某某与江西洋湖建设发展有限公司、某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

江西省樟树市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣0982民初1395号

原告：***，男，1967年12月25日出生，汉族，住樟树市。

委托诉讼代理人：黎明，江西药都律师事务所律师。

被告：江西洋湖建设发展有限公司，住所地樟树市。

法定代表人：刘冰峰，系公司总经理。

被告：***，男，1966年1月5日出生，汉族，住樟树市。

二被告共同委托诉讼代理人：杨建平，江西新青年律师事务所律师。

原告***与被告江西洋湖建设发展有限公司（下称洋湖建设公司）、***房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。分别于2020年7月14日、2020年11月3日进行了第一次、第二次开庭，原告***及其委托诉讼代理人黎明，被告洋湖建设公司委托诉讼代理人杨建平，被告***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1．判令洋湖建设公司按《枫凌棱拆迁安置面积结算单》的约定，将面积为95平方米的安置房产一套以及配套柴草间一间交付给原告，如不能交付，则按判决时安置房的市场价赔偿原告的损失；2、判令二被告按照承诺书的约定，将三间店面的补差价194535元支付给原告；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因枫凌棱城中村改造，对原告进行安置补偿，给原告安置房两套，每套房配套柴草间，一套127.15平方米，一套95平方米。2012年4月22日枫凌棱村小组理事会皮春保、敖某向原告出具承诺书，承诺由原告购买枫凌棱新××店铺，价格优惠、提供三证。同日，被告向原告出具承诺书，承诺另送车库一间，以及购买枫凌棱名庭南面靠大门第1-3号店面三间对于购买价格在500元每平方米以上部分由洋湖建设公司与***承担。但洋湖建设公司只向原告交付了127.15平方米的房产和对应的柴草间以及车库一间，外套95平方米的房产未交付，店面也未能补差。对于未交付安置房以及三间店面补差事宜原告多次找被告以及敖某、皮春保协商，敖某、皮春保在2019年12月24日出具文书，履行承诺，将枫凌棱名庭南面靠大门第1-3号店面以7000元每平方米的优惠价卖给***，店铺总面积129.69平方米。原告在明确补差金额后，多次要求被告交付安置房以及补差未果，为维护自身合法权益，原告特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告的诉请。

洋湖建设公司辩称，1．案涉安置面积为95平方米的结算单已被新的结算单替换而失效，答辩人已履行安置义务，原告诉请交付95平方米的安置房和配套柴草间无法事实和法律依据，应予以驳回。2．原告诉请交付95平方米的安置房以及配套柴草间已过诉讼时效期间，依法应予以驳回。3．案涉店面归全体村民所有，任何人无权处分，案涉承诺书无效，原告并未购买案涉店面，其诉请店面补差款无事实和法律依据，依法应予以驳回。

***辩称，答辩人出具的承诺书是一种附生效条件的承诺，即只有当原告购得了三间店面且价格超出5500元／平方米，答辩人才承担超出部分的价款。在本案中，枫凌堎小区的所有一楼店面归全体枫凌堎村民所有，皮春保、敖某不是店面所有权人，其无权出售店面。皮春保、敖某虽是城中村改造理事会六成员之一，但也无权代理全体村民出售案涉店面。原告实际并未购得三间店面，答辩人的承诺因生效条件未成就而不生效。所以原告诉请店面补差款无法事实和法律依据，依法应予以驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交如下证据：

证据1．枫凌棱拆迁安置面积结算单两份；证明洋湖建设公司应向***安置房产两套，一套面积127.15平方米已经安××2室，配套柴草××号，但另一套面积95平方米的安置房被告未安置。

证据2．皮春保、敖某出具的承诺书一份，二被告出具的承诺书一份，皮春保、敖某履行承诺书一份；证明皮春保、敖某代表村小组向***承诺：***可以购买枫凌棱新小区南面靠大门的第1-3号三间店铺，价格优惠、提供三证。同日二被告向***出具承诺书一份，承诺送原告车库一间，门面三间价位在5500元以上的由二被告承担。经过原告多次向二被告及皮春保、敖某催问，2019年12月24日皮春保、敖某向原告出具履行承诺书一份，将枫凌棱铭庭南面靠大门第1-3号三间店面以7000元每平方的优惠价格卖给原告，三间店铺总面积共计129.69平方米，被告应补偿原告194535元。

证据3．《枫凌棱“城中村”整体改造承包协议》一份；证明皮春保、敖某为枫凌棱“城中村”改造理事会成员主持理事会工作，并代表理事会与被告签订《枫凌棱“城中村”整体改造承包协议》，协议约定由被告对拆迁村民进行房产安置。

证据4．《枫凌棱城中村改造安置房协议书》一份、票据两张；证明：被告在未安置原告的情况下，在2013年10月10日将安置房卖给枫凌棱村之外的人，出售价为3340.91元每平方米，车库（储藏间）售价为3550元每平方米。购买方已经支付购房款。这份证据的来源是通过法院诉讼所得。

证据5．拆迁房屋照片一张，证明照片上两层楼旁边的矮房子大概70平方，是原告自己所建。

证据6．敖火根出具的证明一份、敖海根出具的证明一份、枫凌棱项目部出具的证明复印件一份；证明***的大哥敖火庚在枫凌堎35号房屋置换时一开始就是置换127平方米，***也是置换127平方米，并不是敖某所说的95平方米，***的75多平方米的自建房置换了95平方米面积；第二份敖海根的证明，证明枫凌堎35号***置换127平方米的是安置房，自建房置换了一套95平方米的安置房，两套房屋是同一天开具的结算单；第三份被告洋湖建设公司证明一份，证明敖海根枫凌堎附12号房屋按置换面积应分得99.89平方米，但实际分得两套，一套127平方米，另一套是93平方米，之所以多分一套的原因是，枫凌堎附12号房屋前有菜地、猪圈65.9平方米，因此补了一套93平方米的房屋给敖海根。以上证明充分可以说明***的75多平方米的自建房也是应该可以分得一套95平方米的安置房，而且分得的房产也不是以实际置换面积算，以根据各自情况协商，并不是以置换面积算，否则也置换不到127平方米的房屋。

证据7．短信聊天记录两份，证明证人敖某夫妻威胁以死威胁***，这也充分说明了敖某与被告之间有非常大的利益关系，敖某与原告之间有非常大利益的冲突。

二被告质证意见如下：1．对证据1中第一份95平方米结算单有异议，这份结算单已经被第二份127.15平方米结算单替换，已经失效。2．对证据2中出具的两份承诺书的合法性有异议，认为店面归枫凌棱村小组全体村民所有，皮春保、敖某是没有权利处分该店面，所以该两份承诺书无效。***出具的承诺书是一种附生效条件的承诺书，生效的条件是只有当原告购买了三间店面并且价款超过了5500元／平方米，***才要承担多出的部分价款，而***实际并未购买三间店面，所以该承诺书因为生效条件尚未成就，而不生效。3.证据3是复印件。4．对证据4三性均有异议，该证据与本案无关。5．对证据5，我们在房产局查明，***有的房屋就是那个枫凌堎35号房屋，没有其他房子。6．对证据6的真实性均有异议，敖火根、敖海根与***系兄弟关系，存在利害关系，且未出庭作证，枫凌棱项目部的证明是复印件。7．对证据7三性均有异议，无法证明手机发短信是谁发的，具体的年份不清楚，短信内容与本案无关，未牵扯到本案。敖某发的短信并不是原告所述在申请鉴定后所发。

洋湖建设公司提交如下证据：

证据1．房产登记查询证明及附件；证明***拆迁房仅一栋，位于枫凌堎**，系***与敖火根、敖某三人共有房屋，该房屋建筑面积为201.92平方米，共八间房，***分得其中三间，原告实际拆迁面积约为75.96平方米。

证据2．《枫凌堎城中村整体改造承包协议》；证明第一，按照枫凌堎城中村改造的安置办法，拆迁户按照“一比一点二”的比例进行安置，原告应安置面积为95平方米。第二，新建的一楼店面归枫凌堎全体村民所有。

证据3．声明一份；证明***实际安置面积为95平方米，***于2012年4月24日称拆迁搬房时不慎将上述结算单遗失，要求重新补开，并声明原结算单作废，考虑到原告家族较困难，敖某找到洋湖建设公司协商要求安置原告三室二厅，洋湖建设公司同意在***原有安置面积上增加32.15平方米，于是当日敖某另行开具面积为127.15平方米的结算单，并向被告出具《声明》，载明***原结算单95平方米面积作废不生效。

证据4．安置通知、安置表；证明2015年12月4日，***领取了面积为127.7平方米的安置房，实际拆迁面积相似的敖某、敖火根也只是安置了一套127.7平方米的安置房。洋湖建设公司已履行补偿安置义务。

证据5．枫凌堎拆迁补偿领款单一份，证明原告无证房屋拆迁已经得到了现金补偿，不存在用房屋再作安置。

庭审中，洋湖建设公司申请证人敖某出庭作证。

***质证意见如下：1．对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告三兄弟继承了一套房产，由原告继承了三间，敖火根继承了三间，敖某继承了两间，拆迁安置分房时，敖火根分得6栋2单元301室127平方米，原告也是同样分得127平方米，因此被告说原告先分95平方米再置换127平方米纯粹是谎言。2．对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，这份证据乙方（公司）章都没有盖，我们提供的证据上盖有洋湖建设发展有限公司的章。3．对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，***实际分配所得房产是两套，该两套房产被告出具的结算单是同一天时间，均是2012年4月22日，如果结算单遗失要开新的结算单，也是要在2012年4月22日之后的时间，何时补开写何时的时间，不可能写之前的时间。而且***从未要求敖某将95平方米置换为127平方米的房屋，也未授权给敖某。两兄弟之间因拆迁事宜闹得视同水火，因此，更不可能让敖某写申明。更何况如果要变更结算单也是要***亲自去，写这份申明也是由***而不是由敖某写。4．对证据4中的分配单的真实性、合法性、关联性无异议，但对***的证明目的有异议，这份证据充分的说明一个情况，敖某继承只有两间房，但他分配了127.7平方米，敖火根与原告同样是继承三间房，但是敖火根分配的是127平方米，没有95平方米一说，因此，***分配127平方米这是当时真实的情况，不存在95平方米换127平方米的说法，否则，被告也应当拿出敖火根95平方米换127平方米的证据。5.证据5是由樟树市鹿江街道办事处站前社区委员会的补偿领款单，这份补偿领款单与被告无关；我们所述的无证面积是75多平方，这里写的是103.25×160，面积明显与原告的自建房面积不一样，由此可见，这是拆迁安置的搬迁费和原告的75平方米的自建房没有任何关系。6．对证人敖某的证言均不认可。

结合双方的质证意见，本院认定如下：1．对原告提交的127平方米的《枫凌棱拆迁安置面积结算单》、2012年4月22日和2019年12月24日敖某与皮春保出具的承诺书、2012年4月22日***出具的承诺书、枫凌堎拆迁补偿领款单的真实性及证明目的予以认定。对拆迁房屋照片真实性、合法性予以认定，但对其关联性和证明目的不予认定。对敖火根出具的证明、敖海根出具的证明、枫凌棱项目部出具的证明的真实性不予认定。《枫凌棱“城中村”整体改造承包协议》及票据虽为复印件，但能证明洋湖建设公司系涉案拆迁房屋的承包安置方，皮春保、敖某系村民小组理事会代表成员，对其证明目的予以认定。《枫凌棱城中村改造安置房协议书》与本案无关，不予认定。短信聊天记录即使真实也不能证明原告的证明目的，虽兄弟间可能存在矛盾，但在对外有重大利益的情况下，通常是顾及亲情，对该证据不予认定。2．对洋湖建设公司提交的房产档案查询证明、2012年4月24日敖某出具的声明、安置通知、安置表、证人敖某的证言均予以认定，《枫凌棱“城中村”整体改造承包协议》为复印件，仅能证明洋湖建设公司系涉案拆迁房屋的承包方，对其证明目的不予认定。

根据当事人提交的证据，当事人对证据的质证意见及本院的认证结果，本案查明的事实如下：

洋湖建设公司系枫凌棱安置改造小区的承包安置方。***、敖火根、敖某系三兄弟，三人共同共有位于枫凌棱35号1-2层产权证号为1-02801，面积为201.92平方米共八间房的房屋，其中***分得三间房，总面积为75.96平方米。2012年4月22日洋湖建设公司出具安置面积为95平方米的枫凌棱拆迁安置面积计算单给***。其后***因拆迁搬家不慎将此结算单遗失，作为枫凌棱城中村改造村民理事会成员之一的敖某同***一起与洋湖建设公司协商，考虑***家庭较困难等情况，洋湖建设公司同意增加***的安置补偿面积至127平方米。***已安置至房屋面积为127平方米的枫凌棱铭庭5栋一单元302室。2012年4月22日樟树市鹿江街道办事处站前社区委员会对***拆迁房屋及附属设施等补偿了20920元。同日，皮春保、敖某出具承诺书，内容为：枫凌棱村民小组承诺***购买枫凌棱新小区南面靠大门1-3号叁只店铺，价格实行优惠，提供“三证”。2019年12月24日，皮春根、敖某出具承诺书，内容为：为履行上述承诺，现将枫凌棱铭庭南面靠大门第1-3号叁间店铺以7000元／平方米的优惠价格卖给***，叁间店铺总共129.69平方米，总价907830元，***一次性付款，叁间店铺的《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》由承诺人提供。2012年4月22日，***出具承诺书，内容为：今承诺送***车库一间，门面***叁间，价位5500元／平米，多出部分由***承担。

第一次庭审中，***申请对洋湖建设公司提交的敖某出具的声明，进行文书形成时间的鉴定。江西神州司法鉴定中心受本院委托对该声明进行鉴定。2020年10月19日，江西神州司法鉴定中心因该鉴定事项系文件检验领域技术难题，已超出检验条件，故退回材料并中止鉴定。

本院认为，针对***主张两套安置房，还有一套95平方米的房屋及设套设施未安置的请求。首先***未提交与洋湖建设公司之间的安置补偿协议书，难以确定安置补偿面积；其次***主张系因拆迁房屋自建的房屋而应多补，但未提交该自建房屋产权证明，提交的证言真实性无法确认，也未提交其他证据充分证明其主张；再次证人敖某与***系亲兄弟关系，与***存在利害关系，其证言具有高度可能性，本院结合经审查认定的相关事实，依法、合理认定敖某作出的证言有效。洋湖建设公司提交的证据充分说明，已按照双方约定履行了安置义务。故***要求交付按结算单载明的安置补偿面积为95平方米的房屋及配套柴草间的请求本院不予支持。皮春根、敖某出具承诺书将枫凌棱铭庭南面靠大门第1-3号叁间店铺以7000元／平方米的优惠价格卖给***，叁间店铺总共129.69平方米，虽该目的暂时无法实现，但能证明有同意补偿原告店面差价的这个事实，***自愿承诺承担***购买叁间店铺超出5500元／平米的差价，系其真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，本院予以认定。但依据***提交的承诺书及查明事实，并未约定洋湖建设公司承担***购买店铺的价格差值，故***仅能要求***承担购买三间店铺的价格差值，原告主张的差价计算依据，未过分超出市场价位，可以予以支持，被告***应支付原告***购买三间店铺的价格差值194535元。

综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告***购买三间店铺的价格差值194535元。

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5928元，诉讼保全费3520元，由原告***负担3496元，被告***负担5952元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，如逾期不交纳，则按自动撤回上诉处理）。

审　判　长　阮　亮

人民陪审员　皮　婷

人民陪审员　周卫国

二〇二〇年十二月八日

法官助理 尧豫楠

书记员 彭昆