青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省青岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁02民终1424号

上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司。

法定代表人：王吉和，职务经理。

上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛东小庄农副产品专业合作社。

法定代表人：王吉和，职务经理。

上述两原告委托诉讼代理人：刘莉，山东清泰律师事务所律师。

上述两原告委托诉讼代理人：庄园，山东清泰律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛博洋生态园有限公司。

法定代表人：陈桂秀，总经理。

委托诉讼代理人：吴刚，山东恒百律师事务所律师。

上诉人青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司（以下简称骏鹏公司）、青岛东小庄农副产品专业合作社（以下简称东小庄合作社）因诉上诉人青岛博洋生态园有限公司（以下简称博洋公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第4109号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人骏鹏公司、上诉人东小庄合作社委托诉讼代理人刘莉、庄园，上诉人博洋公司委托诉讼代理人吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人青岛莱恩德俊鹏公司、上诉人东小庄合作社上诉请求：1、依法改判原审判决第三项，改为博洋公司支付上诉人补偿款及垫付的鉴定费由815192元增加至1163028元；2、依法撤销原审判决第六项；3、一审、二审诉讼费由博洋公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，博洋公司怠于履行合同义务，违法解除合同并强行接管园区，应当承担给骏鹏公司和东小庄合作社造成的全部经济损失。1、博洋公司怠于履行合同义务。博洋公司应当对出租土地村委及村民的任何干扰具有保证义务，对于出现的任何干扰即村民到园区上坟的行为具有妥善解决的义务；2、对生态园区土壤出现大量根线虫现象，博洋公司应当负责任以保证土地及设施的正常使用；冬暖式大棚发生大面积塌方、裂纹，造成严重的生产安全隐患，多次致函博洋公司却置之不理。3、博洋公司违法解除合同并强行接管园区，应当承担给骏鹏公司和东小庄合作社造成的全部经济损失。主要包括：博洋公司应当按照协议约定积极协商处理双方分歧，并给予一定合理期限，而不是在到期三天后，没有法定解除权和约定解除权的情况下，就单方解除合同并简单粗暴地强行接管园区；因为博洋公司在尚未解除合同情况下的强行接管行为，未通知骏鹏公司和东小庄合作社清点园内财产也未采取经公证机关公证、提存等措施，未妥善保管园内蔬菜、瓜果及禽畜等，博洋公司应承担评估机构评估核算的1037028元损失。二、博洋公司应就其盛果期葡萄的损失承担举证责任，若举证不能，则应承担不利的法律后果。在一审中，博洋公司没能提供任何证据证明盛果期葡萄系骏鹏公司和东小庄合作社损毁，在博洋公司接管期间盛果期葡萄不翼而飞的损失应由其全部自行承担。一审法院判令上诉人承担50%的责任适用法律错误。

上诉人博洋公司上诉请求：一、撤销一审判决发回重审或依法改判。1、撤销原审判决第一项，改判为：博洋公司与骏鹏公司和东小庄合作社签订的《生态农业园及生产设施租赁协议》于2015年3月29日解除；2、撤销原审判决第三项；3、撤销原审判决第六项，改判为：骏鹏公司和东小庄合作社赔偿博洋公司盛果期葡萄损失和垫付的鉴定费共计706713元；4、撤销一审判决第七项。二、由骏鹏公司和东小庄合作社承担本案一审案件受理费、反诉费和二审上诉费。事实与理由：一、原审法院判决《生态农业园及生产设置租赁协议》解除时间错误，应当为2015年3月29日，而不是2015年4月4日。基于骏鹏公司和东小庄合作社没有履行缴纳第二年承租的生态园区租金合同义务，博洋公司在2015年3月23日向其发出通知要求其在三日内缴纳租金，否则博洋公司将在3月29日解除协议，骏鹏公司和东小庄合作社收到通知后拒绝缴纳，博洋公司遂于3月29日解除合同并接管园区，符合“合同自通知到达对方时解除”的规定。二、原审法院对于本案鉴定程序的启动明显违法，违法启动的鉴定程序及由此作出的鉴定报告不应予以采信。三、原审法院依据二次启动的鉴定程序所做的鉴定报告，除程序违法外，对园区内地面设施、蔬菜、水果（除盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅等财产数量和价格认定明显错误，对于过错责任的评判也没有事实和法律依据。1、【2016】第23号价格评估报告结论书认定冷风库、发酵池和猪栏在4月4日价格为136268元，这些设施是骏鹏公司和东小庄合作社没有征得博洋公司同意自行建造的，要求恢复原状未果，博洋公司拆除和平整需要大量费用；2、原审法院认定上述物品数量的证据是骏鹏公司和东小庄合作社单方面清点的清单和其自己工作人员的证言，却否认了法院委托同一鉴定机构作出的相同鉴定事项的鉴定结论；博洋公司多次要求对方把活禽拉走，对方却一直拒绝，视为对方放弃了对活禽的所有权，不能把活禽的死亡归结到博洋公司身上；骏鹏公司和东小庄合作社提供的证人秦某称鸡的数量是推算的，这种推算不能做为证据使用；3、双方均同意园区内蔬菜、水果、葡萄数量以2015年5月8日双方签字明细为准，对方却出尔反尔，无理纠缠以自己单方清点的为准。四、骏鹏公司和东小庄合作社应当全额赔偿博洋公司的盛果期葡萄损失，在5月8日原审法院组织双方清点并在清单上签字确认，造成盛果期葡萄大量缺失的原因是对方管理不善，不是博洋公司造成的，博洋公司不存在过错，没有动机毁损自己的财产。

骏鹏公司和东小庄合作社原审诉讼请求：1.判令原被告之间签订的《生态农业园及生产设施租赁协议》立即解除；2.判令被告赔偿原告各项损失1524970.7元；3.判令被告立即返还原告保证金150000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月13日，两原告与被告签订了《生态农业园及生产设施租赁协议》，约定被告将所属的生态农业园及相关生产设施整体出租给原告生产使用，园区占地147亩，设施包括冬暖式蔬菜大棚36个，拱棚24个；租赁期限自2014年3月13日起至2029年3月12日止，第一年租金80万元，第二至第五年租金为每年85万元。合同同时还约定，“被告保证所出租的土地及设施能够正常使用，无争议，如因被告原因造成无法正常使用的，给原告造成损失的，被告承担赔偿责任。被告保证出租土地方村委及村民不得以任何理由干扰原告正常使用土地，如有问题，由被告出面协调并处理好。”协议签订后，原告在2014年3月18日前向被告支付第一年租金80万元，原告在接收园区土地及设施之后，出现的问题及被告的违约，导致原告无法正常使用所租赁的土地及设施。第一，原告接收园区5个月之后，发现许多蔬菜温棚的墙体出现大面积塌方和墙皮脱落，透过脱落的墙皮发现墙体是仅仅用黄泥堆砌而成，蔬菜种植人员在里面工作将会极其危险，原告根本无法展开正常的种植作业。第二，原告在种植过程中，发现园区的土壤中出现大量根结线虫，经检测根结线虫密度达到了8.8条/100g土壤，说明园区的土地及土壤根本无法正常种植使用和种植作业。第三，在原告经营作业期间，很多附近村民经常到园区大棚内烧纸、烧香和上坟，按照当地习俗，每年5-6次给去世的人上坟烧纸，将大棚膜烤坏，同时存在火灾隐患，严重影响了原告的正常种植作业。出现上述问题后，原告多次致函被告对温棚墙体进行修复并保证附近村民不得以任何理由干扰原告正常使用土地，但被告拒绝履行自己的义务，导致原告无法实现园区正常生产经营的合同目的。2015年3月23日，被告向原告发函，以原告未按时向其缴纳第二年租金为理由园区解除双方签订的协议，原告并不认可被告解除合同的理由，被告已经强行接管占有了原告在生态园区的所有产品和财产，导致原告事实上已经无法继续履行原合同，被告的行为属于违法解除，应当承担违法解除合同的违约责任，应当赔偿原告前期投入的全部损失和未能履行租赁合同期限内的预期收益损失等。

博洋公司向原审法院提出反诉请求：1.确认双方于2014年3月13日签订的《生态农业园及生产设施租赁协议》已于2015年3月29日解除；2.判令骏鹏公司和东小庄合作社支付2015年3月13日至2015年3月29日的生态园及生产设施租赁费35000元；3.判令骏鹏公司和东小庄合作社支付菜篮子冷藏运输车租赁费75000元；4.判令骏鹏公司和东小庄合作社赔偿各项损失共计985000元（包括上述第2项和第3项诉讼请求在内，包括盛果期葡萄760000元、家具损失75000元、平整场地费用20000元、拆除原告建造的冷库、发酵池、猪栏、鸡舍需要的费用20000元）；5.判令骏鹏公司和东小庄合作社承担反诉费用。事实和理由：双方于2014年3月13日签订的《生态农业园及生产设施租赁协议》，约定骏鹏公司和东小庄合作社以现状整体承租博洋公司所属的生态农业园及相关生产设施，但骏鹏公司和东小庄合作社没有根据合同约定交纳2015年3月12日至2016年3月12日的租赁费。在承租期间，骏鹏公司和东小庄合作社使用博洋公司的菜篮子冷藏车一辆，没有缴纳任何租赁费用。骏鹏公司和东小庄合作社在没有征得博洋公司同意的情况下，私自砍伐盛果期葡萄树，肆意毁坏、改建园区设施设备，造成博洋公司极大损失，恢复原状需要支付极大的费用，该费用是因为骏鹏公司和东小庄合作社的单方行为造成的，应由骏鹏公司和东小庄合作社承担。

原审法院认定事实：2014年3月13日，骏鹏公司、东小庄合作社与博洋公司签订了《生态农业园及生产设施租赁协议》，约定博洋公司将所属的生态农业园及相关生产设施整体出租给原告生产使用，园区占地147亩，冬暖式蔬菜大棚36个，拱棚24个，园区生产附属库房车间、办公楼、地下管线等配套设施；园区内经济作物：盛果期葡萄7500棵，可根据骏鹏公司、东小庄合作社需要增换（正常死亡的对双方没有责任）。协议约定，由博洋公司将租赁标的整体现状租赁给骏鹏公司、东小庄合作社，由其自主进行种植、养殖等生产经营，并且不得违法，租赁期限自2014年3月13日起至2029年3月12日止，第一年租金80万元，自协议签订之日起五日内交付，第二至第五年租金为每年85万元，每年在上一个年度租赁期届满后按时交纳，若逾期付款，从逾期之日起每日按所欠缴额的0.3%计算承担违约金。同时约定，自协议签订之日起五日内骏鹏公司、东小庄合作社向博洋公司支付租赁保证金15万元，合同终止时归还。保证金保证范围为：保证租赁设施不被严重损坏或失去使用功能，自然折旧除外，保证电费按时交纳，保证合同履行，保证金待协议终止时一并结算。

协议对双方的权利义务进行了详细约定：1.在租赁期限内，骏鹏公司、东小庄合作社享有园区租赁标的经营管理使用收益权，有权按照本合同的约定种养殖农业项目，博洋公司不得进行干涉，在租赁期间骏鹏公司、东小庄合作社所投资产，期满后双方协商处理。2.……3.骏鹏公司、东小庄合作社可以按照自己的产业规划对租赁标的设施进行改建，并进行必要的日常维护和修缮，发生的一起费用和风险均由骏鹏公司、东小庄合作社全部承担。办公楼、车间、沥青道路的建筑结构改动，应经博洋公司同意。4.……5.租赁期间，骏鹏公司、东小庄合作社在进行的日常生产经营过程中要做好安全防范措施，所发生的一切责任和后果均与博洋公司无关，并由骏鹏公司、东小庄合作社全部承担。6.……7.……8.……9.……10.租赁土地及设施双方在签署协议交款后当天办理交接手续，博洋公司保证上述土地及设施能够正常使用，无争议，如因博洋公司的原因造成无法正常使用的给骏鹏公司、东小庄合作社造成损失的，博洋公司承担赔偿责任。11.……12.博洋公司保证出租土地方村委及村民不得以任何理由干扰骏鹏公司、东小庄合作社正常使用土地，如有问题，由博洋公司出面协调并并处理好。13.……

协议同时明确约定：未尽事宜由双方协商解决或另行签署补充协议，所达成的补充协议与本协议具有同等的法律效力。在履行过程中如发生纠纷，由双方协商解决，协商不成的可向人民法院提起诉讼。如因骏鹏公司、东小庄合作社管理不善造成损失的，由骏鹏公司、东小庄合作社自行承担。

协议签订后，原告在2014年3月18日前向被告支付第一年租金80万元，保证金15万元。

在合同履行过程中，原告分别于2014年8月28日、2014年11月8日、2015年3月7日向被告发出函件，2014年8月28日的函件通报了保温棚墙皮塌落的情况，2014年11月8日原告再次发函对温棚的质量问题要求被告进行修复，2015年3月7日的函件，原告提出三大问题：被告所提供的土壤勾线虫超标、大棚存在安全隐患、园区有附近村民上坟，明确要求免去第二年、第三年的租金，否则不可能继续经营，继续亏损，只能终止协议。被告对原告提出的三大问题认为：第一，不存在被告所提供标的物有质量问题一说，被告所建造的大棚是根据所种植物功能特征，按照通行标准予以建造，原告认为大棚应为砖石结构，据此主观推断大棚质量存有问题，并无科学依据，也没有所谓的行业标准依据。第二，原告认为周边村民进入园区上坟烧纸，对其产生不能履行合同的影响是完全错误的，依据双方所签租赁协议，租赁过程中是由原告对园区经营进行自主管理，个别村民进入园区完全系原告自主经营过程中允许进入，对此被告没有任何过错。第三，对于所谓根线虫问题，被告认为在对原告出租之前，园区土壤完全符合农作物种植的要求，没有问题，且双方协议中明确载明租赁状况为现状，因此原告主观认为园区土壤根线虫超标，不能继续履行合同的观点是错误的，博洋公司于2015年3月12日发文给原告要求继续履行合同。

2015年3月23日被告向原告发出解除合同通知书一份，发函告知原告第一年租赁业已期满，需交付第二年租金，若不能3日内履行缴纳租金的合同义务，构成合同违约，则本合同于2015年3月29日解除。后原告未按期缴纳租金，2015年3月29日，被告接管了园区。

2015年4月2日，原告向被告发出回函，该回函被告于2015年4月4日收到，该回函重复申明了被告所提供的土壤勾线虫超标，大棚存在安全隐患，园区有附近村民上坟问题，导致原告无法实现合同目的，认为被告接管园区的行为属于违法解除，并载明：“为此，我单位正式通知贵公司要求解除双方签订的《生态农业园及生产设施租赁协议》，并要求贵公司立即赔偿由此而给我公司造成的各项经济损失”。

2015年5月8日，本院召集原被告双方对园区财产进行了清点。其中鸡、雁、鹅仍在园区大棚内，原告的清点人员表示雁、鹅的数量没有减少，鸡的数量基本符合，但具体数量需要分笼清点。被告要求原告将上述活禽拉走，原告在派出车辆装运活禽时，遭到原告以前雇佣的村民讨要薪酬，未能将活禽运走。后，原告称因天气炎热，没有相关饲养技术人员，上述活禽均已死亡。

对有争议的证据和事实的认定：

1.合同的解除。一审法院认为，根据双方的租赁协议，并没有对合同解除进行明确约定，根据协议第六条，本协议在履行过程中若发生纠纷，双方协商解决，根据双方往来的文件，被告于2015年3月23日发出的解除通知书明确表示了不交租金合同于2015年3月29日解除的意思表示，在被告于2015年3月29日接管园区后，原告于2015年4月2日发出，被告于2015年4月4日收到的回函，亦明确了同意解除的意思表示，因此，双方的合同于2015年4月4日解除。

2.重复鉴定问题。根据原告的申请，一审法院委托青岛青房房地产评估事务所有限公司对位于胶河经济区博洋生态园内的冷库、发酵池及60个大棚内的蔬菜、水果（处盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值进行评估。青岛青房房地产评估事务所有限公司于2015年11月17日出具（2015）黄鉴字215号退案说明，该说明载明：“收到委托后，我公司对评估标的进行了现场勘查，对附近农民进行当地农田工程造价的咨询，并初步作出标的物价值的评估，但申请人提出评估价值与他们实际投入价值差距很大，并谢绝缴纳评估费”。同日，该鉴定机构出具（2015）黄鉴字216号退案说明，该说明载明：“收到委托后，我公司对贵院委托中双方签字的清点明细资料进行了认真的统计、分析。但原告方提出当时在该生态园种植的品种、数量大大超出该清点明细，不同意以该清点明细作为鉴定范围，且未缴纳鉴定费”。

后，原告要求重新委托鉴定机构进行鉴定。被告认为原告不缴纳鉴定费，应承担相应的法律后果，不应再启动鉴定程序。一审法院认为，第一次委托选定鉴定机构，鉴定机构并没有出具鉴定报告，原告要求重新选定鉴定机构不属于重复鉴定，因此，一审法院重新委托青岛新业价格评估有限公司对位于胶河经济区博洋生态园内的冷库、发酵池、猪栏及60个大棚内的蔬菜、水果（处盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值进行评估。

3.原告主张的损失的确定。原告提供农场种植、养殖现状情况明细表，证明原告在履行合同期间被被告接管的财产，包括蔬菜、鸡雁鹅以及投资的设备设施等。被告对此不予认可，原告对此申请鉴定。被告认为，法庭组织清点的园区的种植物均已成熟，原告完全可以对种植物进行采摘收割来获取其利益，将这些遗留作物强加给被告所有，并且通过评估鉴定确定其损失，明显不公平，且处理方式不合理，不同意进行鉴定。

（1）履行合同可得利益。

诉讼过程中，根据原告的申请，一审法院委托青岛新业价格评估有限公司对双方所签订的园区租赁合同未履行年限（2015年４月５日－2029年３月12日）可得利益进行评估。2015年12月９日，该鉴定机构出具退案说明，鉴定机构以园区内种植及养殖项目已灭失，已不能对现场进行查验，且现有证据无法确定具体评估项目的存在及评估所需的相关内容，导致评估工作不能继续进行为由，将案件退还。原告因此未增加诉讼请求。

（2）冷库、发酵池、猪栏价值补偿。新业价格评估有限公司对位于胶河经济区博洋生态园内的冷库、发酵池作出青岛新业价评字【2016】第23号价格评估结论书，结论为：对位于胶河经济区博洋生态园内的冷库、发酵池、猪栏在2015年4月4日的价值评估为：￥136268元。原告支出鉴定费19000元。原告对鉴定无异议，被告提出原告未经被告同意在生态园区乱搭乱建，诸如乱建猪栏、乱挖发酵池、将被告厂房改建为冷库，对上述设施被告要求原告拆除并恢复原状。

（3）对位于胶河经济区博洋生态园内的60个大棚内的蔬菜、水果（处盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值。原告认为，因为法院清点是在2015年5月8日，被告接管是在2015年3月29日，存在时间差，不同意以法院清点的明细作为鉴定依据，而应该以原告在2015年3月10日清点的明细为依据进行鉴定。为证明原告主张的上述事实，原告提供了证人杨某、秦某出庭作证。

证人杨某（男，1952年7月22日出生，系美籍台湾同胞。现住青岛市黄岛区两河路向滨海岸小区3号楼705室）的证言。杨某称，自己是原告公司种养殖方面的技术顾问，负责人胶河园区的种养殖技术，一个月8000元工资，从2014年3月份，共计15年时间的协议，与被告是好朋友关系，原被告是通过证人认识的，才有双方的合作。2015年3月10日的清点报告是证人签字，该报告是由秦某清点，秦某是场长，秦某清点后，证人看了，在报告上签字确认，该清点报告是原告的年度清点报告。证人只是建议，并不参与实际采购，清点明细表中的数量没有超过当时采购的数量，证人没有实际参与清点。证人还称，当时大约有4个棚有墙体墙皮脱落的现象，秦某告诉证人的园区内有上坟的人家大约14家，证人不能对上坟人家进行区分，土壤连续种植时管理不当都会出现根线虫问题，根线虫对不同的作物有不同影响，有的作物可以不受影响，有的作物甚至会绝产，发现有部分棚比较严重，中区种植蔬果类的棚都有。证人还称，当时有葡萄树，基本上2-4年的葡萄树都有，在证人工作期间葡萄树没有减少，还有增加，是从台湾引进的。葡萄树秋天是需要修剪，修剪的量相当大。

证人秦某（男，1968年3月17日出生，汉族，住青岛市黄岛区六汪镇赵家村）出庭作证称，证人自2014年10月16日给青岛东小庄农副产品专业合作社工作，负责购买物资，具体分配员工干活。证人对2015年3月10日的清点明细称，除设施明细表不清楚，其他情况属实，当时公司对园区承包进行了一年了，公司里的高经理、蔡经理要求清点，当时张军华、潘为良参与清点，他们到每个棚看一下，将情况记在本子上，雁、鹅是清点的，鸡是推算的。柠檬、木瓜、番石榴是一一清点的，其他的数根据购买数确定的，葡萄苗育了60000棵苗，截止到清点时至少有40000棵。证人还称，园区存在上坟烧纸的情况，具体人数不清楚。他们进去没有经过原告允许，大棚的墙皮塌掉的地方大概有四五处。派出所曾传唤了证人，询问了园区的椅子桌子的情况，被东小庄派的一个栾经理拉走了，是在2014年的十一月或十二月份。证人秦某还称，2015年4月2日上午证人去了园区一趟，东小庄的员工还在干活，三号上午又去了一趟，在园里干活的老陈和老吴对证人说博洋的高层下通知说了从2号开始，以前给东小庄干活的员工现在由博洋记工发工资。

原告对以上证人证言认为，在被告于2015年3月29日强行接管了生态园之后，造成原告的经济损失，经济损失的计算标准应当按照证人所陈述的内容和所出示的证据内容来认定和计算，包括在2015年3月10日由证人和其他员工亲自清点的农作物明细应当作为原告所遭受的农作物损失的依据，被告在违约接管生态园之后，清除了原告所种植的大部分农作物，并且已经重新种植了被告自己的新的农作物，到原告起诉之后，已经无法通过现场来清点和计算原告的真实的农作物的明细。证人的证言和相关证据应当作为认定原告经济损失的计算依据之一。

被告对以上证人证言提出异议如下：第一，证人杨某和证人秦某均属于原告出钱雇佣的人员，与本案原告有直接利害关系，因此其证言不具有公正客观性。第二，原告在申请两位证人出庭过程中，分别向证人出示了清点明细，该清点明细是原告单方所列，属于自己提供证据证明自己的损失，该证据不能作为原告主张损失的依据。第三，证人杨某在出庭中已经明确表示自己没有参与原告所提供清点明细中物品的清点。第四，证人秦某所做陈述前后矛盾，对于原告所提供清点明细当中种植物及其他相关物品产生的过程无法做出合理客观的陈述，且其所述该清点明细与原告在第一次证据交换时提供的明细不同也无法做出合理论述。另外证人秦某不能就园区种植物的种植及清点做出直接客观陈述。多以不清楚来做出回答，因此其证言不能作为认定原告主张损失的依据。

被告称被告于2015年3月29日接管园区时的状况一直保持到法院现场清点园区时，而且原告在3月29日之前已经就解除合同做了充分准备。被告提供的证据如下：

第一组证据：2015年3月29日，被告从原告接收园区以后的录像资料及照片。证明被告接手园区时，大棚内除了荒草就是平地，园区内并无原告向法庭所提供的两份明细表中所列物品及种植作物。原告所主张赔偿损失的请求不能成立。还可以看到原告将被告种植的葡萄进行了大量的砍伐。另外这份资料也证实了原被告双方在解除合同后，原告并没有将承租的土地进行平整恢复，对此被告将会提出恢复原状就恢复原状所花费费用向原告提出索赔。原告对此认为，被告提供的证据无法证明与涉案的园区有关联性，拍摄的地点和时间不明确。被告拍摄的都是拱棚，不是温棚，建议去现场拍摄，以查清本案事实。

第二组证据：提供收到条一份、原告运输蔬菜的照片3张，证明在被告接收园区之前，原告已经将蔬菜等全部拉走。收到条载明：今从黄岛区柏乡一村博洋蔬菜基地拉走芹菜：1595斤油菜：219斤油麦菜：65斤。王传晨东小庄农副产品合作社2015.3.28号发菜人秦某。原告对被告提供的上述证据的真实性合法性不予认可。

第三组证据：提交保温车交接证明一份、保温车照片2张，证明原告在为解除合同做准备。原告租赁被告的保温车，车号是鲁Ｂ×××××,于2015年3月27日交还。原告对此认为与本案没有关联，原告不予质证。

在释明风险的情况下，原告坚持以原告在2015年3月10日清点的明细为依据进行评估，新业价格评估有限公司依据原告提供的在2015年3月10日清点的明细为依据对位于胶河经济区博洋生态园内60个大棚内的蔬菜、水果（除盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值进行评估，并出具青岛新业价评字【2016】第233号价格评估结论书，结论为：位于胶河经济区博洋生态园内60个大棚内的蔬菜、水果（除盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值（依据2015年3月申请方自行清点的数量）评估为：￥900760元。在该格评估结论书中，鸡的价值经评估为156750元，鹅的价值为12636元，雁的价值为4284元。原告支出鉴定费78000元。

而新业价格评估有限公司依据一审法院于2015年5月8日召集双方清点的明细为对位于胶河经济区博洋生态园内60个大棚内的蔬菜、水果（除盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值进行评估，除鸡、雁、鹅外，评估价值为93173元，原告支付鉴定费29000元。

4.反诉租赁费及损失的确定。

（1）博洋公司主张自2015年3月13日到2015年3月29日35000元的租赁费。骏鹏公司、东小庄合作社提出，因为博洋公司所提供的园区土地出现严重的根线虫土壤问题质量问题，还有当地村民在节日期间在园区进行烧纸上坟致使原告无法正常种植作业，大棚出现严重质量问题，墙体墙皮大面积脱落，裂缝和部分倒塌，并且相关的大棚没有任何质量合格和竣工验收证明，租赁费应当予以减免，对租赁费请求不应支持。

（2）博洋公司主张冷藏车租赁费75000元，事实依据是在双方所签租赁协议后，2014年3月17日，对方租赁博洋公司冷藏车经营使用，直至2015年3月27日将该车辆返还，在此期间未支付租赁费。骏鹏公司、东小庄合作社对此不予认可，称没有使用过博洋公司的冷藏车。

（3）园区葡萄树缺失部分损失。损失数额是以租赁协议中第一条所约定并确定盛果期葡萄7500棵为准，结合2015年5月份法庭组织双方到园区现场清点盛果期葡萄的棵数提出主张。根据博洋公司申请，一审法院委托青岛公信永和资产评估事务所有限公司责任公司对位于胶河经济区博洋生态园内缺失的3509棵盛果期葡萄在2015年４月４日的价值进行了评估，青岛公信永和资产评估事务所有限公司责任公司出具青共资评鉴字[2015]第025号司法鉴定报告书,鉴定结果:参考价值为701800元。博洋公司支出鉴定费4913元。骏鹏公司、东小庄合作社对此称没有任何证据证明系骏鹏公司、东小庄合作社砍伐了博洋公司的盛果期葡萄树，即使是有葡萄树死亡如果是正常死亡的情况下根据原协议约定，任何一方均不承担责任，因此应当驳回该项请求。

（4）家具丢失损失。事实依据是骏鹏公司、东小庄合作社在接手园区时将博洋公司在园区内的家具拉走至合同解除仍未归还，博洋公司已经向柏乡派出所报案，派出所已经查明骏鹏公司、东小庄合作社拉走家具的事实存在。

（5）恢复场地费用和拆迁费用40000元，指的的是平整场地及拆除冷库、发酵池、猪栏、鸡舍等，事实依据是双方签约后，骏鹏公司、东小庄合作社未经博洋公司同意在涉案园区私搭乱建，至协议解除时，已严重影响博洋公司对园区的正常使用，且其私建设施对博洋公司没有任何使用价值，对此所形成的该项损失博洋公司也已经提出书面的鉴定申请。

原审法院认为，2014年3月13日，骏鹏公司、东小庄合作社与博洋公司签订了《生态农业园及生产设施租赁协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效。根据双方的文件往来，可以认定，该协议于2015年4月4日解除。

骏鹏公司和东小庄合作社在合同履行过程中，分别于2014年8月28日、2014年11月8日针对温棚墙皮脱落事宜通告了博洋公司，后在第一年的合同期将要届满的2015年3月7日，又提出了土壤根线虫问题和当地村民到园区上坟问题，明确要求减免租赁费，否则要终止合同，博洋公司对此回复要求继续履行合同，按时交纳租赁费，这均属于双方协商的范畴。后，骏鹏公司和东小庄合作社没有按时交纳租赁费，根据协议约定，博洋公司可以向人民法院提起诉讼，但博洋公司采取了单方接管的行为，而且接管行为发生在双方协商解除合同之前的2015年3月29日，因此，博洋公司是具有过错的，应承担相应的不利后果。原告提出的温棚墙皮脱落问题，只是个别现象，根据协议，对设施的日常维护和修缮，属于原告的义务；在签订协议时，双方对土壤土质并没有做出明确约定，在种植了将近一年之后才提出土壤根线虫问题，不能认定博洋公司当时提供的土地不符合协议的要求；至于村民上坟问题，根据协议约定，主要属于原告的管理义务，博洋公司承担的主要是协调义务，原告以此拒付租赁费是不妥的。原告自2015年3月7日向博洋公司发出减免租赁费，否则终止协议的通知至2015年3月12日博洋公司要求继续履行合同，原告不为终止合同做准备是不符合常理的，特别是在2015年3月23日博洋公司发出解除通知书之后至2015年3月29日博洋公司接管园区期间，结合原告提供的证人秦某出庭陈述的东小庄人员一直工作到4月2日，听说愿意在园区继续工作的，自4月2日由博洋公司发工资和博洋公司提供的3月28日发菜的照片、收到条，可以认定园区在博洋公司接收之前一直是进行运作的，只是博洋公司的提前接管行为打断了这种运作。对3月29日接管时园区的状况与5月8日法院组织清点时的状况是否一致，双方各执一词，无法予以认定。

结合上述分析认定，对原告主张的损失认定如下：冷库、发酵池、猪栏价值补偿136268元、鉴定费19000元共计155268元，对原告的上述投资及垫付的鉴定费博洋公司应予承担。对位于胶河经济区博洋生态园内的60个大棚内的蔬菜、水果（除盛果期葡萄）、鸡、雁、鹅在2015年4月4日的价值，因为博洋公司的提前接收，应承担不利后果，鸡的价值经评估为156750元，鹅的价值为12636元，雁的价值为4284元，因清点时上述活禽尚在，博洋公司接管后称均已死亡，但未提供证据证实，应补偿原告173670元。对于原告于2015年3月10日自行清点的其他物品价值727090元（900760元-173670元），因与法院召集双方于2015年5月8日清点的价值93173元相差过大，且在2015年3月10日至2015年5月8日期间，原被告双方都有实际控制园区的期间，综合全案，因博洋公司在合同解除之前就单方接管园区，过错较大，对此应承担不利后果，按照原告于2015年3月10日自行清点的其他物品价值727090元为依据认定损失，但因原告在清点时并未通知博洋公司，而且对博洋公司于2015年3月29日接收时的园区状况无法认定，对该损失博洋公司承担436254元（727090×60%）为宜。对鉴定费用107000元（29000+78000），由原告负担57000元，由被告负担50000元。对保证金150000元，因双方合同已经解除，博洋公司应予以返还。

对博洋公司反诉主张的租赁费及其他费用的认定：对租赁费35000元，因2015年3月13日至2015年3月28日的生态园及生产设施实际由原告占有使用，双方合同尚未解除，因此，原告应支付相应的租赁费，按照第一年租赁费80万元计算为35068元（800000/365×16），博洋公司主张35000元，本院予以支持。对骏鹏公司和东小庄合作社支付菜篮子冷藏运输车租赁费75000元和家具损失75000元的诉讼请求，因涉及到另外的法律关系，不予合并审理，博洋公司可以另行主张。对盛果期葡萄，无法证明葡萄因正常死亡造成的数量，亦无法查明非正常死亡的数量及原因，对此损失701800元和博洋公司支出鉴定费4913元共计706713元，由双方各自负担353356.5元为宜。对博洋公司主ＸＸ整场地费用20000元、拆除原告建造的冷库、发酵池、猪栏、鸡舍需要的费用20000元，没有法律依据，不予支持。

综上所述，博洋公司应补偿二原告冷库、发酵池、猪栏价值及鉴定费155268元；补偿二原告活禽价值173670元；补偿其他物品损失及鉴定费486254元；以上共计815192元。博洋公司还应返还二原告保证金150000元。二原告应分担缺失的盛果期葡萄损失及鉴定费共计353356.5元，并支付博洋公司租金35000元。遂判决：一、青岛博洋生态园有限公司与青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社于2014年3月13日《生态农业园及生产设施租赁协议》于2015年4月4日解除。二、青岛博洋生态园有限公司返还青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社保证金150000元。三、青岛博洋生态园有限公司支付青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社补偿款及垫付的鉴定费共计815192元四、驳回青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社的其他诉讼请求。五、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社支付青岛博洋生态园有限公司租赁费35000元。六、青岛莱恩德骏鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社承担青岛博洋生态园有限公司缺失的盛果期葡萄损失及垫付的鉴定费共计353356.5元。七、驳回青岛博洋生态园有限公司的其他诉讼请求。上述款项皆于本判决生效之日起十日内付清。如未按上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍返还迟延履行期间的利息。一审案件本诉受理费19875元，由二原告负担6425元，由被告13450元；反诉费6925元，由二原告负担3600元，由被告负担3325元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

博洋公司出示2015年3月27日《半岛都市报》，佐证2015年3月28日东小庄合作社到生态园拉菜的照片、次日秦某出具的收条。证明2015年3月28日骏鹏公司和东小庄合作社到园区拉菜。骏鹏公司和东小庄合作社对证据真实性无异议，称仅于当日拉走芹菜1595斤、油菜219斤、油麦菜65斤，此外再没有从涉案园区拉出农作物。本院对该证据的真实性以及证明事项予以认可。

还查明，2015年3月29日当事人双方均到派出所报案，派出所简要案情载明：“博洋公司与莱恩德公司签订土地出租合同，莱恩德到期未缴租金并从承包地拉东西，受到博洋的阻止。”

二审查明的其他事实与一审判决认定的一致。

本院认为，2014年3月13日上诉人骏鹏公司和东小庄合作社与上诉人博洋公司签订《生态农业园及生产设施租赁协议》，系当事人真实意思表示，合法有效。2015年3月23日博洋公司向骏鹏公司和东小庄合作社发出解除合同通知书一份，即发出了若不交纳租金将于3月29日解除合同的意思表示。骏鹏公司和东小庄合作社于2015年4月2日发出、博洋公司于2015年4月4日收到同意解除该协议的意思表示。根据《合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致时可以解除合同。因此可以认定，该协议于同意解除的意思表示到达博洋公司时即2015年4月4日解除。由此，也可以认定博洋公司是在合同尚未解除的情况下对涉案园区进行接管的，其行为是未经允许单方进入并接管的行为。

关于上诉人骏鹏公司和东小庄合作社认为村民在园区上坟应当由上诉人博洋公司解决的问题。一方面，原审法院认为根据协议约定，骏鹏公司和东小庄合作社对园区经营进行自主管理，博洋公司承担的主要是协调义务；另一方面，即使村民的上坟行为存在安全隐患，骏鹏公司和东小庄合作社也未提交证据证明因此造成了实际损失，不应以此为由拒付租金。关于生态园区内土壤出现大量根线虫问题。在合同签订时骏鹏公司和东小庄合作社并未对土壤质量提出异议，在种植了较长一段时间后才提出土质不适合种植，无法排除是由于自身种植管理等原因导致土质发生变化，不能因此认定博洋公司提供的土地无法正常使用。骏鹏公司和东小庄合作社提出的温棚墙皮脱落问题，只是个别现象，根据协议，对设施的日常维护和修缮，属于其自身义务。因此，一审法院认定骏鹏公司和东小庄合作社因以上三个原因拒付租金理由不妥，对此本院予以认同。

关于鉴定报告的采信。第一，重新选定鉴定机构是否属于重复鉴定问题。原审法院认为，第一次委托选定鉴定机构，鉴定机构并没有出具鉴定报告，相当于撤销鉴定申请，重新选定鉴定机构不属于重复鉴定，本院予以确认；第二，关于物品清点日期的确定。骏鹏公司和东小庄合作社2015年3月10日进行的自行清点通常不应作为依据，但博洋公司未经对方允许进入并接管园区，其行为属于民法中的“私力救济”，博洋公司在可以经过提起诉讼等公力救济途径解决纠纷的情况下选择了未经允许接管园区，且单方接管时未邀请第三方进行公证认证，其自助行为对对方造成了损失，应当承担相应的不利后果。而且，2015年5月8日一审法院组织清点发生在博洋公司未经允许单方接管园区四十余天之后，蔬菜、水果（除盛果期葡萄）情况变化较大。一审法院以2015年3月10日清点的数额作为计算损失的依据，本院可以确认。但是，博洋公司于2015年3月23日发出解除合同通知书，2015年3月10日至2015年3月28日也已时隔半月有余，且经二审查明，2015年3月28日骏鹏公司和东小庄合作社进入生态园拉走农作物1879斤，可以认定3月10日至3月28日蔬菜、水果（除盛果期葡萄）存在数量减少的情况，遂本院酌情调整双方对蔬菜、水果（除盛果期葡萄）的损失的承担责任比例，双方各承担50%。即博洋公司应补偿骏鹏公司和东小庄合作社关于蔬菜、水果（除盛果期葡萄）损失363545元（727090元×50%）。

关于鸡、雁、鹅等活禽损失的确定及承担。2015年5月8日组织清点时活禽均尚在，博洋公司未经允许进入园区接管后应当承担相应后果。在一审法院明示博洋公司维持现状并采取措施避免损失的扩大，否则应承担相应不利后果的情况下，博洋公司在接管状态下称上述活禽均死亡且未提交证据证明。因此，一审法院判决博洋公司补偿骏鹏公司和东小庄合作社活禽损失173670元，本院予以确认。

关于确定冷库、发酵池、猪栏损失及鉴定费的承担。双方合同于2015年4月4日已解除，双方就租赁土地上添附物在合同解除后如何处理无约定，且不能协商一致。现博洋公司要求骏鹏公司和东小庄合作社自行拆除、恢复原状，但该设施拆卸成本高，拆卸后无法二次使用，所以，对博洋公司要求对方自行拆除、恢复原状请求本院不予支持。但因合同解除双方均有过错，产生冷库、发酵池、猪栏损失及鉴定费双方都具有责任，本院酌定双方对该设施的损失和鉴定费各承担50%，即博洋公司应补偿骏鹏公司和东小庄合作社冷库、发酵池、猪栏损失及鉴定费77634元。

关于盛果期葡萄损失及该项鉴定费的承担。2015年3月10日至5月8日期间，双方都管理过园区，无法认定葡萄是否系正常死亡，因此一审法院判决双方各承担50%责任，双方各自负担缺失的盛果期葡萄损失及鉴定费353356.5元是合理的，本院予以确认。

关于博洋公司一审反诉中要求骏鹏公司和东小庄合作社支付菜篮子冷藏运输车租赁费75000元和家具损失75000元的诉讼请求，一审法院认定博洋公司可以另行主张，本院予以确认，就以上两事项，博洋公司可另行起诉。

综上，一审法院认定事实基本清楚，上诉人骏鹏公司和东小庄合作社上诉请求本院不予支持。上诉人博洋公司上诉请求部分成立，本院对蔬菜、水果（除盛果期葡萄）损失的承担比例以及冷库、发酵池、猪栏损失及鉴定费承担予以调整，一审判决法律适用其他部分正确，本院予以维持。上诉人博洋公司应补偿骏鹏公司和东小庄合作社鸡、雁、鹅等活禽损失173670元，蔬菜、水果（除盛果期葡萄）损失363545元，以上两项的鉴定费50000元，冷库、发酵池、猪栏损失及鉴定费77634元，共计664849元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持黄岛区人民法院（2015）黄民初字第4109号判决第一、二、四、五、六、七项；

二、撤销黄岛区人民法院（2015）黄民初字第4109号判决第三项；

三、变更黄岛区人民法院（2015）黄民初字第4109号判决第三项为：青岛博洋生态园有限公司支付青岛莱恩德俊鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社补偿款及垫付的鉴定费共计664849元。

上述款项皆于本判决生效之日起十日内付清。

如未按上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，双倍返还迟延履行期间的利息。

一审案件本诉受理费19875元，由青岛莱恩德俊鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社负担6425元，由青岛博洋生态园有限公司负担13450元；反诉费6925元，由青岛莱恩德俊鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社负担3600元，由青岛博洋生态园有限公司负担3325元。

二审案件受理费青岛莱恩德俊鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社所交纳的10812元，由青岛莱恩德俊鹏商贸有限公司、青岛东小庄农副产品专业合作社负担；青岛博洋生态园有限公司所交纳的15267元，由青岛博洋生态园有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　秦艳华

审判员　　于瑞军

审判员　　尤志春

二〇一八年五月二十二日

书记员　　肖若男