福建延寿山庄酒店管理有限公司与沈某、***商品房销售合同纠纷一审民事判决书

福建省莆田市城厢区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）闽0302民初933号

原告：福建延寿山庄酒店管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码：91350300678493339M。

法定代表人：许民忠，该公司总经理。

委托诉讼代理人：林玉桂、陈海珊，福建众益律师事务所执业律师。

被告：沈某，女，2004年10月13日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。

被告：***（暨沈某的法定代理人），男，1977年8月8日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。公民身份号码：350××3X。

被告：林敬英（暨沈某的法定代理人），女，1977年6月6日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。公民身份号码：350××23。

上述三被告的委托诉讼代理人：郑飞鹏、游碧娥，福建品秀律师事务所执业律师。

被告：张清华，男，1971年7月25日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市荔城区。

被告：福建省正源发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码：91350300567341471B。

法定代表人：张清水，该公司董事长。

第三人：福建旷宇建设工程有限公司，住所地福建省莆田市涵江区。统一社会信用代码：91350300678479123J。

法定代表人：郑清水，该公司董事长。

原告福建延寿山庄酒店管理有限公司与被告沈某、***、林敬英、张清华、福建省正源发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案后，根据被告沈某、***、林敬英的申请，依法追加福建旷宇建设工程有限公司为第三人参加诉讼并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建延寿山庄酒店管理有限公司的委托诉讼代理人林玉桂、陈海珊和被告沈某、***、林敬英的委托诉讼代理人郑飞鹏、游碧娥到庭参加诉讼。被告张清华、福建省正源发展有限公司、第三人福建旷宇建设工程有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

福建延寿山庄酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令沈某、***、林敬英共同向其支付坐落在延寿山庄“藏垅府邸”映山竺园2排3幢别墅的购房款人民币450.45万元并支付自2016年5月1日起至实际付清之日止按每日万分之五计算的逾期违约金；二、依法判令张清华与福建省正源发展有限公司对该笔购房款及逾期违约金承担连带偿还责任；三、本案诉讼费由沈某、***、林敬英、张清华、福建省正源发展有限公司承担。事实与理由：林敬英于2012年12月15日购买延寿山庄“藏珑府邸”映山竺园2排3幢别墅一座，总房价858万元。2015年11月12日，林敬英申请将该别墅购买人变更为其女儿沈某。2016年4月29日，福建延寿山庄酒店管理有限公司与沈某重新签订一份《商品房买卖合同》，约定沈某购买上述别墅坐落在城厢区，建筑面积为488.64平方米，按幢计价，该别墅总价款828万元，沈某应于2016年5月1日前一次性支付全部款项，若逾期应按每日万分之五向福建延寿山庄酒店管理有限公司支付违约金，同时双方还就其他的权利义务进行约定。合同签订后，福建延寿山庄酒店管理有限公司已将上述别墅交付沈某使用，但沈某至今仅支付407.55万元购房款，余款450.45万元至今未支付，经多次催讨，沈某仍未支付。根据《合同法》第47条与《民法通则》第63条之规定，沈某系未成年人且无经济来源收入，其签订合同的行为已由其法定代理人***、林敬英追认，应由***、林敬英与沈某一起承担还款责任。2016年5月5日，张清华承诺沈某、***、林敬英购买的别墅欠款由张清华本人实际施工的延寿山庄福建旷宇建设工程有限公司承建的半山公寓A标段、中建七局第三建筑有限公司承建的福建延寿山庄改扩建工程（A、B区）外墙幕墙工程两个标段的款项用于支付，不足部分由张清华本人在上述两个项目结算后一个月内多还少补，同时，福建省正源发展有限公司对上述款项进行担保。现福建旷宇建设工程有限公司、中建七局第三建筑有限公司对其承建的工程款项已向城厢区法院提起诉讼，要求福建延寿山庄酒店管理有限公司向其支付工程款。故望判如所请。

沈某、***、林敬英辩称：一、沈某以一次性总额付款的方式购买福建延寿山庄酒店管理有限公司位于延寿山庄“藏珑府邸”映山竺园2排3幢别墅，总价款约定为人民币815.1万元，之后，沈某已按约定支付购房款407.55万元，并未违约。二、本案讼争的剩余购房款407.55万元，福建延寿山庄酒店管理有限公司与沈某、张清华达成合意，各方同意以张清华实际承建的福建延寿山庄酒店管理有限公司工程项目的工程款进行折抵，由福建延寿山庄酒店管理有限公司与张清华之间进行结算，多还少补，福建延寿山庄酒店管理有限公司与沈某的之间的剩余购房款407.55万元债务已消灭。本案达成各方达成工程款折抵购房款后，经实际折抵，福建延寿山庄酒店管理有限公司即为沈某开具购房款的全额发票，并为本案讼争的房屋办理了产权证书，即可证实各方之间达成债务折抵的协议并实际履行的事实。三、其已支付给张清华剩余购房款407.55万元，张清华也已经实际收取。四、本案讼争剩余的购房款407.55万元是否实际进行折抵，差额多少，已经与其无关，是福建延寿山庄酒店管理有限公司与张清华、福建省正源发展有限公司、福建旷宇建设有限公司之间的问题。五、张清华所实际施工的福建延寿山庄酒店管理有限公司工程项目的工程款尚在福建延寿山庄酒店管理有限公司未领取，上述工程款足以折抵本案所达成的工程款折抵购房款的款项。六、从福建延寿山庄酒店管理有限公司与黄永光房屋买卖合同纠纷一案中，可以证实福建普尔泰集团有限公司同意以其工程款折抵黄永光的购房款，折抵债务意思表示达成后，福建延寿山庄酒店管理有限公司擅自将339万元工程款直接支付给福建普尔泰集团有限公司，导致黄永光的购房款无法折抵，过错在于福建延寿山庄酒店管理有限公司，故福建旷宇建设工程有限公司和中建七局第三工程公司的工程款应优先用于折抵沈某的购房款407.55万元和黄永光购房款中扣除339万元后的款项。综上，福建延寿山庄酒店管理有限公司的诉讼请求没有事实依据，应依法判决驳回福建延寿山庄酒店管理有限公司对其的诉讼请求。

张清华未到庭参加诉讼，但向本院提供书面答辩状一份，辩称：1、本案的《承诺函》因涉及处分他人财产，因此是无效的；2、即使《承诺函》有效的话，本案涉及的工程款尚未结算，故其不应承担担保责任。综上，请求依法判决驳回福建延寿山庄酒店管理有限公司对其的诉讼请求。

福建省正源发展有限公司未作答辩。

福建旷宇建设工程有限公司未到庭参加诉讼，但向本院提供书面答辩状一份，述称：其承建福建延寿山庄酒店管理有限公司二期扩建工程半山酒店公寓工程A标段，其同意按原承诺函执行，但不承担任何附带责任。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

福建旷宇建设工程有限公司负责承建福建延寿山庄酒店管理有限公司的二期扩建工程半山酒店公寓工程A标段。沈某系***、林敬英之女。林敬英向福建延寿山庄酒店管理有限公司购买坐落于城厢区龙桥街道东圳西路1777号映山竺园7号楼房产，并于2012年12月4日、5日、2013年11月22日、28日、29日通过其中国建设银行账户（卡号：62×××88）分别向福建延寿山庄酒店管理有限公司、福建省海峡置业有限公司转账40万元、10万元、100万元、1575500元、100万元，合计4075500元。2015年11月12日，林敬英、***向福建延寿山庄酒店管理有限公司、福建省海峡置业有限公司提出更名申请，申请将房产购买人更名为沈某，该申请也得到福建延寿山庄酒店管理有限公司的同意。2016年4月29日，福建延寿山庄酒店管理有限公司与沈某签订《商品房买卖合同》一份，约定沈某向福建延寿山庄酒店管理有限公司购买延寿山庄扩建工程二期半山公寓区6栋D3-2号别墅一幢，建筑面积为488.64平方米，商品房总价为8151000元，买受人应当在2016年5月1日前一次性付款，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人应自逾期之日起按应付金额每日万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同，解除合同时，买受人承担所有相关费用还应按全部房价款的20%向出卖人支付违约金。同年4月29日，福建延寿山庄酒店管理有限公司出具购房款的不动产统一发票给沈某。2016年5月5日，张清华与福建省正源发展有限公司向福建延寿山庄酒店管理有限公司出具《承诺函》一份，内容为：“福建延寿山庄酒店管理有限公司：本人向贵公司购买的“藏龙府邸”映山竺园2排3幢，总房价人民币捌佰伍拾万元整，购房户名称未林敬英；映山竺园2排6幢，总房价人民币柒佰捌拾陆万陆仟元，购房户名称沈某；共2幢。其中2排3幢已交房款407.55万元，2排6幢已交房款380万元，尚欠房款总计814.15万元，由本人实际施工的延寿山庄福建旷宇建设工程有限公司城建的半山公寓A标段、中建七局第三建筑有限公司承建的福建延寿山庄改扩建工程（A、B区）外墙幕墙工程两个标段的20%尾款计560万元用于支付，不足部分由本人在上述两个项目结算后一个月内多还少补，以现金方式付清，该欠款由福建省正源发展有限公司进行担保。如由此引起的2排3幢、2排6幢及福建旷宇建设工程有限公司、中建七局第三建筑有限公司工程款诉求等经济问题概由我本人及担保公司承担。承诺人：张清华。身份证号码：。担保单位：福建省正源发展有限公司。2016.5.5。”同年7月9日，坐落于城厢区，且沈某也已实际取得该《不动产权证书》。2017年1月5日，福建旷宇建设工程有限公司诉至本院，要求福建延寿山庄酒店管理有限公司支付尚欠的工程款1557431.2元及相关利息。同年2月6日，福建旷宇建设工程有限公司向福建延寿山庄酒店管理有限公司出具《承诺函》一份，内容为：“福建延寿山庄酒店管理有限公司：我司诉贵司建设工程合同纠纷案件编号为：（2017）闽0302民初77号，待该案判决生效后，在确定贵司应支付给我司具体款项金额的基础上，我司同意贵司支付人民币叁拾万元给我司后剩余款项直接对抵莆田市城厢区延寿山庄对面“映山别墅”二排三幢和二排六幢业主张清华（身份证号：）应支付给贵司的购房款。特此承诺。承诺人：福建旷宇建设工程有限公司。二〇一七年二月六日”。2017年2月17日，福建延寿山庄酒店管理有限公司诉至本院，要求沈某、***、林敬英共同支付购房款450.45万元及相应的逾期违约金，张清华、福建省正源发展有限公司对上述债务承担连带偿还责任。同年9月15日，本院作出（2017）闽0302民初77号民事判决书，判决：一、福建延寿山庄酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建旷宇建设工程有限公司支付工程款1399852.8元及该款自2012年6月21日起至还清之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；二、福建延寿山庄酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建旷宇建设工程有限公司支付质量保修金431571.2元及该款自2013年8月19日起至还清之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回福建旷宇建设工程有限公司的其他诉讼请求。宣判后，双方未提起上诉，该判决已生效。本案庭审时，福建延寿山庄酒店管理有限公司表示愿意在支付给福建旷宇建设工程有限公司30万元后，将剩余的工程款直接扣抵本案购房款。

对有争议的证据和主要事实，本院予以分析认定如下：

关于本案的剩余购房款及违约金应由谁向福建延寿山庄酒店管理有限公司支付的问题？

本院经审查认为，沈某、***、林敬英已于2013年11月29日前共向福建延寿山庄酒店管理有限公司支付购房款407.55万元，涉案房产已办理至沈某名下，沈某也已取得该房产的《不动产权证书》及购买房产的全额发票，而张清华与福建省正源发展有限公司于2016年5月5日向福建延寿山庄酒店管理有限公司出具的《承诺函》中明确表示其尚欠福建延寿山庄酒店管理有限公司购房款共计814.15万元，该款项由其实际施工的延寿山庄福建旷宇建设工程有限公司城建的半山公寓A标段、中建七局第三建筑有限公司承建的福建延寿山庄改扩建工程（A、B区）外墙幕墙工程两个标段的20%尾款计560万元用于支付，不足部分由其在上述两个项目结算后一个月内多还少补，以现金方式付清，该欠款由福建省正源发展有限公司进行担保，如由此引起的2排3幢、2排6幢及福建旷宇建设工程有限公司、中建七局第三建筑有限公司工程款诉求等经济问题概由其及担保公司承担。故支付剩余购房款应由张清华及福建省正源发展有限公司支付，福建延寿山庄酒店管理有限公司要求沈某、***、林敬英支付剩余购房款及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时根据福建旷宇建设工程有限公司于2017年2月6日出具的《承诺函》、本院作出的（2017）闽0302民初77号民事判决书及福建延寿山庄酒店管理有限公司在本案庭审的陈述，并结合沈某与福建延寿山庄酒店管理有限公司签订的《商品房买卖合同》上记载的购买款为8151000元，张清华应再支付购房款8151000元-4075500元-（本院判决的工程款1399852.8元-30万元）=2975647.2元，因合同还约定若买受人未在2016年5月1日前一次性付款的，买受人应自逾期之日起按应付金额每日万分之五向出卖人支付违约金，故张清华另应支付以2975647.2为基数自2016年5月2日起至还清之日止按每日万分之五计算的违约金，福建省正源发展有限公司应对上述债务承担连带偿还责任。福建延寿山庄酒店管理有限公司要求张清华、福建省正源发展有限公司连带支付购房款450.45万元，缺乏事实依据，本院不予支持。

综上所述，本院认为，福建延寿山庄酒店管理有限公司与沈某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定履行义务。结合《商品房买卖合同》、张清华、福建省正源发展有限公司于2016年5月5日共同出具的《承诺函》、福建旷宇建设工程有限公司于2017年2月6日出具的《承诺函》、本院作出的（2017）闽0302民初77号民事判决书及福建延寿山庄酒店管理有限公司在本案庭审的陈述，张清华应支付给福建延寿山庄酒店管理有限公司购房款人民币2975647.2元及该款自2016年5月2日起至还清之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金，福建省正源发展有限公司对该笔债务承担连带偿还责任。福建延寿山庄酒店管理有限公司要求沈某、***、林敬英支付购房款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张清华、福建省正源发展有限公司、福建旷宇建设工程有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：

一、张清华应于本判决生效之日起二十日内支付给福建延寿山庄酒店管理有限公司购房款人民币2975647.2元及该款自2016年5月2日起至还清之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；

二、福建省正源发展有限公司对上述债务承担连带偿还责任；

三、驳回福建延寿山庄酒店管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

案件受理费人民币47268元，由福建延寿山庄酒店管理有限公司负担人民币16043元，由张清华、福建正源发展有限公司负担人民币31225元。

申请执行的期间为二年。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。

审　判　长　　洪俊达

人民陪审员　　苏天楼

人民陪审员　　陈俊雄

二〇一七年十一月十七日

书　记　员　　ＸＸ锋

附：本案相关的法律法规及申请执行提示

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。