某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂0405民初2791号

原告：***，男，1964年2月18日出生，汉族，户籍地广西梧州市长洲区，现住广西柳州市柳江区。

委托诉讼代理人：钟艳，柳州市柳南法律服务所法律服务工作者。

被告：***，女，1968年4月12日出生，汉族，户籍地广西梧州市长洲区，现住广西梧州市万秀区。

委托诉讼代理人：韦雨才，广西桂江律师事务所律师。

第三人：覃炳鸿，男，1994年9月7日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。

第三人：广西福兴房地产建设有限公司。住所：广西梧州市嘴角后路21号前座3308、3309室。统一社会信用代码：9145040071885964X7。

法定代表人：龙潮福。

第三人：广西福兴建设安装工程有限公司。住所：广西梧州市步埠路42号一层、二层。统一社会信用代码：9145040079133791XF。

法定代表人：龙堂智。

原告***与被告***以及第三人覃炳鸿、广西福兴房地产建设有限公司（以下简称“福兴房地产公司”）、广西福兴建设安装工程有限公司（以下简称“福兴建设公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告***的委托诉讼代理人钟艳，被告***及其委托诉讼代理人韦雨才，第三人覃炳鸿到庭参加了诉讼。第三人福兴房地产公司、福兴建设公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告立即支付商铺购买款281,730元；2.判令被告向原告支付商铺购买款利息暂计至2020年8月19日为54,278元（利息计算：从2019年10月31日起至2020年8月19日，以欠商铺购买款总额281,730元为基数，按照年利率24%的标准计算，利息为54,278元，从2020年8月20日起至付清款项之日止，以欠商铺购买款总额281,730元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；3.判令被告承担案件的财产保全费、诉讼费。

事实和理由：第三人福兴房地产公司为福兴时代广场1#楼的建设（业主）方，其将该工程发包给福兴建设公司进行承建，后福兴建设公司将该工程转包给原告***，由其自筹资金进行实际施工，原告与第三人福兴建设公司签订了《承包施工合同》。后第三人福兴房地产公司、福兴建设公司以及原告为妥善解决工程进度款问题，于2018年4月15日共同签订《关于福兴时代广场1#楼工程承包施工合同的补充协议》，约定由第三人福兴房地产公司用福兴福兴时代广场1#楼工程的4-7轴交A-E轴、10-13轴交A-E轴等一层商铺，总建筑面积约977.2㎡，按19,500元/㎡计算，作为冲抵实际施工人即原告的19,055,400元工程进度款，从该补充协议签订之日即2018年4月15日起上述冲抵工程进度款的商铺权属归原告所有，原告有权对上述商铺进行自行出售、买卖或留作自用，第三人福兴房地产公司必须协助原告办理上述商铺的产权变更登记手续。补充协议签订后，原告与第三人均依照约定履行各自权利义务，第三人福兴房地产公司已按约定用上述商铺冲抵原告的工程进度款。

原告获得上述商铺出售权后，于2018年9月26日与被告***签订《商铺购买约定协议》两份，约定由被告向原告预约购买福兴时代广场1＃楼工程的一层11-12轴交Ａ-Ｅ轴，11-12轴中间隔墙为轴界靠11轴商铺和11-12轴交Ａ-Ｅ轴，11-12轴中间隔墙为轴界靠12轴商铺，共两间商铺，每间商铺的面积为74.8㎡，单价按建筑面积24000元／㎡，每间商铺价款分别按180万元计算，共360万元由被告分四期支付至收款单位为福兴建设公司的工行金苑支行的2104××××0318账户。《商铺购买约定协议》签订后，被告未依约支付商铺购买款，截至2019年7月3日被告共支付850000元，后经双方口头协商，由被告将前述两间商铺变更为与其相邻的9＃商铺，商铺价款仍按建筑面积24000元／㎡，但由于9＃商铺的实际面积为77.86㎡，比被告原购买的上述各间商铺面积多3.06㎡，故价款比之前多68640元。但被告变更购买9＃商铺后，仍未依约向原告支付款项。原告在被告多次乞求下同意以1800000元计算9＃商铺的价款。按照购房流程的要求，双方同意福兴建设公司将被告支付到其账户850000元的759270元通过被告账户转到福兴房地产公司账户，代原告向第三人福兴房地产公司支付759270元，余款90730元退回被告账户。截至2019年9月3日，被告支付商铺购买款759270元，加上被告申请的银行按揭贷款759000元，其尚欠原告商铺购买款281730元。被告承诺于2019年10月30日付清所欠款项，并希望原告先帮其办理9＃商铺网签合同和相关网签手续，被告为打消原告顾虑，愿意将尚欠的281730元购买款转为其向原告所借的借款。被告出具欠条后，原告依约于2019年9月4日向第三人福兴房地产公司出具书面委托书，应被告的要求委托福兴房地产公司以19500元／㎡的单价与被告及被告儿子胡海彬签订网签合同，帮被告先办理9＃商铺的网签手续，第三人福兴房地产公司在收到原告的书面委托后，于同日与被告及被告儿子签订9＃商铺的网签合同并办理网签手续，于2019年9月10日按原告的要求以建筑面积19500元／㎡单价签订《梧州市商品房买卖合同》，且原告早就协助被告就该商铺办理按揭贷款，并将该商铺交付被告使用。

经原告多次追讨，被告称在福兴建设公司的90,730元由原告支配后再支付191,000元（281,730元-90,730元=191,000元）给原告，但被告在2020年1月15日从福兴建设公司取回90,730元后却拒绝向原告支付尚欠的281,730元商铺购买款。此外，在签订案涉《商铺购买约定协议》时，原告口头委托第三人覃炳鸿（原告的儿子）与被告具体沟通办理购买涉案商铺的事宜，被告对此知悉并与覃炳鸿互相添加微信，之后的商铺买卖事宜也是覃炳鸿与被告进行沟通。因原告与第三人福兴房地产公司在签订补充协议时约定按19,500元/㎡来抵工程价款，故为避免商铺购买款转账的麻烦，同时也为避免与第三人福兴房地产公司就工程款支付发生纠纷，原告才委托第三人福兴房地产公司以19,500元/㎡单价与被告及其儿子网签合同。被告逾期支付商铺购买款的行为已构成违约，应承担相应违约责任。

被告***辩称，答辩人并未向原告购买商铺，未欠原告款项，原告的起诉无事实和法律依据。原告既不是建筑商，也不是房地产开发商，原告无权处置福兴时代广场商铺，答辩人写给原告的欠条及签订的投资协议不是真实的，答辩人没有任何投资的意思。原告陈述的福兴时代广场1#楼工程的一层11-12轴交A-E轴，11-12轴中间隔墙为轴界靠11轴商铺和11-12轴交A-E轴，11-12轴中间隔墙为轴界靠12轴商铺根本不存在，实际上答辩人与开发商福兴房地产公司购买的是一层9#商铺，是按照19,500元/㎡单价成交，而不是原告所称的24,000元/㎡，因为答辩人旁边的铺位买卖成交价均为19,500元/㎡，答辩人已付清全部购铺款。答辩人所写的“欠条”称因购买9#商铺向原告借款281,730元作为首付款根本不存在。答辩人于2019年9月5日付清首期款759,270元给第三人，于2019年9月10日签订《梧州市商品房买卖合同》，合同约定总价款为1,518,270元。签订合同当日即2020年1月15日通过银行贷款并放款759,000元给第三人。综上，答辩人只认可与福兴房地产公司购买商铺并已成交，不认可与原告发生任何商铺购买交易行为，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人覃炳鸿述称，原告与答辩人系父子关系，被告知悉案涉情况，当时是答辩人与被告进行具体沟通，原告所述是事实。

第三人福兴房地产公司书面述称，原告所述是事实，答辩人也按照协议和原告的要求对其卖给被告的商铺办理了产权登记等手续，答辩人就案涉商铺已经依法办理预售证手续。根据合同相对性原则，本案是原告与被告之间的买卖合同关系，与答辩人无关，但认为原告已依约将案涉商铺出售给被告并交付，且办理产权证，被告未依约履行支付购铺款的义务，构成违约。

第三人福兴建设公司书面述称，原告和福兴房地产公司所述是事实。根据合同相对性原则，本案是原告与被告之间的买卖合同关系，与答辩人无关，但认为原告已依约将案涉商铺出售给被告并交付，且办理产权证，被告未依约履行支付购铺款的义务，构成违约。

经审理查明，第三人福兴房地产公司将梧州市红岭路7号福兴时代广场1#楼发包给第三人福兴建设公司进行施工，福兴建设公司于2018年4月13日将该工程转包给原告***，由原告自筹资金进行施工并与其签订《承包施工合同》。为妥善解决工程进度款问题，第三人福兴房地产公司作为甲方、福兴建设公司作为乙方与原告作为丙方三方于同年4月15日签订《关于福兴时代广场1#楼工程承包施工合同的补充协议》，协议约定由第三人福兴房地产公司以福兴时代广场1#楼工程一层商铺的4-7轴交A-E轴、10-13轴交A-E轴、3-4轴交B-E轴、2-3轴交B-E轴（不含公共楼梯平台）、1-2轴交C-E轴（不含公共楼梯）、2-4轴交A-B轴（不含两边公共楼梯和排烟井）等，总建筑面积约977.2㎡，一层商铺按19,500元/㎡计算，共计总价约19,055,400元抵冲相应额度工程款，抵冲后的该部分商铺产权归原告所有，原告有权对该商铺进行买卖，同时甲方必须协助原告办理相关商铺产权登记手续。当丙方将抵冲的商铺销售取得收入时，乙方按丙方完成产值的80%支付工程款给丙方，但丙方尚有工程进度产值时乙方暂不支付工程款给丙方；当丙方出售上述商铺价格高于19,500元/㎡时，甲方仍按19,500元/㎡计算商铺款抵冲工程款，但按实际成交价格开具销售发票，同时甲方以超出部分的商铺价款的差额为基数按10%收取费用（包括销售增值税、土地增值税等）。补充协议签订后，原告与第三人福兴房地产公司、福兴建设公司均依照约定履行各自义务，第三人福兴房地产公司以协议约定的商铺冲抵了原告的19,055,400元工程进度款（总建筑面积约977.2㎡，按19,500元/㎡计算），并承诺原告从2018年4月15日起拥有上述商铺权属，原告有权对商铺进行自行出售、买卖或留作自用，由福兴房地产公司配合买受人办理网签手续。

2018年9月26日，原告***与被告***签订《商铺购买约定协议》，约定由被告购买梧州福兴时代广场1＃楼首层商铺，商铺号为11-12轴交Ａ-Ｅ轴，11-12轴中间隔墙为轴界靠11轴商铺，商铺建筑面积约为74.8㎡，单价为24000元／㎡，总价约为1800000元，最终建筑面积以测绘面积为准；投资款需分四次投入：第一次支付投资款100000元，于2018年10月30日前支付；第二次支付投资款300000元，支付时间为福兴时代广场1＃楼框架建设至一层前；第三次投资款支付400000元，在框架建设至三层前或开发商取得预售证后支付；其余尾款按合法商铺买卖流程支付，收款账户为第三人福兴建设公司2104××××0318工行金苑支行，备注处注明“商铺投资购买人与建设队伍约定福兴时代广场1＃楼预售证办理完成后，投资人自愿购买该商铺，投资款转为商铺购买款”。原告***在建设队伍处签字，被告***在商铺投资购买人处签字并捺手印，第三人覃炳鸿在该协议下方签字并捺手印。

2018年9月26日至2019年9月5日期间，第三人覃炳鸿代原告与被告在微信沟通案涉商铺购买、付款等事宜，被告欲购买两间商铺但因资金问题需办理贷款，经覃炳鸿多次催促，被告仍未支付完毕两间商铺的款项并表示如果价格比1,800,000元高就不能接受了。后经双方协商，被告将前述两间商铺变更为购买福兴时代广场1#楼9号商铺。

2019年9月3日，被告向原告出具欠条一张，其上载明：“本人***因购买福兴时代广场1#楼9号商铺资金不足向***借款281,730元作为商铺首付款，本人承诺于2019年10月30日归还，特立此据。如逾期未归还，愿意将福兴时代广场1#楼9号商铺抵押给***并付每日息3%”，被告***在其上签名并捺手印。次日，第三人福兴房地产公司出具《收委托书回执》一份，表示收到原告委托书一份，将按照补充协议约定和原告要求将福兴时代广场1#楼9号商铺销售给被告***及其儿子胡海彬，办理该商铺网签相关手续。

2019年9月10日，被告***（买受人）与第三人福兴房地产公司（出卖人）签订《梧州市商品房买卖合同》，合同约定被告购买××路××号××幢××层××号商铺，该房建筑面积为77.86㎡，单价为19500元／㎡，总金额1518270元。被告分别向第三人福兴房地产公司支付购房款759270元、759000元，合计1518270元。第三人福兴房地产公司对此开具了发票，该商铺已交付被告使用。

另查明，被告***因购买《商铺购买约定协议》中的商铺在2018年9月26日至2019年7月3日期间向第三人福兴房地产公司陆续转款共计850,000元；后因被告变更购买一层9号商铺，第三人福兴房地产公司分别于2019年9月5日、2020年1月15日向被告***退款759,270元和90,730元。

庭审过程中，第三人称案涉商铺取得预售许可证时间为2019年5月17日，在《梧州市商品房买卖合同》中未约定总价1,800,000元系由于被告首付款不够，其不想多缴纳税而要求签订单价19,500元/㎡，并且被告出具了欠条。

上述事实，有原告提交的承包施工合同、关于福兴时代广场1#楼工程承包施工合同补充协议、关于福兴时代广场1#部分工程进度款的冲抵情况说明、商铺购买约定协议、微信聊天记录截图、委托书、收委托书回执、梧州市商品房买卖合同，被告提交的梧州市商品房买卖合同、***转账明细、增值税普通发票、报警通话记录、9号商铺门照片打印件等，第三人覃炳鸿提交的职业及收入证明在卷佐证，并经当事人质证，本院将结合案件具体情况，对上述证据的关联性及证明力进行综合认定。

本院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：被告应否向原告支付欠条的商铺款281,730元。本案中，第三人福兴房地产公司以案涉商铺冲抵欠付原告的工程进度款，原告依《承包施工合同》、《关于福兴时代广场1#楼工程承包施工合同的补充协议》取得案涉商铺相应权利，有权对协议约定的商铺自行出售、买卖，而被告亦与原告签订了《商铺购买约定协议》，并在微信协商过程中认可1,800,000元的总价，向第三人账户支付相应款项，可见被告对单价24,000元/㎡明知并一直在履行；其次，从被告向原告出具的欠条可见，被告在付款过程中因资金不足无法负担两间商铺的款项故而变更为购买9#商铺，并承诺于2019年10月30日归还欠付原告的商铺首付款281,730元，该欠条系被告的真实意思表示，被告应依法履行。对于原告称第三人福兴房地产公司与被告所签订的《梧州市商品房买卖合同》约定单价19,500元/㎡系因被告不想多缴税费并出具了欠条，其陈述存在合理解释，扣减被告已支付的1,518,270元，被告仍应向原告支付款项281,730元（1,800,000元-1,518,270元）。被告抗辩称应以单价19,500元/㎡计算总价，因9#商铺的面积比被告原先预购的面积大，总价若比被告原先预购的商铺价格低，与双方协商过程不符，对此本院不予采信；被告称于2019年9月3日向原告出具的欠条不是事实，对此其未能举证证明该欠条存在无效情形，应承担举证不能的不利后果。此外，对于利息问题，应分段予以计算，按照年利率24%从2019年10月31日暂计至2020年8月19日为54,092.16元；2020年8月20日到款项付清之日止的利息，应以被告尚欠款项为基数，按照一年期贷款市场报价利率四倍计算。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百九十五条、第六百二十六条之规定，判决如下：

1、被告***应向原告***支付商铺差价款281,730元；

2、被告***应向原告***支付暂计至2020年8月19日的利息54,092.16元（之后的利息以被告尚欠款项为基数，按照一年期贷款市场报价利率四倍计至实际付清之日止）。

上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6340元，减半收取计3170元，财产保全费2220元，合计5390元（原告已预交），由被告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。

审 判 员　林圣婵

二〇二二年二月七日

法官助理　林芳瑾

书 记 员　徐晓霞

附适用法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第六百二十六条买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第二项和第五项的规定。