湖州园林绿化有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省湖州市吴兴区人民法院 民事判决书 （2023）浙0502民初6996号 原告：湖州XX有限公司。 被告：***。 原告湖州XX有限公司（以下简称“XX公司”）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年10月31日立案受理，依法由审判员***适用简易程序审理。后因按其他方式无法向被告送达法律文书，本案由审判员***适用普通程序继续审理，向被告公告送达了法律文书，并于2024年1月16日公开开庭进行了审理。原告XX公司到庭参加诉讼，被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 XX公司起诉称：2020年6月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：XX公司将位于湖州市的二间房屋租赁给***；租赁期间为2020年7月1日至2023年6月30日；每年的房屋租赁费用为7.2万元；支付方式为3个月。2020年7月至2022年11月30日期间的房屋租赁费用，***已足额支付，但2022年12月1日至2023年6月30日期间的房屋租赁费用，***一直未支付。XX公司故向法院起诉，请求判令：1、解除《房屋租赁合同》；2、***支付房屋租赁费用42000元（房屋租赁费用请求计算至***腾退房屋之日止，暂计算至2023年6月30日）；3、***支付违约金2028.2元（违约金以42000元为基数，按LPR的4倍14.6％，从2023年3月1日起暂计算至2023年6月30日，实际应计算至腾退之日止）；4、***支付2022年8月至2023年4月的水电费9015.6元及2022年7月1日至2023年6月30日的物业费2040元（物业费、水电费请求计算至***腾退房屋之日止）；5、***腾空房屋并将房屋返还给XX公司；6、本案诉讼费由***承担。 本案在审理过程中，XX公司向本院进一步明确本案诉讼请求为：1、解除《房屋租赁合同》；2、***支付房屋租赁费用（含房屋占有使用费）42000元（暂计算至2023年6月30日，要求计算至***腾退房屋之日止）；3、***支付违约金2028.2元（违约金以42000元为基数，按LPR的4倍14.6％，从2023年3月1日起暂计算至2023年6月30日，要求计算至实际清偿之日止）；4、***支付水电费9015.6元及物业费2040元（物业费暂计算至2023年6月30日，要求计算至腾退房屋之日止）；5、***腾空房屋并将房屋返还给XX公司；6、本案诉讼费由***承担。 XX公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：不动产权证、《房屋租赁合同》、发票、水电费统计表各一份。 被告***未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理，认定事实如下：2020年6月29日，XX公司作为甲方，***作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：XX公司将位于湖州市两间房屋出租给***；租赁期限自2020年7月1日起至2023年6月30日止；租赁房屋仅做办公用途；租赁期满甲方有权收回该出租房屋，乙方应如期交还；乙方如需要继续租用，应在租赁期满2个月前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；年租金总额为7.2万元；为确保本出租房屋和附属设施完好无损，保证水、电、宽带网络等其他应由乙方缴纳的费用不拖欠，乙方应在签约当日缴纳保证金13000元；租赁到期乙方未发生违约行为的，甲方凭收据全额退还乙方；本出租房的物业管理费每月为170元；本出租房屋租赁费每三个月交纳一次；其他费用每月交纳一次；本出租房屋租赁合同期满自然终止；租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天按费用总额的3％收取滞纳金；因合同期满或合同提前解除等情况终止租赁合同时，乙方必须无条件在双方约定之日前将房屋腾空退给甲方。 合同签订后，***向XX公司支付了13000**证金及部分租金；XX公司向***交付案涉房屋。租赁期限内，因受疫情影响，双方协商减免一个半月的租金（9000元）。减免后，经XX公司折算，***尚欠付2022年12月1日后产生的租金及2022年7月1日起产生的物业费。另，***在使用案涉房屋过程中，尚有9015.6元水电费未付。上述款项经XX公司催讨无着，以致纠纷成讼。 以上事实，由XX公司提供的不动产权证、《房屋租赁合同》水电费统计表等证据，以及原告的当庭**等予以证实。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。***使用案涉房屋后，拒不支付相关费用，显属违约，应当承担相应责任。故XX公司要求***按照合同约定返还房屋、支付租金、物业费及水电费等，于法有据，本院予以支持。 针对XX公司主张解除案涉《房屋租赁合同》，本院认为，案涉合同期限已于2023年6月30日届满，合同已因履行期限届满而终止，已无解除之必要与法理依据。故就该项诉请，本院不予支持。针对XX公司主张要求***返还案涉房屋，本院认为，租赁期限届满后，承租人应当返还房屋，XX公司该项诉请符合双方约定，亦于法有据，本院予以支持。 针对XX公司主张的欠付租金数额，案涉合同约定“年租金总额为7.2万元”，折合月租金为6000元／月。故自2022年12月1日至合同履行届满之日2023年6月30日期间，共计产生租金42000元（6000元／月＊7月）。 针对XX公司提出要求***支付自租赁期限届满至实际腾房之日止期间的租金（房屋占有使用费）及此期间内的物业费，本院认为，双方约定“租赁费每三个月交纳一次”，结合XX公司**“***最后一次交租金的时间为2022年12月6日，交纳截至2022年11月30日的租金”，故***自2022年9月起已逾期支付租金。另，庭审中，XX公司**称，案涉房屋在2023年4月后便未再产生水、电费，且XX公司也无法再联系到***，故XX公司明知***违约，却未及时采取相关措施防止损失扩大，其对案涉合同扩大的损失应当承担责任。本院结合案涉房屋的租赁期间、租赁费支付周期，综合本案事实经过，酌情认定案涉房屋占有使用费及对应物业费按一个月计算为宜。就该诉请中，超出本院认定部分，本院不予支持。 针对XX公司主张按年利率14.6％计算本案租金对应的违约金。本院认为，双方约定“每逾期一天按费用总额的3％收取滞纳金”，该约定显然过高，本院酌情将其调整为按一年期贷款市场报价利率的两倍计算为宜。就该项诉请中，超出本院认定部分，本院不予支持。关于违约金的起算时点，XX公司主张为2023年3月1日，该时点迟于***的违约时间。现XX公司明确从该日起计算违约金，系其处分自身权利的行为，且该行为未损害他人利益，本院予以支持。 针对XX公司主张的租赁期限内的物业费，案涉合同约定“本出租房的物业管理费每月为170元”，故自2022年7月1日至2023年6月30日期间，共计产生物业费2040元（170元／月＊12月）。综上，***应于本案中支付租金42000元及违约金、占有使用费6000元、物业费2210元（2040元＋170元）、水电费9015.6元。本案中，XX公司收到***交纳的保证金13000元，尚未退还。现合同已终止，该保证金应按合同约定进行处理。***欠付水电费、物业费共计11225.6元（9015.6元＋2210元），扣除该些费用后，保证金尚余1774.4元。为避免诉累，该余额宜于本案中优先冲抵占有使用费，冲抵后，***尚需支付占有使用费4225.6元（6000元-1774.4元）。冲抵后，XX公司不负返还保证金之义务，***亦无权要求XX公司返还案涉保证金。***经本院合法传唤，拒不到庭参加本案诉讼，视为其放弃当庭答辩、质证等权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十一条、第七百零三条、第七百零九条、第七百二十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、***应于本判决生效之日起十日内将位于湖州市的案涉房屋腾空并返还给湖州XX有限公司。 二、***应支付湖州XX有限公司房屋租金42000元，并以此为基数，按一年期贷款市场报价利率的2倍计付自2023年3月1日起至实际清偿之日止的违约金，限于本判决生效之日起十日内清偿。 三、***应支付湖州XX有限公司房屋占有使用费4225.6元，限于本判决生效之日起十日内清偿。 四、驳回湖州XX有限公司其余诉讼请求。 若***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4736元，由湖州XX有限公司负担133元、***负担4603元；公告费450元，由***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省湖州市中级人民法在线提交上诉状。 审判员*** 二O二四年一月三十日 书记员***