济宁九龙商贸集团有限公司、中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省济宁市任城区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁0811执异553号

异议人（案外人）：济宁九龙商贸集团有限公司（原济宁九龙贵和商贸集团有限公司），住所地济宁市太白中路15号，统一社会信用代码：9137081126712706XY。

法定代表人：杨楠，董事长兼总经理。

申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司，住济南市市中区经三路89号。

法定代表人：郜明，总经理。

被执行人：济宁圣源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91370811754452636M,住济宁市任城区红星西路46号。

法定代表人：杨佰平，经理。

本院在执行济宁市中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司(以下简称华融公司)与济宁圣源房地产开发有限公司（以下简称圣源公司）借款合同纠纷一案中，异议人济宁九龙商贸集团有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议人济宁九龙商贸集团有限公司称，请求中止对圣源?君临天下小区01-01-1702号房屋的查封。事实与理由：2014年3月28日，济宁市任城区人民政府与异议人签订了《房屋收购安置合同》，合同约定任城区政府依据城市规划收购异议人所有的位于红星西路46号（原啤酒片区即现君临天下）房屋，房屋房权证号为房权证济字第0×**号，总建筑面积为1437.23平方米，其中收购房屋原证载面积1266.08平方米用于商业，原证载面积171.15平方米用于住宅，任城区政府与异议人达成一致意见以上述证载面积75%的回迁安置，安置异议人商业房面积949.56平方米，安置异议人住宅面积128.3625平方米，安置房屋的具体位置为：商业房安置位于沿街门面房1-3层（红星路或新华路沿街），各层面积均等，有独立楼梯，住宅房安置位于所安置商业房的后面紧邻。2014年3月28日，异议人与本案的被执行人济宁圣源房地产开发有限公司签订了房屋补偿合同，合同中约定在上述任城区政府签订的《房屋收购安置合同》的回迁安置基础上，补偿异议人25%的证载面积，即安置商业房面积316.52平方米，安置住宅面积42.7875平方米。后与被执行人圣源房地产开发公司确定了房产面积于坐落位置，圣源?君临天下，户室编码：0100010001，户名：0101，室内面积：1246.22平方米，分摊面积48.80平方米，建筑面积1295.02平方米。户室编码：0100004002，户名01-0402，室内面积：75.47平方米，阳台面积：5.39平方米，分摊面积：20.59平方米，建筑面积96.06平方米；户室编码：0100170002，户名01-1702，室内面积：76.22平方米，阳台面积：6.14平方米，分摊面积：20.8平方米，建筑面积97.02平方米。贵院在执行（2021）鲁0811执6850号执行裁定书的过程中，查封并拟拍卖济宁市任城区君临天下01-01-1702、01-01-0402号住房房产，异议人基于拆迁还建关系，是诉争房产实际权利人，继续执行该财产会侵害异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确被拆迁人对拆迁还建房产享有特种债权优于买受人的期待物权，更优于其他普通债权。综上，异议人基于拆迁还建关系，是诉争房产实际权利人，现请求贵院中止对该财产的执行。

异议人为证明其主张向本院提交了以下证据：1、红星西路46号（原济宁啤酒厂片区）九龙家电房屋收购安置合同。2、红星西路46号（原济宁啤酒厂片区）九龙家电房屋补偿合同。3、拆迁安置房屋确认通知书一份。4、济宁市房屋面积预测绘报告一份。

本院查明，济宁华融资产管理股份有限公司山东省分公司与被执行人济宁圣源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，高新区法院于2021年2月18日作出（2017）鲁0891执903号之一执行裁定书及协助执行通知书查封了被执行人济宁圣源房地产开发有限公司名下的多套房产，其中包含位于济宁市任城区××路××路南的圣源-君临天下5号楼2单元1102号房产。2022年4月1日，高新区法院作出（2017）鲁0891执903号移送执行函，将查封的被执行人济宁圣源房地产开发有限公司名下济宁市任城区××路××路南的圣源-君临天下包含5号楼2单元1102号房产共计19套房产移送济宁市任城区人民法院执行。

另查明，2014年3月28日，异议人济宁九龙贵和商贸集团有限公司（乙方）与济宁市任城区人民政府（甲方）签订《红星西路46号（原济宁啤酒厂片区）九龙家电房屋收购安置合同》约定：第一条收购房屋约定甲方依据城市规划收购乙方位于红星西路46号（原啤酒厂片区）乙方所有的房屋，该宗房屋产权证号为房权证济字第0×**号，总建筑面积为1437.23平方米。其中收购房屋原证载面积1266.08平方米用于商业，原证载面积171.15平方米用于住宅，该宗房屋范围内土地使用权人为济宁圣源房地产开发有限公司。第二条收购房屋的安置甲乙方双方同意乙方选择房屋产权置换，甲乙双方同意该宗房屋按证载面积75%的面积回迁安置，安置乙方商业面积949.56平方米，安置乙方住宅面积128.3625平方米，搬家奖励14.37万元，（安置总费用356.74万元），除此之外无其他费用。安置房屋需具备使用功能，各项手续齐全，可以办理房屋权属证书和土地使用权证书。……”2014年3月28日，异议人济宁九龙贵和商贸集团有限公司（乙方）与济宁圣源房地产开发有限公司（甲方）签订《红星西路46号（原济宁啤酒厂片区）九龙家电房屋补偿合同》，约定：第一条补偿的房屋的约定济宁市任城区人民政府依据城市规划收购的乙方位于红星西路46号（原啤酒厂片区）乙方所有的房屋，该宗房屋产权证号为房权证济字第0×**，该宗房屋产权证号为房权证济字第0×**号，总建筑面积为1437.23平方米。其中收购房屋原证载面积1266.08平方米用于商业，原证载面积171.15平方米用于住宅，该宗房屋范围内土地使用权人为济宁圣源房地产开发有限公司。第二条补偿房屋的的作价及安置上述房屋济宁市任城区人民政府同意按该宗房屋证载面积75%的面积回迁安置，现甲乙双方同意：在任城区人民政府回迁安置的基础上，甲方按该宗房屋证载面积25%的面积给予乙方补偿安置，即安置商业房面积316.52平方米，安置住房面积42.7875平方米，除此之外无其他费用。……”2018年1月23日，济宁圣源房地产开发有限公司向济宁九龙贵和商贸集团有限公司出具《拆迁安置房屋确认通知书》一份，载明：根据贵司于济宁市任城区政府签订的《房屋收购安置合同》与贵我双方签订的《房屋补偿合同》，现已确定贵司拆迁安置房屋坐落：圣源?君临天下，户室编码：0100010001，户名：0101，室内面积：1246.22平方米，分摊面积48.80平方米，建筑面积1295.02平方米。户室编码：0100004002，户名01-0402，室内面积：75.47平方米，阳台面积：5.39平方米，分摊面积：20.59平方米，建筑面积96.06平方米；户室编码：0100170002，户名01-1702，室内面积：76.22平方米，阳台面积：6.14平方米，分摊面积：20.8平方米，建筑面积97.02平方米；上述面积以实际测量为准，多退少补……。

再查明，济宁九龙贵和商贸集团有限公司于2021年9月17日变更为济宁九龙商贸集团有限公司。

本院认为，本案争议的焦点为：异议人对圣源?君临天下小区01-01-1702室房产享有的权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的拆迁补偿协议签订的时间为2014年，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释(2003)7号)第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，济宁市任城区人民政府、济宁圣源房地产开发有限公司分别与异议人签订的《房屋收购安置合同》、《房屋补偿合同》系当事人的真实意思表示，在《拆迁安置房屋确认通知书》中明确约定了安置房屋的具体房号、位置、面积、价格、差价等内容，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。拆迁人与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议后，即享有安置房屋的所有权益。异议人享有对涉案房屋的拆迁安置权能够排除执行，本院应予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定，裁定如下：

中止对圣源?君临天下小区01-01-1702室房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　王彦洁

审 判 员　周新宇

审 判 员　曾庆国

二〇二二年七月十五日

法官助理　宋黎明

书 记 员　李　璇