南京万物新能源科技有限公司与南京市秦淮区人民政府秦虹办事处、南京清洁可再生能源研究设计院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏01民终7849号

上诉人（原审被告）：南京万物新能源科技有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区光华路129-3号A2栋631、632、633室。

法定代表人：史青海，该公司经理。

委托诉讼代理人：潘必胜，江苏宁诚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）:南京市秦淮区人民政府**办事处，住所地江苏省南京市秦淮区宏光路118号。

负责人：刘敏，该办事处主任。

委托诉讼代理人：付岩，江苏天煦律师事务所律师。

原审被告：南京清洁可再生能源研究设计院，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道水阁路**号*幢*楼.

法定代表人：刘飞，该院院长。

委托诉讼代理人：史诗长，该设计院员工。

上诉人南京万物新能源科技有限公司（以下简称万物新能源公司）因与被上诉人南京市秦淮区人民政府**办事处（以下简称**办事处）以及原审被告南京清洁可再生能源研究设计院（以下简称清洁可再生设计院）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2018)苏0104民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人万物新能源公司的委托诉讼代理人潘必胜，被上诉人**办事处的委托诉讼代理人付岩到庭参加诉讼。清洁可再生设计院经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

万物新能源公司上诉请求：撤销南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初21号民事判决，改判驳回被上诉人的起诉或者将本案发回重审。事实与理由：一、南京市国家税务局于2009年1月12日作为涉案房屋的“所有权人”将涉案房屋转让给被上诉人，并称该房没有两证，有建设工程规划许可证。一审中，被上诉人并未提供该房屋的建设工程规划许可证，一审法院在明知涉案房屋未办理产权证和土地证、被上诉人也未提供合法有效的建设工程规划许可证的情况下，认定上诉人与被上诉人于2010年12月20日签订的房屋租赁协议合法有效，属于认定事实错误。二、房屋租赁协议到期后，上诉人继续使用该房屋，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人于2016年8月31日迁出该房屋，被上诉人于2016年9月28日就该房屋与第三人鼎安投资公司签订房屋租赁合同，从以上行为可以看出上诉人与被上诉人已以实际行动协商解除房屋租赁协议。同时，上诉人与被上诉人都明知涉案房屋存在次承租人迁出的问题，被上诉人也接受了这一事实，故上诉人在交付房屋时被上诉人要求上诉人配合清空涉案房屋。被上诉人在与鼎安公司签订《房屋租赁合同》后不久（2016年9月底10月初）便对涉案房屋采取断水、断电措施，并通知十多人到现场清空房屋,除有两名次承租人当时因特殊原因未迁出外（1、因在清房过程中被上诉人人员的粗暴行为造成一名次承租人身体受伤，财产受损要求赔偿；2、之前因房屋漏雨造成水泥板掉落导致一名次承租人头部受伤要求赔偿），其他所有次承租人全部迁出。被上诉人已将涉案房屋绝大部分收回并实际占有、收益，以上两名次承租人未在当时迁出的原因和责任完全在被上诉人，故一审法院认定被上诉人接收该房屋的时间为2017年4月10日与客观事实不符。另外，在原审过程当中上诉人曾经向法庭申请调查被上诉人将涉案房屋于2016年9月份左右就将房屋租赁给鼎安投资公司，鼎安投资公司实际对房屋进行了装修的事实，证明房屋的交接时间应该在2016年9月28日。

**办事处辩称，涉案房屋整体收回是在2017年4月10日，因此万物新能源公司与清洁可再生设计院应当支付自2016年2月1日至2017年4月10日期间的房屋占有使用费。具体理由如下：涉案房屋是由**办事处整体出租给万物新能源公司和清洁可再生设计院，并由其支付房屋租赁费用。虽然被上诉人于2016年9月与鼎安公司签订了《房屋租赁合同》，但不能就此认定**办事处收回涉案房屋在2016年9月。根据2016年10月19日，**办事处送达催缴租金的《告知书》；2016年10月21日，清洁可再生设计院的函件；2016年11月10日，清洁可再生设计院向各次承租户发出的腾空房屋及上缴租金的《告知书》；2017年3月23日，**办事处委托律师发送的《律师函》；2017年3月14日，次承租户“单春波”与万物新能源公司和清洁可再生设计院代表“史诗长”签订的《人民调解协议书》；2017年4月7日，次承租人戚武林提交的《情况说明》均可以证实，在2016年9月后，万物新能源公司与清洁可再生设计院对涉案房屋占有、使用、收益一直持续到2017年4月10日。被上诉人**办事处于2017年4月10日收回涉案房屋，并将其交付鼎安公司，鼎安公司于2017年4月18日才缴纳了第一笔租金，有发票为证，且万物新能源公司与清洁可再生设计院对此没有异议（详见2018年6月21日庭审笔录第3页第一段）。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。

清洁可再生设计院未到庭陈述。

**办事处向一审法院起诉请求：1、判令万物新能源公司、清洁可再生设计院立即支付**办事处租金535068元、垫付款35000元，合计570068元及逾期利息（以570068元本金为基数，自2017年4月11日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；2、判令万物新能源公司、清洁可再生设计院承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实如下：2009年1月12日，江苏省南京市国家税务局（甲方、转让方）与**办事处（乙方、受让方）签订一份《房屋转让协议》。协议约定：一、甲方自愿将其房屋转让给乙方，乙方也已充分了解该房屋的具体状况，并自愿买受该房屋。转让的房屋坐落于本市秦淮区，建筑面积1054平方米，房屋用途为办公楼，转让的房屋未办理产权证和土地证，但有《建设工程规划许可证》，转让的房屋目前由南京固体废弃物资源再生研究设计院承租，租期为五年，至2011年1月31日止，年租金为15万元，本期房租已收至2009年1月31日；二、甲方自2009年2月1日起将上述房产交付乙方，乙方在房产交付后三十日内支付该房屋转让的全部价款；三、该房屋转让价款为133万元；四、乙方承诺在目前甲方已签订的上述房产租赁期内，不改变上述房产的承租人和租金价格，但应由甲方负责在上述房产交付乙方之日前将上述房产的出租人从2009年2月1日起转变为乙方，并与承租人签订相关租赁关系变更协议。合同签订后，上述房产的出租人也变更为**办事处。2010年12月20日，**办事处与万物新能源公司、清洁可再生设计院签订一份《房屋租赁协议》，协议约定：**办事处将坐落于本市秦淮区的钢筋混凝土结构四层楼房，建筑面积约1054平方米，平房一套（原厨房），建筑面积约42平方米出租给万物新能源公司、清洁可再生设计院用于办公用房。租赁期限自2011年2月1日起至2016年1月31日止，租金为每年45万元，由甲方负责房屋结构上的维修。租赁期满后，乙方的装潢装饰物可自行拆除，但应恢复至租赁前的房屋原状，乙方不予拆除，甲方不另行承担费用。租赁合同终止时，若双方不再续签，乙方应按期搬迁，如乙方逾期不搬迁，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿；甲方应当对房屋及设备定期检查，以保障乙方居住安全和正常使用。合同签订后，双方均按合同约定履行。2015年8月23日，**办事处向万物新能源公司发出通知，告知自2015年3月起，**办事处不享有对房屋出租具体问题的最终决定权，且合同到期后如需继续租赁将通过相关流程在秦淮区公共资源平台公开挂牌，公开竞争。如万物新能源公司、清洁可再生设计院到期后有意继续租赁，则于2016年1月31日前以书面形式向**办事处提出续租申请。如万物新能源公司、清洁可再生设计院获得承租权，则签订新合同，如未获得承租权，则结清费用后及时交回房屋，逾期将按日收取房屋占用费用。当日，万物新能源公司的员工在送达回执上签字确认收到该通知。2016年8月30日，**办事处再次向万物新能源公司发出补缴房租的函件，告知万物新能源公司、清洁可再生设计院按原合同标准补交2016年2月1日至2016年8月31日止的7个月的租金计26.25万元，并告知涉案房产正在进行公开招标，万物新能源公司、清洁可再生设计院应当补齐所欠租金才能获得该处房产的竞标权，并要求万物新能源公司、清洁可再生设计院在五日内即9月5日前补缴所欠租金，否则产生法律后果由万物新能源公司、清洁可再生设计院承担。万物新能源公司、清洁可再生设计院收到函件后未支付租金，称与**办事处沟通后**办事处同意万物新能源公司、清洁可再生设计院在中标时一并交纳，**办事处对于万物新能源公司、清洁可再生设计院称同意其中标后一并交纳的陈述不予认可。2016年9月2日，万物新能源公司向**办事处发函，主要内容为，万物新能源公司、清洁可再生设计院已收到**办事处于2016年8月31日发出的函件，万物新能源公司、清洁可再生设计院于2015年9月6日向**办事处发函申请愿意继续承租，并提出尽快办理租赁手续并为此多次向**办事处发函提出申请，且**办事处在今年期间对房屋漏雨也未派人前来维修。另外对于租金上交问题，万物新能源公司、清洁可再生设计院的意见是：1、代管费不要，志愿服务；2、实收多少上交多少；3、代维修和卫生费要减，最后万物新能源公司、清洁可再生设计院再次恳求**办事处办理新的租赁手续并考虑租赁房屋装潢添附等问题。2016年10月19日，**办事处再次向万物新能源公司发出告知书，告知万物新能源公司、清洁可再生设计院将于2016年10月对万物新能源公司、清洁可再生设计院承租的**路110号房屋进行招投标，并要求万物新能源公司、清洁可再生设计院在收到本告知书后五日内缴清2016年2月1日至2016年10月31日的全部租金。2016年10月21日，万物新能源公司通过邮寄向**办事处发函陈述万物新能源公司、清洁可再生设计院房屋租赁的来源及目前的现状，另外还告知**办事处因租赁房屋于2016年1月30日到期，万物新能源公司、清洁可再生设计院为减少损失将临时出租的费用、房屋代为修缮的费用及相关装饰费用告知**办事处。2016年11月10日，清洁可再生设计院向其下面各承租户发出告知书，内容为：“**路110号商租楼是**办事处的产权，各公司（户）租此商租楼的合同期到2016年1月30日已终止，依据**办事处2016年10月19日的通知（此通知已复印送达各公司），截止2016年11月30日全部搬走腾空交街道办事处，否则将采取措施关大门、停水、停电，不得继续使用；同时各租用公司（户）交足所欠的9月、10月份房租费，10月、11月份水电使用费用。若不如期上交的公司（户），所产生的法律后果由你们自己承担”。后万物新能源公司、清洁可再生设计院未能向**办事处交付租赁房屋，2017年3月23日，**办事处向万物新能源公司、清洁可再生设计院发出律师函告知万物新能源公司、清洁可再生设计院应立即迁出租赁房屋并支付2016年2月1日至实际迁出之日止的租金。万物新能源公司、清洁可再生设计院称，2016年2月1日租赁到期后，万物新能源公司、清洁可再生设计院未迁出，2016年8月31日迁出，但没有交接，钥匙仍在万物新能源公司、清洁可再生设计院处，因**办事处存在欺诈，所以没有找**办事处交接。对于**办事处主张的垫付款35000元，**办事处称2017年3月，因清洁可再生设计院与一个承租户（单春波）在移交租赁房屋时发生纠纷，后经公安机关调解，达成协议：由史诗长赔偿15000元并退还押金3000元，单春波于2017年3月20日搬离**路110号。在公安调解协议中，史诗长签字注明，我方没有赔偿义务，但服从街道、派出所调解。后在付款时，史诗长在**办事处提供的付款说明中注明“按协调意见办”。2017年3月22日，**办事处支付给承租户（单春波）15000元。万物新能源公司、清洁可再生设计院现对该15000元不予认可，认为只是配合调解，并无赔偿义务。另外，**办事处称还代万物新能源公司、清洁可再生设计院垫付了20000元赔偿款，该款系万物新能源公司、清洁可再生设计院的一个承租户的朋友到该承租户公司办事，该承租户称系承租房屋天花板突然掉落造成朋友受伤，后**办事处同意垫付20000元，该承租户同意于2017年4月10日迁出涉案房屋。万物新能源公司、清洁可再生设计院对该20000元也不予认可，认为其并未参加调解，**办事处赔偿20000元也进一步说明了涉案房屋存在质量问题。现**办事处以该承租户于2017年4月10日迁出确定万物新能源公司、清洁可再生设计院使用租赁房屋的截止时间。

另查明，2016年9月28日，**办事处与案外人南京鼎安投资发展有限公司就涉案房屋签订一份《房屋租赁合同》，合同租赁期限约定，因该房屋目前尚存在租赁经济纠纷，原承租方交房日期不确定，故该合同租赁期限定为五年，合同日期自街道与原承租方完成房屋交接，并给予现承租方三个月的装修期的第二日开始起计。

一审法院认为，**办事处与万物新能源公司、清洁可再生设计院于2010年12月20日签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应当按合同约定严格履行，租赁期限至2016年1月31日届满后，因双方未能续签租赁合同，故万物新能源公司、清洁可再生设计院负有向**办事处交付租赁房屋的义务，但万物新能源公司、清洁可再生设计院截止2017年4月10日才将租赁房屋整体交付给**办事处，故其应当按每年45万元的标准支付2016年2月1日起至2017年4月10日止的房屋使用费合计535068元及利息，利息**办事处主张自2017年4月11日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算并无不当，一审法院予以支持。对于万物新能源公司、清洁可再生设计院何时迁出问题，一审法院认为，万物新能源公司、清洁可再生设计院负有在合同到期后向**办事处交付租赁房屋的义务，根据万物新能源公司、清洁可再生设计院自行陈述，其于2016年8月31日迁出，但没有交接，钥匙仍在万物新能源公司、清洁可再生设计院处，根据以上陈述，万物新能源公司、清洁可再生设计院应当举证证明其何时与**办事处交接，在万物新能源公司、清洁可再生设计院未提供证据的情况下，一审法院根据**办事处提供的证据确认**办事处最后于2017年4月10日接收租赁房屋，并确定2017年4月10日为万物新能源公司、清洁可再生设计院全部交付租赁房屋的时间符合合同约定及法律规定。对于**办事处主张的代万物新能源公司、清洁可再生设计院垫付的35000元，因万物新能源公司、清洁可再生设计院不予认可，且在公安调解协议中，万物新能源公司、清洁可再生设计院也未认可自己负有赔偿义务，故**办事处支付给第三方合计35000元应当另行主张，在本案中在未得到万物新能源公司、清洁可再生设计院认可的情况下不应直接认定由万物新能源公司、清洁可再生设计院负担。对于万物新能源公司、清洁可再生设计院辩称部分房屋其只是代为管理及房屋添附问题。一审法院认为，万物新能源公司、清洁可再生设计院系与**办事处签订整体租赁合同，在合同履行期间，**办事处也只认可万物新能源公司、清洁可再生设计院系租赁主体，至于**办事处将房屋部分再次转租，并不影响双方之间系整体租赁的意思表示，也并不能得出万物新能源公司、清洁可再生设计院对部分房屋系代管关系的结论，故对万物新能源公司、清洁可再生设计院该辩称意见，一审法院不予采纳；对于房屋的添附，因万物新能源公司、清洁可再生设计院添附均形成于**办事处购买涉案房屋之前，且根据合同约定，万物新能源公司、清洁可再生设计院装潢装饰物可自行拆除，如不予拆除，**办事处也不承担费用，故万物新能源公司、清洁可再生设计院主张添附补偿并无依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、南京万物新能源科技有限公司、南京清洁可再生能源研究设计院自本判决生效之日起十日内给付南京市秦淮区人民政府**办事处租赁房屋占有使用费535068元及利息（自2017年4月11日起至实际付清之日止，以欠款本金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算）。二、驳回南京市秦淮区人民政府**办事处对南京万物新能源科技有限公司、南京清洁可再生能源研究设计院其它诉讼请求。案件受理费9500元，由**办事处负担500元，由万物新能源公司、清洁可再生设计院负担9000元（**办事处已预交，万物新能源公司、清洁可再生设计院在给付以上款项时加付此款给**办事处）。

二审中，上诉人提交如下证据：1、建设工程规划许可证（复印件）以及水电费发票，称涉案房屋规划许可证上发证机关没有盖章，证明规划许可证不是真实的，截止到一审庭审结束前，涉案房屋并没有取得规划许可证，属于不合法的建筑。水电费到目前为止是以秦淮区税务局的名义缴纳，房屋产权人仍然是秦淮区税务局，并非被上诉人。被上诉人质证认为，对建设工程规划许可证（复印件）的真实性、关联性、合法性不予认可。对水电费发票真实性没有异议，但是不能以缴费的户主认定产权人为秦淮区税务局，被上诉人于2009年1月份已经与南京市国家税务局就涉案房屋签订转让协议。

2、清洁可再生设计院给秦淮区政府的函以及回函各一份，被上诉人称该房屋进行招投标程序进行出租，实际上并没有进行招投标，证明被上诉人对上诉人进行隐瞒，剥夺了上诉人的优先承租权。被上诉人认为函件落款处没有相关单位盖章，对真实性、合法性、关联性不予认可。

3、由原承租人提供的证明三份以及由南京天洵律师事务所向次承租人发的律师函（复印件），证明在2016年国庆节前后，被上诉人实施了清房行动，因房屋存在瑕疵导致纠纷，造成了次承租人受伤。律师函表明在2016年8月31日双方之间的合同已经确定终止，被上诉人行使了自己作为房屋产权人的权利。被上诉人认为，《搬家证明》、《租房街道补偿的说明》以及《证明》均为单方陈述，没有到庭接受质询，所称与事实不符，对真实性、关联性、合法性不认可。律师函是复印件，真实性无法核对，不予质证。

4、《房屋维修申请报告》一份及《请示》两份，证明房屋一直有质量问题，上诉人要求对房屋进行维修。《终止房屋租赁协议》一份，由于房屋漏雨，次承租人提出来提前解约，证明房屋有质量问题，造成其损失。清洁可再生设计院与芝林大药房的《解除协议》一份，由于漏雨，大药房提前搬走，证明房屋有质量问题，造成其损失。被上诉人对《房屋维修申请报告》和两份《请示》的真实性、关联性有异议，认为是单方陈述。终止租赁协议、芝林大药房的协议均与本案没有关联。

5、《房屋租赁协议》计17页，证明本案实际承租人是清洁可再生设计院，上诉人只是挂名承租，上诉人与清洁可再生设计院之前签订了协议，并且支付了相关的费用，所有与次承租人的合同之间都是清洁可再生设计院进行签订的。被上诉人认为真实性无法确认，关联性有异议，在上诉人万物新能源公司及清洁可再生设计院就涉案房屋优先承租权的问题向秦淮区法院起诉被上诉人时，两公司已经自认为涉案房屋的承租主体，在一审中两公司也承认为涉案房屋承租主体。

被上诉人提交了建设工程规划许可证原件一份及相关审批材料，证明涉案房屋领有建设工程规划许可证，上诉人对建设工程规划许可证真实性无异议，对关联性不予认可，认为涉案房屋建设单位是雨花台区建筑开发总公司，并非被上诉人。原审被告对该证真实性无异议。

本院认为，上诉人提交的以上证据除《搬家证明》，《关于租房和街道补偿的说明》、《证明》外，均不属于新证据，本院依法不予认定。关于该三份证明，因证明的出具人均为次承租人，与本案存在利害关系且未出庭接受质证，本院依法不予采信。关于涉案房屋的建设工程规划许可证，被上诉人已提交了原件及相关资料，被上诉人对真实性予以认可，因涉案房屋已经转让等原因，建设单位并非本案的被上诉人，但不能否认该许可证的效力，本院予以采信。

双方对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。

本院认为，关于涉案《房屋租赁协议》的效力问题，被上诉人已提交了涉案房屋的建设工程规划许可证原件及相关审批材料，故该协议不违反法律法规的强制性效力性规定，且系当事人真实意思表示，合法有效，对上诉人关于涉案《房屋租赁协议》无效的上诉主张，本院不予支持。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁期限届满后，双方未再续签租赁合同，万物新能源公司、清洁可再生设计院应向**办事处返还租赁房屋。关于万物新能源公司、清洁可再生设计院何时返还房屋问题，上诉人主张其于2016年8月31日迁出该房屋，两名次承租人未在当时迁出的原因和责任完全在被上诉人，但其提交的证据不足以证明其返还涉案房屋的时间、两名次承租人未迁出的责任在于被上诉人，故本院对该上诉主张，不予支持。一审法院判令其按每年45万元的标准支付实际占用涉案房屋期间的使用费及相应的利息，并无不当，应予维持。

综上，万物新能源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9000元，由南京万物新能源科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李飞鸽

审判员　　郑　慧

审判员　　徐聪萍

二〇一九年二月二十七日

书记员　　朱亚芳