广安市自然资源和规划局协兴园区分局与四川远达水利工程有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

四川省广安市广安区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川1602民初3310号

原告（反诉被告）：广安市自然资源和规划局协兴园区分局，住所地广安市广安区协兴镇华西路**。

负责人：雍朝忠，局长。

委托诉讼代理人：张全科，四川展正律师事务所律师，系特别授权。

委托诉讼代理人：何香玲，四川展正律师事务所实习律师，系特别授权。

被告（反诉原告）：四川远达水利工程有限公司，住所地成都市武侯区广福路********。

法定代表人：胡明江。

委托诉讼代理人：周虎，四川则昂律师事务所律师，系特别授权。

委托诉讼代理人：陈友泉，四川则昂律师事务所律师，系特别授权。

原告广安市自然资源和规划局协兴园区分局（简称“自规局”）与被告四川远达水利工程有限公司（简称“远达公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2020年7月28日，被告四川远达水利工程有限公司递交了反诉状，本院审查后依法受理。本院对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告自规局的委托代理人张全科，被告远达公司的委托代理人周虎、陈友泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告自规局向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金223.361万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月16日，原告与被告签订了GC2014-**号地块的国有建设用地使用权出让合同。按照合同约定被告应当在2015年12月31日前向原告一次性付清国有建设用地使用权出让价款810万元，但截至2017年4月12日被告才将全部价款缴纳清，且未按照合同约定缴纳因迟延支付而产生的违约金。为了维护原告的合法权益，原告根据相关法律规定，起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。

被告远达公司辩称，1.原告首先违法和违约，违反诚实信用原则。被告与广安某某房地产开发有限公司联合开发在协兴园区××镇××村××花园项目，通过招拍挂程序取得涉案宗地，于2015.12.16与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》合同，合同签订后，被告按照合同约定准备于2016.1.2前缴清810万元涉案宗地出让金，但踏勘时发现该宗地范围内尚有附近居民楼楼梯、青苗、狗棚、混凝土地板、天线等附属物未拆迁，遂提出异议并抗辩支付款项。自2016.3原告交付宗地至今居民楼进出的楼梯、混凝土地板未拆除，为排除开发建设障碍，其中青苗、天线及形成的污水沟由被告力所能及地拆除和处理。但无法拆除的楼梯设施，多次与附近居民的发生纠纷，并导致被告至今不能修建围墙和完善小区绿化、道路等设施，极大影响宗地开发形象和效益。被告从2017.3至2020.3三年间，7次书面、多次口头向园区及原告反映，未果。原告隐瞒宗地上存在难以解决的不动产相邻权利纠纷，导致宗地产权不清，带病出让所谓净地，本身违法，被告催促完善净地未完善，亦违反诚实信用原则，故原告主张延迟缴纳宗地出让金，实质为被告行使抗辩权之正当行为，不存在违约，不应承担违约责任；2.被告缴清宗地出让金后，有权领取宗地产权和依约进行宗地开发。在原告未交付净地的情况下，被告于2015年12月3日、2016年4月22日、2016年4月25日、2017年3月22日分五次缴清宗地出让金。依照《国有建设用地使用权出让合同》第11、21条约定，被告有权领取宗地土地使用权证并依照该合同第三章约定进行开发建设。原告以被告缴纳宗地出让金违约并追究违约责任为由，至今未办理涉案宗地产权，致使被告至今不能持宗地产权申领预售许可等，严重影响开发建设和效益。被告暂时保留追究原告除提前缴纳宗地出让金的资金占用费用（已经提起反诉）以外其他损失赔偿责任。如果出现因产权原因导致行政责任、民事责任，被告理由追究原告责任。综上，请求法院驳回原告的诉请。

反诉原告远达公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付资金占用费174.4026万元（资金占用利息从2015年12月3日至2016年4月21日以101.75万元为基数；从2016年4月22日至2016年4月24日以361.75万元为基数；从2016年4月25日至2017年3月21日以411.75万元为基数；从2017年3月22日至2019年9月10日以810万元为基数；从2019年9月11日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至交付净地日止，现暂计算至2020年7月24日）；二。判令反诉被告向反诉原告交付“净地”，包括但不限于拆除狗棚、楼梯；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2015年12月2日，远达公司通过招拍挂程序，取得位于协兴园区GC2014-**号地块的国有建设用地使用权，土地面积为5245平米，成交价格为810万元。2015年12月16日，远达公司与原广安市国土资源局协兴园区分局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2015年12月1日缴纳的125万元整的竞买保证金，在《国有建设用地使用权出让合同》签订后，扣除交易服务费用自动转作受让地块的出让金。远达公司于2015年12月3日、2016年4月22日、2016年4月25日、2017年3月22日，分四次缴纳，联通保证金转作的出让金共计缴清810万元土地出让金，并由有关部门办理了建设审批手续。根据相关法律规定，国有土地出让需是净地，而反诉被告出让给反诉原告的土地，经原告踏勘，上还有青苗、树竹为搬迁赔付，电信电缆未搬迁，周边住户的排污未进市政排污而是直接排放在案涉土地上反诉原告修建的某某花园项目内形成污水坑，还有住户的楼梯在该地块内且有私自修建狗棚及混凝土等等，现案涉宗地拆迁安置补偿未能完成，有法律纠纷，楼梯占地与宗地权属不清，未能达到“净地”标准，本案系出让方违约；因涉案出让方未交付净地，原告公司行使缴纳土地出让金之延迟系行使正当的抗辩权，故原告公司迟延缴纳土地出让金不存在再向涉案出让方承担滞纳金问题；远达公司为了避免损失的扩大，善意在宗地上进行建设，但现在还有产权证手续并未完善，需出让方配合。据此，反诉原告起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。

反诉被告广安市自然资源和规划局协兴园区分局辩称，涉案土地系法律规定的净地，反诉原告未能按照合同约定如实缴纳土地出让金，反诉原告以涉案土地上存在少量建筑物可以行使迟延支付的抗辩权，但土地出让合同的主要义务系缴纳土地出让金，反诉原告未如期缴纳土地出让金，涉及的土地客观上反诉原告已经开发建设，且已经交付给购房户，该土地具备基本的开发条件，符合法律规定的净地条件，反诉被告交付的土地存在瑕疵，但不能以此拒付土地出让金的主要合同义务，主张的资金占用利息与本案的合同约定不符，依法驳回反诉原告诉请。

当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，原告提交民事裁定书、更名文件、统一社会信用代码证书、负责人身份证、广安编办发（2019）154号文件、法定代表人身份证明、广安市规划局建设项目规划设计条件通知书、国有建设用地使用权出让合同、广安市国土资源局协兴园区分局关于ＧＣ2014-**号地块缴纳出让金和违约金的通知及送达回证、广安市国土资源局协兴园区分局关于ＧＣ2014-**号地块缴纳出让金和违约金的通知（广协国土资发【2018】12号）及送达回证、广安市国土资源局协兴园区分局关于ＧＣ2014-**号地块缴纳出让金和违约金的通知（广协国土资发【2019】9号）及快递单、广安市国土资源局协兴园区分局关于ＧＣ2014-**号地块缴纳出让金和违约金的通知（广协国土资发【2019】12号）及快递单、广安市国土资源局协兴园区分局关于缴纳ＧＣ2014-**号地块出让违约金的函、短信截图、缴款收据4张；被告提交了2015.12.2广安市公共资源交易中心国有建设用地使用权拍卖成交确认书、2015.12.16广安市国土资源局协兴园区分局与四川远达水利工程有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》、2016.10.24协兴园区经济发展和旅游局《投资项目备案通知书》、2016.8.29协兴园区建设工程设计方案审查批准通知书、2016.11.2住建局协兴园区分局建筑工程规划许可证、2016.11.22四川省建设工作施工图审查备案通知书、2016.11.25住建局协兴分局建设用地规划许可证、2017.1.3住建局协兴分局建筑工程施工许可证、2017.1.3住建局协兴园区分局建设工程规划认可证、2017.3.23向协兴园区管委会呈交的《关于免收土地出让违约金的请示》、2018.1.3向协兴园区建设局呈报《关于某某花园项目土地问题请示》、2018.1.25向协兴园区党政办呈报《关于某某花园项目土地问题请示》、2018.3.1向协兴园区呈报《关于某某花园项目土地问题请示》、2018.5.10向协兴园区国土局呈报《关于某某花园项目免交土地款滞纳金的请示》、2020.3.6向协兴园区国土局呈报《四川远达水利工程有限公司关于免除土地出让违约金的再次请示》、2020.3.11向协兴园区国土局呈报《四川远达水利工程有限公司关于免除土地出让违约金的再次请示》、有关楼梯、狗棚、青苗未拆迁且楼梯占有项目宗地的图片、2018.3.13园区分管领导带领国土、建设、执法局等部门负责人到某某花园项目现场图片及光盘视频、广安公安局协兴区分局协兴派出所《接报处警登记表》、中通快递快递单号7312723146××××、调查笔录、四川省人民政府2014.10.16颁行的《关于进一步加强土地出让管理规定的通知》［川府发（2014）58号］，以上证据本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，并佐证在卷。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年12月30日，中共广安市委机构编制委员会办公室广委编办发[2019]154号文件确定将广安市国土资源局协兴园区分局更名为广安市自然资源和规划局协兴园区分局。

2015年12月2日，远达公司在广安市公共资源交易中心举行的国有建设用地使用权拍卖活动中竞得协兴园区××号地块的国有建设用地使用权，面积为5245平方米，单价为1544元／平米，总价为810万元。在此次竞拍中远达公司缴纳保证金125万元，扣除交易服务费后自动转作受让地块的定金。

2015年12月16日，广安市国土资源局协兴园区分局（出让人）（以下简称“协兴国土局”）与远达公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，主要约定：协兴国土局将编号为GC2014-**号的宗地出让给远达公司，面积为5245平米，坐落于协兴园区某某村委会旁；出让人同意在2016年3月1日前将出让宗地交付给受让人；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为810万元，每平米为1544.32元；合同项下宗地的定金为1017500元，定金抵作土地出让价款；受让人同意在该宗地拍卖成交之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失；等等。

另查明，远达公司于2015年12月1日向广安市公共资源交易中心缴纳了125万元保证金，其中1017500元转为了出让金；于2016年4月22日向川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区财政局缴纳出让金2600000元；于2016年4月25日向川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区财政局缴纳出让金500000元；于2017年3月22日向川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区财政局缴纳出让金3982500元。至此，远达公司交齐出让金8100000元。

再查明，自规局已经将案涉土地交付给远达公司，但交付时，土地上仍有土地外房屋的楼梯以及狗棚等建筑物未予拆除。且作为土地外房屋唯一出行通道的楼梯被规划在出让给远达公司的宗地内，因拆除该楼梯发生权属纠纷，后广安市公安局协兴园区分局协兴派出所告知纠纷当事人到国土局协商处理。土地移交后，远达公司对该土地进行了接收，拟在案涉土地上开发某某花园项目，并为开发该项目办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等等。

同时查明，从2017年3月20日起至今，自规局（原委协兴国土局）曾多次通知原告缴纳出让金及因未按期缴纳出让金的违约金。在2017年3月23日至2020年3月11日期间，远达公司亦曾多次向协兴园区管委会、协兴园区建设局、协兴园区党政办、协兴园区国土局、自规局等部门请示，请求免除其因为未按期缴纳出让金的违约责任，并陈述其未按期缴纳出让金的原因是自规局出让给原告的宗地并非净地。

本院认为，本案争议的焦点是：净地的评判标准以及自规局出让给远达公司的宗地是否为净地。根据《关于进一步交强土地出让管理规定的通知》（川府发[2014]58号）第二条第二项“坚持净地出让。拟出让地块必须是征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地使用证、规划条件明确、具备动工开发基本条件的净地”之规定，净地系征收（拆迁）安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、土地权利清晰并已注销原土地使用证、规划条件明确、具备动工开发基本条件的出让土地。在本案中，自规局出让给远达公司的土地的左上角有一楼梯，系土地外房屋的附属设施，其权属并不明确，且因该楼梯未与拆除，已经发生纠纷，自规局并未完成征收（拆迁）安置补偿，故自规局出让给远达公司的土地并非净地。因自规局交付给远达公司的宗地并非净地，远达公司延迟缴纳土地出让金系正当行使抗辩权，不存在违约情形，故原告自规局请求被告远达公司支付违约金不符合法律规定，本院不予支持。

远达公司接受自规局移交的宗地，已经开始开发建设，并最终全额缴纳了出让金，表示远达公司对案涉宗地的现状表示接受，故自规局已经完成了土地的交付，现反诉原告远达公司又请求反诉被告自规局向其交付“净地”缺乏事实依据，本院不予支持。本院虽不支持自规局继续向远达公司缴纳“净地”的诉讼请求，但远达公司已经向自规局全额缴纳了土地出让金，按照合同约定自规局应该配合远达公司办理案涉宗地的权属证明；自规局向远达公司交付的宗地虽然有瑕疵，但是在合同中并未约定交付的宗地存在瑕疵应承担的违约责任，同时远达公司亦未提供证据证实因此瑕疵给其造成的具体损失，故对原告请求资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、驳回原告（反诉被告）广安市自然资源和规划局协兴园区分局的全部诉讼请求；

二、驳回被告（反诉原告）四川远达水利工程有限公司的全部诉讼请求。

本案本诉受理费24668元，减半收取12334元，由原告（反诉被告）广安市自然资源和规划局协兴园区分局负担；本案反诉受理费10248元，由被告（反诉原告）四川远达水利工程有限公司负担，并分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。

审判员　　陈洪宁

二〇二〇年十一月十日

书记员　　李　欢

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。