福建省升元建筑工程有限公司、***租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽01民终6941号

上诉人（原审原告）：福建省升元建筑工程有限公司，住所地福建省罗源县城关北大路**。

法定代表人：黄新武，董事长。

委托代理人：王宝荣，男，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：***，男，1979年12月21日生，汉族，住福建省罗源县。

被上诉人（原审被告）：***，女，1989年6月6日出生，汉族，户籍地福建省罗源县，现住福建省罗源县。

上诉人福建省升元建筑工程有限公司（以下简称“升元建筑公司”）因与被上诉人***、***租赁合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2020）闽0123民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

升元建筑公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：1.根据案涉《房屋租赁合同》第四条、第九条的约定，合同约定的履约保证金21000元的法律性质为定金，在承租人违约单方面解除合同的情况下，出租人有权予以没收。一审错误将履约保证金认定为预付款，且违反“不告不理原则”，在***怠于应诉、放弃抗辩又未提起反诉的情况下，判决升元建筑公司将抵扣拖欠租金后履约保证金余款返还***，损害升元建筑公司的利益。2.当地政府关于疫情期间减免租金的文件是针对国有企业对国有资产出租情形的倡导性文件，升元建筑公司作为民营私企在疫情中也遭受严重经济损失，在***未提出抗辩的情况下，一审依据该文件主动判决升元建筑公司减免租金，缺乏法律依据。3.升元建筑公司在一审庭审是被误导才作出的默认知道转租事实的意思表示，***与***系合伙关系而非转租关系，***应当共同承担案涉《房屋租赁合同》项下的违约责任。此外，即使***与***是转租关系，***也是合同的实际履行人，依法应当与***共同承担违约责任。

***未作答辩。

***辩称，一审判决正确，请求二审法院予以维持。1.疫情期间减免租金是国家政策，诉争房屋的出租是通过公开招投标进行的，升元建筑公司现以诉争房屋是私产为由拒绝使用减免租金政策，自相矛盾。2.因疫情导致合同履行障碍，为当事人所难以合理预见及避免，应依法认定为不可抗力。不可抗力的法律后果是免责，并通过变更或解除合同解决不可抗力带来的不利影响，升元建筑公司应当退还履约保证金。3.升元建筑公司关于***与***为合伙关系的主张，不是事实。***与***是转租关系，转租时，升元建筑公司明确表示“不管谁经营，只要每个月按时交租就可以”，***在没有与升元建筑公司签订协议的情况下每月按时交租，转租关系合法有效。

升元建筑公司向一审法院起诉请求：1.判令***、***立即支付2020年3月到5月份的租金21000元（7000元/月×3个月）；2.判令***、***支付拖欠的电费366.00元；3.判令***、***从2020年3月1日起到付清拖欠租金之日止的逾期违约金（按月利率2%计算，每月420元，暂从3月1日计算到7月1日合计1680元）。

一审法院认定事实：2018年4月28日，升元建筑公司通过公开竞标的方式将自有名下位于罗源县××镇××路××号××层西侧两间结构店面及设施出租给***使用，用于一般经营。租期五年，自2018年5月1日至2023年4月30日，前三年月租金7000元，第四年即由2021年5月1日起月租金涨至7350元，第五年即由2022年5月1日起月租金涨至7718元，租金按季度结算，于每季度第一个月的5日前付清。合同对违约责任的约定如下：（1）因一方单方行为导致本合同无法履行，或无故单方面擅自解除合同，违约方应按本合同总租金总额的5%向守约方支付违约金；（2）乙方逾期缴纳租金达30日的，每日按月租金的2%支付违约金，逾期30日以上的，甲方有权解除合同；（3）乙方支付月租金3倍的金额即21000元作为履约保证金，合同期满，乙方不存在欠缴租金、水电卫生费等各项费用，无其他违约行为并清理好租赁物的卫生后，经甲方验收后，甲方30日内无息退还该保证金。合同签订后，***将21000元履约保证金和3000元水电费周转金交付给升元建筑公司。2020年1月份，新冠疫情爆发，***主张免租2个月，升元建筑公司允许免租半个月，双方协商未果。2020年3月26日***缴纳了7000元的房租，剩余租金至今未付。2020年5月10日，***将清空的诉争房屋钥匙交还给升元建筑公司，升元建筑公司表示接受，双方确认租赁合同就此解除。另查，***与***之间构成转租，转租后由转租后的承租人***以***的名义向升元建筑公司支付租金，并向***支付了履约保证金和水电费周转金合计24000元。升元建筑公司对转租事实知情并默许。

一审法院认为：升元建筑公司与***签订租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应全面履行合同义务。***虽未经升元建筑公司同意转租诉争房屋，但依据升元建筑公司陈述可知，其对此知情且未提异议，此后更持续推动转租后的合同履行，可以视为升元建筑公司对***与***之间的转租行为构成默示认可，故升元建筑公司与***之间的租赁合同、***与***之间的转租合同均合法有效，对本合同的当事人具有约束力。

关于责任主体。承租人***与次承租人***之间的转租行为虽受到出租人认可，但出租人对转租行为的认可影响的是次承租人租赁权的实现，而非将次承租人纳入租赁合同关系，且各方均未对转租后的责任承担进行特别约定，故诉争纠纷应当严守合同相对性，即升元建筑公司与***之间的权利义务依托于双方的租赁合同，而***与***则依托于双方的转租约定。本案异议在于逾期支付租金以及因此产生的违约责任的认定，对于升元建筑公司而言，基于合同相对性，该诉请应当以其与***之间的租赁合同为依据，故本案的责任主体为租赁合同的相对人***，而非转租合同的相对人***。升元建筑公司以***为共同责任主体主张其承担租金支付义务及对应违约责任，缺乏法律及合同依据，一审法院不予支持。

关于转租人***的行为对本案的影响。诉争房屋实际由转租人***实际占有使用，也是因***原因导致逾期支付租金，对于该行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。因此，对于***的法律地位，于升元建筑公司而言，应当将其界定为该条规定的“第三人”，产生类似债务履行辅助人的法律后果，承租人***因租赁合同之外的转租人***的违约行为，导致其违反与升元建筑公司之间的违约责任，故而***应当对升元建筑公司承担违约责任。至于***与***之间的责任认定，应当依据双方之间的转租合同另案认定，不属于本案认定事实。

关于合同解除。次承租人***于2020年5月10日将钥匙退还给出租人升元建筑公司，可认为***径直向出租人提出了解除合同。基于合同相对性，原则上次承租人的解除意思表示应当向转租合同的相对人***作出，但基于升元建筑公司对转租行为的认可，以及***始终以***名义向出租人支付租金的事实，且***对租赁解除始终未提异议等，一审法院认可次承租人***的解除意思系经承租人***认可，在这一层面上***可视为***的合同履行辅助人，代***作出解除意思表示，故***向出租人升元建筑公司发出的解除意思表示效力及于***。基于***已搬离诉争房屋、升元建筑公司接受钥匙并事后再行出租诉争房屋等事实，一审法院认定升元建筑公司与***之间的租赁合同于2020年5月10日解除。

但合同解除不影响合同原有债务的继续履行以及债务不履行的责任负担。关于租金支付问题，***主张是租金计算周期为当月16日至次月16日为一个周期，但升元建筑公司主张按自然月计算租金。根据《租赁合同》中第四条第1点租金约定的起算时间为每月1日，结合租金收条等，升元建筑公司的主张更符合租赁交易习惯，因此，***3月27日支付的租金为2020年2月1日至2月29日的租金，一审法院予以确认。按照约定的7000元月租金标准，折算后日租金为233.3元，但诉争房屋的租金仅支付至2020年2月29日，履行辅助人***以新冠疫情为由主张两个月的免租利益。对此，基于疫情防控期，结合升元建筑公司的意思表示，秉持公平原则与利益平衡原则，一审法院酌定免租期为一个月，故***应当向升元建筑公司支付自2020年4月1至合同解除期2020年5月10日期间的租金合计9332元（233.3元/天×40天）。因租赁合同另约定出租人逾期支付租金的，应当另行支付逾期履行违约金，升元建筑公司以月利率2%的标准计算逾期履行违约金的主张低于双方约定，且尚处于法定许可范围内，故***应向升元建筑公司支付自2020年4月1日起至实际还清之日止的逾期履行违约金。

关于履约保证金21000元，因不在诉请范围内，故不再予以赘述，但基于履约保证金的性质，系用于担保债务的履行，本案诉争违约行为已发生，故升元建筑公司可将该保证金予以折抵。此外，合同租赁期间，尚余有应付未付的电费366元，***应当予以支付，但鉴于***已先行向升元建筑公司支付3000元水电费周转金用于担保合同关系终止后的水电费清理，故可予以折抵。履约保证金和水电费周转金虽未在诉请之中，本案也不存在反诉，但该项费用与本案密切相关，为避免二次诉讼引发的当事人诉累，基于诉讼经济原则，一审法院对此进行一并处理，升元建筑公司在折抵***上述应付费用后，余下部分应予以返还。被告***经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，一审法院依法缺席审理和判决。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、***向福建省升元建筑工程有限公司支付租金9332元及逾期履行违约金（自2020年4月1日起至实际付清款项之日止，按年利率2%计算）；二、***向福建省升元建筑工程有限公司支付代缴电费366元；三、上述第一、二项费用可从***支付的履约保证金和水电费周转金中予以折抵，若有盈余则由福建省升元建筑工程有限公司向***返还。四、驳回福建省升元建筑工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费376元，减半收取计188元，由福建省升元建筑工程有限公司负担103元，由***负担85元。

二审中，当事人没有提交新证据。关于***与***之间的关系，升元建筑公司主张是合伙关系，***主张是转租关系。经查，升元建筑公司在一审庭审中陈述“我们是在你被告2（***）交租金的时候才知道被告1（***）将店面转租出去，被告2有代被告1缴纳店租我们也就没有去干涉”，即升元建筑公司在一审中已确认其明知***、***之间是转租关系，升元建筑公司主张***与***实际是合伙关系并无证据予以证明，本院不予采纳。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，升元建筑公司与***之间系租赁合同关系，***与***之间系转租合同关系。根据合同的相对性，升元建筑公司仅能向***主张合同权利，升元建筑公司诉请***与***共同承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于租金的减免问题，综合考虑拖欠租金发生在疫情防控期间、升元建筑公司自认对其他租户均免租半个月以及升元建筑公司曾对诉争房屋采取强制断水断电措施等，一审判决酌免租金一个月合理，本院予以确认。关于履约保证金是否应当在本案中进行审理的问题，合同中关于拖欠租金、单方解除合同等违约责任的约定较为复杂，履约保证金不属于升元建筑公司的诉请范围，***在本案中亦未提起反诉，不应在本案中进行审理。一审主动对履约保证金进行审查处理不当，本院予以纠正；双方当事人若有争议，可另行处理。

综上所述，升元建筑公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持福建省罗源县人民法院（2020）闽0123民初1689号民事判决第一项、第二项、第四项；

二、撤销福建省罗源县人民法院（2020）闽0123民初1689号民事判决第三项。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费376元，减半收取计188元，由福建省升元建筑工程有限公司负担103元，由***负担85元；二审案件受理费376元，由福建省升元建筑工程有限公司负担206元，由***负担170元。

本判决为终审判决。

审 判 长　林哲森

审 判 员　金光玉

审 判 员　黄　锋

二〇二〇年十二月四日

法官助理　雷　敏

书 记 员　郭梦铃