青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社等与青岛博洋生态园有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省青岛市黄岛区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）黄民初字第4109号

原告（反诉被告）：青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司。

法定代表人：王吉和。

原告（反诉被告）：青岛东小庄农副产品专业合作社.

法定代表人：王吉和。

上述两原告之委托代理人：刘莉。

上述两原告之委托代理人：吴飞雄。2016年9月12日，两原告终止吴飞雄的代理，变更代理人吴飞雄为庄园，庄园。

被告（反诉原告）：青岛博洋生态园有限公司。

法定代表人：陈桂秀。

委托诉讼代理人：李代锋。

委托诉讼代理人：吴刚。

原告青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司（以下简称骏鹏公司）、青岛东小庄农副产品专业合作社（以下简称东小庄合作社）与被告青岛博洋生态园有限公司（以下简称博洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人吴飞雄、刘莉和博洋公司委托诉讼代理人李代锋、吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二原告向本院提出诉讼请求：1.判令原被告之间签订的《生态农业园及生产设施租赁协议》立即解除；2.判令被告赔偿原告各项损失1524970.7元；3.判令被告立即返还原告保证金150000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月13日，两原告与被告签订了《生态农业园及生产设施租赁协议》，约定被告将所属的生态农业园及相关生产设施整体出租给原告生产使用，园区占地147亩，设施包括冬暖式蔬菜大棚36个，拱棚24个；租赁期限自2014年3月13日起至2029年3月12日止，第一年租金80万元，第二至第五年租金为每年85万元。合同同时还约定，“被告保证所出租的土地及设施能够正常使用，无争议，如因被告原因造成无法正常使用的，给原告造成损失的，被告承担赔偿责任。被告保证出租土地方村委及村民不得以任何理由干扰原告正常使用土地，如有问题，由被告出面协调并处理好。”协议签订后，原告在2014年3月18日前向被告支付第一年租金80万元，原告在接收园区土地及设施之后，出现的问题及被告的违约，导致原告无法正常使用所租赁的土地及设施。第一，原告接收园区5个月之后，发现许多蔬菜温棚的墙体出现大面积塌方和墙皮脱落，透过脱落的墙皮发现墙体是仅仅用黄泥堆砌而成，蔬菜种植人员在里面工作将会极其危险，原告根本无法展开正常的种植作业。第二，原告在种植过程中，发现园区的土壤中出现大量根结线虫，经检测根结线虫密度达到了8.8条/100g土壤，说明园区的土地及土壤根本无法正常种植使用和种植作业。第三，在原告经营作业期间，很多附近村民经常到园区大棚内烧纸、烧香和上坟，按照当地习俗，每年5-6次给去世的人上坟烧纸，将大棚膜烤坏，同时存在火灾隐患，严重影响了原告的正常种植作业。出现上述问题后，原告多次致函被告对温棚墙体进行修复并保证附近村民不得以任何理由干扰原告正常使用土地，但被告拒绝履行自己的义务，导致原告无法实现园区正常生产经营的合同目的。2015年3月23日，被告向原告发函，以原告未按时向其缴纳第二年租金为理由园区解除双方签订的协议，原告并不认可被告解除合同的理由，被告已经强行接管占有了原告在生态园区的所有产品和财产，导致原告事实上已经无法继续履行原合同，被告的行为属于违法解除，应当承担违法解除合同的违约责任，应当赔偿原告前期投入的全部损失和未能履行租赁合同期限内的预期收益损失等。

博洋公司辩称：

原被告于2014年3月13日签订了《生态农业园及生产设施租赁协议》属实，但第一，原被告双方就所出租及承租的标的物是基于签订租赁协议时现状的租赁。第二，协议中附件二园区设施并未囊括被告在出租标的物时留在现场的物品设施。

被告所提供标的物不存在质量问题，被告所建造的大棚是根据所种植物功能特征，按照通行标准予以建造，原告认为大棚应为砖石结构，据此主观推断大棚质量存有问题，并无科学依据，也没有所谓的行业标准依据。原告认为周边村民进入园区上坟烧纸，对其产生不能履行合同的影响是完全错误的，依据双方所签租赁协议，租赁过程中是由原告对园区经营进行自主管理，个别村民进入园区完全系原告自主经营过程中允许进入，对此被告没有任何过错。对于所谓根线虫问题，被告认为在对原告出租之前，园区土壤完全符合农作物种植的要求，没有问题，且双方协议中明确载明租赁状况为现状，因此原告主观认为园区土壤根线虫超标，不能继续履行合同的观点是错误的。

原告收到了被告发送的函件，解除本合同根本原因在于原告未按照租赁合同按期缴纳租金，被告提出解约，合法有据，双方合同已于2015年3月29日解除。被告在解除合同接手涉案园区时，并无原告明细表中所列的物品，原告主张的经济损失152万余元，缺乏事实和法律依据，不能成立。原告依据合同向被告交付的保证金属实，原告向被告缴纳保证金15万元，其作用在于确保原告依约履行双方所签协议，基于原告违约，造成协议解除的事实，该保证金远不足以赔偿被告的损失，故其请求返还的主张不能成立。

博洋公司向本院提出反诉请求：1依法确认双方于2014年3月13日签订的《生态农业园及生产设施租赁协议》已于2015年3月29日解除；2.判令骏鹏公司和东小庄合作社支付2015年3月13日至2015年3月29日的生态园及生产设施租赁费35000元；3.判令骏鹏公司和东小庄合作社支付菜篮子冷藏运输车租赁费75000元；4.判令骏鹏公司和东小庄合作社赔偿各项损失共计985000元（包括上述第2项和第3项诉讼请求在内，包括盛果期葡萄760000元、家具损失75000元、平整场地费用20000元、拆除原告建造的冷库、发酵池、猪栏、鸡舍需要的费用20000元）；5.判令骏鹏公司和东小庄合作社承担反诉费用。事实和理由：双方于2014年3月13日签订的《生态农业园及生产设施租赁协议》，约定骏鹏公司和东小庄合作社以现状整体承租博洋公司所属的生态农业园及相关生产设施，但骏鹏公司和东小庄合作社没有根据合同约定交纳2015年3月12日至2016年3月12日的租赁费。在承租期间，骏鹏公司和东小庄合作社使用博洋公司的菜篮子冷藏车一辆，没有缴纳任何租赁费用。骏鹏公司和东小庄合作社在没有征得博洋公司同意的情况下，私自砍伐盛果期葡萄树，肆意毁坏、改建园区设施设备，造成博洋公司极大损失，恢复原状需要支付极大的费用，该费用是因为骏鹏公司和东小庄合作社的单方行为造成的，应由骏鹏公司和东小庄合作社承担。

骏鹏公司和东小庄合作社针对博洋公司的反诉辩称：本案是由于博洋公司单方违约解除双方的租赁协议，在未提前合理期间通知的情况下单方解除合同，违反合同法关于单方解约的相关法律规定，应当承担违约责任。关于博洋公司主张要求的支付生态园设施租赁费没有法律依据，在第一年的租赁期间，由于博洋公司所出租的生态园设施博洋公司隐瞒了在生态园内有当地人员的家属墓地以及土壤存在严重根线虫问题，违反了双方的租赁协议的约定，因此博洋公司应当减少第一年交付的租赁费用。关于冷藏运输车的租赁费没有相关事实依据，关于博洋公司主张的赔偿其他损失也不具有相应的法律依据和事实依据，应当驳回其反诉请求。关于保证金150000元，双方并未明确约定保证金的相关性质，在该情况下，只要双方终止了租赁租赁协议，不管何种原因，都应全部返还保证金。更何况本案是由于博洋公司单方违约解除租赁协议，更应当全部返还保证金。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对没有争议的事实，本院认定如下：

2014年3月13日，骏鹏公司、东小庄合作社与博洋公司签订了《生态农业园及生产设施租赁协议》，约定博洋公司将所属的生态农业园及相关生产设施整体出租给原告生产使用，园区占地147亩，冬暖式蔬菜大棚36个，拱棚24个，园区生产附属库房车间、办公楼、地下管线等配套设施；园区内经济作物：盛果期葡萄7500棵，可根据骏鹏公司、东小庄合作社需要增换（正常死亡的对双方没有责任）。协议约定，由博洋公司将租赁标的整体现状租赁给骏鹏公司、东小庄合作社，由其自主进行种植、养殖等生产经营，并且不得违法，租赁期限自2014年3月13日起至2029年3月12日止，第一年租金80万元，自协议签订之日起五日内交付，第二至第五年租金为每年85万元，每年在上一个年度租赁期届满后按时交纳，若逾期付款，从逾期之日起每日按所欠缴额的0.3%计算承担违约金。同时约定，自协议签订之日起五日内骏鹏公司、东小庄合作社向博洋公司支付租赁保证金15万元，合同终止时归还。保证金保证范围为：保证租赁设施不被严重损坏或失去使用功能，自然折旧除外，保证电费按时交纳，保证合同履行，保证金待协议终止时一并结算。

协议对双方的权利义务进行了详细约定：1.在租赁期限内，骏鹏公司、东小庄合作社享有园区租赁标的经营管理使用收益权，有权按照本合同的约定种养殖农业项目，博洋公司不得进行干涉，在租赁期间骏鹏公司、东小庄合作社所投资产，期满后双方协商处理。2.……3.骏鹏公司、东小庄合作社可以按照自己的产业规划对租赁标的设施进行改建，并进行必要的日常维护和修缮，发生的一起费用和风险均由骏鹏公司、东小庄合作社全部承担。办公楼、车间、沥青道路的建筑结构改动，应经博洋公司同意。4.……5.租赁期间，骏鹏公司、东小庄合作社在进行的日常生产经营过程中要做好安全防范措施，所发生的一切责任和后果均与博洋公司无关，并由骏鹏公司、东小庄合作社全部承担。6.……7.……8.……9.……10.租赁土地及设施双方在签署协议交款后当天办理交接手续，博洋公司保证上述土地及设施能够正常使用，无争议，如因博洋公司的原因造成无法正常使用的给骏鹏公司、东小庄合作社造成损失的，博洋公司承担赔偿责任。11.……12.博洋公司保证出租土地方村委及村民不得以任何理由干扰骏鹏公司、东小庄合作社正常使用土地，如有问题，由博洋公司出面协调并并处理好。13.……

协议同时明确约定：未尽事宜由双方协商解决或另行签署补充协议，所达成的补充协议与本协议具有同等的法律效力。在履行过程中如发生纠纷，由双方协商解决，协商不成的可向人民法院提起诉讼。如因骏鹏公司、东小庄合作社管理不善造成损失的，由骏鹏公司、东小庄合作社自行承担。

协议签订后，原告在2014年3月18日前向被告支付第一年租金80万元，保证金15万元。

在合同履行过程中，原告分别于2014年8月28日、2014年11月8日、2015年3月7日向被告发出函件，2014年8月28日的函件通报了保温棚墙皮塌落的情况，2014年11月8日原告再次发函对温棚的质量问题要求被告进行修复，2015年3月7日的函件，原告提出三大问题：被告所提供的土壤勾线虫超标、大棚存在安全隐患、园区有附近村民上坟，明确要求免去第二年、第三年的租金，否则不可能继续经营，继续亏损，只能终止协议。被告对原告提出的三大问题认为：第一，不存在被告所提供标的物有质量问题一说，被告所建造的大棚是根据所种植物功能特征，按照通行标准予以建造，原告认为大棚应为砖石结构，据此主观推断大棚质量存有问题，并无科学依据，也没有所谓的行业标准依据。第二，原告认为周边村民进入园区上坟烧纸，对其产生不能履行合同的影响是完全错误的，依据双方所签租赁协议，租赁过程中是由原告对园区经营进行自主管理，个别村民进入园区完全系原告自主经营过程中允许进入，对此被告没有任何过错。第三，对于所谓根线虫问题，被告认为在对原告出租之前，园区土壤完全符合农作物种植的要求，没有问题，且双方协议中明确载明租赁状况为现状，因此原告主观认为园区土壤根线虫超标，不能继续履行合同的观点是错误的，博洋公司于2015年3月12日发文给原告要求继续履行合同。

2015年3月23日被告向原告发出解除合同通知书一份，发函告知原告第一年租赁业已期满，需交付第二年租金，若不能3日内履行缴纳租金的合同义务，构成合同违约，则本合同于2015年3月29日解除。后原告未按期缴纳租金，2015年3月29日，被告接管了园区。

2015年4月2日，原告向被告发出回函，该回函被告于2015年4月4日收到，该回函重复申明了被告所提供的土壤勾线虫超标，大棚存在安全隐患，园区有附近村民上坟问题，导致原告无法实现合同目的，认为被告接管园区的行为属于违法解除，并载明：“为此，我单位正式通知贵公司要求解除双方签订的《生态农业园及生产设施租赁协议》，并要求贵公司立即赔偿由此而给我公司造成的各项经济损失”。

2015年5月8日，本院召集原被告双方对园区财产进行了清点。其中鸡、雁、鹅仍在园区大棚内，原告的清点人员表示雁、鹅的数量没有减少，鸡的数量基本符合，但具体数量需要分笼清点。被告要求原告将上述活禽拉走，原告在派出车辆装运活禽时，遭到原告以前雇佣的村民讨要薪酬，未能将活禽运走。后，原告称因天气炎热，没有相关饲养技术人员，上述活禽均以死亡。

对有争议的证据和事实的认定：

1.合同的解除。本院认为，根据双方的租赁协议，并没有对合同解除进行明确约定，根据协议第六条，本协议在履行过程中若发生纠纷，双方协商解决，根据双方往来的文件，被告于2015年3月23日发出的解除通知书明确表示了不交租金合同于2015年3月29日解除的意思表示，在被告于2015年3月29日接管园区后，原告于2015年4月2日发出，被告于2015年4月4日收到的回函，亦明确了同意解除的意思表示，因此，双方的合同于2015年4月4日解除。

2.重复鉴定问题。根据原告的申请，本院委托青岛青房房地产评估事务所有限公司对位于胶河经济区博洋生态园内的冷库、发酵池及60个大棚内的蔬菜、水果（处盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值进行评估。青岛青房房地产评估事务所有限公司于2015年11月17日出具（2015）黄鉴字215号退案说明，该说明载明：“收到委托后，我公司对评估标的进行了现场勘查，对附近农民进行当地农田工程造价的咨询，并初步作出标的物价值的评估，但申请人提出评估价值与他们实际投入价值差距很大，并谢绝缴纳评估费”。同日，该鉴定机构出具（2015）黄鉴字216号退案说明，该说明载明：“收到委托后，我公司对贵院委托中双方签字的清点明细资料进行了认真的统计、分析。但原告方提出当时在该生态园种植的品种、数量大大超出该清点明细，不同意以该清点明细作为鉴定范围，且未缴纳鉴定费”。

后，原告要求重新委托鉴定机构进行鉴定。被告认为原告不缴纳鉴定费，应承担相应的法律后果，不应再启动鉴定程序。本院认为，第一次委托选定鉴定机构，鉴定机构并没有出具鉴定报告，原告要求重新选定鉴定机构不属于重复鉴定，因此，本院重新委托青岛新业价格评估有限公司对位于胶河经济区博洋生态园内的冷库、发酵池、猪栏及60个大棚内的蔬菜、水果（处盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值进行评估。

3.原告主张的损失的确定。原告提供农场种植、养殖现状情况明细表，证明原告在履行合同期间被被告接管的财产，包括蔬菜、鸡雁鹅以及投资的设备设施等。被告对此不予认可，原告对此申请鉴定。被告认为，法庭组织清点的园区的种植物均已成熟，原告完全可以对种植物进行采摘收割来获取其利益，将这些遗留作物强加给被告所有，并且通过评估鉴定确定其损失，明显不公平，且处理方式不合理，不同意进行鉴定。

（1）履行合同可得利益。

诉讼过程中，根据原告的申请，本院委托青岛新业价格评估有限公司对双方所签订的园区租赁合同未履行年限（2015年４月５日－2029年３月12日）可得利益进行评估。2015年12月９日，该鉴定机构出具退案说明，鉴定机构以园区内种植及养殖项目已灭失，已不能对现场进行查验，且现有证据无法确定具体评估项目的存在及评估所需的相关内容，导致评估工作不能继续进行为由，将案件退还。原告因此未增加诉讼请求。

（2）冷库、发酵池、猪栏价值补偿。新业价格评估有限公司对位于胶河经济区博洋生态园内的冷库、发酵池作出青岛新业价评字【2016】第23号价格评估结论书，结论为：对位于胶河经济区博洋生态园内的冷库、发酵池、猪栏在2015年4月4日的价值评估为：￥136268元。原告支出鉴定费19000元。原告对鉴定无异议，被告提出原告未经被告同意在生态园区乱搭乱建，诸如乱建猪栏、乱挖发酵池、将被告厂房改建为冷库，对上述设施被告要求原告拆除并恢复原状。

（3）对位于胶河经济区博洋生态园内的60个大棚内的蔬菜、水果（处盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值。原告认为，因为法院清点是在2015年5月8日，被告接管是在2015年3月29日，存在时间差，不同意以法院清点的明细作为鉴定依据，而应该以原告在2015年3月10日清点的明细为依据进行鉴定。为证明原告主张的上述事实，原告提供了证人杨某、秦某出庭作证。

证人杨某（男，1952年7月22日出生，系美籍台湾同胞。现住青岛市黄岛区两河路向滨海岸小区3号楼705室）的证言。杨某称，自己是原告公司种养殖方面的技术顾问，负责人胶河园区的种养殖技术，一个月8000元工资，从2014年3月份，共计15年时间的协议，与被告是好朋友关系，原被告是通过证人认识的，才有双方的合作。2015年3月10日的清点报告是证人签字，该报告是由秦某清点，秦某是场长，秦某清点后，证人看了，在报告上签字确认，该清点报告是原告的年度清点报告。证人只是建议，并不参与实际采购，清点明细表中的数量没有超过当时采购的数量，证人没有实际参与清点。证人还称，当时大约有4个棚有墙体墙皮脱落的现象，秦某告诉证人的园区内有上坟的人家大约14家，证人不能对上坟人家进行区分，土壤连续种植时管理不当都会出现根线虫问题，根线虫对不同的作物有不同影响，有的作物可以不受影响，有的作物甚至会绝产，发现有部分棚比较严重，中区种植蔬果类的棚都有。证人还称，当时有葡萄树，基本上2-4年的葡萄树都有，在证人工作期间葡萄树没有减少，还有增加，是从台湾引进的。葡萄树秋天是需要修剪，修剪的量相当大。

证人秦某（男，1968年3月17日出生，汉族，住青岛市黄岛区六汪镇赵家村，）出庭作证称，证人自2014年10月16日给青岛东小庄农副产品专业合作社工作，负责购买物资，具体分配员工干活。证人对2015年3月10日的清点明细称，除设施明细表不清楚，其他情况属实，当时公司对园区承包进行了一年了，公司里的高经理、蔡经理要求清点，当时张军华、潘为良参与清点，他们到每个棚看一下，将情况记在本子上，雁、鹅是清点的，鸡是推算的。柠檬、木瓜、番石榴是一一清点的，其他的数根据购买数确定的，葡萄苗育了60000棵苗，截止到清点时至少有40000棵。证人还称，园区存在上坟烧纸的情况，具体人数不清楚。他们进去没有经过原告允许，大棚的墙皮塌掉的地方大概有四五处。派出所曾传唤了证人，询问了园区的椅子桌子的情况，被东小庄派的一个栾经理拉走了，是在2014年的十一月或十二月份。证人秦某还称，2015年4月2日上午证人去了园区一趟，东小庄的员工还在干活，三号上午又去了一趟，在园里干活的老陈和老吴对证人说博洋的高层下通知说了从2号开始，以前给东小庄干活的员工现在由博洋记工发工资。

原告对以上证人证言认为，在被告于2015年3月29日强行接管了生态园之后，造成原告的经济损失，经济损失的计算标准应当按照证人所陈述的内容和所出示的证据内容来认定和计算，包括在2015年3月10日由证人和其他员工亲自清点的农作物明细应当作为原告所遭受的农作物损失的依据，被告在违约接管生态园之后，清除了原告所种植的大部分农作物，并且已经重新种植了被告自己的新的农作物，到原告起诉之后，已经无法通过现场来清点和计算原告的真实的农作物的明细。证人的证言和相关证据应当作为认定原告经济损失的计算依据之一。

被告对以上证人证言提出异议如下：第一，证人杨某和证人秦某均属于原告出钱雇佣的人员，与本案原告有直接利害关系，因此其证言不具有公正客观性。第二，原告在申请两位证人出庭过程中，分别向证人出示了清点明细，该清点明细是原告单方所列，属于自己提供证据证明自己的损失，该证据不能作为原告主张损失的依据。第三，证人杨某在出庭中已经明确表示自己没有参与原告所提供清点明细中物品的清点。第四，证人秦某所做陈述前后矛盾，对于原告所提供清点明细当中种植物及其他相关物品产生的过程无法做出合理客观的陈述，且其所述该清点明细与原告在第一次证据交换时提供的明细不同也无法做出合理论述。另外证人秦某不能就园区种植物的种植及清点做出直接客观陈述。多以不清楚来做出回答，因此其证言不能作为认定原告主张损失的依据。

被告称被告于2015年3月29日接管园区时的状况一直保持到法院现场清点园区时，而且原告在3月29日之前已经就解除合同做了充分准备。被告提供的证据如下：

第一组证据：2015年3月29日，被告从原告接收园区以后的录像资料及照片。证明被告接手园区时，大棚内除了荒草就是平地，园区内并无原告向法庭所提供的两份明细表中所列物品及种植作物。原告所主张赔偿损失的请求不能成立。还可以看到原告将被告种植的葡萄进行了大量的砍伐。另外这份资料也证实了原被告双方在解除合同后，原告并没有将承租的土地进行平整恢复，对此被告将会提出恢复原状就恢复原状所花费费用向原告提出索赔。原告对此认为，被告提供的证据无法证明与涉案的园区有关联性，拍摄的地点和时间不明确。被告拍摄的都是拱棚，不是温棚，建议去现场拍摄，以查清本案事实。

第二组证据：提供收到条一份、原告运输蔬菜的照片3张，证明在被告接收园区之前，原告已经将蔬菜等全部拉走。收到条载明：今从黄岛区柏乡一村博洋蔬菜基地拉走芹菜：1595斤油菜：219斤油麦菜：65斤。王传晨东小庄农副产品合作社2015.3.28号发菜人秦某。原告对被告提供的上述证据的真实性合法性不予认可。

第三组证据：提交保温车交接证明一份、保温车照片2张，证明原告在为解除合同做准备。原告租赁被告的保温车，车号是鲁Ｂ×××××,于2015年3月27日交还。原告对此认为与本案没有关联，原告不予质证。

在释明风险的情况下，原告坚持以原告在2015年3月10日清点的明细为依据进行评估，新业价格评估有限公司依据原告提供的在2015年3月10日清点的明细为依据对位于胶河经济区博洋生态园内60个大棚内的蔬菜、水果（除盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值进行评估，并出具青岛新业价评字【2016】第233号价格评估结论书，结论为：位于胶河经济区博洋生态园内60个大棚内的蔬菜、水果（除盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值（依据2015年3月申请方自行清点的数量）评估为：￥900760元。在该格评估结论书中，鸡的价值经评估为156750元，鹅的价值为12636元，雁的价值为4284元。

原告支出鉴定费78000元。

而新业价格评估有限公司依据法院于2015年5月8日召集双方清点的明细为对位于胶河经济区博洋生态园内60个大棚内的蔬菜、水果（除盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值进行评估，除鸡、雁、鹅外，评估价值为93173元，原告支付鉴定费29000元。

4.反诉租赁费及损失的确定。

（1）博洋公司主张自2015年3月13日到2015年3月29日35000元的租赁费。骏鹏公司、东小庄合作社提出，因为博洋公司所提供的园区土地出现严重的根线虫土壤问题质量问题，还有当地村民在节日期间在园区进行烧纸上坟致使原告无法正常种植作业，大棚出现严重质量问题，墙体墙皮大面积脱落，裂缝和部分倒塌，并且相关的大棚没有任何质量合格和竣工验收证明，租赁费应当予以减免，对租赁费请求不应支持。

（2）博洋公司主张冷藏车租赁费75000元，事实依据是在双方所签租赁协议后，2014年3月17日，对方租赁博洋公司冷藏车经营使用，直至2015年3月27日将该车辆返还，在此期间未支付租赁费。骏鹏公司、东小庄合作社对此不予认可，称没有使用过博洋公司的冷藏车。

（3）园区葡萄树缺失部分损失。损失数额是以租赁协议中第一条所约定并确定盛果期葡萄7500棵为准，结合2015年5月份法庭组织双方到园区现场清点盛果期葡萄的棵数提出主张。根据博洋公司申请，本院委托青岛公信永和资产评估事务所有限公司责任公司对位于胶河经济区博洋生态园内缺失的3509棵盛果期葡萄在2015年４月４日的价值进行了评估，青岛公信永和资产评估事务所有限公司责任公司出具青共资评鉴字[2015]第025号司法鉴定报告书,鉴定结果:参考价值为701800元。博洋公司支出鉴定费4913元。骏鹏公司、东小庄合作社对此称没有任何证据证明系骏鹏公司、东小庄合作社砍伐了博洋公司的盛果期葡萄树，即使是有葡萄树死亡如果是正常死亡的情况下根据原协议约定，任何一方均不承担责任，因此应当驳回该项请求。

（4）家具丢失损失。事实依据是骏鹏公司、东小庄合作社在接手园区时将博洋公司在园区内的家具拉走至合同解除仍未归还，博洋公司已经向柏乡派出所报案，派出所已经查明骏鹏公司、东小庄合作社拉走家具的事实存在。

（5）恢复场地费用和拆迁费用40000元，指的的是平整场地及拆除冷库、发酵池、猪栏、鸡舍等，事实依据是双方签约后，骏鹏公司、东小庄合作社未经博洋公司同意在涉案园区私搭乱建，至协议解除时，已严重影响博洋公司对园区的正常使用，且其私建设施对博洋公司没有任何使用价值，对此所形成的该项损失博洋公司也已经提出书面的鉴定申请。

本院认为，2014年3月13日，骏鹏公司、东小庄合作社与博洋公司签订了《生态农业园及生产设施租赁协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效。根据双方的文件往来，可以认定，该协议于2015年4月4日解除。

骏鹏公司和东小庄合作社在合同履行过程中，分别于2014年8月28日、2014年11月8日针对温棚墙皮脱落事宜通告了博洋公司，后在第一年的合同期将要届满的2015年3月7日，又提出了土壤根线虫问题和当地村民到园区上坟问题，明确要求减免租赁费，否则要终止合同，博洋公司对此回复要求继续履行合同，按时交纳租赁费，这均属于双方协商的范畴。后，骏鹏公司和东小庄合作社没有按时交纳租赁费，根据协议约定，博洋公司可以向人民法院提起诉讼，但博洋公司采取了单方接管的行为，而且接管行为发生在双方协商解除合同之前的2015年3月29日，因此，博洋公司是具有过错的，应承担相应的不利后果。

根据庭审查明的事实，原告提出的温棚墙皮脱落问题，只是个别现象，根据协议，对设施的日常维护和修缮，属于原告的义务；在签订协议时，双方对土壤土质并没有做出明确约定，在种植了将近一年之后才提出土壤根线虫问题，不能认定博洋公司当时提供的土地不符合协议的要求；至于村民上坟问题，根据协议约定，主要属于原告的管理义务，博洋公司承担的主要是协调义务，原告以此拒付租赁费是不妥的。

原告自2015年3月7日向博洋公司发出减免租赁费，否则终止协议的通知至2015年3月12日博洋公司要求继续履行合同，原告不为终止合同做准备是不符合常理的，特别是在2015年3月23日博洋公司发出解除通知书之后至2015年3月29日博洋公司接管园区期间，结合原告提供的证人秦某出庭陈述的东小庄人员一直工作到4月2日，听说愿意在园区继续工作的，自4月2日由博洋公司发工资和博洋公司提供的3月28日发菜的照片、收到条，可以认定园区在博洋公司接收之前一直是进行运作的，只是博洋公司的提前接管行为打断了这种运作。对3月29日接管时园区的状况与5月8日法院组织清点时的状况是否一致，双方各执一词，无法予以认定。

结合上述分析认定，对原告主张的损失认定如下：冷库、发酵池、猪栏价值补偿136268元、鉴定费19000元共计155268元，对原告的上述投资及垫付的鉴定费博洋公司应予承担。对位于胶河经济区博洋生态园内的60个大棚内的蔬菜、水果（除盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值，因为博洋公司的提前接收，应承担不利后果，鸡的价值经评估为156750元，鹅的价值为12636元，雁的价值为4284元，因清点时上述活禽尚在，博洋公司接管后称均已死亡，但未提供证据证实，应补偿原告173670元。对于原告于2015年3月10日自行清点的其他物品价值727090元（900760元-173670元），因与法院召集双方于2015年5月8日清点的价值93173元相差过大，且在2015年3月10日至2015年5月8日期间，原被告双方都有实际控制园区的期间，综合全案，因博洋公司在合同解除之前就单方接管园区，过错较大，对此应承担不利后果，按照原告于2015年3月10日自行清点的其他物品价值727090元为依据认定损失，但因原告在清点时并未通知博洋公司，而且对博洋公司于2015年3月29日接收时的园区状况无法认定，对该损失博洋公司承担436254元（727090×60%）为宜。对鉴定费用107000元（29000+78000），由原告负担57000元，由被告负担50000元。对保证金150000元，因双方合同已经解除，博洋公司应予以返还。

对博洋公司反诉主张的租赁费及其他费用的认定：对租赁费35000元，因2015年3月13日至2015年3月28日的生态园及生产设施实际由原告占有使用，双方合同尚未解除，因此，原告应支付相应的租赁费，按照第一年租赁费80万元计算为35068元（800000/365×16），博洋公司主张35000元，本院予以支持。对骏鹏公司和东小庄合作社支付菜篮子冷藏运输车租赁费75000元和家具损失75000元的诉讼请求，因涉及到另外的法律关系，本院不予合并审理，博洋公司可以另行主张。对盛果期葡萄，无法证明葡萄因正常死亡造成的数量，亦无法查明非正常死亡的数量及原因，对此损失701800元和博洋公司支出鉴定费4913元共计706713元，由双方各自负担353356.5元为宜。对博洋公司主ＸＸ整场地费用20000元、拆除原告建造的冷库、发酵池、猪栏、鸡舍需要的费用20000元，没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，博洋公司应补偿二原告冷库、发酵池、猪栏价值及鉴定费155268元；补偿二原告活禽价值173670元；补偿其他物品损失及鉴定费486254元；以上共计815192元。博洋公司还应返还二原告保证金150000元。二原告应分担缺失的盛果期葡萄损失及鉴定费共计353356.5元，并支付博洋公司租金35000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、青岛博洋生态园有限公司与青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社于2014年3月13日《生态农业园及生产设施租赁协议》于2015年4月4日解除。

二、青岛博洋生态园有限公司返还青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社保证金150000元。

三、青岛博洋生态园有限公司支付青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社补偿款及垫付的鉴定费共计815192元

四、驳回青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社的其他诉讼请求。

五、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社支付青岛博洋生态园有限公司租赁费35000元。

六、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社承担青岛博洋生态园有限公司缺失的盛果期葡萄损失及垫付的鉴定费共计353356.5元。

七、驳回青岛博洋生态园有限公司的其他诉讼请求。

上述款项皆于本判决生效之日起十日内付清。

如未按上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍返还迟延履行期间的利息。

案件本诉受理费19875元，由二原告负担6425元，由被告13450元；反诉费6925元，由二原告负担3600元，由被告负担3325元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　陈江远

人民陪审员　　赵开金

人民陪审员　　冯焕玉

二〇一七年十月三十一日

书　记　员　　张　靖

书　记　员　　张斌愿