某某、江西宇航建设工程有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

江西省景德镇市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）赣02民终65号

上诉人（原审被告）：陈**，男，1984年11月22日出生，汉族,住景德镇市珠山区。

上诉人（原审被告）：江西宇航建设工程有限公司，住所地景德镇高新区梧桐大道合盛光电产业投资公司**。

法定代表人：陆军，该公司执行董事。

二上诉人共同委托诉讼代理人：何文东，江西景之元律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司，住所地景德镇市昌江区瓷都大道**。

法定代表人：吴林，该公司董事长。

委托诉讼代理人：万世洋，江西京天律师事务所律师。

原审被告：侯绍梁，男，1964年9月15日出生，汉族,住南昌市西湖区。

原审第三人：李水龙，男，1946年7月21日出生，汉族，住景德镇市珠山区。

上诉人陈**、江西宇航建设工程有限公司因与被上诉人景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司、原审被告侯绍梁、原审第三人李水龙返还原物纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。上诉人陈**、江西宇航建设工程有限公司共同委托诉讼代理人何文东、被上诉人景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司委托诉讼代理人万世洋、原审被告侯绍梁、原审第三人李水龙参加了本案诉讼。本案现已审理终结。

陈**上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决事实不清，适用法律错误。1.涉诉房屋实际上为尚未交付验收的在建工程，与被上诉人依据不动产登记证书所主张的原房屋并不相同。经原审法院查明，本案涉诉房屋经过改造进行了重建。重建后的房屋与原有房屋在主体结构、面积上具有显著差异，根据物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”，重建后的房屋与原房屋在法律层面上属于两个完全不同的物。上述在建工程因发包人与非发包人的实际所有权人均未支付工程款存在纠纷，故被上诉人依据原房屋的不动产登记主张该房屋所有权，要求我方与江西宇航建设工程有限公司返还房屋是没有事实基础与法律依据的。2.上诉人与江西宇航建设工程有限公司签订的房屋租赁合同为有效合同。江西宇航建设工程有限公司作为上述在建工程的承包人、施工方，对于尚未交付验收的在建工程有权占有、进行适当管理，同时有权要求发包人或非发包人的实际所有权人即被上诉人支付工程款，同时，有权依法对上述在建工程主张优先受偿权。在此基础上，江西宇航建设工程有限公司为了减少损失，与我方签订了《房屋租赁合同》，将上述在建工程租赁给我方经营。我方已经按照合同约定全部履行了合同义务，向房屋管理者即江西宇航建设工程有限公司支付了房屋租金。我方作为合法且善意的一方理应受到法律的保护。原审法院依据民法通则第五十八条，认为上述房屋租赁合同为无效合同，属于适用法律错误。综上所述，原审法院对本案认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判发回重审。

江西宇航建设工程有限公司辩称，1.当时房屋没人租，我们为了挽回损失，好不容易找到陈**来租，当时陶瓷市场不景气，租金也是一降再降，在这种情况下我们才约定每月3000元。

景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司辩称，1.关于陈**和江西宇航建设工程有限公司签订的合同，该合同虽然系双方自愿签订的，但是江西宇航建设工程有限公司不享有出租权，而且该价格明显远远低于市场价，所以陈**并不是善意第三人，从侯绍梁与李水龙之间签订的协议可以看出，该房屋未改造前租金就已经达到了每月7500元。该房屋后来还增加了很多面积，在此情况下该房屋租金竟然降到了每月3000元，显然违背常理。被上诉人当年之所以将房屋以3000余元的价格出租给李水龙是考虑到该房屋系李水龙全部出资建造，所以在尊重历史的情况下，以优惠价格出租给李水龙，所以我方起诉时，以侯绍梁与李水龙之间约定的7500元作为计算标准是相对客观公正的。2.关于所有权问题与对江西宇航建设工程有限公司的答辩意见一致。

侯绍梁辩称，1.房租太高了，我和李水龙签订的协议的时候是陶瓷市场非常火爆的时候，那时候的价格是最高值，国资应该拿同等面积同地段同时间段的市场行情来作为依据。2.关于物权问题我同意上诉人意见。

李水龙辩称，陈**与江西宇航建设工程有限公司签订的合同中的每月3000元是不符合事实的。

江西宇航建设工程有限公司上诉请求：依法撤销原判，发回重审。事实与理由：1.原审判决程序违法。上诉人之所以卷入本案事实，系与景德镇市永晋陶瓷有限责任公司（以下简称永晋公司）签订案涉房屋的拆除改造合同。永晋公司在与上诉人签订合同时，涉案房屋就已经属于危房，永晋公司当时是房屋的承租人，故由永晋公司出面与上诉人签订了合同。施工所需的手续均由被上诉人以及景德镇市档案局负责办理。施工过程中，被上诉人与景德镇市档案局都派员进行了视察监督。上诉人根据双方的合同约定，将原危房进行拆除，重新下桩基新建了一栋房屋，新建房屋与原房屋的结构不同，面积也远远超过原房屋面积。本案案涉房屋的全面改造是被上诉人以及景德镇市档案局指示的，因此永晋公司与上诉人签订施工合同并进行施工是被上诉人同意和认可的。因此，上诉人在收到原审法院送达的起诉状后，认为永晋公司是必须参加诉讼的当事人，故向原审法院提交答辩状并申请追加永晋公司参加诉讼，但原审法院并未同意上诉人的请求，并在庭审时当庭口头裁定不予追加。基于上述事实，原审法院不追加当事人是错误的。被上诉人此次起诉从最初的承租人李水龙到现承租人陈**均列为了当事人，而最关键的一个当事人永晋公司却未参加诉讼。永晋公司作为承上启下的一个环节，能够查清上诉人为何会卷入本案纠纷，对案涉房屋进行改造。因此，原审法院拒绝追加永晋公司参加诉讼程序违法。而且在判决书中也未体现上诉人申请追加当事人的这一事实。2.原审判决事实不清。第一，本案案由为返还原物，本案经过审理已经确认，所谓的原物已经消失，在原物地址所建的房屋与原物已经完全不一致，原物的结构、面积，现房屋的结构、面积，原审法院均未查实确认。第二，原审认定“侯绍梁在2011年初在被上诉人、景德镇市档案局、李水龙不知情的情况下，突然擅自将房屋拆倒”与事实不符。从被上诉人及景德镇市档案局向政府部门出具的报告申请可以确认的事实，首先涉案房屋年久失修，存在安全隐患；其次，此次改造全面修缮改造、打桩、加固，其中打桩明显是要求从基础做起；案涉房屋是因多年失修，2011年初大风造成墙体撕裂；案涉房屋的改造翻新是被上诉人向市政府进行报请的。上述事实证明，案涉房屋的改造并非侯绍梁或者上诉人擅自的行为。但原审判决在没有依据书证证明的事实，仅凭李水龙的陈述作出系侯绍梁擅自拆倒房屋的认定是不符合事实的。而且如果是侯绍梁擅自拆倒涉案房屋，这已经不是民事侵权行为这么简单了。第三，侯绍梁与永晋公司系两个不同法律主体，原审法院强行将侯绍梁与永晋公司作为一个主体是错误的。侯绍梁系个人，永晋公司系有限公司，永晋公司的股东并没有侯绍梁。侯绍梁只是永晋公司聘请负责人，无论是之前签订租赁合同，还是此后签订施工合同，侯绍梁只是作为永晋公司的代表。合同主体都是永晋公司。原审法院认定永晋公司系侯绍梁名下公司完全错误。第四，被上诉人出租给原审第三人的租金标准原审法院未能查清。3.一审判决适用法律错误。第一，涉诉房屋实际上为尚未交付验收的在建工程，与被上诉人依据不动产登记证书所主张的原房屋并不相同。经原审法院庭审查明，本案涉诉房屋经过改造进行了重建。重建后的房屋与原有房屋在主体结构、面积上具有显著差异，根据物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，本案案涉房屋的原物已经拆除，自拆除新的事实行为成就时，原物的物权已经消灭。重建后的房屋与原房屋在法律层面上属于两个完全不同的物，在未进行验收交付办理合法手续前，物权尚未设立。上诉人依据被上诉人及景德镇市档案局提供报告以及与永晋公司签订的合同，依法履行己方的合同义务，在工程完工后，由于永晋公司与李水龙的合同期届满，不再使用新建房屋，而被上诉人作为原物的权利人，拒绝与上诉人办理新建房屋的验收交接手续，上诉人无法移交新建房屋，因此而占有新建房屋完全合法。因此原审法院所适用的物权法相关规定属适用法律错误。第二，上诉人与陈**签订的房屋租赁合同为有效合同。上诉人作为上述新建房屋的施工方，在被上诉人拒绝支付工程款，也拒绝办理验收交付手续的情况下，对于新建房屋有权占有、进行适当管理，为了减少损失，与陈**签订房屋租赁合同，将上述房屋租赁给陈**经营，并不违反法律强制性规定，合法有效。原审法院适用民法通则、合同法的规定，认为上述房屋租赁合同为无效合同，属于适用法律错误。综上所述，原审法院对本案认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求依法撤销原判并发回重审。

景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司辩称，1.关于程序违法。本案系返还原物纠纷，并不涉及工程款的支付问题，所以永晋公司并不是必须追加当事人，所以一审程序正当。2.上诉人认为被上诉人报告中同意了其拆倒重建这明显不符合事实，被上诉人只同意进行改建，并未同意拆倒重建。3.上诉人已就工程款纠纷一案提起了诉讼，所以本案就不应当再探讨支付工程款的相关问题，而只应当探讨是否返还原物。关于是否返还原物，如涉案房屋进行了改造，毫无疑问上诉人应当返还该房屋，如该房屋进行了拆倒重建，上诉人拆倒重建后的房屋是在原房屋的基础上在被上诉人土地使用权上所进行的，也应当予以返还，至于上诉人提及应当办理验收支付工程款后才返还，我方认为，该条件并不是必须之条款，如果涉及到工程款，是另案处理问题，但是其应当先行返还房屋。

陈**辩称，其坚持其上诉状意见。

侯绍梁辩称，江西宇航建设工程有限公司已经做好了工程，就必须要承担支付工程款的义务，之前的房屋面积是160平，现在大概是600平。如果景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司要申请只能返还160平。关于租金问题，原审法院认定每月7500元过高。

李水龙辩称，房屋实际面积是260平，但是景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司接管后办证不知道为什么写了160平。侯绍梁拆倒房屋并没有经过房管局，等于我们都不知情，这是违法行为，房管局要求其恢复原样。工程款的纠纷与我无关。

景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判决被告返还风景路46号（原市档案馆办公房）房屋；2.判决被告向原告支付房屋占用费300000元（暂计算至2020年3月31日），并自2020年4月1日起至搬离时止每月按7500元支付占用费；3.诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：景德镇市国有资产经营管理有限公司于2008年9月26日办理了风景路46号《土地使用权证》【景土国用（2008）第0244号】，该地上房屋为景德镇市档案局所有。2011年12月19日，景德镇市国有资产经营管理有限公司对景德镇市风景路46号房屋办理了《房屋所有权证》（景房权证字第**），因受景德镇市档案局托管，景德镇市国有资产经营管理有限公司于2010年11月12日与李水龙签订《房屋租赁合同》，将风景路46号房屋出租给李水龙使用，合同约定：“租赁期自2010年12月1日至2013年11月30日，（三年租金分别为2000元／月、2200元／月、2500元／月）”，同时还约定“乙方不得擅自改变房屋结构”、“乙方不经甲方同意擅自将全部或部分资产转租、转让、转借的”甲方有权终止合同的内容。时隔20余天，在2010年12月6日，李水龙擅自将房屋出租给侯绍梁用作“旅行社”，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定“房屋租赁期为2010年12月6日至2013年11月30日”、“租赁标准7500元／月”、“乙方不得因装饰、修缮为由改变房屋结构”。2011年初，侯绍梁在景德镇市档案局、景德镇市国有资产经营管理有限公司、李水龙毫不知情下，突然擅自将房屋拆倒，并于2011年2月5日以其名下“永晋陶瓷公司”与“宇航建筑公司”签订一份房屋改建《合同》，工程总价230万元整。李水龙在获悉房屋拆倒后，急忙要求侯绍梁恢复原状，并为此奔波。同年4月18日，景德镇市档案局向市土地局提交《报告》，要求对“院落、门楼进行全面修缮改造、打桩、加固”；5月20日，景德镇市国有资产经营管理有限公司、景德镇市档案局向市政府提交《报告》，以一堵“危墙突然倒塌”为由，要求“重新改造砌成新墙”。2012年4月2日，永晋陶瓷公司与宇航建筑公司签订有关工程延期的《补充协议》。2012年6月26日，景德镇市国有资产经营管理有限公司向景德镇城管执法局提交《报告》，要求“进行大门门楼、招牌装饰”。另外，李水龙收取了经侯绍梁审批“永晋公司”支付的2012年9-11月房租22500元。2013年12月20日，景德镇市国有资产经营管理有限公司授权委托其下属单位景德镇市国信资产管理有限公司与李水龙续签《房屋租赁合同》，合同约定：“房屋租期自2013年12月1日至2016年11月30日”、“在乙方租赁期满或合同终止时按时收回租赁资产”。因侯绍梁未支付工程款，房屋被江西宇航建设工程有限公司占有、使用。2016年4月29日，景德镇市国有资产经营管理有限公司更名为“景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司”。2016年12月1日，江西宇航建设工程有限公司向景德镇市国有资产经营管理有限公司发函，催要工程款。2018年5月2日，李水龙以侯绍梁、永晋陶瓷有限公司未依约支付租金及占用费为由起诉至景德镇市珠山区人民法院，一审法院（2018）赣0203民初713号民事判决书判定“被告侯绍梁于本判决生效之日起七日内向原告李水龙支付自2013年12月1日至2016年11月30日止的诉争房屋占有使用费270000元”，侯绍梁不服一审判决上诉至景德镇市中级人民法院，本院（2019）赣02民终333号民事判决书作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。2018年3月29日，江西宇航建设工程有限公司与陈**就涉案房屋签订《房屋租赁合同书》，合同约定租期为“自2018年4月1日至2022年3月30日”、租金为“每月人民币叁仟元整（￥3000元）”。该合同签订后，房屋就被陈**一直占有、使用至今。

一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告的前身景德镇市国有资产经营管理有限公司对景德镇市风景路46号房屋于2011年12月19日进行了登记，拥有无可争辩的所有权。物权所有人对所有物享有占有、使用、收益、处分权，具有排他性。承租人李水龙未经房屋所有人同意擅自转租给侯绍梁，其行为违反法律规定，双方所签《房屋租赁合同》无效。侯绍梁擅自将租赁物拆倒改建，行为违法。合同具有相对性，侯绍梁以永晋陶瓷有限公司名义与江西宇航建设工程有限公司所签建设工程施工《合同》，对景德镇市国有资产经营管理有限公司不具有约束力，因为后者既不是发包方，也不是委托授权方。留置权是指根据法律的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律的规定留置该财产，以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房屋属于不动产，景德镇市国有资产经营管理有限公司与江西宇航建设工程有限公司并无合同关系，故被告江西宇航建设工程有限公司以行使留置权为由占有、使用房屋无法律、事实依据，理由不能成立。至于被告江西宇航建设工程有限公司辩称未收取工程款的事实，可通过其他合法途径解决。被告江西宇航建设工程有限公司与被告一陈**所签《房屋租赁合同书》，未经权利人同意，属于合同无效，二者应当承担返还原物、赔偿损失的民事责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百五十二条之规定，一审判决如下：一、被告陈**、江西宇航建设工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将景德镇市风景路46号房屋返还给景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司，并予以腾空；二、被告江西宇航建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司支付占用费120000元【7500元/月×16（月）=120000元，自2016年12月1日起至2018年3月30日止】；三、被告陈**于本判决生效之日起十日内向原告景德镇市国资运营控股集团有限责任公司支付占用费240000元【7500元/月×32（月）=240000元，自2018年4月1日起至2020年11月30日，直至返还原物时止】；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5900元，由被告陈**、江西宇航建设工程有限公司承担。

二审中，当事人未提交新证据。对一审查明认定的事实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋所有权问题；2.占用费问题；3.永晋公司是否为必要共同诉讼参与人问题。

1.涉案房屋所有权问题

依据不动产产权登记，景德镇市风景路46号房屋所有权人为景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司的前身景德镇市国有资产经营管理有限公司。后该房屋被改建，但改建时并没有依法备案、审批，故本案不属于物权法第三十条规定的情形，该改建行为并不对房屋所有权产生实质性变更。涉案房屋的所有权人仍为景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司。景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司作为房屋所有权人，现要求房屋实际占有人、使用人返还房屋并支付房屋占用费，符合法律规定，应予支持。

2.占用费问题

江西宇航建设工程有限公司与陈**签订的房屋租赁协议，租金为每月3000元。但每月3000元，与李水龙、侯绍梁约定的每月7500元相距甚大。且涉案房屋在改建后，面积、结构都有了很大改善，在此基础上，每月租金仅为3000元，有违常理。江西宇航建设工程有限公司虽辩称，因市场行情不好导致租金收入减少，但是其未能提供同地段、同类型市场指导价或其他证据予以证实，故该项辩称不予采信。一审法院按照原租赁合同每月7500元计算占用费并无不当。

江西宇航建设工程有限公司与陈**签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，对双方均有约束力。一审法院认定该合同未经权利人同意系无效合同错误，应予更正。但陈**未能提供证据证实其实际缴纳租金情况，故无法认定其已经支付租金。陈**应当在房屋租赁合同约定的租金范围内对本案房屋占用费承担连带责任。

3.永晋公司是否为必要共同诉讼参与人

景德镇市珠山区人民法院（2018）赣0203民初713号民事判决书及本院（2019）赣02民终333号民事判决书已经确认，涉案房屋的租赁主体系侯绍梁，而非永晋公司。至于永晋公司与江西宇航建设工程有限公司之间的建设工程施工合同，从目前证据看，该合同与景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司、李水龙无关联性。本案系返还原物纠纷，因建设工程引起的其他纠纷，不在本案审理范围内，江西宇航建设工程有限公司可另行依法主张权利。因此，永晋公司与本案的审理无关联性，不属于必要共同诉讼参与人，一审法院未追加其为本案当事人并无不当。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初1515号民事判决第一项即，陈**、江西宇航建设工程有限公司于本判决书送达之日起三十日内将景德镇市风景路46号房屋返还给景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司，并予以腾空；

二、撤销景德镇市珠山区人民法院（2020）赣0203民初1515号民事判决第二、三、四项；

三、江西宇航建设工程有限公司支付景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司房屋占用费，房屋占用费按每月7500元，从2016年12月1日起计算至实际腾空房屋之日止，限本判决书送达之日起三十日内给付完毕；

四、陈**在每月3000元的范围内，从2018年4月1日起至实际腾房之日止，对前款给付义务承担连带赔偿责任。

五、驳回景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司的其他诉讼请求。

如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5000元，由陈**、江西宇航建设工程有限公司负担；二审案件受理费11800元，由陈**负担5900元，江西宇航建设工程有限公司负担5900元。

本判决为终审判决。

审判长　　陈苾铃

审判员　　戴　瑞

审判员　　徐　骥

二〇二一年二月二十五日

法官助理王小莉

书记员吴越