***、***等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

福建省罗源县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0123民初61号

原告（反诉被告）：***，男，汉族，1979年12月21日出生，住福建省罗源县。

委托诉讼代理人：郑永旺（系原告***胞弟），住福建省罗源县。

原告（反诉被告）：***，女，汉族，1989年6月6日出生，住福建省罗源县，现住福建省罗源县。

被告（反诉原告）：福建省升元建筑工程有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇北大路2号大楼。

法定代表人：黄新武，职务：董事长。

委托代理人：陈丽丽，福建元一律师事务所律师。

原告（反诉被告）***、***与被告（反诉原告）福建省升元建筑工程有限公司（以下简称“升元公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***、***向本院提出诉讼请求：归还***、***保证金21000元与水电押金3000元，共计24000元。事实与理由：***、***之前租赁升元公司的店面，因疫情不可抗力的原因，无法继续经营，于2020年5月10日店铺钥匙归还升元公司，详细内容在（2020）闽0123民初1689号中体现。一审与二审都明确判决合同于2020年5月10日结束，也详细判决疫情期间减免一个月等清算方式。二审时有提到***对于保证金未反诉，保证金不退还，故提起本案诉讼。

升元公司辩称，一、被答辩人***作为本案的原告主体不适格，应依法驳回其起诉。升元公司只与***签有《租赁合同》，***并不是其中的签约方。***与***之间签有《转租赁合同》，***的合同相对人为***。合同具有相对性，合同权利义务只涉及相对人，***就升元公司与***签订的《租赁合同》来说是案外人，作为案外人无权向升元公司提起任何有关《租赁合同》内容的主张。况且***支付履约保证金和水电费周转金的对象是***而不是升元公司，***的主张应另案向***提起。以上事实均已在一审（2020）闽0123民初1689号和二审（2020）闽01民终6941号判决书中被法院确认。故***作为本案的原告主体不适格，应依法驳回其起诉。二、***拖欠租金达30日以上，按照《租赁合同》规定，已构成根本违约，升元公司有权不予退还履约保证金，***的诉求无事实和法律依据，应依法驳回***的诉讼请求。***拖欠租金的事实已由一审（2020）闽0123民初1689号和二审（2020）闽01民终6941号判决书确认。依据《租赁合同》第9条第1款规定，乙方（承租方）有下列情形之一的，甲方（出租方）可解除本合同收回租赁物，履约保证金不予退还，并追究乙方的违约赔偿责任。1、擅自将承租的场地转租、转借的或改变甲方限定的经营项目的。……5、连续拖欠租金达30日以上的。根据以上事实，***连续拖欠租金2个多月的行为，符合《租赁合同》第9条第1款规定的情形，一、二审法院均已认定拖欠租金已构成严重违约，升元公司有权依据合同约定不予退还履约保证金。况且因为***的违约退租，造成案涉店面空置将近3个月之久，升元公司于2020年7月29日通过招租程序才将案涉店面出租出去，将近3个月的租金损失和拍卖等费用都远不止24000元可以弥补的。综上所述，***不是《租赁合同》的签约方，故其诉讼主体不适格，不能成为本案的原告，因此应驳回其起诉。***连续拖欠租金达30日以上，违反租赁合同规定，其诉求归还履约保证金和水电周转金没有事实和法律依据，应依法驳回。

反诉原告升元公司向本院提出诉讼请求：依法判决***、***偿还升元公司为恢复租赁店面原状已支付的拆除、垃圾搬运、店面清洁等费用合计1800元。事实与理由：***与升元公司于2018年4月28日签订了《租赁合同》，租期从2018年5月1日至2023年4月28日止。经法院认定，***在租赁期间转租给***。从2020年3月份开始，***、***开始拖欠租金与水电费，经升元公司多次催告无果，至5月10日，***单方面退租，将店面钥匙交还给升元公司，一走了之。此时，***、***连续欠缴租金达2个多月，根据《租赁合同》第9条有关连续拖欠租金达30日以上为根本性违约的约定，升元公司的拖欠租金行为，已构成根本性违约，且其单方面退租，属于单方面解除租赁合同行为。***、***在承租店面后，曾根据其经营产品对店面的内外进行了特色装修。根据《租赁合同》第六条的第2条约定：甲方对乙方装修投入的费用不承担经济赔偿或补偿等任何责任，并有权选择以下处理方式中的任何一种：（1）依附于租赁物的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复或向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第四条第一款约定，承租人在移交时，应当清洁卫生。但***、***单方面将钥匙交给中途退租后，对升元公司提出的缴清欠租、恢复原状、垃圾清理等要求，置之不理。升元公司先只好安排两位工人，按租赁合同规定进行了装修装饰物品的拆除、垃圾搬运、店面清洁等，为此，所需费用1800元。

反诉被告***辩称：1.在把店面还给升元公司的时候，店面里的结构都没有动过，搬走时已将垃圾清理干净，在之前的案件中升元公司均未提起垃圾处理费的事情。2.升元公司要求的处理费不合理，答辩人在钥匙归还给升元公司后，店面即张贴了店面竞租的广告。

反诉被告***辩称：与***意见一致。

本院认定事实如下：升元公司与***之间的租赁关系，以及***与***之间的转租关系已经生效判决书确认，本院不再予以赘述。针对本案关联事实，本院作出如下认定：依据租赁合同约定，***向升元公司支付月租金3倍的金额即21000元作为履约保证金，合同期满，***不存在欠缴租金、水电卫生费等各项费用，无其他违约行为并清理好租赁物的卫生后，经升元公司验收后30日内无息退还该保证金。合同签订后，***将21000元履约保证金和3000元水电费周转金交付给升元公司。***与***达成转租合意后，***将上述履约保证金21000元和3000元水电费周转金交付给***。诉争房屋在2020年5月10日解除后，于2020年7月29日经过竞拍程序出租给新承租人。另查，***在履行与升元公司之间的租赁合同时存在提前解除合同及逾期支付租金的违约行为，该行为已经（2020）闽01民终6941号、（2020）闽0123民初1689号生效民事判决书确认。合同解除后承租人一方尚有应付未付的水电费366元。

本院认为，升元公司与***签订租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务。***虽未经升元公司同意转租诉争房屋，但依据升元公司陈述可知，其对此知情且未提异议，此后更持续推动转租后的合同履行，可以视为升元公司对***与***之间的转租行为构成默示认可，故升元公司与***之间的租赁合同、***与***之间的转租合同均合法有效，对合同当事人具有约束力。

关于责任主体。承租人***与次承租人***之间的转租行为虽受到出租人升元公司认可，但升元公司对转租行为的认可影响的仅是次承租人租赁权的实现，而非将次承租人纳入租赁合同关系之中，且各方均未对转租后的责任承担进行特别约定，故诉争纠纷应当严守合同相对性，即升元公司与***之间的权利义务依托于双方的租赁合同，而***与***则依托于双方的转租约定。换言之，基于合同相对性，升元公司的诉请应当以其与***之间的租赁合同为依据，故本案的责任主体为租赁合同的相对人***，而非转租合同的相对人***，升元公司以***为共同责任主体，主张诉争合同解除后恢复原状产生的成本之诉请，缺乏依据，本院不予支持。同理，***以升元公司作为合同相对人，主张其返还履约保证金21000元和水电费周转金3000元，亦于法无据，故不予支持。***的上述履约保证金和水电费周转金系依据转租约定向***支付的，应当基于转租约定向***主张，其向升元公司主张缺乏依据，不予支持。

关于履约保证金的返还。依据升元公司与***之间的合同约定，“合同期满，***若不存在欠缴租金、水电卫生费等各项费用，也无其他违约行为并清理好租赁物的卫生后，经升元公司验收后30日内无息退还该保证金。”履约保证金虽非法定担保种类之一，但因其约定具有担保债务履行的功能，具有“类定金”属性，当债务完全履行时则返还保证金或作为合同价款予以抵扣，当存在债务不履行时，债权人有权予以没收，但不具备双倍返还的罚则效力，故原则上债权人在债务人迟延履行时，可以没收履约保证金。依据升元公司与***之间的合同约定，“合同期满，***若不存在欠缴租金、水电卫生费等各项费用，也无其他违约行为并清理好租赁物的卫生后，经升元公司验收后30日内无息退还该保证金。”据此，履约保证金的返还应以“无违约行为”为条件，但本案中，***存在提前解除合同、逾期支付租金的违约行为，故升元公司有权依据合同约定没收诉争履约保证金，***主张返还履约保证金的诉请，与约定相悖，本院不予支持。此外，***另有向升元公司交付3000元水电费周转金，该款项系以保障租赁期内水电等相关费用的及时清结，鉴于承租人在合同解除后尚有水电费366元未缴，该债务已经由（2020）闽01民终6941号、（2020）闽0123民初1689号生效民事判决书第二项判决确认，且在庭审过程中，***、***确认该债务并未实际履行，但鉴于3000元性质为水电费周转金，其目的是为用以担保承租人在拖欠水电费时，该项债权得以实现，且双方均同意尚未交纳的366元水电费在3000元水电费周转金中予以扣除。故，升元公司可在扣除该项费用后，将余下费用2634元（3000元-366元）返还于***。

关于租赁物恢复原状产生的费用。升元公司虽主张承租人在搬迁时未尽恢复原状之义务，导致其产生恢复原状的行为成本损失，包括拆除成本、垃圾搬运费用、店面清洁成本等。此系违约损失的组成部分，但“损失”应当以具体明确为前提，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据的，应当承担不利的后果。升元公司虽提供的损失清单，但该清单属于其单方制作的成本支出明细，缺乏相应票据予以佐证，不符合证据的客观性，其关联性、真实性也无法核实，导致诉争损失数额陷于无法证明的状态，升元公司对此应当承担举证不能的不利后果。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十六条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、判令福建省升元建筑工程有限公司向***返还水电费周转金2634元；

二、驳回***、***的其它诉讼请求；

三、驳回福建省升元建筑工程有限公司的全部反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费400元，减半收取计200元，由福建省升元建筑工程有限公司负担22元，由***、***负担178元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由福建省升元建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。

审 判 员　郭茹洁

二〇二一年三月二十九日

法官助理　郑思清

书 记 员　陈　培

附：本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第四百六十六条当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。

合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。

执行申请提示

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。