***、山东**置业有限公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省临沂市罗庄区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）鲁1311执异118号 案外人：***，男，汉族，1978年11月27日出生，汉族，住河东区。 申请人：***，男，1978年3月7曰出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：***，山东铭星律师事务所律师。 被申请人：山东**置业有限公司，住所地临沂市河东区相公街道***村沿街。 法定代表人：***。 本院在审理申请人***与被申请人山东**置业有限公司（以下简称**置业）民间借贷纠纷一案中，案外人***于2022年6月24日对本院保全位于临沂市河东区工业园××社区××号楼××**××室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称： ***与**置业民间借贷纠纷一案，临沂市罗庄区人民法院作出（2022）鲁1311民初3681号民事裁定书，于2022年6月9日查封了位于河东区工业园××社区××号楼××**××室。该处房产我已经于2021年5月6日与山东**置业有限公司签订房屋买卖合同，通过银行转账支付购房款人民币40万元，现我已实际使用该房屋，该房屋依法应属于我所有。 因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第234条、第263条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条、28条，请求中止对河东区工业园××社区××号楼××**××室的执行。 申请人辩称： 一、案涉房产已于2019年11月8日转移至申请人名下，申请人已按照合同约定支付价款。2019年11月8日，申请人***与**置业就案涉房产等6套**社区房产分别签订房屋买卖合同，临沂市河东工业园区***村民委员会作为见证人在合同中签字**确认。6套房产房屋总价款3198720元，其中案涉房产价款441760元，2019年11月11日，申请人通过银行转账的方式向**置业指定账户转入全部房屋价款3198720元，**置业并向申请人出具收到条一份，收到条中已备注房屋编号，案涉房产已转移至申请人名下。 二、案外人与**置业签订的房屋买卖合同系无效合同，且在贵院查封之前案外人并未实际占有该房产，其异议不成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户 (一)、案涉房产已于2019年11月8日转移至申请人名下，且申请人已支付全部房屋价款，**置业就案涉房产另行签订买卖合同属于无权处分，故其与**置业签订的买卖合同为无效合同。 (二）案外人于2022年6月8日向罗庄法院提起诉讼及保全申请，2022年6月9日就案涉房产进行现场查封，查封时案外人并未实际占有案涉房产，案涉房产并未交付。 综上，案外人异议申请不成立,不能排除对案涉房产的查封行为，应当依法驳回案外人的申请。 本院查明： ***为与**置业民间借贷纠纷一案，于2022年6月9日向本院提出财产保全申请，要求冻结**置业的银行存款5420000元或查封同等价值的财产；本院经审查于同日作出（2022）鲁1311民初3681号民事裁定书，裁定：查封或扣押被申请人山东**置业有限公司价值5420000元的财产（详见查封扣押财产清单）。本院作出上述保全裁定后，立(2022)鲁1311执保900号后予以实施；现场通过张贴查封公告的方式查封了包括涉案房产在内的15套房产。査封期限为三年。 2022年6月24日，案外人***以涉案房产归其所有为由向本院提出执行异议，要求中止对涉案房产的执行。 案外人向本院提供了《房屋买卖合同》一份、《收据》两份、《授权委托书》一份、银行转账凭证一份、照片等证据予以证实其异议主张。申请执行人也向本院提供了《房屋买卖合同》一份、《收据》一份、《划款委托书》一份、中国民生银行电子银行业务回单（付款）一份、 根据案外人提供的证据查明，2021年5月6日，案外人与被执行人**置业签订了《房屋买卖合同》，合同约定：案外人以40万元的价格购买涉案房产，房款于订房后7日内一次性付清。合同签订次日，案外人将购房款40万元转入被执行人**置业指定的英居在中国农业银行股份有限公司郯城城关分理处6228××××0577账户内。2022年6月8日向被执行人**置业缴纳了暖气、燃气开口费11490.00元。 另根据申请执行人提供的证据查明，2019年11月8日，出卖人**置业（被执行人）、买受人（申请执行）、见证人临沂市河东工业园区***村民委员会三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定：申请执行人以44.176万元的价格购买涉案房产，房款于2019年11月11日一次性付清。合同签订后，申请执行人以合同约定将购房款44.176万元转入被执行人**置业指定的英居在中国农业银行股份有限公司郯城城关分理处6228××××0577账户内。 本院认为，对于案外人的执行异议审查，以形式审查为主，实质审查为例外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：一、案外人是否系权利人；二、该权利的合法性和真实性；三、该权利能否排除执行。本案中，申请执行人虽提供了《房屋买卖合同》和付款回单证明其先于案外人购买了涉案房产，但申请执行人在（2022）鲁1311民初3681号提交的起诉状证实其与被执行人**置业之间的房屋买卖系名义上的买卖。实为借款作担保。而案外人在本院对涉案房屋查封前与被执行人**置业签订了房屋买卖合同，支付了全部价款，并交纳了暖气、燃气开口费，领取了房屋钥匙，上述事实有案外人提供的证据予以证实，因此，可以判断案外人系涉案按房屋的权利人，涉案房产应为案外人的财产，本院作为被执行人**置业的财产予以执行不妥，依法应中止对涉案房产的执行。综上，案外人的异议成立，其异议请求依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下： 中止对位于临沂市河东区工业园××社区××号楼××**××室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　谷元魁 审判员　　*** 审判员　　陈　冰 二〇二二年八月十五日 书记员　　***