济南市历下区人民政府智远街道办事处与山东华艺集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

济南市历下区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁0102民初8200号

原告：济南市历下区人民政府智远街道办事处，住所地济南市，统一社会信用代码：11370102798899800B。

法定代表人：付延华，主任。

委托诉讼代理人：侯本庆，山东众英律师事务所律师。

委托诉讼代理人：范作民，山东众英律师事务所律师。

被告：山东华艺集团有限公司，住所地济南市历下区东关大街118号(西首)308室，统一社会信用代码：91370100163240527C。

法定代表人:杨京鹏，执行董事。

委托诉讼代理人：王天蔚，国浩律师（济南）事务所律师。

委托诉讼代理人：顾梦晗，国浩律师（济南）事务所律师。

原告济南市历下区人民政府智远街道办事处（以下简称智远街道办事处）与被告山东华艺集团有限公司（以下简称华艺有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智远街道办事处委托诉讼代理人侯本庆，被告华艺有限公司委托诉讼代理人王天蔚、顾梦晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

智远街道办事处向本院提出诉讼请求：1.请求判令华艺有限公司支付2019、2020年度房屋租金4746262.5元;2.请求判令华艺有限公司支付税费共计1107065.13元;3.请求判令华艺有限公司支付逾期付款违约金17232733.19元(暂时计算至2020年5月1日，自2020年5月2日起至租金足额支付之日止按每日千分之五继续计算);4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月1日，智远街道办事处与华艺有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定智远街道办事处将位于济南市历下区轻风路南侧，盛福庄南小区东侧，房屋建筑面积11528.51平方米盛福片区F地块公建楼出租给华艺有限公司使用。合同约定租赁期限为十年，自2016年1月1日起计收租金，第一年即2016年1月1日至2016年12月31日的净租金为200万元(不含出租房屋税款)，此后每年净租金在上一年度基础上递增5%，租金的支付方式为先付租金后用房，即2015年12月20日前支付第一年净租金，以后每年12月20日前，支付下一年度的净租金。租赁合同签订后，智远街道办事处依约将涉案房屋交付给华艺有限公司使用至今，但是华艺有限公司却并未按照约定支付智远街道办事处租金。截止起诉前，华艺有限公司尚欠2019年度租金2315250元和2020年度的房屋租金2431012.5元未支付。同时，根据《房屋租赁合同》第五条租金支付方式约定，若拖延支付租金，以需缴纳的净租金为基数，按每日千分之五计算收取罚息;第六条其他费用约定，租赁期内，因租赁房屋及租赁合同产生的有关税费均由华艺有限公司承担，并由华艺有限公司负责主动向税务机关代缴。在租赁期内，华艺有限公司并未按照合同约定的时间支付租金，因此产生逾期付款违约金17232733.19?元;在租赁期内应缴的税费，智远街道办事处已经垫付，该费用应由华艺有限公司返还给智远街道办事处。现为维护合法权益，?依法诉至法院，请判如所请。

华艺有限公司辩称，1.双方之间的《房屋租赁合同》无效。签订《房屋租赁合同》之时，租赁房屋的建设工程规划许可证、房屋所有权证等相关证照尚未办理完成，并且截至目前，智远街道办事处未提供任何证据证明前述手续已经完成，智远街道办事处主张华艺有限公司支付租金、税费以及违约金，没有合同和法律依据，不应得到支持。涉案房屋租赁合同无效后，根据《合同法》第五十六条，无效的合同对双方自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然《租赁合同司法解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然《房屋租赁合同》约定智远街道办事处预先收取下一年度的租金，但因智远街道办事处未取得建设工程规划许可证导致合同无效，华艺有限公司腾退房屋后的占有使用费不应予以支持。同时，华艺有限公司保留向原告主张赔偿其装修损失的权利。2.即便在一审法庭辩论终结前智远街道办事处取得建设工程规划许可证，认定《房屋租赁合同》有效，智远街道办事处要求华艺有限公司承担的租金、税费、违约金数额也不应得到全部支持。其一，关于税费，《房屋租赁合同》约定因租赁房屋及租赁合同产生的有关税费由华艺有限公司承担，因此，华艺有限公司承担的税种应以房产租赁相关为限，智远街道办事处主张的房产税、城镇土地使用税等与房产或土地本身相关的税种不在合同约定范围之内，应由其自身承担；其二，关于违约金，在认定《房屋租赁合同》有效的情况下，智远街道办事处主张华艺有限公司支付的违约金数额高达1700多万元，远远高于主张的租金数额400多万元，应予以调减，在合同无效的情况下，违约金条款则不应再适用。

根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月1日，智远街道办事处（出租方、甲方）与华艺有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要内容为，在甲方已告知盛福片区F地块公建楼（以下简称租赁房屋）的房屋所有权证、建设工程规划许可证等相关手续正在办理过程中，目前相关手续尚不完善的情况下，乙方仍愿意承租租赁房屋，并承诺今后不因租赁房屋不具备房屋所有权证、建设工程规划许可证等相关手续而向甲方主张任何权利，不因此要求甲方承担任何责任。第一条租赁房屋及配套设施情况，1、租赁房屋，本合同所述房屋系指甲方出租给乙方的坐落于历下区轻风路南侧，盛福庄南小区东侧，房屋建筑面积11528.51平方米的盛福片区F地块公建楼（详见附件一：房屋平面图）；2、附带的现有配套设施、设备，指由乙方确认具备正常使用功能的租赁房屋现有配套的水、电、暖、电梯、消防安全设施、通讯设施（详见附件二：房屋交接清单）；甲方将租赁房屋连同附带的现有配套设施、设备一并出租给乙方。第三条租赁期限，1、租期为10年，租期自双方签订合同之日起算，2015年12月31日前为装修期，自2016年1月1日期计收租金，期满后同等条件下乙方优先续租。第四条租金，第一年（2016年1月1日至2016年12月31日）经租金为200万元（不含出租房屋税款），此后每年净租金在上一年度基础上递增5%。第五条租金交付方式，本合同采用先付租金后用房的原则，2015年12月20日前乙方向甲方交付第一年净租金200万元，以后每年12月20日前乙方向甲方缴纳下一年度的净租金，如有拖延，以需缴纳的净租金为基数，按每日千分之五计算收取罚息。第六条其他费用，1、乙方应及时缴纳因其经营及使用租赁房屋而发生的各项费用，因乙方未交相应费用，给甲方造成损失的，乙方承担相应费用并赔偿甲方相应损失；2、租赁期内，因租赁房屋及租赁合同产生的有关税费（不论按规定是向甲方还是向乙方课征，包括不限于因此产生的出租房屋税款）均由乙方承担并由乙方负责主动向税务机关代缴，因迟缴、拒缴等原因产生的罚款、滞纳金由乙方承担，乙方应在每年向甲方缴纳净租金的同时，由甲方综合治税部门代征出租房屋税款，完税发票户名为智远办事处，如迟延15日以上，视为乙方严重违约，乙方除继续承担出租房屋税款之外，需另支付给甲方违约金50万元，并按每日千分之五计算同时收取罚息。第九条房屋使用要求和维修责任，1、甲方按国家有关规定，保证租赁房屋的建筑质量，租赁房屋交付后，属于房屋主体结构本身的质量问题需要维修的，由甲方负责并承担费用，乙方须科学、合理的使用租赁房屋及附带的现有配套设施、设备，负责除租赁房屋主体结构质量问题维修之外的其他全部保养、维护、修理责任并承担相关费用。第十条甲方的权利义务，3、甲方负责按照租赁房屋及附带的现有配套设施、设备的现状，在合同约定的时间内将租赁房屋及附带的现有配套设施、设备交付乙方，双方办理正式交接手续后，甲方此项义务即视为履行完毕。第十一条乙方的权利和义务，1、乙方有权要求甲方按合同约定交付租赁房屋及附带的现有配套设施、设备。合同另约定了租赁房屋的装修改造、转租、安全管理等事项。

智远街道办事处提交山东省非税收通用票据三张，华艺有限公司对上述票据真实性无异议。第一张系2016年2月26日开具，显示华艺有限公司支付200万元，项目名称行政单位国有资产出租、出借收，智远街道办事处主张此笔款项系华艺有限公司支付的2016年度租金，华艺有限公司抗辩此笔款项系其支付的2017年度租金；第二张系2018年1月10日开具，显示华艺有限公司支付210万元，项目名称行政单位国有资产出租、出借收入，智远街道办事处主张此笔款项系华艺有限公司支付的2017年度租金，华艺有限公司抗辩此款项系其支付的2018年度租金；第三张系2019年3月28日开具，显示华艺有限公司支付220.5万元，项目名称行政单位国有资产出租、出借收入，智远街道办事处主张此款项系华艺有限公司支付的2018年度租金，华艺有限公司抗辩此款项系其支付的2019年度租金。华艺有限公司提交水电费收据、施工合同、照片等证据证明其于2017年5月开始使用涉案房屋，之前不具备入住条件，华艺有限公司主张其入住之前的租金不应缴纳。

智远街道办事处提交2016年3月3日进账单一份、2018年8月28日记账凭证一份、2018年1月完税证明4张，证明华艺有限公司于2016年3月3日支付智远街道办事处2016年税款375000元，华艺有限公司于2018年2月28日支付智远街道办事处2017年税款351725元，智远街道办事处向税务部门缴纳了2016年、2017年税款（增值税205000元、房产税492000元、地方教育附加4100元、教育附加6150元、城市维护建设税14350元、水利建设专项收入1025元、印花税4100元）共计726725元，同时证明华艺有限公司同意并认可上述税费由华艺有限公司承担；华艺有限公司对上述进账单、记账凭证、完税证明真实性无异议，但抗辩称智远街道办事处所收取华艺有限公司2016年税费后并未向税务机关缴纳，智远街道办事处提出的2017年税费实际系华艺有限公司缴纳2018年租金所对应的税费，华艺有限公司向智远街道办事处索要完税凭证，智远街道办事处才将两年税费一起缴纳，另外，涉案租赁合同无效，税费条款不再适用，即便合同有效，上述税费凭证也不能证明系为涉案房屋缴纳，且华艺有限公司只承担与租赁合同有关税费，房屋所固有税费如房产税、城镇土地使用税应由智远街道办事处自行承担。

智远街道办事处提交2019年12月31日记账凭证一份、电子缴税完税凭证1份、电子缴税付款凭证7份、税务行政处罚决定书一份，证明智远街道办事处缴纳2018年税款（增值税110250元、房产税132300元、印花税1102.5元、地方教育附加1102.5元、教育附加1653.75元、水利建设专项收入551.25元、城市维护建设税3858.75元）共计250818.75元，并缴纳税务行政处罚款50元。华艺有限公司对上述证据真实性无异议，但其认为涉案租赁合同无效，税费条款不再适用，即便合同有效，上述税费凭证也不能证明系为涉案房屋缴纳，且华艺有限公司只承担与租赁合同有关税费，房屋所固有税费如房产税、城镇土地使用税应由智远街道办事处自行承担，税务行政处罚款50元系因智远街道办事处自身原因引起，应由其自行负担，上述税款应为2019度租金对应税款而非2018年度，2020年度税费智远街道办事处未实际缴纳。

智远街道办事处提交填发日期为2020年4月16日的税收完税证明19张、税务行政处罚决定书、电子缴税完税凭证，证明智远街道办事处缴纳2016年至2019年城镇土地使用税共计195456元、城镇土地使用税滞纳金83789.02元、税务行政处罚款200元。华艺有限公司对上述证据真实性无异议，但其认为涉案租赁合同无效，税费条款不再适用，即便合同有效，华艺有限公司只承担与租赁合同有关税费，城镇土地使用税是房屋自身固有税费，与租赁合同无关，不应由华艺有限公司承担，即便认定华艺有限公司承担城镇土地使用税，也不应承担实际入住之前的税费，税务行政处罚款系因智远街道办事处自身原因引起，应由其自行负担。

截止法庭辩论终结前，智远街道办事处未能取得案涉租赁房屋的建设工程规划许可证、未能提供案涉租赁房屋系经主管部门批准建设的相关证据。

庭审中，智远街道办事处、华艺有限公司均表示案涉房屋仍由华艺有限公司在使用。

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对以下问题争议较大，本院作出如下认定：

一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，智远街道办事处未能向本院提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或经过主管部门批准建设的相关材料，在无证据显示涉案房屋具备合法建设手续的情况下，智远街道办事处与华艺有限公司于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。

二、关于占有使用费的问题。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据该条规定，智远街道办事处与华艺有限公司于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》虽属无效合同，但华艺有限公司应支付占有使用涉案房屋期间的占有使用费。对于涉案房屋占有使用费起算时间的问题，智远街道办事处主张涉案合同签订后便将涉案房屋交付华艺有限公司，华艺有限公司应自合同约定的2016年1月1日起支付租金；华艺有限公司主张其于2017年5月入住涉案房屋，之前不具备入住条件，故租金应自2017年5月开始就算。本院认为，华艺有限公司与智远街道办事处签订合同之时双方显系知晓案涉合同所涉租赁房屋现状，智远街道办事处在合同“鉴于”部分对租赁房屋现状已明确告知华艺有限公司，在此情形下，华艺有限公司亦愿意承租案涉房屋作为办公使用，即华艺有限公司签订涉案房屋租赁合同表明其接受涉案租赁房屋现状，另案涉租赁合同对租赁期限具有明确约定，华艺有限公司主张其至2017年5月才入住涉案房屋，但无证据显示涉案房屋租赁合同签订后华艺有限公司曾对涉案房屋交付向智远街道办事处提出异议，华艺有限公司于2016年2月26日已支付租金200万元，如智远街道办事处签订租赁合同后近一年半的时间里未交付华艺有限公司使用涉案房屋而华艺有限公司未提出异议，显然有悖常理，且华艺有限公司提交的电费收据、施工合同、照片等证据不足以证明华艺有限公司于2017年5月接收使用涉案房屋，亦不足以证明涉案房屋在此之前无法使用以及无法使用原因在智远街道办事处。综上，本院认为可以认定涉案房屋租赁合同签订后智远街道办事处即向华艺有限公司交付了涉案房屋，华艺有限公司应自2016年1月1日起支付占有使用费，因涉案房屋华艺有限公司仍在使用，返还房屋时间无法具体确定，故本院认定华艺有限公司暂支付房屋占有使用费至智远街道办事处起诉立案之日（即2020年7月20日），2020年7月20日之后的占有使用费，智远街道办事处可另行主张，智远街道办事处已收取华艺有限公司2016年度200万元、2017年度210万元、2018年度220.5万元，则华艺有限公司应支付智远街道办事处自2018年1月1日起至2020年7月20日的占有使用费3656956.35元[2315250元（2019年度房屋占有使用费）+1341706.35元（2020年1月1日至2020年7月20日房屋占有使用费）]。

三、关于税费的问题。

涉案房屋租赁合同约定“租赁期内，因租赁房屋及租赁合同产生的有关税费（不论按规定是向甲方还是向乙方课征，包括不限于因此产生的出租房屋税款）均由乙方承担并由乙方主动向税务机关代缴，因迟缴、拒缴等原因产生的罚款、滞纳金由乙方承担”，即双方在合同中约定了相关税费由华艺有限公司承担，华艺有限公司承担相关税费应系其租赁房屋所需支付对价的一部分，因此，可参照合同租金处理，即华艺有限公司应支付智远街道办事处其占有使用涉案房屋期间的相关税费，智远街道办事处向税务机关缴纳2018年税费及税务罚款250868.75元，缴纳2016年至2019年城镇土地使用税、滞纳金及税务罚款279445.02元，上述税费共计530313.77元应由华艺有限公司承担，因此，智远街道办事处要求华艺有限公司支付上述税费，本院予以支持。对于智远街道办事处要求的其未缴纳的2019年、2020年所涉税费，因智远街道办事处并未缴纳，通过智远街道办事处提交的2016年、2017年税费凭证看，税费金额并非每年相同，因此，对于该部分税费，智远街道办事处可依法另行处理。

四、关于违约金的问题。

《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案中，涉案房屋租赁合同无效，则合同所涉违约条款亦属无效，即自始没有法律拘束力，智远街道办事处要求华艺有限公司按照合同违约条款约定支付逾期付款违约金，没有法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，本案中，涉案房屋租赁合同无效，但华艺有限公司应支付智远街道办事处占有使用涉案房屋期间的占有使用费，因此，华艺有限公司应自智远街道办事处起诉立案之日（即2020年7月20日）起至实际给付之日止，以3656956.35元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向智远街道办事处支付利息。

另，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案房屋租赁合同无效，依照上述规定，华艺有限公司应将案涉租赁房屋返还给智远街道办事处，但庭审中，双方均陈述华艺有限公司仍正在使用涉案房屋，且智远街道办事处在本院向其释明“若合同被认定无效，你方具体意见”时，智远街道办事处陈述“按租金标准要求被告支付房屋占有使用费及相关费用”，即未要求返还涉案房屋，综上，智远街道办事处可就腾退返还涉案租赁房屋另行处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、被告山东华艺集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区人民政府智远街道办事处支付房屋占有使用费3656956.35元；

二、被告山东华艺集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区人民政府智远街道办事处支付利息（计算方式：自2020年7月20日起至实际给付之日止，以3656956.35元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；

三、被告山东华艺集团有限公司于本判决生效之日起十日内向济南市历下区人民政府智远街道办事处支付税费530313.77元；

四、驳回原告济南市历下区人民政府智远街道办事处的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费157230元，减半收取计78615元，由原告济南市历下区人民政府智远街道办事处负担64356元，由被告山东华艺集团有限公司负担14259元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。

审判员　　张刚

二〇二〇年十一月三十日

书记员　　陈倩