某某与某某、赤峰铁路建筑工程有限责任公司等商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

内蒙古自治区高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2018）内民申1804号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：***，男，1969年4月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省沈阳市沈河区。

委托诉讼代理人：曲有全，内蒙古兴合律师事务所律师。

被上诉人（一审原告、二审被上诉人）：***，女，1964年2月3日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市红山区东郊红旗小区1号楼2单元233室。

一审被告：赤峰铁路建筑工程有限责任公司。

法定代表人：尹玉海，该公司董事长。

一审被告：李维龙，男，1957年3月9日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。

再审申请人***因与被申请人***及一审被告赤峰铁路建筑工程有限责任公司（以下简称铁建公司）、李维龙商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院(2017）内04民终2287号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审查终结。

***申请再申称，一、根据华瑞公司与铁建公司签订的《建筑工程施工合同》、《施工单位赤峰铁路建筑工程有限责任公司第五项目部1号楼、2号楼收款明细》以及《会计凭证》可以证明合同约定工程价款为550万元，而赤峰铁路建筑工程有限责任公司第五项目部（以下简称第五项目部）已实际收到1、2号楼售楼款6956881元，华瑞公司认可此款为抵付工程款，且换取了华瑞公司出具的《收据》，但多收施工款1406881元，所以第五项目部就不应再收房款。因***的购房合同载明购房款为103613元，已交2万元首付款，尚欠余款83613元一直未交。因此，第五项目部不应在多收工程款的情况下给***出具83613元的房款收据。二、华瑞公司原始财会账目《收据》三枚，能证明购房人凡是将购房款交第五项目部的，项目部用购房款抵付工程款并为其出具《收据》的，都必须换取华瑞公司的《收据》即合法手续。只有换取华瑞公司出具的《收据》，华瑞公司才知晓并承认，此款属于抵付工程款的购房款，否则华瑞公司不知道，不承认亦无法为其办证。这也是双方签订的《补充协议》所约定的内容。***就是按上述规定，于2007年5月23日，持第五项目部为其开的《收据》到华瑞公司换取华瑞公司为其出具的首付款正式合法《收据》，并于当天与***正式签订《商品房买卖合同》，约定：“余款83613元，交付使用前一次结清。”但***在2007年5月24日却将剩余83613元购房款，直接交到第五项目部，未交给华瑞公司。***明知应到华瑞公司换收据但未换，到2017年才用未换的《收据》起诉，主张办理过户手续，这是不正常的。事实上，凡换收据的购房户，华瑞公司全部给办了过户手续。三、华瑞公司《售房合同登记表》、《欠公司房款及费用明细表》、《欠华瑞公司房款住户明细表》及《红旗小区商品房销售情况登记表》，证明***仅交2万元购房款，尚欠83613元购房款未交，故其请求办证于法无据。四、***于2007年5月24日交给第五项目部，由第五项目部出具的《收据》，该《收据》上有李维龙本人签字，但与其他单据表上李维龙的签名进行对比后发现，两者笔体明显不一致，该《收据》有瑕疵，不合法，而一审法院以该《收据》为依据，认定***交清了房款，属认定事实错误。五、华瑞公司的原始账目《明细分类账》，证明第五项目部超卖住宅楼房七十多万元，随意卖楼，收取房款。六、华瑞公司楼房钥匙管理工作人员郭秀芬的《证明》，双方协议第十三条明确规定:“乙方将全部楼房钥匙移交甲方,由甲方发给住户,乙方不得私自发给住户钥匙。”证明完工后，公司要求李维龙将住户钥匙上交到公司，李维龙不但没有上交，反而将钥匙交到***手中，***才得已入住。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求再审本案。

本院经审查认为，铁建公司与华瑞公司签订的以房抵债《协议书》及《补充协议书》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《补充协议书》对工程款的结算方式明确约定：“华瑞公司以住宅楼抵付工程款，抵付工程款的住宅楼要由华瑞公司出具有关合法手续；抵付工程款的楼房由铁建公司自行出售收款，华瑞公司负责办理按揭手续”，据此铁建公司取得案涉抵顶工程款房屋的出售及房款收取权。李维龙借用铁建公司资质，设立该公司第五项目部并任经理，其项目部对外发生的责任应由铁建公司承担。***作为购房者，按照房屋出售方的要求和指示，履行了与华瑞公司签订《商品房买卖合同》约定的义务，先后两次将房款交清，且实际入住，尽管将购房尾款交付于第五项目部，未换取华瑞公司开具的《收据》，对于没能换取的原因双方各执一词，但不影响华瑞公司对铁建公司依据上述协议和用其公司名义就抵付工程款的楼房所为的对外行为承担相应的民事责任。现华瑞公司已注销，在注销前以董事会决议的形式决定其权利义务承继人为***，原审判决***应继续承担该公司的民事责任并无不当。至于华瑞公司与铁建公司就铁建公司基于双方所签协议收取的购房款是否超出约定、如何进行结算，系两公司之间权利义务的履行结果和内部问题，不能对抗购房人***的购房行为及办证请求。***认为***交付尾款的收据上李维龙的签字并非其本人所签，在未进行鉴定的情况，不应予以否认，何况该收据的真伪以及***是否实际支付尾款，***可在与铁建公司就工程款的结算中予以核对和处理。***再审提交的所有证据均不足以证明其主张。综上，***的再审理由不能成立，依法不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回***的再审申请。

审判长　王 佐 玲

审判员　吕 浩 杰

审判员　王　　帅

二〇一九年六月十八日

书记员　格根珠拉