安徽和黄地产有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

安徽省马鞍山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖05民终1449号

上诉人（原审被告）：安徽和黄地产有限公司，住所地安徽省马鞍山市承接产业转移示范园区。

法定代表人：方东，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：郑光海，安徽江声律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周敏，安徽江声律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1962年2月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。

委托诉讼代理人：董磊，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：江河，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。

原审第三人：安徽国鸿建设有限公司，住所地安徽省芜湖市四褐山四褐路26号2-401。

法定代表人：汪伟山，该公司执行董事。

上诉人安徽和黄地产有限公司（以下简称和黄公司）因与被上诉人***、原审第三人安徽国鸿建设有限公司（以下简称国鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2021）皖0521民初643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

和黄公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***的全部诉讼请求或者将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由***承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。首先，有证据证明***对国鸿公司不享有三方协议项下148.3万元全额债权，且案涉三方协议项下和黄公司与国鸿公司无工程款尾款可扣除，该三方协议事实上不可行。其次，一审判决在没有厘清案涉三方协议各方基础法律关系情形下，仅以该三方协议有效，不查明该三方协议已不具备法律上的可行性，就以司法权代替行政权，要求和黄公司必须与***签订《商品房买卖合同》及办理过户手续，有违司法公正。1.案涉《工程款抵房款三方协议》仅是工程款结算及和黄公司代国鸿公司附条件代物抵账。该协议约定了三方的权利义务，但国鸿公司至今也没有按照协议约定向和黄公司开具案涉房款抵付工程款发票，和黄公司也没有与***签订买卖合同及补充协议，该协议仅仅是附条件履行的案涉项目工程款结算代付协议。结算条件满足，和黄公司代国鸿公司向***以房抵债支付，但和黄公司不是***债务人，***仅是国鸿公司债权人，该债权数额需要对账。2.一审判决认定案涉三方协议“没有约定附协议成就的条款”系认定事实错误。如前所述，案涉三方协议履行，必须满足五个前置条件：（1）***与国鸿公司结算工程款，对国鸿公司享有到期债权148.3万元；（2）和黄公司欠付国鸿公司到期债务148.3万元（即有工程尾款可以扣除）；（3）国鸿公司向和黄公司开具以工程款抵付房款的工程发票148.3万元；（4）和黄公司必须与***协商一致签订《商品房买卖合同》及补充协议；（5）案涉房产的房款作为工程款向国鸿公司支付，不违反法院协助强制执行通知。本案五个条件都不满足，和黄公司有权拒绝履行案涉三方协议。3.***对国鸿公司不享有到期全额债权148.3万。国鸿公司向一审法庭提交的***签字确认的《江南水乡5#7#9#公工程款收明细账（***）》显示***欠付国鸿公司差额429431.24元，即国鸿公司并不欠付***到期债务148.3万元，根据明细账，不含本案抵账房款，国鸿公司仅欠付***债务105万左右，即达不到案涉三方协议房产价格。4.和黄公司不欠付国鸿公司到期债务，其有权不履行代付协议，马鞍山仲裁委员会已经受理和黄公司要求国鸿公司返还工程款及损失赔偿的仲裁申请，本案应中止审理。5.一审判决推定案涉三方协议签订时，黄公司欠付国鸿公司工程款，该一审判决与客观事实明显不符。首先，国鸿公司在承接案涉项目建设过程中，因欠付多个第三人债务，被法院下达强制执行，其在和黄公司承接的项目因司法冻结无法经营，故将剩余工程全部转包给安徽再创建设有限公司，和黄公司在接到法院协助通知后，没有向国鸿公司付款，国鸿公司也没有剩余到期未付的工程款；其次，再创公司承接国鸿公司承接的案涉项目后，所发生的农民工工资和施工材料款等，均是和黄公司直接支付给再创公司；第三，和黄公司向法庭举证证明已经支付进度款3989万元，其中大部分均是实际支付给再创公司，现一审判决推定和黄公司仍欠付国鸿公司工程款，不仅不符合事实，也与当涂县法院已经判决生效的(和黄公司与门窗厂案件、和黄公司与戈国宾案件)认定和黄公司不欠付国鸿公司工程款相矛盾。6.案涉三方协议在事实上和法律上均不可行，一审判决却以该三方协议有效，以司法权代替行政权，判决要求和黄公司必须与***签订《商品房买卖合同》及办理房产登记过户手续，与法律相悖。①有证据证明国鸿公司不欠***148.3万工程款，和黄公司也不欠国鸿公司到期债务，和黄公司不同意代国鸿公司向***以抵房方式向国鸿公司支付工程款，该三方协议在事实不具有继续履行可能性。案涉三方协议履行，实质上就是和黄公司向国鸿公司以抵账方式支付工程款，该支付行为违背当涂县法院与和县法院协助执行通知，当涂县法院不能一方面下达协助执行通知书，要求冻结和止付国鸿公司工程款，另方面又下达判决书，要求和黄公司向国鸿公司用“以房抵款”方式向国鸿公司支付工程款，显然是矛盾的。假设和黄公司欠付国鸿公司工程款，该款项因法院协助执行，即被法院司法冻结，也不可以房抵债，在法律上不可行。③一审判决事项涉嫌司法审判权直接代替行政权，即办理涉案房产登记过户是行政行为，法院不得在涉案当事人未签订《商品房买卖合同》情形下，即不存在生效合同附随义务前置条件下，却强行要求上诉人办理过户，该判决涉嫌司法代替行政，超出司法管辖范围。二、一审判决依据《中华人民共和国民法典》第五百四十五条债权转让条款认定案涉三方协议系债权转让，系适用法律不当。该协议约定案涉以房抵债工程款在尾款中结算扣除，该约定应当确认为和黄公司代国鸿公司向***付款行为，因其已不欠付国鸿公司工程款，该协议已经事实解除。该协议不是国鸿公司债权转让协议，仅是和黄公司附条件的代付协议，主要理由如下：1.签订该协议时，国鸿公司对和黄公司没有到期债权。2.该协议约定案涉房款在国鸿公司尾款中扣除，还约定国鸿公司按抵付款数额向和黄公司开具发票。3.一审期间，和黄公司向法庭提交了一份四方协议，该协议约定和黄公司对国鸿公司和再创公司若有超付工程款行为，则国鸿公司和再创公司无条件同意解除“工程款抵房款协议”。4.该协议实质上是国鸿公司委托和黄公司付款，委托付款条件成就时，和黄公司履行委托付款义务，反之，则委托付款不履行。三、和黄公司与***之间系商品房预售法律关系，国鸿公司同意附条件代***向和黄公司抵账支付房款。目前国鸿公司对和黄公司无到期债权，无法依据双方的协议约定办理抵账付款，国鸿公司没有带***向和黄公司支付案涉房产的房款，和黄公司与***至今也没有签订案涉房产的房屋买卖合同，***也没有实际占有案涉房屋。故***无权就案涉房产向其主张权利。

***辩称，一、上诉人的上诉均没有事实和法律依据，三方签订了工程款抵房款协议，该协议合法有效。二、依据该协议和黄公司也与被上诉人签订了认购协议书，认购协议书当中详细地载明了房屋的价格、面积和楼号，双方签订的合同生效且已履行。三、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。

国鸿公司未发表答辩意见。

***向一审法院提出诉讼请求：1．判令和黄公司与其签订《商品房买卖合同》，并立即配合其办理丽池骊湖别墅项目18-103号（实际备案时房屋编号29栋103户）的房产过户手续，房屋价值1483667.25元；2．判令和黄地产承担案件诉讼费。

一审法院认定事实如下：2017年4月10日，和黄公司作为出卖人（甲方），与作为代付方（乙方）的国鸿公司、作为购房方（丙方）的***，签订一份《工程款抵房款三方协议》。协议载明：“……甲方为该房产项目开发商，乙方为该工程总承包方，丙方为该项目分包商，由于甲方欠乙方工程款，乙方欠丙方工程款。为妥善处理三方间债务关系，甲乙丙三方经友好协商，甲方用丽池骊湖别墅等额抵付欠乙方工程款，乙方、丙方同时接受丽池骊湖别墅房款抵付工程款。丙方购买丽池骊湖别墅房产相关事项，达成一致，特订立以下协议：二、丙方购买丽池郦湖别墅项目18-103号，该别墅建筑面积为256.53平方米，单价为5783.6元，房价款共计1483667.25元。三、甲、丙双方按正常销售丽池骊湖别墅的签订流程签订《商品房买卖合同》及其补充协议。四、甲方按正常销售丽池骊湖别墅的流程为丙方开出购房发票（收据）及办理其他购房相关事宜……”。同日，和黄公司作为出卖人与作为买受人的***签订一份《丽池骊湖庄园认购协议书》，协议约定，购房意向为编号18-103号房屋，房屋总价1561755元，优惠后总价1483667.25元，付款方式为一次性付款……。该《认购协议书》签订后，经***多次要求，和黄公司至今未与其签订《商品房买卖合同》。另查明：丽池骊湖别墅是江南水乡工程所建房屋。2018年2月9日，安徽省和县人民法院向和黄公司发出的两份责令协助单位追款通知书，载明：2017年5月25日，该院向协助执行人和黄公司送达了（2016）皖0523民初29号之一、（2016）皖0523民初168号之一协助执行通知书，分别要求和黄公司冻结国鸿公司在其中装直供市场配套江南水乡工程款16万元、33万元，但和黄公司在收到执行通知书后擅自向国鸿公司支付工程款1000余万元。另，（2021）皖05民终563号民事判决书对上述基本事实予以确认。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点为国鸿公司、和黄公司与***签订的《工程款抵房款三方协议》是否有效。经查，2017年4月10日，案涉三方协议正式签订，约定“甲方（和黄公司为该房产项目开发商）、乙方（国鸿公司）为该工程总承包方，丙方（***）为项目分包商，由于甲方欠乙方工程款，乙方欠丙方工程款。甲方用丽池骊湖别墅等额抵付工程款，乙方、丙方同时接受”，和黄公司以丽池骊湖别墅直接抵偿国鸿公司对***的债务。该协议实际将国鸿公司对和黄公司的债权转让给***，***对和黄公司享有债权，同时国鸿公司与和黄公司的债务等额消灭，2017年5月25日，和县人民法院向和黄公司送达（2016）皖0523民初29号之一、（2016）皖0523民初168号之一协助通知书，分别要求和黄公司协助冻结国鸿公司在其中装直供市场配套江南水乡工程款16万元、33万元。因此，就中装直供市场配套江南水乡工程款49万元范围内，和黄公司负有依照协助执行通知书停止向国鸿公司支付，以及协助禁止履行相当于债务支付的行为。至此，国鸿公司、和黄公司、***三人间的两对债权债务，转化为和黄公司与***间的一项债权债务。因此该三方协议可直接引起和黄公司向国鸿公司的债务清偿效果。案涉三方协议不影响和黄公司履行法定的协助义务，不违反法律禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效，和黄公司应按照协议全面履行。关于和黄公司提出其不拖欠国鸿公司工程款，案涉三方协议涉及的以工程款抵付房款的协议不成立的抗辩意见。经查，三方协议订立的基础即和黄公司是否拖欠工程款的时间点，应以协议订立时为准，鉴于协议明确载明和黄公司欠国鸿公司工程款，故对此抗辩不予采信。三方协议及认购协议书明确约定了抵债房屋的总价及具体房屋号，和黄公司应按约与***继续签订《商品房买卖合同》，并配合办理房屋过户手续。对和黄公司提出的法院不能强制要求其与***签订房屋买卖合同及办理房产过户手续的抗辩，无事实及法律依据，不予采纳。***诉称18-103号的备案编号实为29-103号，虽未提供相关证据，但和黄公司、国鸿公司对此均无异议，故予在采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百四十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：和黄公司于判决生效之日起十日内与***签订《商品房买卖合同》，并立即配合***办理丽池骊湖别墅项目18-103号（实际备案时房屋编号29栋103户）的房产过户手续。一审案件受理费9077元，由和黄公司负担。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

和黄公司提交了以下证据：1.仲裁申请书、仲裁受理通知书、案件中止审理申请书各一份，证明国鸿公司对和黄公司没有到期债权，还应当返还多预付的工程款；鉴于仲裁案件尚未审结，其在一审中曾对本案申请中止审理。2.江南水乡5#7#9#工程款收明细账，证明***对国鸿公司没有148.36万元债权，***欠国鸿公司42.9万元，三方协议事实也不可行。***的质证意见为：关于仲裁申请书、受理通知书和中止申请书，上诉人不能证明其该组证据已经提交给了一审法院，和黄公司与国鸿公司的建设工程款的纠纷与本案不具有关联性。工程款收明细账，不具有真实性，不予认可。

对和黄公司二审中所举证据，将结合全案的证据和查明的事实综合予以认定。

各方当事人所举的其他证据均与一审相同，相对方质证意见亦同于一审。本院对一审查明的基本事实予以确认。同时查明：2016年4月28日，和黄公司（甲方）与国鸿公司（乙方）签订《中装配套工程·江南水乡4#-9#、21#-29#楼工程施工总承包合同》，其中包含以下约定：1.开工日期2016年5月10日（以开工令为准），竣工日期2016年12月10日（以竣工验收报告为准）；2.合同价款（暂定）：1560万元；3.工程款（进度款）支付：本工程的工程款按进度支付，全部4-9#、21-29#楼工程（约13000平方米）主体结构全部封顶后14日甲方支付已完工程量总价款的70%；全部竣工验收合格后14日内支付至已完工程量总价款的80%；办理完备案手续后14日内支付至已完工程量总价款的85%；经审计机构2个月核定后60日内支付至审核完成额的95%；剩余5%作为质量保修金。如甲方不按照合同约定支付以上工程款，乙方有权停工，工期顺延，由此造成的一切损失由甲方承担。2016年10月16日，和黄公司（甲方）与国鸿公司（乙方）签订《中装配套工程·江南水乡10-19A#楼工程施工总承包合同》，其中对开竣工时间、合同价款及工程款（进度款）支付亦作了相应的约定。***施工范围为案涉工程一期5#、7#、9#号楼。2017年12月22日，原马鞍山市住房和城乡建设委员会为和黄公司发放了案涉丽池骊湖庄园商品房预售许可证，预售范围为18-22栋、26-31栋。

综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.《工程款抵房款三方协议》是否合法有效，应否继续履行；2.一审判决***与和黄公司签订房屋买卖合同，并办理案涉房屋过户手续，是否适当。

本院认为，关于争议焦点一、国鸿公司、和黄公司与***签订的《工程款抵房款三方协议》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉三方协议中载明：和黄公司欠国鸿公司工程款，国鸿公司欠***工程款，和黄公司用案涉房产等额抵付欠国鸿公司的工程款，国鸿公司、***同时接受案涉房款抵付工程款。故案涉三方协议签订时，和黄公司欠国鸿公司工程款，国鸿公司欠***工程款的事实是确定的。嗣后和黄公司、国鸿公司、***是否结算以及结算后和黄公司是否欠付国鸿公司工程款、国鸿公司是否欠付***工程款，均与本案无直接关联，对和黄公司的相关上诉理由，不予采纳。该三方协议也不存在法律上或事实上不能履行的情形，和黄公司上诉主张该三方协议仅是工程款结算及和黄公司代国鸿公司附条件代物抵账，无事实及法律依据，不予支持。

关于争议焦点二，和黄公司与***在案涉三方协议签订当日又签订了认购协议书，该认购协议书中明确约定了抵付工程款房屋的具体编号、建筑面积、房屋总价款、优惠幅度及优惠后总价、付款方式等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉认购协议书所涉内容符合该司法解释第五条的规定，包含了商品房买卖合同的主要内容，且该认购协议书约定了一次性付款。和黄公司在协议签订后，应当将***应付的购房款1484360.75元在向国鸿公司支付的工程款中直接扣除，故应认定该认购协议书已经具备商品房买卖合同的基本要素，和黄公司与***之间成立了房屋买卖合同关系，双方无需再签订《商品房买卖合同》，***有权依据该认购协议书要求和黄公司配合办理案涉房屋过户手续。一审判决和黄公司与***签订《商品房买卖合同》不当，本院予以纠正。和黄公司以案涉房屋未签订房屋买卖合同、未开具购房发票等为由，主张双方房屋买卖合同关系未成立，缺乏依据，不予支持。

综上，和黄公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：

一、撤销安徽省当涂县人民法院（2021）皖0521民初643号民事判决；

二、安徽和黄地产有限公司于本判决生效之日起十日内配合***办理丽池骊湖别墅项目18-103号（实际备案时房屋编号为29栋103户）的房产过户手续；

三、驳回***的其他诉讼请求。

一审案件受理费9077元，二审案件受理费18154元，由安徽和黄地产有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　朱学强

审 判 员　徐　婕

审 判 员　汪振兴

二〇二一年十二月三十日

法官助理　周红娟

书 记 员　纪　震