***、***等租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽01民终4182号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1979年12月21日出生，汉族，住福建省罗源县。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省升元建筑工程有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇北大路2号大楼。

法定代表人：黄新武，董事长。

委托代理人：陈丽丽，福建元一律师事务所律师。

原审原告（反诉被告）：***，女，1989年6月6日出生，汉族，住福建省罗源县，现住福建省罗源县。

上诉人***因与被上诉人福建省升元建筑工程有限公司（以下简称升元公司）、原审原告***房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2021）闽0123民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决第二项，改判升元公司向***返还保证金21000元。事实和理由：一、一审判决认定***存在提前解除合同、逾期支付租金的违约行为，明显错误。1.提前解除合同系因新冠疫情导致双方对免租问题发生争议，且升元公司采取关闭电源的方式导致***无法营业，***只能解除合同。2.对合同的解除升元公司知悉并同意。双方解除合同的主要原因系新冠疫情，系不可抗力，根据诉争租赁合同第十条第一款约定，***有权解除且双方各自承担损失。3.***自2018年4月20日租赁案涉房屋起至新冠疫情爆发前，并未有逾期支付租金的行为。系因疫情影响，导致***无营业收入，才未缴纳租金。根据国家政策，疫情期间租金应免除一至两个月。然升元公司只免除半个月，显失公平。***系因双方争议拒付租金而非拖欠租金。且***在2020年3月仍缴纳了7000元租金。二、一审判决认定承租履约保证金有“类定金”性质，明显错误，且无依据。1.承租履约保证金在《合同法》中并未规定，按照民间惯例，应认定为合同质押金或预付款。承租履约保证金并非“类定金”，升元公司无权没收。2.诉争合同第四条第二款约定了迟延交付租金的违约金，合同第九条第一款又约定了拖欠租金没收履约保证金，对拖欠租金行为合同有两种约定，***认为本案应适用合同第四条第二款约定更合理。三、根据《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条、《法工委就疫情防控有关法律问题》的相关规定，新冠疫情应认定为不可抗力，故诉争合同解除系因不可抗力，损失双方各自承担，且***已于2021年4月20日付清拖欠房屋租金。

升元公司辩称，一、***应承担违约责任。1.***并未按合同约定履行支付租金义务，根据合同第四条、第九条的规定，***行为系根本违约，升元公司有权没收***的履约保证金。2.***于5月10日自行搬离店铺，将钥匙扔给升元公司，其行为未经升元公司同意，属于单方面解除合同，不符合《租赁合同》关于解除合同的约定，其应承担违约责任。3.履约保证金是为了保障***积极按约履行合同义务而设置的，具有定金的性质，因***违约行为升元公司有权没收。二、本案中，新冠肺炎疫情并非不可抗力。1.***按约支付租金系其主合同义务，该义务系金钱债务。***逾期30日以上产生的迟延责任，按《租赁合同》约定，履约保证金应予没收。即使新冠肺炎疫情系不可抗力，因没收履约保证金属于***的迟延责任，不因不可抗力而免除。2.新冠肺炎疫情并未造成***的履行不能，不属于不可抗力，不能免除***的违约责任，且升元公司已免除***一个月租金。3.《法工委就疫情防控有关法律问题》中新冠肺炎疫情作为不可抗力的前提条件为“对于因此不能履行合同的当事人”。新冠肺炎疫情并未影响***实际占有使用租赁店面，影响的仅为客流减少等原因造成营业收益，***可以正常履行租赁合同，本案中新冠肺炎疫情不属于不可抗力。三、根据省政府关于减免房租政策规定，也只是提倡国有企业、省直机关下属事业性企业对出租的国有房产予以减免。升元公司并无法定义务为***减免租金。四、***提前解除合同和逾期支付租金的违约行为，已经生效判决确认。

***述称，同意***的上诉意见。

***、***向一审法院起诉请求：归还***、***保证金21000元与水电押金3000元，共计24000元。

升元公司向一审法院反诉请求：依法判决***、***偿还升元公司为恢复租赁店面原状已支付的拆除、垃圾搬运、店面清洁等费用合计1800元。

一审法院认定事实：升元公司与***之间的租赁关系，以及***与***之间的转租关系已经生效判决书确认，一审法院不再予以赘述。针对本案关联事实，一审法院作出如下认定：依据租赁合同约定，***向升元公司支付月租金3倍的金额即21000元作为履约保证金，合同期满，***不存在欠缴租金、水电卫生费等各项费用，无其他违约行为并清理好租赁物的卫生后，经升元公司验收后30日内无息退还该保证金。合同签订后，***将21000元履约保证金和3000元水电费周转金交付给升元公司。***与***达成转租合意后，***将上述履约保证金21000元和3000元水电费周转金交付给***。诉争房屋在2020年5月10日解除后，于2020年7月29日经过竞拍程序出租给新承租人。另查，***在履行与升元公司之间的租赁合同时存在提前解除合同及逾期支付租金的违约行为，该行为已经（2020）闽01民终6941号、（2020）闽0123民初1689号生效民事判决书确认。合同解除后承租人一方尚有应付未付的水电费366元。

一审法院认为，升元公司与***签订租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务。***虽未经升元公司同意转租诉争房屋，但依据升元公司陈述可知，其对此知情且未提异议，此后更持续推动转租后的合同履行，可以视为升元公司对***与***之间的转租行为构成默示认可，故升元公司与***之间的租赁合同、***与***之间的转租合同均合法有效，对合同当事人具有约束力。

关于责任主体。承租人***与次承租人***之间的转租行为虽受到出租人升元公司认可，但升元公司对转租行为的认可影响的仅是次承租人租赁权的实现，而非将次承租人纳入租赁合同关系之中，且各方均未对转租后的责任承担进行特别约定，故诉争纠纷应当严守合同相对性，即升元公司与***之间的权利义务依托于双方的租赁合同，而***与***则依托于双方的转租约定。换言之，基于合同相对性，升元公司的诉请应当以其与***之间的租赁合同为依据，故本案的责任主体为租赁合同的相对人***，而非转租合同的相对人***，升元公司以***为共同责任主体，主张诉争合同解除后恢复原状产生的成本之诉请，缺乏依据，一审法院不予支持。同理，***以升元公司作为合同相对人，主张其返还履约保证金21000元和水电费周转金3000元，亦于法无据，故不予支持。***的上述履约保证金和水电费周转金系依据转租约定向***支付的，应当基于转租约定向***主张，其向升元公司主张缺乏依据，不予支持。

关于履约保证金的返还。依据升元公司与***之间的合同约定，“合同期满，***若不存在欠缴租金、水电卫生费等各项费用，也无其他违约行为并清理好租赁物的卫生后，经升元公司验收后30日内无息退还该保证金。”履约保证金虽非法定担保种类之一，但因其约定具有担保债务履行的功能，具有“类定金”属性，当债务完全履行时则返还保证金或作为合同价款予以抵扣，当存在债务不履行时，债权人有权予以没收，但不具备双倍返还的罚则效力，故原则上债权人在债务人迟延履行时，可以没收履约保证金。依据升元公司与***之间的合同约定，“合同期满，***若不存在欠缴租金、水电卫生费等各项费用，也无其他违约行为并清理好租赁物的卫生后，经升元公司验收后30日内无息退还该保证金。”据此，履约保证金的返还应以“无违约行为”为条件，但本案中，***存在提前解除合同、逾期支付租金的违约行为，故升元公司有权依据合同约定没收诉争履约保证金，***主张返还履约保证金的诉请，与约定相悖，一审法院不予支持。此外，***另有向升元公司交付3000元水电费周转金，该款项系以保障租赁期内水电等相关费用的及时清结，鉴于承租人在合同解除后尚有水电费366元未缴，该债务已经由（2020）闽01民终6941号、（2020）闽0123民初1689号生效民事判决书第二项判决确认，且在庭审过程中，***、***确认该债务并未实际履行，但鉴于3000元性质为水电费周转金，其目的是为用以担保承租人在拖欠水电费时，该项债权得以实现，且双方均同意尚未交纳的366元水电费在3000元水电费周转金中予以扣除。故，升元公司可在扣除该项费用后，将余下费用2634元（3000元-366元）返还于***。

关于租赁物恢复原状产生的费用。升元公司虽主张承租人在搬迁时未尽恢复原状之义务，导致其产生恢复原状的行为成本损失，包括拆除成本、垃圾搬运费用、店面清洁成本等。此系违约损失的组成部分，但“损失”应当以具体明确为前提，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据的，应当承担不利的后果。升元公司虽提供的损失清单，但该清单属于其单方制作的成本支出明细，缺乏相应票据予以佐证，不符合证据的客观性，其关联性、真实性也无法核实，导致诉争损失数额陷于无法证明的状态，升元公司对此应当承担举证不能的不利后果。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十六条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、判令福建省升元建筑工程有限公司向***返还水电费周转金2634元；二、驳回***、***的其它诉讼请求；三、驳回福建省升元建筑工程有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，减半收取计200元，由福建省升元建筑工程有限公司负担22元，由***、***负担178元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由福建省升元建筑工程有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，***主张升元公司返还的21000元款项，无论从案涉《租赁合同》的字面还是实质内容来看，均属于履约保证金。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。根据在案证据，***存在逾期支付租金、提前解除合同的违约行为，***主张升元公司返还履约保证金21000元，没有合同和法律依据，本院不予采纳。本案中，虽然确实存在新冠肺炎疫情的影响，但尚未造成案涉合同无法履行，不符合不可抗力的法定要件，***关于不可抗力可免责主张，亦不予采纳。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费325元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　唐文生

审 判 员　张力群

审 判 员　张　敏

二〇二一年六月九日

法官助理　林　颖

书 记 员　林雨婷