***与宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

辽宁省宽甸满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽0624民初2685号 原告：***，男，1963年11月7日出生，汉族，无业，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：***，女，1988年6月25日出生，满族，教师，住丹东市振兴区。 被告：宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇南关17组。 法定代表人：***，系经理。 第三人：**，男，1968年3月16日出生，满族，公务员，住丹东市元宝区。 第三人：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司。住所地：辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层。 负责人：***，系总经理。 委托诉讼代理人：***，系辽宁万鹏律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司宽甸支行。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇左子元街1号。 负责人：***，系行长。 委托诉讼代理人：***，男，1968年10月19日出生，满族，系该行员工，住宽甸满族自治县。 原告***与被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司(简称宽甸宏大公司)、第三人**、中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（简称东方资产辽宁分公司）、中国建设银行股份有限公司宽甸支行（简称建行宽甸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、第三人**、东方资产辽宁分公司的委托诉讼代理人***、建行宽甸支行的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告宽甸宏大公司经法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告签订的宽甸农牧局科技楼四**302室（由***）128.68平方米商品房买卖合同合法有效；2、被告协助原告办理房屋过户手续。事实和理由：2000年11月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，以80000元的价款购买了该公司开发的宽甸农牧局科技楼四**302室（由***）128.68平方米商品房。被告将房屋交付于原告后，经装修入住至今。原告在办理产权过户时，发现被告又与第三人**签订商品房买卖协议，并在房产管理部门办理了抵押登记，名义上将该栋商品房出售第三人**，实为以第三人名义抵押贷款为该公司所用。被告实施一房两售，损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告宽甸宏大公司未予答辩（缺席）。 第三人**述城，第三人从未购买过涉案房屋，未支付过购房款项，未办理过涉案房屋抵押贷款及登记备案等相关事宜，未占有或使用过涉案房屋，也从未主张过涉案房屋的任何权利。涉案房屋涉及本人的所有协议、合同（包括购房协议、借款合同、抵押合同）及其他相关文书等，全部都是冒用第三人名义的虚假伪造。第三人从未在商品房买卖协议书、收款收据、借款合同、审批表上签字，被告也在证明中承认冒用第三人名义从建设银行贷款为该公司所用。业正因为第三人对此毫不知情，直至接到本次诉讼相关通知，在中国人民银行征信系统查询个人信用报告时才发现：第三人名下已产生因为此案假冒借贷行为而造成的信贷交易违约记录，严重侵害了第三人合法权益、严重影响第三人征信和工作生活。所以，第三人请求法庭判定案中涉及本人的虚假购房协议无效，由此涉案房屋产生的任何债权债务或责任均不应由第三人承担；判定案中假冒第三人名义进行的抵押贷款及相关合同文书无效、且本人不承担任何还款及相关责任；判令宽甸建行和东方资产大连办事处立即撤销涉案借贷行为对本人征信造成的损害，立即删除留在本人征信系统中不属于第三人的信贷交易违约记录。 第三人东方资产述称，不同意原告的诉讼请求。一、建行宽甸支行在案涉房屋上设立的抵押权合法有效，且已登记，应受法律保护。第三人**与***及宽甸镇建筑工程公司于2000年2月20日签订了《协议书》，双方约定了房屋位置、楼号、单价、总价、交付方式及交工日期等。2000年5月23日，建行宽甸支行与第三人**签订了《中国建设银行个人住房借款合同》、抵押合同，第三人**向建行宽甸支行借款100000元，并以案涉房屋作为抵押物抵押担保该债权。2000年5月27日，宽甸满族自治县公证处作出(2000)宽证经字第120号公证书，证明《借款抵押合同》真实、合法、有效。2000年5月29日，建行宽甸支行向借款人实际支付了该笔房屋贷款100000元，并就该案涉房屋办理了抵押登记。第三人**与建行宽甸支行签订的《借款抵押合同》，经过公证机关的公证，系真实、合法、有效的合同，且双方已经就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权应受法律保护。二、原告对案涉房屋并未办理预告登记或产权登记，未登记不发生物权变动的效果，不能对抗建行宽甸支行已经登记的抵押权。原告对案涉房屋是基于合同之债而产生的债权，而建行宽甸支行对案涉房屋的权利是为实现债权而设定的抵押权，属物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。三、原、被告签订的购房合同中，案涉房屋的价格明显低于市场价格，原、被告均未提交证据证明原告已实际支付了购房款已经实际履行了该《购房合同》，应承担举证不能的败诉后果。当事人对自己**所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。综上，代理律师认为，建行宽甸支行在案涉房屋上设立的抵押权符合法律规定，该抵押权的设立合法有效；东方资产合法承继债权，应继续享有对案涉房屋的抵押权；原告没有证据证明对该房屋享有合法的权利，要求办理案涉房屋的所有权登记没有法理上的依据。恳请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人建行宽甸支行述称，本案涉及的银行债权已经剥离给信达资产公司，后该公司转卖给东方资产公司，现在债权人系东方资产公司，我行已不是债权人，实际上已经不是本案的适格主体。本案涉及的借款合同、抵押合同在借款时设立的是当事人的真实意思表示，涉案房屋已经办理了抵押登记，借款合同、抵押合同均合法有效，应受法律保护。 本院经审查认定事实如下：2000年11月18日，原、被告签订了《宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司销售房合同书》，约定：原告以80000元价格购买被告开发建设的宏大小区农牧局开发楼一套，建筑面积为128.68平方米，位置308号房。合同签订当日，原告一次性付清购房款80000元，被告为原告出具了一张专用收款收据，并将涉案房屋交付给原告入住至今。原告购买的农牧局科技楼308号房即案涉农牧局科技楼4**302号房屋。2001年10月31日，原告取得案涉房屋国有土地使用权证［使用权证号：宽国用（2001）字第4××6号］。 2000年2月20日，第三人**与案外人宽甸满族自治县宽甸镇建筑工程公司签订一份《协议书》，约定：第三人购买宽甸镇建筑工程公司农牧局科技楼一套建筑面积126.65平方米房屋，位置为第一**3楼，出售价格为1200元每平方米，合计房款151980元，第三人一次性交纳30%房款，计45500元。当日，宽甸满族自治县宽甸镇建筑工程公司为第三人出具一张45500元的收款收据。2000年5月23日，第三人以宽甸农牧局科技楼1**3楼东为抵押物向建行宽甸支行抵押借款100000元，贷款期限为10年，并签订了《中国建设银行个人住房借款合同》、《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，第三人**的妻子位海青作为共有人签字。该两份合同于2000年5月27日，经宽甸满族自治县公证处公正。2000年5月30日第三人办理抵押备案登记。庭审中，第三人对购买案涉房屋、向第三人建行宽甸支行抵押贷款、办理抵押备案登记等均不予认可，亦否认其及妻子位***在相关文件上签字。 另查，2022年8月22日，被告出具一份《证明》，证明内容：“宽甸农牧局科技楼系宽甸满族自治县宏大建筑公司于1999年开发建设，当时本公司流动资金严重不足，于2000年5月30日以**名义签订了房屋买卖协议书，是用于抵押，从建设银行贷款为本公司所用。**不是宽甸农牧局科技楼（由西往东）4**302房屋的买受人，该住宅楼128.68平方米出售给买受人***，本公司受到***全部购房款，房屋交付于***，由***对该栋商品房实际占有至今。” 再查，被告于2000年8月18日取得商品房预售许可证。2004年6月28日，建行宽甸支行将包含第三人的案涉房屋抵押贷款的不良资产剥离给中国信达资产管理公司，2004年11月29日，中国信达资产管理公司将该部分不良资产剥离给第三人东方资产公司。 本院所确认的上述事实：有《宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司销售房合同书》、专用收费收据、《中国建设银行个人住房借款合同》、国有土地使用权证、商品房预售许可证、《协议书》、（2000）宽证经字第120号公证书、证明、水、电费缴费明细单、原告和第三人**等在卷为凭，经庭审质证认证和本院审查，具有证明力，可以采信。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告宽甸宏大公司签订了《宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司销售房合同书》，原告支付涉案房屋的全部购房款，并占有使用涉案房屋至今，客观事实证明涉案房屋买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，涉案房屋买卖合同合法有效。原告请求被告宽甸宏大公司协助其办理房屋所有权登记应予支持。关于第三人东方资产辽宁分公司述称一节。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，虽然涉案房屋之上设定了抵押权，但同一物权上有多个权利人时，已经交纳全部购买房屋款项后的房屋买受人优先于抵押权人取得物权。故对第三人东方资产辽宁分公司的述称，本院不予采信。 至于当事人的其他诉辩意见，不影响本院在上述认定事实基础上作出如下判决，故本院不再赘论。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、原告***与被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司于2000年11月18日签订的《宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司销售房合同书》有效； 二、被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告***办理宽甸满族自治县宏大小区农牧局楼4**302号房屋所有权登记。 案件受理费1800元，由被告宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审　判　长　孔　丹 人民陪审员　刘　星 人民陪审员　*** 二〇二三年三月十五日 书　记　员　***