***与宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

辽宁省宽甸满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽0624民初2046号 原告：***，女，1955年10月1日出生，汉族，无业，住宽甸满族自治县。 被告：宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇南关17组。 法定代表人：***，系该公司经理。 第三人：**，女，1948年9月4日出生，汉族，无业，住宽甸满族自治县。 第三人：***，男，1976年11月14日出生，汉族，无业，住宽甸满族自治县。 第三人：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司。住所地：辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层。 负责人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系辽宁万鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系辽宁万鹏律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司宽甸支行。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇左子元街1号。 负责人：***，系该行行长。 委托诉讼代理人：***，男，1968年11月23日出生，汉族，住丹东市元宝区。 原告***与被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司(简称宏大公司)、第三人**、***、中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（简称东方资产）、中国建设银行股份有限公司宽甸支行（简称建行宽甸支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告宏大公司法定代表人***、第三人东方资产委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人**、***、建行宽甸支行经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同有效。2、被告协助原告办理宽甸满族自治县宏大小区农牧局楼二单元三层东（86平方米）房屋所有权登记手续。事实和理由：2000年9月20日，原告与被告宏大公司签订商品房买卖合同，原告以72240元的价款购买宏大公司开发的农牧局楼二单元三层东86平方米商品房，被告宏大公司将房屋交付于原告后，原告装修入住至今。原告欲办理产权过户时发现被告宏大公司就案涉房屋与第三人***也签订了商品房买卖协议并办理备案登记。原告认为，被告宏大公司与第三人***签订协议，实际是被告宏大公司以第三人***名义抵押贷款为该公司所用。被告宏大公司的行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告宏大公司辩称，认可原告的诉讼主张，原、被告签订的房屋买卖合同真实有效，同意协助原告办理案涉房屋所有权登记。 第三人**未予**。 第三人***未予**。 第三人建行宽甸支行未予**。 第三人东方资产述称，不同意原告的诉讼请求。理由一、建行宽甸支行在案涉房屋上设立的抵押权合法有效且已登记，应受法律保护。第三人***与***、***、**于1999年8月20日签订了《协议书》，双方约定了房屋位置、楼号、单价、总价、交付方式及交工日期等。2000年5月23日，建行宽甸支行与第三人***签订了《中国建设银行个人住房借款合同》(简称借款合同)，第三人***向建行宽甸支行借款100000元，并以案涉房屋作为抵押物抵押担保该债权。2000年5月27日，宽甸满族自治县公证处作出(2000)宽证经字第112号公证书，证明《借款抵押合同》真实、合法、有效。2000年5月29日，建行宽甸支行向借款人实际支付了该笔房屋贷款100000元，并就该案涉房屋办理了抵押登记。第三人***与建行宽甸支行签订的《借款抵押合同》，经过公证机关的公证，系真实、合法、有效的合同，且双方已经就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权应受法律保护。二、原告对案涉房屋并未办理预告登记或产权登记，未登记不发生物权变动的效果，不能对抗建行宽甸支行已经登记的抵押权。原告对案涉房屋是基于合同之债而产生的债权，而建行宽甸支行对案涉房屋的权利是为实现债权而设定的抵押权，属物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。三、原、被告签订的购房合同中，案涉房屋的价格明显低于市场价格，原告主张其已经实际履行了与被告签订的购房合同，但是对于72240元的购房款不能提供银行流水或是取款凭证加以证明，应承担举证不能的败诉结果。综上，第三人在案涉房屋上设立的抵押权合法有效，东方资产合法承继债权，应继续享有对案涉房屋的抵押权，原告的主张不应予以支持。 本院经审查认定事实如下：2000年9月20日，原告与被告宏大公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以72240元价格购买被告开发建设的宏大小区农牧局楼2单元三层东房屋，面积为86平方米。合同签订当日，被告为原告出具了收款收据，证明收到房款72240元，并将涉案房屋交付给原告入住至今。 另查，1999年8月20日，案外人***、***、**与***（已故）作为甲、乙双方签订《协议书》一份，记载主要内容：“***预购甲方（农牧业局科技大厦开发商）开发楼一套，购房建筑面积186.53平方米，第三、四层东起第三户楼中楼，房屋合计总价款223836元。房款预交30%，余额待交工后迁入前一次付清。预交房款的乙方，如后期退房，则预交款不予退回。”2000年5月23日，***以包含案涉房屋在内的宽甸农牧局科技楼3-4层2***为抵押物向建行宽甸支行抵押借款100000元，贷款期限为10年。嗣后，尚有部分本息未予偿还。2000年5月30日***办理抵押备案登记。2004年6月28日，建行宽甸支行将包含***的案涉房屋抵押贷款的不良资产剥离给中国信达资产管理公司，2004年11月29日，中国信达资产管理公司将该部分不良资产剥离给第三人东方资产公司。庭审中，被告宏大公司称***与建行宽甸支行之间并非真实的贷款关系，当时是以***的名义实际贷款使用于被告宏大公司。另查，第三人**系***妻子，第三人***系***儿子。 本院所确认的上述事实：有原、被告和第三人**、《商品房买卖合同》、收费收据、《中国建设银行个人住房借款合同》等书证在卷为凭，经庭审质证认证和本院审查，具有证明力，可以采信。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告宏大公司签订商品房买卖合同，原告支付涉案房屋的全部购房款，并占有使用涉案房屋至今，客观事实证明涉案房屋买卖行为系双方真实意思表示，涉案房屋买卖合同合法有效。原告请求被告宏大公司协助办理房屋所有权登记应予支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，虽然涉案房屋之上设定了抵押权，但同一物权上有多个权利人时，已经交纳全部购买房屋款项后的房屋买受人优先于抵押权人取得物权。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、原告***与被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司于2000年9月20日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告***办理宽甸满族自治县宏大小区农牧局楼二单元三层东（86平方米）房屋所有权登记。 案件受理费1606元，公告费800元，合计2406元，由被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年二月九日 书　记　员　　***