杭州禹航建设工程有限公司与杭州禹通房屋租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省杭州市余杭区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）浙0110民初20462号

原告：杭州禹航建设工程有限公司，住所地杭州余杭区余杭街道城东路8号。

法定代表人：黄志林。

委托代理人：汪红妖、陈振华，浙江杭天信律师事务所律师。

被告：杭州禹通房屋租赁有限公司，原名称为杭州禹通房地产开发有限公司，住所地杭州余杭区南苑街道南大街326号2幢601-602室。

法定代表人：陈宝银。

委托代理人：方剑锋、金涛，浙江金宏律师事务所律师。

原告杭州禹航建设工程有限公司（以下称原告）为与被告杭州禹通房屋租赁有限公司（以下称被告）合同纠纷一案，于2018年11月21日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员俞丽丽独任审判，于2019年1月21日公开开庭进行了审理，因案情复杂，依法转为普通程序，因工作变动，由审判员冯妍担任审判长与人民陪审员郑也平、王军组成合议庭于2019年12月19日公开开庭进行审理。原告的委托代理人汪红妖，被告委托代理人方剑锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称，2004年11月30日，就市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼区块改造及拆迁补偿问题，杭州禹航市政工程有限公司(系原告前身)与被告、杭州市余杭区余杭镇政府(系余杭街道办事处前身)最终签署协议书。该《协议书》主要内容:一、乙方(即原告)土地使用权证面积中划出171.978平方米，由余杭区国土局收回使用权，作为甲方挂牌出让地块。二、乙方(即原告)在该地块上的建筑物补偿，按前商定的由丙方(即被告)出售给乙方非住宅约180平方米左右，若产权证面积大于180平方米，房款总价仍以70万元为准(位置靠乙方(即原告)东侧底层、二层、二间)。三、考虑到乙方为配合改造工程，根据前商定的，由丙方(即被告)一次性补偿乙方人民币100万元整。协议签订生效后，丙方(即被告)支付乙方30万元，乙方(即原告)应积极配合丙方(即被告)办理土地出让手续。……本协议签订后，原告积极配合办理土地使用权转移手续。2005年3月3日，被告与余杭区国土资源局签署国有土地使用权出让合同，取得上述《协议书》约定的171.978平方米在内的449平方米土地使用权，同时，出让合同中约定，本合同签订之日起，即视同出让人将本合同项下宗地按现状条件方式交付给受让人，该宗地地上建筑物、附着物的拆迁工作及费用由受让人自行负责；受让人同意在2005年12月1日之前动工建设等。2005年5月13日，被告取得《协议书》所涉土地在内的土地使用权证。2005年4月5日，被告依约向原告支付了首笔30万元配合补偿款。后“禹航商城”16#楼工程因政府原因延期，故《协议书》约定被告向原告交付180平方米房产也因此而一直无法兑现。2015年12月18日，“禹航商城”16#楼工程开工，2016年6月27日案涉171.978平方米地块上的建筑物被拆除。上述事实及《协议书》的有效性均在(2017)浙0110民初5552号民事判决中得以确认。综上，原告认为，《协议书》签订后原告按约履行了退让土地使用权义务，地上建筑物也被依法拆除，被告也实际取得该土地使用权，并履行了配合补偿支付义务，该协议已被司法审查确认合法有效，鉴于“禹航商城”16号楼项目已经竣工，具备房产办证条件，故诉请被告依法履约交付房产并支付配合补偿款，请求法院依法维护原告合法权益，请求判令：1、被告依法履约，将“禹航商城”16号楼内靠原告东侧底层二层二间建筑面积为180平方米左右的房产交付给原告，并配合原告办理房产过户手续。若因客观原因确实无法交付上述房产，则被告应向原告支付相应等值的房屋补偿款(180m*2万元/平方米=360万元)暂估360万元。2、被告向原告支付剩余补偿款70万元。3、由被告承担本案的案件受理费、财产保全费。后原告变更诉请为：1、被告支付原告相应等值的房屋补偿款357万元，鉴于357万元中原告还需支付给被告房款70万元，两项相抵，原告实际要求被告支付房屋补偿款为287万元；2、被告支付原告剩余补偿款70万元；3、由被告承担本案的案件受理费、评估费11910元、财产保全费。

被告答辩称，一、原告自身违约行为导致案涉项目开发方案的重新调整，案涉《协议书》的目的已无实现可能，故其诉请因缺乏事实和法律依据应予以驳回。2003年9月4日，余杭镇政府主持召开了关于市政公司办公楼及禹杭商城三期16#楼区块改造方案协调会议。会议明确涉案区块的整体改造意见，并要求被告与市政公司(即原告)两家单位应加紧办理相关手续，尽快进行拆迁安置，早日动工改造该区块。2004年11月30日，被告(丙方)为响应政府统一整体开发该地块的要求，与杭州市余杭区人民政府(甲方)及市政公司(即乙方)三方签订《协议书》一份。该协议明确，被告考虑到原告配合改造工程，所以对其进行补偿;被告与原告的建设审批及施工招标等，必须同步。协议签订后，被告已依约向原告支付了30万元的补偿款，充分履行了自身义务。2005年3月3日，被告通过招拍挂取得案涉土地的建设用地使用权，并与杭州市余杭区国土资源局签订国有土地使用权出让合同(合同编号:余土合(毛)字[2005]60号)，合同约定动工时间应为2005年12月1日前。但案涉协议签订后，原告一直未按《协议书》第五条约定完成自己区块的拆迁工作及办理项目建设的申报手续，导致案涉项目开发一直搁置至2016年。鉴于原告极不配合改造的违约行为，杭州市余杭区余杭街道办事处于2014年6月5日形成余街[2014]85号文件，文件明确由于禹杭建设公司就拆迁问题仍无实质性进展，街道同意被告单体启动该项目。即原案涉协议所约定的共同开发方案已调整为由被告单独对案涉地块所涉项目进行开发，故案涉协议签订所依据的前提条件已不存在。二、基于原告拒不拆迁导致案涉地块无法交地的情况，案涉地块的建设规划已发生调整，原拟定出售给原告的位置及面积客观上已不存在。2016年6月7日，被告再次发函给原告，要求其交地。原告于2016年6月27日向被告交地后，被告才重新依变更后的设计规划进行项目建设。即原《协议书》约定的共同进行的改造综合大楼项目已变更，现规划调整为立体车库。此外，根据原镇政府于2004年3月8日盖章同意的未经变更前的规划方案明确“沿兆家桥路十六楼东侧底层建汽车库”，并结合被告法定代表人于2004年11月29日在未变更前的规划“一层平面图”上签字落款的原拟交付原告的位置，均表明规划未变更前拟交付的位置为车位，与规划调整后的用途一致。因此，原告依协议购买的营业房已经没有了，但立体车库仍可以出售给原告。三、被告取得原告的土地，是支付相应对价的。被告通过向杭州市国土资源局签订合同，支付土地出让金方式，取得原属原告的土地；原告如有利益上的诉求，也应该向国土部门去主张，而不应当起诉被告。四、原告与被告之间如果当时有营业房出让的意向，也应当依最后双方实际签订的购房合同为主。现在被告与原告之间没有营业房的购房合同，原告据此要求被告赔偿违约损失，没有事实依据。综上所述，被告恳请贵院在查明事实的基础上，依法驳回原告的全部诉请。被告对案涉房屋的评估报告在规定期限内向鉴定机构提出了异议，认为案涉房屋不应进行鉴定，因为原有约定的房屋的坐落已经不存在了，现有的位置是车库，即使要鉴定，也是鉴定车库的价值。案涉原有的房屋无法交付的原因是由于被告拖延交地导致的，案涉三方协议书因为实际上已经没有实现的可能，所以被告认为原告要求被告赔偿的诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。对于原告主张的鉴定费，被告认为不应由被告承担，被告认为本次鉴定的对象是错误的，原告坚持要求鉴定，应由原告承担。

原告为支持其诉请主张，提供并陈述了如下证据材料：

1、协议书附图纸一份，证明在人民政府的协调下，原、被告就“禹航商城”三期16号楼项目的征地补偿方案达成合意：原告出让171.978平方米土地给被告，被告将“禹航商城”16号楼内180平方米房产补偿给原告，同时被告一次性补偿原告100万元的事实；

2、《进账单》、《收据》各一份，证明被告已向原告支付了30万元补偿款的事实；

3、（2017）浙0110民初5552号判决书一份，证明案件相关事实及《协议书》的有效性予以确认：1.双方没有开发的合意，2.原告不存在违约，3.协议书是合法有效的事实；

4、杭州市不动产权属信息查询记录一份，证明案涉商城已于2017年12月28日办理了不动产权属登记的事实；

5、鉴定意见书，证明被告应交付给原告的房屋的同等价值是357万元，原告认可该鉴定意见书的三性的事实；

6、鉴定发票，证明鉴定费用为11910元的事实。

被告提供并陈述了如下证据材料：

1、《关于市政公司办公楼及禹航商城三期16#区块改造方案协调会议纪要》一份，证明2003年9月4日，关于市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼区块改造方案协调会议明确案涉项目是由原告与被告共同开发，要求双方加紧办理有关手续，尽快进行拆迁安置，早日动工改造该区块的事实；

2、协议书一份，证明2004年11月30日杭州市余杭区人民政府、原告、被告三方签订《协议书》的事实；证明协议明确约定被告补偿房屋位于靠原告的东侧、二层、二间；证明协议明确约定被告考虑到原告配合改造工程，所以被告对其进行补偿的事实；证明协议明确约定被告与原告建设审批及施工招标等，必须同步的事实；

3、杭州禹通房地产开发有限公司文件、一层平面图各一份，证明2004年3月8日，原余杭镇政府盖章同意的未经变更前的规划方案明确沿兆家桥路16楼东侧底层建汽车库的事实；2004年11月29日，答辩人法定代表人在未变更前的规划一层平面图上签字落款的原拟交付原告的位置，原规划就是车位的事实；

4、农村信用合作社进账单一份，证明被告依三方协议书支付给原告30万元补偿款的事实；

5、《杭州市余杭区国土资源局国有土地使用权出让合地使用权证》各一份，证明2005年3月3日被告通过拍卖的方式取得建设用地使用权证的事实；证明涉案的土地出让合同明确合同项目动工时间应为2005年12月1日前的事实；

6、《现场照片》一份、《函》二份，证明2016年6月7日，被告再次发函给原告，要求其交地；截止到2016年6月23日，原告并未依协议约定完成自己区块拆迁工作的事实；

7、《关于杭州禹通房产公司“禹航商城”16号楼项目延期开发的请示》(余街[2014]85号)一份，证明杭州市余杭区街道办事处的余街[2014]85号文件明确由于原告就拆迁问题无实质性进展，街道同意被告单体启动该项目的事实；证明案涉《协议书》签订所依据的前提条件已不存在的事实；

8、《杭州市余杭市政公司办公楼及禹航商城三期十六#楼方案设计一层平面图》一份、《总平面图》两份，证明案涉地块的用途设计已发生调整，原拟定出售给原告的位置及面积客观上已不存在的事实；

9、杭州市余杭区发展计划局文件余计中心12005150号《关于同意建设“禹航商城”16号楼项目的批复》一份，证明2005年3月23日，“禹航商城”项目获得余杭区发展计划局的立项批准的事实；

10、杭州市余杭区人民政府办公室文件余政办[2005158]号《区域镇建设规划管理领导小组会议第2次会议纪要》、浙江省建筑设计院的《杭州余杭市政公司办公楼及禹航商城三期十六#楼方案设计》各一份，证明2004年6月13日，楼建忠副区长主持的第二次区城镇建设规划领导小组会议中，明确的方案五即为案涉方案，即“余杭市政办公楼及禹航商城三期16#楼”的事实；证明会议同意由浙江建筑设计研究院设计的方案的事实；证明浙江建筑设计研究院的“杭州余杭市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼方案设计”为原、被告双方均在拆除原有建设的基础上，共同建设一座六层、四层新楼的事实；

11、《杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处会议纪要》(余街纪要[2014]83号)一份，证明2014年12月31日，余杭街道2014年第九次城建领导小组会议中，确定由被告单独开发禹航商城的设计方案的事实；

12、《关于“禹航商城”16号楼项目延期开发的报告》《关于余土合(毛)[2005160]号《国有建设用地使用权出让合同》的补充合同》各一份，证明2014年4月21日，被告取得两宗出让土地，拟建“禹航商城”，因原告未能完成动迁工作，导致项目延期建设，现变更为被告单体开发，要求国土局给予办理延期开发的批准；证明同日，杭州市余杭区人民政府余杭街道办事处在该报告中确认原告申请属实并加盖公章的事实；被告与杭州市国土资源局余杭分局签订《补充合同》，将出让地块开工时间、竣工时间重新确定的事实；

13、《杭州市规划局余杭规划分局文件》(杭余规[2015]58号)、《中华人民共和国建设工程规划许可证》《武汉华中科大建筑设计研究院的设计方案》各一份，证明杭州市规划局余杭分局于2015年6月24日出具《关于同意禹航商城16号楼建筑设计方案的批复》，同意武汉华中科大建筑设计研究院的设计方案的事实；证明该方案区别于2005年与原告共同开发的设计方案的事实；

14、《开工报告》一份，证明被告开发的“禹航商城”十六号楼于2015年12月17日开工的事实。

本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：

本案原告曾于2017年4月13日向本院起诉本案被告，案号为（2017）浙0110民初5552号，要求确认原、被告于2004年11月30日签订的《协议书》有效，本案被告提出反诉，要求判令1、解除原、被告于2004年11月31日签订的《协议书》；2.原告禹航建设公司返还被告禹通房产公司已支付的补偿金30万元；3.原告禹航建设公司赔偿被告禹通房产公司土地闲置损失750915.6元（土地出让金106万元，按年利率6.12%，从2005年5月13日计算至2016年12月5日）。本院于2017年10月17日作出判决：一、确认原告（反诉被告）杭州禹航建设工程有限公司与被告（反诉原告）杭州禹通房地产开发有限公司于2004年11月30日签订的《协议书》；二、驳回被告（反诉原告）杭州禹通房地产开发有限公司的反诉请求。后被告就该案上诉至杭州市中级人民法院，又撤回起诉，该案件判决已生效。对该案中，确认的事实本案予以确认。

2003年9月4日，人民政府（现余杭街道办事处）办公室发布余政办[2003]18号文件《关于市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼区块改造方案协调会议纪要》，载明：9月4日下午，在倪水敏副镇长办公室召开了关于市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼区块改造方案协调会议。会议由倪水敏副镇长主持，余杭区交通房地产开发有限公司陈宝银、杭州禹航市政工程有限责任公司黄文龙、镇村建设服务中心莫卫森参加了会议。会议就对市政公司办公楼及禹航商城三期16#楼区块改造的方案及两家单位间的补偿关系进行了协商，现纪要如下：会议认为：市政公司办公楼周边区块都已经或正在改造，面貌将焕然一新。但现有市政公司办公楼从城市景观、功能上与其周围改造以后极不相称。为此，区政府、镇政府高度重视，认为该区块的改造势在必行。会议明确：1、规划设计方案中建筑红线必须满足退让道路、道路交叉口等城市规划要求。2、余杭区交通房地产开发有限公司补偿杭州禹航市政工程有限责任公司2间1-2层房屋，位置位于沿兆家桥路，紧靠市政工程公司办公楼，建筑面积180平方米左右。3、余杭区交通房地产开发有限公司一次性补偿杭州禹航市政工程有限责任公司资金30万元。会议要求：交通房与市政公司两家单位应加紧办理有关手续，尽快进行拆迁安置，早日动工改造该区块。

2004年11月30日，杭州市余杭区人民政府（甲方）、杭州禹航市政工程有限责任公司（乙方）、杭州禹通房地产开发有限公司（丙方）共同签订《协议书》，约定：鉴于禹航路安乐路和余昌路交汇改造工程，甲方、乙方、丙方经多次协调后，现根据区政府323号抄告单意见，明确如下：一、乙方土地使用权证面积中划出171.978平方米，（见附图）由区国土局收回使用权，作为甲方挂牌出让地块。二、乙方在该地块上的建筑物补偿，按前商定的由丙方出售给乙方非住宅的180平方米左右。若产权证面积大于180平方米，房款总价仍以70万元为准。（位置靠乙方东侧底层、二层、二间）。三、考虑到乙方为配合改造工程，根据前商定的，由丙方一次性补偿乙方人民币100万元整。协议签订生效后，丙方先支付乙方30万元，乙方应积极配合丙方办理土地出让手续。四、乙方的房屋前期设计费、地质勘察费由丙方负责支付。五、乙、丙两方的建筑项目相关手续办理及施工招投标等各自进行，但必须同步，严格按图施工，保证整体效果。施工期间及永久使用的水电等设施各自安装。六、未尽事宜另行商讨。原告与被告就补偿房屋位置在附图中亦作出注明。

2005年3月3日，被告与杭州市余杭区国土资源局签订国有土地使用权出让合同，取得了上述《协议书》约定的171.978平方米在内的449平方米土地使用权，同时，出让合同中约定，本合同项下出让宗地用途为商业用地；出让金为106万元；本合同签订之日起，即是同出让人将本合同项下宗地按现状条件方式交付给受让人，该宗地地上建筑物、附着物的拆迁工作及费用由受让人自行负责；受让人同意在2005年12月1日之前动工建设等。

2005年4月5日，禹通房产公司支付禹航建设公司300000元补偿款。2005年5月13日，被告取得《协议书》所涉土地在内的土地使用权证。

后“禹航商城”16#楼项目延期，2014年5月21日，杭州市国土资源局余杭分局向余杭街道办事处发函：你街《关于禹通房产公司“禹航商城”16#楼项目延期开发的请示》已收悉，现回复如下：根据你街函中所述，由于前期街道城镇规划要求，整体统一开发该地块及拆迁遇阻等原因，造成项目未能按约定时间开工建设，应属政府原因导致业主单位延期开竣工，请你街道相应在函中明确，并明确该地块上的拆迁问题落实解决的具体时间。原则上同意你街道关于逾期该地块项目延期开竣工的建议，建议将请示报区政府，具体以区政府批复意见为准。2014年6月5日，余杭街道办事处将该函意见上报区政府。

“禹航商城16号楼”项目于2015年12月18日开工，建设单位为被告，被告在建设施工过程中，于2016年6月7日发函给原告：由于我公司开发的“禹航商城”16#楼项目主体施工已经结顶，根据工程进度需要，该项目的附属工程即将开工，在4月份与贵公司商定于5月30日前财产属本公司所有土地内的建筑物（详见附宗地图），但至今未拆除。为了不影响工程施工进度，望贵公司于6月15日前必须拆除该建筑物。2016年6月27日，该土地上的建筑物被拆除。该工程于2019年5月17日办出产权证。原告的旧楼改造工程因搬迁遇阻，至今未施工。

因协议中约定的地点实际建造为车库，故原告于2019年5月13日申请对坐落于杭州市余杭区余杭街道安乐路167号1幢房的“禹通商城”中的一楼和二楼房屋均价进行评估鉴定，该房屋与车库为同一土地证上的建筑物，后本院对外委托浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司进行鉴定，2019年11月28日，浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司出具估价报告，写明估价结果为：估价对象房地产在价值时点（2019年10月16日）的市场价值为357万元，一层均价为24778元/平方米，二层均价为14889元/平方米。

本院认为，原、被告及杭州市余杭区人民政府（现更名为杭州市余杭区余杭街道办）签订的《协议书》，系对原、被告双方权利义务的约定，系双方真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。《协议书》签订后，原告按约履行了退让土地使用权的义务，被告也实际取得该土地使用权并履行了支付补偿款义务。根据该《协议书》第五条内容“乙、丙两方的建筑项目相关手续办理及施工招标等各自进行”，结合2003年9月4日政府会议纪要内容，原、被告双方系配合城市道路规划要求，同时各自设立项目，并无合作开发之合意，结合后续被告单独设计、规划、建设施工过程，亦无双方合作开发之事实；该内容中的“必须同步，严格按图施工，保证整体效果”应为政府要求，并非双方权利义务的约束。故被告认为原告违约的答辩意见本院不予采纳。现被告无法将协议约定的房屋交付给原告，原告要求被告支付补偿款，本院予以支持，经评估鉴定，坐落于杭州市余杭区余杭街道安乐路167号1幢房的“禹通商城”中的一楼和二楼房屋市场价值为357万元，一层均价为24778元/平方米，二层均价为14889元/平方米。原告自认因当时其宿舍有两户一直没有谈妥所以没有和被告一起建造，也是造成建楼延期导致规划变更的部分原因，综合考虑原、被告双方的过错及履行过程中的配合程度，由被告支付原告补偿款249.9万元，扣除原告需支付给被告的房款70万元，被告还需支付原告179.9万元，故对原告要求被告支付房屋补偿款179.9万元的诉请，本院予以支持，超出部分本院不予支持。因此产生的鉴定费用11910元，本院酌情确定由被告承担8337元。协议约定，被告一次性补偿原告100万元整，被告支付了30万元，故对原告要求被告支付剩余补偿款70万元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告杭州禹通房屋租赁有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杭州禹航建设工程有限公司房屋差价补偿款1799000元；

二、被告杭州禹通房屋租赁有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杭州禹航建设工程有限公司剩余补偿款700000元；

三、被告杭州禹通房屋租赁有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杭州禹航建设工程有限公司鉴定费用8337元；

四、驳回原告杭州禹航建设工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费35455元，由原告杭州禹航建设工程有限公司负担8596元，由被告杭州禹通房地产开发有限公司负担26859元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　冯　妍

人民陪审员　　郑也平

人民陪审员　　王　军

二〇二〇年二月二十五日

法官助理韩思齐

书记员周露燕