济某某实业有限公司与某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省济南市历城区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁0112民初8853号

原告（反诉被告）：济***实业有限公司，住所地济南市历城区。

法定代表人：苏传俊，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李恩春，男，该单位职工。

被告（反诉原告）：迟爱彤，女，1966年10月31日出生，汉族，住山东省蓬莱市。

被告（反诉原告）：刘文江，男，1973年10月4日出生，汉族，住山东省济南市市中区。

被告（反诉原告）：济南玖利酒店管理有限公司，住所地山东省济南市历城区。

法定代表人：迟爱彤，该公司总经理。

三被告共同委托诉讼代理人：孙士美，山东舜翔律师事务所律师。

三被告共同委托诉讼代理人：王晓双，山东舜翔律师事务所律师。

原告济***实业有限公司（以下简称鸿腾公司）与被告迟爱彤、刘文江、济南玖利酒店管理有限公司（以下简称玖利公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鸿腾公司的委托诉讼代理人李恩春，迟爱彤、刘文江、玖利公司的委托诉讼代理人孙士美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

鸿腾公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付占用原告房屋期间的租金1670554元(暂时计算至2020年12月31日)；二、判令被告按《盘点表》交还原告设备设施、经营物品的同时腾退房屋；三、案件受理费由被告承担。后变更第一项诉讼请求为：给付租金至实际交还房屋之日。事实与理由：刘文江是迟爱彤的妹夫。2019年9月3日，迟爱彤在刘文江的授意下签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定，将位于“山大北路37号鸿腾三馆西一层”出租给迟爱彤使用，租期捌年，自2019年9月1日起至2027年9月30日止，装修期为一个月，即自2019年10月1日开始计收租金，租金数额为每年35万元。租金每半年交纳一次，必须在上次租金的最后一个月前15天内交清(即先交租、后使用房屋)。2019年11月9日，迟爱彤在刘文江的授意操控下又签订了《房屋租赁合同》两份，将位于山大北路37号鸿腾三馆西楼第二层和北楼出租给被告使用，两份合同租赁房屋面积总计3802平方米。因为消防证载明的消费验收合格面积是2650平方米，所以将房屋总面积3802平方米分成了2650平方米、1152平方米两份合同进行签订，即一份合同房屋面积为2650平方米，另外一份合同房屋面积为1152平方米。租期八年六个月零二十天，自2019年11月10日起至2028年5月31日止，装修免租期为三个月，即自2020年2月10日开始计收租金，一份合同租金数额为每年1547600元，另外一份合同租金数额为每年672768元，两份合同租金每年为2220368元。租金每半年交纳一次，必须在上次租金的最后一个月前10天内交清(即先交租、后使用房屋)。合同签订当日，刘文江和鸿腾公司进行了房屋及设备设施酒店用品的交接，双方并在46页《盘点表》上签字确认。玖利公司注册成立后一直使用涉案房屋“山大北路37号”，形成了涉案合同的履行主体和实际经营使用主体的法律事实，且迟爱彤又是玖利公司的股东和法定代表人，所以上述三被告对于鸿腾公司的债权必须承担连带清偿责任。截止到起诉日，迟爱彤交纳租金63.5万元，刘文江交纳租金12万元(含房屋设施保证金1万元)，合计交付租金75.5万元。截止到2020年底，被告应交租金2415554元，被告共拖欠租金1660554元。经鸿腾公司多次催要未果，为了维护合法利益，依法诉至法院，望判如所请。

迟爱彤、刘文江、玖利公司共同答辩称，刘文江租赁鸿腾公司鸿腾三馆西一层及鸿腾三馆北楼、西二层。因新冠疫情的影响，2020年1月26日，鸿腾三馆被设为济南市历城区疫情隔离点，被告租赁房屋用来经营酒店，由于疫情隔离点的设置导致酒店无法营业，且被告为了经营酒店装修损失巨大，而鸿腾公司由于疫情隔离点的设置获得了政府补贴。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第一、三条，依法妥善处理合同纠纷案件规定，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时应当综合考量疫情，对不同地区、不同行业不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理，第一点，疫情或者疫情防控措施，直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案中由于历城区疫情隔离点直接设置在被告租赁房屋所在的院落，属于上述规定的因疫情或者疫情防控措施，直接导致租赁合同不能履行的情形，应当适用不可抗力的规定，被告应免于交纳租金。现在鸿腾公司请求被告缴纳房屋租金没有法律依据，相反鸿腾公司应当退还收取的被告西一层2020年1月26日之后的租金，以及北楼自2020年2月10日开始的租金。第二点，由于疫情隔离点的设置，导致被告租赁房屋户无法经营酒店，鸿腾公司自2020年6月份对租赁的房屋进行停水停电，并且换锁，被告早就已经搬走，因此不存在腾退房屋及返还设备设施的问题。第三点，迟爱彤是受刘文江委托签订合同，应当由刘文江作为合同主体，玖利公司不是合同主体，迟爱彤与与玖利公司不是本案适格被告。综上所述，恳请法院驳回鸿腾公司的诉讼请求。

迟爱彤、刘文江、玖利公司向本院提出反诉，诉讼请求：1.请求鸿腾公司退还已交纳的房租611597元；2.请求鸿腾公司退还款项10万元；3.请求鸿腾公司赔偿损失30万元；4.本案诉讼费用由鸿腾公司承担。事实与理由：2019年9月3日，刘文江租赁鸿腾公司位于山大北路37号鸿腾三馆西一层，租期为2019年9月1日至2027年9月30日止，从2019年10月1日开始计收租金，租金数额为每年35万元，租金每半年缴纳一次。2019年8月30日刘文江交齐半年17.5万元房租及保证金1万元。2019年11月9日，刘文江租赁鸿腾公司鸿腾三馆北楼，租期为2019年11月10日至2028年5月31日止，从2020年2月10日开始计收租金，租金每年2220368元，每半年交纳一次，2019年11月11日开始刘文江共计缴纳37万元租金。另刘文江为租赁鸿腾三馆南楼，向鸿腾公司缴纳10万元，但是鸿腾公司违约，未将南楼租赁给刘文江。租赁合同签订后，刘文江对租赁房屋进行装修，但是自2020年1月26日，鸿腾三馆被设为历城区疫情隔离点，刘文江所租房屋用来经营酒店，因疫情隔离点的设置，导致酒店无法营业。另刘文江租赁房屋后，为了经营酒店，进行装修花费大额款项。设立疫情隔离点时，鸿腾公司没有通知我方，且疫情隔离点设置位置不合理。我方拨打12345进行上百次的反映，一直没有解决，鸿腾公司的行为给我方造成巨额损失。为了维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。

鸿腾公司答辩称，迟爱彤、刘文江、玖利公司的反诉请求及事实和理由，均是虚假的，没有事实依据和法律依据。三份《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表达，合同签订后，三反诉原告已经进行了经营活动，按合同的交付时间，实际占用使用了涉案房屋，理应当按照合同的约定交付房屋占用使用费或租金，其请求退还租金没有任何法律依据和事实依据。三反诉原告请求赔偿其损失的诉讼请求不能成立。鸿腾公司没有给对方造成过任何经济损失，其请求退还款项10万元，更没有任何事实依据和法律依据。三反诉原告所述检测点影响了其正常的经营活动，亦没有事实依据。因为检测点与三份租赁合同所承租的房屋不在一个共同经营范围内，隔离点使用的是南楼一至五层，三反诉原告所承租范围为后院内房屋，双方互不干扰，不会影响到被告的经营。

经审理，双方对以下事实无争议：2019年9月3日，鸿腾公司作为甲方（出租人），迟爱彤作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同一），约定：一、场地概况：该场地已经具备可供承租人使用的初步设施和装饰物。承租人不得改变其承重结构，需要增添房屋及设施和装修的，必须出具图纸经出租人书面审批，不经出租人书面批准的，不能施工、不能作为行为存在或无偿使用的依据。该房产属于无房产证自建房屋，地理位置位于济南市历城区山大北路37号鸿腾三馆西一层。二、租赁期限：租期捌年，自2019年9月1日起至2027年9月30日。三、租金数额及交纳方式：1.第一年租金350000元，租金每两年按上一年租金的5%递增。2.合同双方签字生效之日即交清半年的租金，以后租金每半年交纳一次，必须在上次租金的最后一个月前15天内交清。2019年11月9日，鸿腾公司作为甲方（出租人），迟爱彤作为乙方（承租人）又签订了两份《房屋租赁合同》（以下简称合同二、三），合同约定，场地地理位置位于济南市历城区山大北路37号，合同二建筑面积约1152平方米，第一年租金单价为1.6元/平方米/天，年租金价格为672768元，前三年租金价格不变。合同三建筑面积约2650平方米，院落约4000平方米，楼房年租金为773800元，院落年租金为773800元，合计1547600元。租赁期限八年六个月零二十天，自2019年11月10日起至2028年5月31日止，装修免租期为三个月。合同双方签字生效之日即交清半年的租金，以后租金每半年交纳一次，必须在上次租金的最后一个月前10天内交清。合同二、三其他约定与合同一基本一致。合同签订当日，双方进行了房屋及设备设施酒店用品的交接，形成《盘点表》一宗。三份合同签订后，鸿腾公司共收到租金755000元。

2020年1月，新冠疫情发生后，位于济南市历城区山大北路37号的鸿腾三馆商务酒店被设置成为历城区集中隔离留观点，对外来人员进行集中隔离和医学观察，另设有核酸检测点。

玖利公司住所地为济南市历城区山大北路37号313室，法定代表人为迟爱彤，股东有李鑫泽、今牛万合商业管理（山东）有限公司、迟爱彤。另有多家公司住所地均位于济南市历城区山大北路。

2021年3月31日，本院组织当事人共同对涉案房屋进行了现场勘查，并进行了交接。经过勘查，确认以下事实：

1.济南市历城区山大北路37号院内共有三座楼房，成凹字形分布，其中南楼为鸿腾三馆商务酒店，由鸿腾公司自用。涉案三份《房屋租赁合同》涉及的是西楼以及北楼。

2.西楼共两层，一层以及二层的部分房间，目前由历城区沄旗雅舍餐饮店使用。二层另有足浴店一间，无人营业。历城区沄旗雅舍餐饮店注册于2020年8月11日，经营者系李泽鑫，住所地济南市历城区。据实际负责人冯秀磊（李泽鑫之夫）称，其是从刘文江手中租赁了西楼一层，二层当时无人使用，其在通往二层的楼梯口处安装了推拉门，二层部分房间现用于其员工休息。现场勘查结束后，双方均认可即日对西楼进行了交接。

3.北楼共三层，法院与当事人到达现场时，大门被链条锁锁闭，钥匙存于大院传达室人员处，其称是刘文江上锁后将钥匙交给他保管的。经过勘查，北楼三层全部用于经营餐饮，已经长时间无人使用，楼内脏乱，部分家具缺失，其他设施设备基本完整。现场勘查结束后，双方当事人自行对北楼进行了交接。

4.南楼由鸿腾公司自己使用，自2020年1月底起即被作为历城区重点地区来人集中服务点，勘查当日仍有多位穿防护服的人员在楼内工作。

本院认为，涉案房屋都属于无房产证自建房屋，故三份《房屋租赁合同》均系无效合同；本院确认2021年3月31日双方对房屋进行了交接，对于鸿腾公司关于腾退房屋的诉讼请求不再判决处理。本案争议的焦点问题是：一、迟爱彤、刘文江、玖利公司是否应向鸿腾公司支付租金，数额如何确认；二、鸿腾公司是否应当退还款项10万元；三、鸿腾公司是否应当赔偿损失。

关于第一个焦点问题，双方的主要争议是：1.西楼二层是否实际交付；2.支付租金的时间如何确定；3.迟爱彤、刘文江、玖利公司分别应当承担何种责任。对以上争议，本院分析认定如下：1.合同二、三涉及的是北楼及西楼二层，但是从两份合同内容看并不能明确区分每份合同包含房屋的具体范围，自合同签订到鸿腾公司起诉前，刘文江从未对房屋的交付问题提出过异议。从现场勘查的情况看，虽然历城区沄旗雅舍餐饮店仅从刘文江处租赁了西楼一层，但实际上从一层交付起，二层部分房间也由历城区沄旗雅舍餐饮店控制使用。基于以上事实，刘文江关于西楼二层鸿腾公司未向其交付，不应支付租金的抗辩理由不成立。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，涉案合同虽然无效，但鸿腾公司要求参照合同约定支付房屋占有使用费的诉讼请求应予支持。参照合同约定，西楼一层租金为每年35万元，去掉免租期，应支付占有使用费的时间为18个月（2019年10月1日起至2021年3月31日止），计525000元；西楼二层以及北楼的租金为每年2220368元，去掉免租期，应支付占有使用费的时间为13个月又21天（2020年2月10日起至2021年3月31日止），计2524528元。但是众所周知，2021年1月新冠肺炎疫情爆发，餐饮行业长时间无法正常营业，而且本案中与涉案房屋同处一个院落的南楼自疫情发生起至今一直被作为隔离留观点使用，该情形无疑会对涉案房屋中酒店的经营产生更加严重的负面影响。因此，鸿腾公司要求支付占有使用期间的全部租金，有违民法利益平衡的原则，也与《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神不符。另外，2020年下半年随着疫情逐步受到控制，包括餐饮在内的行业开始复苏，刘文江将西楼一层转租给历城区沄旗雅舍餐饮店的事实也能够侧面证明该事实。故刘文江关于新冠肺炎疫情属于不可抗力，应免除疫情发生后的全部租金的抗辩理由不成立，其要求鸿腾公司退还相应租金的诉讼请求亦不成立。基于以上分析，综合全案案情，本院认为应对房屋租金予以调减，酌情认定以减免6个月租金（西楼一层175000元，西楼二层及北楼1110184元）为宜。故本案应付租金为1009344元（2524528+525000-175000-1110184-755000）。3.迟爱彤是三份合同的签订人，刘文江自认其是实际上的合同主体、履行合同的人，故鸿腾公司要求其二人共同承担还款责任具有事实和法律依据，本院予以支持。已经查明的事实显示，除玖利公司外，还有多家公司注册于涉案房屋的地址并进行经营，故鸿腾公司仅因玖利公司在此经营、迟爱彤为其法定代表人，要求其承担支付租金义务的理由不充分，本院不予支持。

关于第二个焦点问题，迟爱彤、刘文江、玖利公司反诉要求鸿腾公司返还的10万元费用，是基于南楼的出租事宜，与本案本诉的诉讼请求并非同一法律关系，本院在本案中不予审理，迟爱彤、刘文江、玖利公司可另行起诉。

关于第三个焦点问题，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，迟爱彤、刘文江、玖利公司提交的关于装修损失的证据，均系刘文江单方制作或者案外人出具，鸿腾公司不予认可，真实性无法确认。证人肖三友证言所称的装修工程内容与现场勘查的情况无法对应，亦不能证明装修损失的具体数额。另外，迟爱彤、刘文江、玖利公司未提交证据证明经营损失的存在。基于院内其他房屋均正常经营，北楼系刘文江自行锁闭的事实，迟爱彤、刘文江、玖利公司关于其损失全部系由鸿腾公司过错造成的主张不成立。而且，本院在酌情减免租金时已经对本案的特殊情况予以充分考虑，故对迟爱彤、刘文江、玖利公司要求鸿腾公司赔偿30万元损失的诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修订）》第二条、第四条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，第一百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，判决如下：

一、迟爱彤、刘文江在本判决生效10日内向济***实业有限公司支付租金1009344元；

二、驳回济***实业有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回迟爱彤、刘文江、济南玖利酒店管理有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费19834元，减半收取计9917元，保全费5000元，由济***实业有限公司负担4972元，由迟爱彤、刘文江负担9945元。反诉案件受理费6952元，由迟爱彤、刘文江、济南玖利酒店管理有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审 判 员　　王　　 海　　 娜

二〇二一年四月十四日

法官助理　　马雪书记员李美霞