2008年1月1日至2022年12月30日止。合同还约定未经西藏大学农牧学院书面同意，***不得擅自将该楼整体出租、出借或转让给第三方经营。2012年1月1日，***与***、**、魏周茂签订《西北饭店转让合同》，合同约定将***从西藏大学农牧学院承包的综合楼整体转让给其三人。（该转让包括综合楼的整体转租和西北饭店（即奥德威商务酒店）经营权的转让）转让期限为11年（自2012年1月1日起至2022年12月31日止），转让费为1700000.00元，于合同生效之日起支付500000.00元，2012年10月31日前支付500000.00元，余款于2013年12月31日前支付。房屋租金为500000.00元/年，按季度支付租金，并于每季度开始前向***支付当季租金。合同还约定，***保证转让合同并不会因任何原因被撤销、交付的房屋没有任何瑕疵、***无合理理由，不得妨碍其三人将租赁房屋出租、出借或转让给第三方经营及***无合理理由，不得解除合同，否则应向其三人支付违约金300000.00元。双方签订合同后，***按照合同约定履行交付租赁物和经营权转让的义务，但三人未按约支付转让费余款900000.00元及自2014年1月起至10月的房屋租金，经***催要无果后，于2014年5月9日向林芝市巴宜区人民法院提起诉讼，法院作出（2014）林民初字第87号判决，判令双方继续履行合同，二审判决维持原判。其三人承担支付转让费及拖欠租金。但判决生效后，三人仍未主动履行义务，遂***向西藏林芝市巴宜区人民法院申请执行该案。**、魏周茂分别于2014年11月6日和2014年12月10日退出合伙，后由***经营管理西北饭店（即奥德威商务酒店）。***再次拖欠自2015年3月14日止2015年9月30日止的房屋租金，经***短信、书面通知催要下，其仍未在合理期限内支付租金。另，2014年1月23日，***与赵媛签订转让合同，并写下定金条，收取定金500000.00元。后因***无法将房屋租赁给赵媛，致使其承担500000.00元赔偿责任。另2014年4月1日，西藏林芝市巴宜区公安局治安管理大队对西北饭店（即奥德威商务酒店）下发责令停业通知书。

原审法院判决认定，***与***、魏周茂、**签订的《西北饭店转让合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效合同，双方应按照合同约定严格履行其义务。***向***履行了交付房屋的义务，而***未按约向***支付租金，且经***催要后，***仍未在***给予的合理期限履行支付义务，致使合同目的无法实现，构成根本违约，***请求解除与其签订的《西北饭店转让合同》理由合理正当，该院予以支持。同时***占有、使用、收益该房屋应当支付房屋租金，故***请求***支付拖欠的租金302123.30（即2015年3月14日至2015年3月31日租金27123.30元，2015年4月1日至2015年9月30日租金275000.00元）的诉讼请求，该院予以支持。关于***请求***支付逾期付款利息的问题，***未按照合同约定履行支付义务，其理应承担由此造成的损失。该院按照银行同期贷款利率计算逾期付款利息为2904.98元，对***的该诉讼请求，该院部分予以支持。对***的反诉请求，其无充分证据证明因***的过错致其无法行使转让权及其所经营的西北饭店（即奥德威商务酒店）停业，故***应承担举证不能的法律后果。另因**、魏周茂已退伙，故对其退伙后的债务，二人无义务承担责任，故对***请求被告**、魏周茂承担连带责任的诉讼请求，该院不予支持。**、魏周茂、第三人西藏大学农牧学院经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十三条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）***签订的《西北饭店转让合同》；二、被告（反诉原告）***于本判决生效之日起三十日内清理、搬离并归还所租赁房屋；三、被告（反诉原告）***向原告（反诉被告）***支付租金302123.30元，逾期付款利息2904.98元，合计305028.28元；四、以上款项于本判决生效之日起三十日内一次性付清；五、驳回原告（反诉被告）***对被告魏周茂的诉讼请求；六、驳回原告（反诉被告）***对被告**的诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）***的反诉请求。本诉案件受理费5908.00元，由原告（反诉被告）***负担41.50元，由被告（反诉原告）***负担5866.50元。反诉案件受理费7125.00元，由被告（反诉原告）***负担。

***不服上述民事判决向本院提起上诉，其主要上诉理由是，一审法院审理案件事实认定不清，适用法律错误。其所提交的和申请法院调取的证据，足以证明和支持其反诉请求，根据双方签订的《西北饭店转让合同》，***明显违反合同约定，一审法院对这一违约事实视若无睹，不做任何认定，所以无法正确认定案件的事实。本案系合同关系，所以判决应依据双方所签订的《西北饭店转让合同》，只要合同不违反法律规定，就必须履行。恳请法院依法维护上诉人的诉求。

上诉人***向本院提交以下证据：1、警务站调查结果一份；欲证明***干扰酒店正常经营的事实。2、房屋缴纳凭证一份；欲证明双方在产生纠纷前，***一直在履行房屋缴纳义务的事实。3、对西藏大学农牧学院调查笔录一份；欲证明西藏大学农牧学院一直不承认***的转让行为的事实。4、林芝县公安局责令停业通知书一份；欲证明因***在完全履行相关义务，致使酒店停业，造成极大经济损失的事实。

被上诉人***针对上诉人***的上诉请求答辩称：一、《西北饭店转让合同》应予解除，***应清理搬离并归还房屋。1、***拖欠房租和转让费的违约事实一审已经查明。***在（2014）林民初字第87号民事判决书和（2015）林中民一终字第00001号民事判决书明确表示要支付租金，但至今仍拖欠租金，毫无履约的诚意，致使***合同目的不能实现。在***多次催促下，***仍怠于履行合同义务，已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、三、四款合同解除的条件。2、***与西藏大学农牧学院的纠纷从未对***租赁权利的行使造成任何影响，西藏大学农牧学院至今未收回房屋。目前，***已经和西藏大学农牧学院达成一致，合同不解除，租金已经缴纳，不存在任何权利行使的问题。二、一审反诉不应得到支持。1、***未向***支付转让费和租金，***在有能力支付***剩余转让费和租金的情况下拒不履行合同义务，***有权不予同意***的转让行为。***未与***协商一致擅自转让造成的损失与***无关。2、***在承租房屋时已经知道房屋证照现状，是愿意承担风险才承租房屋。但至今未举出证据证明损失系***不配合办证造成应当承担举证不力的后果。综上所述恳请维持一审判决。

被上诉人***未向本院提交新证据。

原审被告魏周茂未到庭参加诉讼但书面答辩称：其同意解除原合同，让***收回宾馆。***在经营宾馆过程中违约，不交付承包费转让费以及电费、水费。经多次调解无效所以同意***收回宾馆，服从一审判决。

原审被告魏周茂未向本院提交新证据。

原审被告**未到庭参加诉讼但书面答辩称：一、西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2014）林民初字第87号民事判决书和（2015）林民二初字第196号判决书均已查明其2012年11月6日已经退伙，故对其退伙后的债务无义务承担责任；二、西藏自治区林芝市巴宜区人民法院已经将酒店的经营权判给***经营，根据谁经营、谁收益的原则，其认为酒店的租金应由***承担。综上，同意***与***解除合同，收回宾馆，服从一审判决。

原审被告**未向本院提交新证据。

原审第三人西藏大学农牧学院未到庭参加诉讼但书面答辩称：***与西藏大学农牧学院系2007年7月27日签订综合楼承包合同，承包期限为15年，从2008年1月1日至2022年12月30日，年租金为500000.00元。合同签订以来，截止2015年12月31日，***累计拖欠租金1424100.00元。2015年11月4日，我单位依法起诉***追究其法律责任。诉讼期间，***支付了2015年的租金500000.00元，后经西藏自治区林芝市巴宜区人民法院调解，***与西藏大学农牧学院达成调解协议，***同意支付其拖欠的全部租金，并承担全部诉讼费用，西藏自治区林芝市巴宜区人民法院依法制作了民事调解书，2016年3月17日，***把拖欠的租金924100.00元全部打入我单位账户。至此，***与西藏大学农牧学院2015年12月31日前的租金已全部结清，双方已无纠纷。对于***把房屋转租给***一事，我方开始并不知情，直至林芝市巴宜区人民法院（2014）林民初字第87号民事诉讼时，作为第三人参加诉讼时才知晓。我方尊重法院的判决，对于争议双方，不作评价。

西藏大学农牧学院向本院提交两份证据：1、西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2015）林民一初字第78号民事调解书一份；欲证明西藏大学农牧学院与***2016年1月13日经西藏自治区林芝市巴宜区人民法院调解，双方已达成调解协议的事实。2、记账凭证一张；欲证明2016年3月17日***已经全部付清所欠房屋租金的事实。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

另查明：2016年4月24日***将该争议房屋西北饭店（奥德威商务酒店）转让给第三人吴盛标。

本院认为，***与***、魏周茂、**签订的《西北饭店转让合同》系双方真实意思表示，应为有效，双方应按照合同约定全面履行其义务。本案系房屋租赁合同纠纷，***按照合同约定向***履行了交付房屋的义务，而***未向***支付房屋租金，经***催要后，***仍未在***给予的合理期限履行支付义务，致使合同目的无法实现，构成根本违约，原审法院依据***的申请依法解除该合同并无不妥，本院予以支持。***对**、魏周茂已退伙的事实予以了确认，对其退伙后的债务，二人无义务承担责任，***对此并无异议，应予以支持。***对拖欠的租金302123.30表示认可，但对其不支付房屋租金是行使不安抗辩权的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，***的主张于法无据，本院不予采纳。关于***的损失部分，其提交的证据均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条及《最高人民法院关于的解释》第一百零二条的规定，且该证据并不能证明其主张。对此，不予采信。

综上，原判认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费14250.00元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　松吉卓玛审判员巴桑代理审判员孙丹华

二〇一六年七月十一日

书记员　达　　　　娃　　　　　玉　　　　珍