北京利赢德天园林绿化工程有限公司与盛飞致行科技（北京）有限公司等土地承包经营权纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2021）京03民终16648号

上诉人（原审被告）：北京利赢德天园林绿化工程有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾南路11号五幢二层2213室。

法定代表人：崔国利，总经理。

委托诉讼代理人：王海龙，北京君显律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王丽静，北京君显律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：李艳红，女，1954年12月24日出生，汉族，住吉林省辽源市。

委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：盛飞致行科技（北京）有限公司，住所地北京市顺义区北石槽镇北武路1号院内丙178号。

法定代表人：朱建飞，总经理。

上诉人北京利赢德天园林绿化工程有限公司（以下简称利赢公司）因与被上诉人李艳红、盛飞致行科技（北京）有限公司（以下简称盛飞公司）土地承包经营权纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初13168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月19日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。

利赢公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项，并依法改判租赁费为37 001元。2.一审、二审案件受理费由李艳红承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.通过涉案的《山水田园租赁合同》约定内容可知，该合同的主要目的是通过土地租赁实现种植有机绿色蔬菜、水果，保障食品安全，利赢公司提供的是土地租赁而非住房租赁，利赢公司也未承诺过李艳红能居住以及能在土地上进行其他建设。虽利赢公司未能举证证明已按照合同约定的时间向李艳红交付租赁物，但通过一审法院审理查明的事实可知，2018年5月李艳红领取了钥匙，双方完成了交付。利赢公司认为，2018年5月之后李艳红是否实际使用涉诉土地完全由其本人意志决定，与利赢公司无关。退一步讲，此过程中利赢公司的过错仅为迟延交付租赁物6个月，该过错与李艳红主张的解除无关，与一审法院认定解除的合同依据无关。2.本案中李艳红并未产生实际损失。李艳红承租土地的目的并非用于经营，况且是李艳红自己没有去进行实际种植。一审法院将实际损失作为案件判决因素考量没有事实依据。3.李艳红与案外人朱建飞的通话录音不应作为定案证据。朱建飞作为利赢公司曾经的员工，其个人所表达的任何观点均不能代表利赢公司。二、一审法院酌定判决利赢公司返还租赁费用九万元明显过高。本案中，利赢公司除迟延交付租赁物之外并无违约行为，按照合同约定，李艳红应当按照合同租赁费总额的50%即74 000元支付利赢公司违约金。另外，按照2018年5月实际交付涉案的大棚开始计算，截至一审判决之日合同解除，李艳红占有使用涉诉土地三年多，李艳红至少应当向利赢公司支付此期间的占有使用费36 999元，据此，利赢公司向李艳红返还租赁费37 001元即可。

李艳红辩称，同意一审判决，不同意利赢公司的上诉请求。事实和理由：一、土地性质是农业农地，合同中利赢公司承诺可以居住，实际上由于土地性质问题，建筑物无法居住，导致合同目的无法实现。二、朱建飞的通话录音有效。三、一审法院认定利赢公司享有单方解除权，同时李艳红没有居住占有房屋，一审法院酌定退还李艳红90 000元是符合法律规定的。

盛飞公司未发表答辩意见。

李艳红向一审法院起诉请求：1．判令解除李艳红和利赢公司于2016年11月10日签订的编号为B-9的《山水田园租赁合同》；2．判令利赢公司、盛飞公司连带返还李艳红已缴纳租赁费148 000元及利息，该利息以148 000元为基数，自2016年11月10日起至租赁费返还之日止，按照一年期贷款市场报价利率的标准计算；3．判令诉讼费由利赢公司、盛飞公司承担。

一审法院认定事实：2016年11月10日，李艳红（乙方）与利赢公司签订《山水田园租赁合同》约定：第一条：甲方将山水田园园区内种植单元编号为B9号大棚地块使用权及地上物（以下统称租赁物）租赁给乙方使用，自2017年11月30日至2029年12月31日止。合同期满后，乙方继续使用二十年，仅需每年交纳土地租金1000元整，地上建筑物继续使用。第二条：土地使用面积共400平方米。第三条：乙方缴纳租赁费为148000元。乙方于2016年11月10日前一次性交付上述款项。第四条：甲方同意2017年11月30日前，将符合合同约定的租赁物交付乙方使用，水、电、路可用。第九条：甲方服务管理中心服务收费价格为1600元／年。第十条：本合同生效后，如甲方解除合同，甲方向乙方支付乙方向甲方已缴租赁费总额50％的违约金及租赁费；如乙方解除合同，乙方向甲方支付租赁费总额的50％作为违约金，甲方有权将租赁物收回。

李艳红共支付租赁费148 000元，利赢公司为李艳红出具了收据。其中131 300元租赁费系李艳红使用POS机刷卡支付，POS签购单显示商户名为北京西域香羊餐饮有限公司，对应交易明细显示交易地点为西域香洋（北京）餐饮管理有限公司。

西域香洋（北京）餐饮管理有限公司于2020年1月15日变更名称为盛飞公司现名称。

李艳红提交的李艳红与朱建飞2021年4月的录音中，李艳红称“我跟你说，我去年就说了，你就说啊那没办法，我说小朱啊，能不能帮我想点儿办法给我退了，当时你开车在门口，我和你说的，确实我真的，要是我真的在院子里住，哪怕我放个沙发，我能住，能住人就行，你说不让，怎么也不让，你说的”，朱建飞称“对，这是国家要求的，不是我个人要求的，因为你当时买这个大棚的时候，那时候政策还是允许的，第二年蔡奇上来之后他就把这个全面改革了，您知道吧。”

一审诉讼中，利赢公司、盛飞公司称：当时李艳红确实向盛飞公司转账过，但是所转钱款还是给了利赢公司，盛飞公司只是代收行为；朱建飞是利赢公司涉诉项目后期的工作人员，他所说的不能代表利赢公司的观点；涉诉大棚操作间15平米，利赢公司、盛飞公司没有向李艳红承诺过涉诉土地可以居住、是建设用地、可以建设。

一审诉讼中，李艳红称：不清楚操作间的面积有多大，签订合同时利赢公司、盛飞公司承诺李艳红可以居住。

一审诉讼中，李艳红、利赢公司共同认可2018年5月实际交付了涉诉大棚；大棚和操作间没有进行过整改，现在还是交付时的状态。

一审法院认为，李艳红和利赢公司签署的《山水田园租赁合同》约定“如乙方解除合同，乙方向甲方支付租赁费总额的50％作为违约金，甲方有权将租赁物收回。”故李艳红可以请求解除合同，但需要向利赢公司支付违约金，利赢公司在扣减违约金后应将剩余租赁费返还李艳红。关于违约金数额，一审法院做如下考量：第一，李艳红作为涉诉大棚的承租方，在承租涉诉大棚之前，应当核实涉诉土地的规划用途并按照涉诉土地的规划用途使用涉诉土地。利赢公司作为涉诉大棚的出租方，在签订及履行合同时，负有核实涉诉土地规划用途并按照规划用途的要求提供涉诉土地及地上物的义务。涉诉大棚为农业设施，不允许居住，但李艳红承租涉诉大棚的目的之一是居住，就此问题李艳红与利赢公司、盛飞公司协商时，利赢公司、盛飞公司的工作人员称“…因为你当时买这个大棚的时候，那时候政策还是允许的…”可见双方在签订涉诉《山水田园租赁合同》时，均未确认涉诉大棚不能居住；第二，李艳红和利赢公司签署的《山水田园租赁合同》约定利赢公司在2017年11月30日前向李艳红交付租赁物。交付租赁物系利赢公司合同义务，由利赢公司承担举证证明责任。现利赢公司并非提交证据证明在2017年11月30日前租赁物已符合交付条件并已通知李艳红接收租赁物，故一审法院确认利赢公司、盛飞公司履行涉诉大棚交付义务的时间为2018年5月，而并非2017年11月30日。综上，一审法院以涉诉《山水田园租赁合同》的约定及实际履行情况为基础，结合双方的过错程度、实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定利赢公司在李艳红交纳的租赁费中扣减违约金58 000元后将剩余90 000元租赁费退还李艳红。李艳红要求利赢公司支付利息的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。盛飞公司并非李艳红的合同相对方，李艳红要求盛飞公司连带返还租赁费及利息的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、李艳红与北京利赢德天园林绿化工程有限公司于二○一六年十一月十日签订的编号B-9《山水田园租赁合同》于判决生效之日解除；二、北京利赢德天园林绿化工程有限公司退还李艳红租赁费九万元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回李艳红的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，利赢公司作为甲方，李艳红作为乙方，共同签署的《山水田园租赁合同》约定“如乙方解除合同，乙方向甲方支付租赁费总额的50%作为违约金，甲方有权将租赁物收回。”依据上述合同约定，李艳红在支付违约金的情况下有权利解除合同。一审法院判令解除双方签订的《山水田园租赁合同》，李艳红向利赢公司支付违约金并无不当。利赢公司上诉认为一审法院酌定之违约金数额过低。利赢公司对其上诉主张应提供证据，但二审期间其未能就解除合同造成之损失提供相应证据。一审法院综合考虑本案事实及各方证据，对违约金进行之酌定并无不当。本院对利赢公司关于违约金过低之上诉意见不予采纳。利赢公司称李艳红应向其支付房屋占用费，但一审期间并未就此提出相应主张，本院对此不予处理。

综上所述，北京利赢德天园林绿化工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2050元，由北京利赢德天园林绿化工程有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　员　　　潘　蓉

二〇二二年一月十八日

法　官　助　理　　　张燕欣

法　官　助　理　　　王　璇

法　官　助　理　　　薛俣潇

书　　记　　员　　　祖志贤

书　　记　　员　　　贾丽雅