莆田市锦绣服饰有限公司、福建省顺安建筑工程有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

福建省仙游县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）闽0322执异16号

案外人：傅国辉，男，1977年2月10日出生，汉族，住仙游县。

申请执行人：福建省顺安建筑工程有限公司，住所地仙游县鲤南镇西埔社区亥亭岭社区新厝路西2号楼2层201-203号，统一社会信用代码91350322764086844K。

法定代表人：陈兆堂，经理。

委托代理人：卢国和，公司职员。

被执行人：莆田市锦绣服饰有限公司，住所地仙游县榜头镇坝下村粗茶52号，统一社会信用代码9135052115622043XN。

法定代表人：何秀芳，公司董事长。

在本院执行申请执行人福建省顺安建筑工程有限公司（以下简称“顺安公司”）与被执行人莆田市锦绣服饰有限公司（以下简称“锦绣公司”）建设工程合同纠纷一案，案外人傅国辉对本院作出的（2021）闽0322执恢37号执行裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

案外人傅国辉称，请求确认案外人享有对坐落在仙游县××镇××村××工业园××幢自有厂房3-5层房地产［不动产权证号：仙国用2015xxxx］上自2017年12月1日至2034年11月30日止的租赁权，并在拍卖处置该房产中适用“买卖不破租赁”原则。事实和理由如下：案外人傅国辉与锦绣公司于2017年11月20日签订《厂房租赁合同》，承租锦绣公司名下坐落于仙游县××镇××村××工业园××幢自有厂房3-5层房地产［不动产权证号：仙国用2015xxx2891］，每层面积约为1100平方米，租赁期限自2017年12月1日起至2034年11月30日止，每月租金为人民币8000元，其中2017年12月1日起至2020年11月30日为免租期，2020年12月1日起至2034年11月30日总租金1344000元，约定租金一次性支付，支付方式由案外人傅国辉以自己生产的古典家具抵付租金。合同签订后，案外人交付了家具作为履行合同项下给付租金的义务。据此，案外人取得案涉厂房合法有效的租赁权，执行法院在对该厂房执行过程中应适用“买卖不破租赁”原则。为此，提供《厂房租赁合同》一份和《订货单》一份证明。

申请执行人顺安公司称，被执行人的股东长期与案外人有生意往来且关系密切。租赁合同签订时间为2017年11月20日，在此期间顺安公司多次向锦绣公司催要拖欠的工程款，并告知如没有付清工程款不得将该厂房投入使用。一般厂房租期只有3至5年，而案外人提供的租赁合同的租期较长，不符合常理。约定的租金每月8000元也严重偏低，该厂房面积共计3300平方米左右，折合每平方米月租金仅2.4元，同期与被执行人相邻的厂房租金为每月每平方米8元，因此案外人与锦绣公司存在相互串通低价出租。承租方以交付家具抵扣应支付的租金，抵扣家具的价格明显高于同期同类家具价格，存在故意串通虚假租赁。综上，申请执行人认为被执行人与案外人互相串通签订虚假租赁合同以逃避法院执行，应不予认可该厂房租赁合同。

本院查明，顺安公司与锦绣公司建设工程合同纠纷一案，本院依法作出（2019）闽0322民初3305号民事判决，确认锦绣公司应限期支付给顺安公司工程款349.9977万元及违约金。判决生效后，锦绣公司未偿还上述债务。顺安公司向本院申请强制执行。因被执行人锦绣公司未能履行生效判决确定的义务，本院于2020年5月11日作出（2020）闽0322执1864号执行裁定，查封被执行人锦绣公司名下坐落在仙游县××工业园区的房地产［不动产权证号：仙国用xxx2891］。本院依法对上述案涉被查封房地产启动评估拍卖程序。期间，案外人傅国辉向本院提交《厂房租赁合同》，要求“带租拍卖”。本院于2021年3月25日作出（2021）闽0322执恢37号执行裁定，裁定案外人傅国辉对坐落于仙游县××镇××村××工业园××幢自有厂房3-5层［不动产权证号：仙国用2015xxx］的租赁权予以涤除。案外人傅国辉不服该裁定，向本院提出执行异议。

另查明，中国民生银行股份有限公司莆田分行对上述查封房地产中的土地使用权享有抵押权，该抵押权设定日期为2018年11月22日。锦绣公司于2018年11月14日向抵押权人出具《抵押物使用状况确认书》和《抵押物未出租声明》，确认抵押物未以任何形式出租。

以上事实，有本院（2019）闽0322民初3305号民事判决、（2020）闽0322执1864号执行裁定、（2021）闽0322执恢37号执行裁定、中国民生银行股份有限公司莆田分行《抵押物使用状况确认书》和《抵押物未出租声明》等证据证实，予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。案外人提供的《厂房租赁合同》签订时间虽在案涉房地产抵押前，但案涉房地产的所有权人在抵押时明确声明抵押物未以任何形式出租。故案外人提交的《厂房租赁合同》的真实性、合法性本院无法确认。且，从案外人提交的订购单、《厂房租赁合同》看，该《厂房租赁合同》系以房屋使用权抵偿货款的合同之债而非房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。综上，案外人的异议主张，依据不足，不予支持。本院作出的涤除案外人傅国辉所主张的租赁权的执行裁定，并无不当。依据《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条、第三十一条第一款的规定，裁定如下：

驳回案外人傅国辉的执行异议。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向仙游县人民法院提起诉讼。

审判长　　张德海

审判员　　鲍巧新

审判员　　阮　斌

二〇二一年六月十一日

书记员　　庄美岭

附：相关法律规定

《中华人民共和国民法典》

第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》

第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：

（一）异议不成立的，裁定驳回异议；

（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；

（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；

（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。

第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。