武汉鄂源电力系统工程有限公司、湖北珩生投资有限公司等建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省武汉市黄陂区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂0116民初6645号 原告：武汉鄂源电力系统工程有限公司，住所地：武汉市洪山区雄楚大街111号。 法定代表人：**，。 委托诉讼代理人：***，湖北茂笙律师事务所律师。 被告：湖北珩生投资有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村珩生领袖城会所1-4层1室。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 第三人：**，男，1963年6月15日出生，汉族，住武汉市武昌区。 第三人：湖北珩生五洲建材股份有限公司，住所地：武汉市黄陂区汉口北大道318号（五洲国际建材城）。 法定代表人：***。 原告武汉鄂源电力系统工程有限公司（以下简称鄂源公司）与被告湖北珩生投资有限公司（以下简称珩生投资公司）、第三人**、第三人湖北珩生五洲建材股份有限公司（以下简称珩生五洲公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审判，于2022年7月11日公开开庭进行了审理。原告鄂源公司的委托诉讼代理人***，被告珩生投资公司的委托诉讼代理人**，第三人**到庭参加诉讼。第三人珩生五洲公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鄂源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告达成的以武汉市黄陂区盘龙城经济开发区领袖城2栋1-1804号、1-1904号、1-2004号房屋抵偿原告工程款的约定，并办理上述房屋至第三人**名下的不动产登记手续；2.本案诉讼费由被告承担；3.原告当庭变更诉讼请求为：判令被告与原告达成的以武汉市黄陂区盘龙城经济开发区领袖城2栋1-1804号、1-1904号、1-2004号房屋抵偿原告工程款的约定合法有效并继续履行，并办理上述房屋至第三人**名下的不动产登记手续。 事实与理由：第三人**系原告公司的法定代表人，被告珩生投资公司系第三人珩生五洲公司的大股东（股权比例超90%）。2010年6月30日、2011年9月20日，原告与珩生五洲公司分别签订《五洲建材城室内电气安装工程合同》，2013年3月21日签订《五洲建材城MNR电气安装工程合同》，珩生五洲公司将其开发的五洲建材城项目中的电力工程发包给原告。合同履行后，经结算确认，2010年6月30日合同结算金额5227821元（合同内3604022元+合同外增补1623799元）2011年9月20日合同结算金额为7017186元，2013年3月21日合同结算金额2139009元，合计13868806元，其中质保金为结算金额的5%。截止到2014年6月18日，在扣除珩生五洲公司已付款和质保金后，五洲公司应付原告2739415.3元。由于被告及珩生五洲公司资金紧张，双方协议以房抵部分款项，原告指定买受人，**作为买受人购买被告开发的领袖城项目：中2栋1-1804号、中2栋1-1904号、中2栋1-2004号房屋，上述房屋抵款总计2566392元。原告向被告出具的申请报告、工作联系函及珩生五洲公司的工程款支付审批单对上述房屋抵款进行了确定。2014年9月，**与被告签订了上述三套房屋的《武汉市商品房买卖合同》，2014年12月5日，被告向**开具了上述三套房屋的发票，但被告至今未将合同给**。2014年11月被告将上述三套房屋交付**，**收房后，按时交纳物业费和水电等费用。原告及**一直催促被告办理房屋的产权登记手续，被告拒绝办理。为此具状本院并提出以上诉讼请求。 被告珩生公司辩称：1.原告与被告并未达成房屋抵偿工程款的有约束力的协议，因此原告确认之诉不具备合法有效基础；2.上述房屋并未签订书面协议，也未办理网签备案，更没有房屋买卖的预约合同。因此，原告的主张没有法律依据；3.诉讼费的承担请法院依法裁判。 第三人**未发表陈述意见。 第三人珩生五洲公司未发表陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2010年6月30日，第三人珩生五洲公司作为发包方、甲方与原告鄂源公司作为承包方、乙方签订《五洲建材城室内电气安装工程合同》，将五洲建材城A1、A2茂桥架采购及电气安装项目发包给原告。合同约定：第二条，工程承包方式及内容。（1）包工包料；（2）A1、A2茂室内桥架、电缆线、空开、电表等电气工程。第四条，工程造价及结算方式。1.本合同据实结算…。第五条，付款及结算方式。1.本工程无预付款，每一个茂为一个结算单元；2.桥架、电缆线、空开、电表到货后七日内甲方支付主材总价的70%；3.人工费及其他辅材，每月支付已完工程量（除设备主材外）的65%。当乙方每完成一个结算单元施工内容，经甲方验收合格，资料齐全后办理完该单元结算，甲方付至结算金额的95%，乙方违约金在工程进度付款中扣除；4.工程进度款的5%作为质量保证金，质量保证金自工程完工验收合格一年后七天内退还给乙方…。2014年8月12日，原告与珩生五洲公司共同出具《五洲建材城A1A2区室内强电结算单》，载明工程总造价为3604022元。2010年9月19日，一份显示珩生投资的《内部业务联系函》显示，该函由合约部发送给预算部、技术管理中心，内容为根据技术管理中心文件，五洲建材城动力照明部分的电气需一并解决，现将具体要求完成如下内容：1.E区三层文化华仓库照明系统；2.A茂广场路灯及草坪灯线路灯具安装；3.精品街的桥架、配电箱及电线电缆安装；4.E区配电室三组低压柜安装。由于原A1区由鄂源电力施工，以上项目预算、付款按原A茂安装工程合同执行。特请领导批示…。该联系函上有***签字。2014年6月16日，原告与珩生五洲公司共同出具《五洲建材城精品街1-6#楼及室外门楼强电结算单》，结算金额为1623799元。2014年6月18日，原告出具的对账单显示，A1、A2茂强电施工精品街1-6楼金额为1380298元、门楼243501元，合计1623799元，扣除980000元已付款及质保金81189.95元后，应付账款为562609.05元。 2011年9月20日，原告又与珩生五洲公司签订《五洲建材城室内电气安装工程合同》，约定以包工包料的方式将五洲建材城B、E、F茂电缆、桥架、KBG管、开关灯具、配电箱、F区地下室低压开关柜等材料设备采购及电气安装项目发包给原告。合同内容及付款方式与上述合同基本一致。2014年1月24日，原告与珩生五洲公司共同出具《五洲建材城B区电气安装工程结算单》，结算金额为1695471元。2014年4月8日，原告与珩生五洲公司共同出具《五洲建材城E区电气安装工程结算单》，结算金额为2154580元。2014年4月24日，原告与珩生五洲公司共同出具《五洲建材城F区室内强电结算单》，结算金额为1830564元。2014年4月24日，原告与珩生五洲公司共同出具《五洲建材城F区地下室强电结算单》，结算金额为1336571元。2014年6月18日，原告出具的对账单显示，以上四区结算金额合计7017186元，扣除已付款5191579元及质保金350859.3元，应付账款为1474747.7元。 2013年3月21日，原告再与珩生五洲公司签订《五洲建材城MNR茂电气安装工程合同》，约定以包工包料的方式将五洲建材城M、N、R三个区的电气部分、电线电缆、桥架等供货及安装工程，五洲建材城M、N、R外网电缆工程（包括但不限于上述内容，具体见杭院施工图蓝图附件三），本合同包干总价为2660000元。2013年3月18日，一份显示珩生投资的《内部业务联系函》显示，根据武汉鄂源电力系统工程有限公司报送标书，采用03定额。人工费调至45元/工日，综合管理费按人工费的45%计取，差额按3.6914%计取税金，总价288万，经我部清查，其中商铺配电箱，手**、电缆主材价格偏高经重新调整组价后，MNR区室内室外电气工程合同价为2663734元。2014年6月16日，原告与珩生五洲公司共同出具《五洲建材城MNR区强电结算单》，结算金额为2139009元。 2014年6月18日，原告向被告珩生投资公司发出《申请报告》一份，载明我公司承接的五洲国际建材城的强电安装，按合同要求我公司已经完成以下几个茂的施工，目前经贵公司审计决算金额如下：一、BEF区，决算金额7017186元，扣除贵公司已付工程款及质保金后，应付工程款为1474747.7元；二、A区强电施工补充函（精品街1-6楼、门楼）决算金额1623799元，扣除贵公司已付工程款及质保金后，应支付工程款为562609.05元；三、MNR区审计决算金额为2139009元，扣除贵公司已付工程款及质保金后，应支付工程款为702058.55元。以上（一）+（二）+（三）=2739415.3元。目前我司在贵公司所有工程全部完工，我公司尚欠大量材料款及民工公司未付，资金周转极为困难，运行难以为继，***公司申请将工程款2739415.3元冲抵领袖城商品房房款，以便我公司支付材料款及民工工资，避免出现不可预见的社会矛盾发生，以解燃眉之急。2014年8月11日，***在该《申请报告》上签字并注明“同意办理”。2014年9月，一份付款单位为湖北珩生五洲建材股份有限公司的《工程款支付审批单》显示，五洲建材城MNR电器安装工程、BEF及地下室电气安装、精品街1-6#及门楼电气安装三项本次应付款合计2566392元，项目部、地产总监、预算决算部、审计稽核部、财务部处均有相应人员签字，但公司副总及董事长审批处为空白。2014年9月，原告发送给珩生投资公司的一份《工作联系函》显示，我公司与贵公司项目的工程款结算事宜协商后，我公司自愿以该项目的工程款购买贵公司开发的珩生领袖城项目以下房屋，明细如下：1.中2-1-1804，单价4870元/㎡，面积174.87㎡，总价851617元；2.中2-1-1904，单价4892元/㎡，面积174.87㎡，总价855464元；3.中2-1-2004，单价4914元/㎡，面积174.87㎡，总价859311元；合计金额2566392元。在该联系函的左上角，***生投资公司的发票专用章，并注明原件已收。公司领导意见处有**的签字，庭审中被告****为公司综合部的副总。2014年12月5日，被告珩生投资公司向第三人**开具《销售不动产网络发票》三张，载明不动产项目名称为珩生领袖城，不动产项目编号为中2栋，销售的不动产楼牌号为1-1804、1-1904、1-2004，建筑面积为174.87㎡，单价分别为4870元/㎡、4892元/㎡、4914元/㎡。2014年10月27日，原告向被告发送的《申请报告》显示，贵公司与我公司就工程款结算事宜，经双方同意用工程款冲抵珩生领秀城中2-1-1804、中2-1-1904、中2-1-2004三套住宅商品房，所有抵房手续齐备并办理完毕。现我公司申请先交一套住宅中2-1-1804，用于我司项目部技术人员居住，因我公司提前收房所产生的一切损失及纠纷由我公司全部承担，请贵司予以办理为感。2014年11月1日，**签署了中2-1-1804号房屋的《业主入伙收费表》，并与武汉禾润物业管理有限公司签订中2-1-1804号房的《前期物业管理服务协议》，**提供了自2015年11月1日至2022年12月31日中2-1-1804号房的物业费发票。2018年4月18日，**签署了中2-1-1904号房和中2-1-2004号房的《业主入伙收费表》，**与武汉禾润物业管理有限公司签订中2-1-1904号房、和中2-1-2004号房的《物业服务协议》，**提供了自该两套房屋自2018年4月18日至2022年12月31日的物业费发票。2018年4月18日，原告向被告发送《申请报告》一份，载明贵司用工程款抵给我司**的中2栋1804、1904、2004三套住宅的物业费共计24620元，***司申请用尚欠我司的工程款冲抵，请予以批准为感。在物业费明细处，显示中2栋-1804号房2015年11月1日至2018年12月31日的物业费为11844元，中2栋-1904号房2018年4月18日至2019年4月17日的物业费为6388元，中2栋-2004号房2018年4月18日至2019年4月17日的物业费为6388元，合计24620元，实际收取25080元，垫付460元。庭审中，**陈述其已经于2014年11月1日对三套房屋收房，2015年之前的物业费都是由其自己交纳。 另查明，根据武汉市中级人民法院（2021）鄂01执恢160号公告，申请执行人西藏林芝福源投资有限公司与被执行人湖北珩生五洲建材股份有限公司、湖北珩生投资有限公司、武汉冰晶房地产开发有限公司、***、**、**、**、***民间借贷纠纷一案，广东省广州市广州公证处作出（2016）粤广广州第047315号执行证书已发生法律效力，西藏林芝福源投资有限公司于2021年7月23日申请恢复执行。案涉三套房屋被武汉市中级人民法院查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，应适用《中华人民共和国合同法》及相关法律、司法解释的规定。 根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。原告未能提供与被告签订的书面以房抵款协议，但被告已将房屋交付给原告指定的买受人，原告也接受将被告欠付的工程款转换为购房款，双方均予以接受。故原告与被告之间达成的以房抵款协议成立。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。具体到本案，原告第三人之间签订过多份电气安装合同，针对不同区域的电气安装工程也都出具了相应的结算单，且有多份业务联系函予以佐证，能够证明原告与第三人之间的存在真实的债权债务关系。在债权债务真实有效的情形下，债权债务（除质保金外）均已届满，不存在法律所禁止的“让与担保”的情形；从原告与被告往来的多次函件及被告的内部审批单来看，以房抵款系双方当事人之间的真实意思表示，不存在欺诈并损害国家利益的情形；从武汉市中级人民法院发布的（2021）鄂01执恢160号公告来看，其执行依据为（2016）粤广广州第047315号执行证书，该执行证书的案号为2016年，可以推断出包括案涉房屋在内的房产应在2016年之后被查封，而原告与被告的以房抵款发生在2014年，开具房屋发票的时间发生在2014年12月5日，不存在原告明知房屋被查封而仍与被告之间恶意串通，损害案外人西藏林芝福源投资有限公司利益的情形；亦无证据证明以房抵款存在以合法形式掩盖非法目的或者损害社会公共利益的情形。那么本案以房抵款协议合同的效力审查重点即落在是否违反法律、行政法规的强制性规定上。 虽然庭审中被告承认珩生投资公司为珩生五洲公司的大股东，但在民商事领域，该两公司均为以自己财产对外承担责任的独立个体，珩生投资公司自愿以自己的财产向珩生五洲公司的债权人偿还债务的行为，构成债务加入。根据《中华人民共和国公司法》（2014年3月1日施行）第十六条的规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。法律没有明确规定债务加入是否需要股东会的决议，与债务加入在法律性质上最为接近且有法律规定的为连带保证法律关系，连带保证责任保证人依法享有追偿权等权利，其保证责任相较于债务加入的责任较轻，根据“举轻以明重”的逻辑，可参照使用担保法第十六条的规定，债务加入需要股东会或者董事会的决议，否则债务加入行为无效。而本案的原、被告，第三人均未对债务加入行为是否经过了股东会、董事会的决议进行举证，原告也未提交证据证明其对珩生投资公司的相关股东会决议尽了形式审查义务。由此，似乎可以否定原告关于确认合同有效的诉讼请求。 2019年11月8日，最高人民法院印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》，该纪要第十九条指出，存在下列情形的，即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，合同有效：（1）公司是以为他人提供担保为主营业务的担保公司，或者是开展保函业务的银行或者非银行金融机构；（2）公司为其直接或者间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保；（3）公司与主债务人之间存在相互担保等商业合作关系；（4）担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意。本案中，珩生投资公司作为珩生五洲公司控股达90%的股东，为珩生五洲公司开展经营活动向原告加入债务，符合上述第二项情形，珩生投资公司与原告达成的以房抵款协议应为有效。需要说明的是，虽然《全国法院民商事审判工作会议纪要》于2019年才发布，而案涉以房抵款发生在2014年，且民法典有关担保制度司法解释规定后又将该第二项进行了修改，但该纪要是针对民商事审判中疑难问题在广泛征求各方面意见的基础上，经最高人民法院审判委员会讨论决定。说明在2019年之前，审判实务中对上述第二项情形是普遍认可的。而根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案无法使用民法典有关担保制度的司法解释。再者，案涉以房抵款协议已过去八年，被告早已将房屋交付给原告指定的买受人，根据公平原则，亦应对协议的有效性进行确认。 关于原告要求继续履行合同并办理过户的诉讼请求，因案涉房屋已经被查封，客观上已经不能继续办理过户登记手续。故对原告要求继续履行合同并办理过户登记的诉讼请求，本院不予支持。 第三人珩生五洲公司经依法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃举证和陈述的权利，不影响本院依法裁判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条、《中华人民共和国公司法》（2014年3月1日施行）第十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告湖北珩生投资有限公司与原告武汉鄂源电力系统工程有限公司达成的以武汉市黄陂区盘龙城经济开发区领袖城中2栋1-1804号、1-1904号、1-2004号房屋抵偿工程款的合同有效； 二、驳回原告武汉鄂源电力系统工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费27331元，由被告湖北珩生投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年十二月七日 法官助理　刘璧瑗 书 记 员　杜　利