中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所与武汉康程建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市洪山区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂0111民初5386号

原告：中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所，住所地：湖北省武汉市洪山区珞喻路560号。

负责人：韩全忠,该所所长。

委托诉讼代理人：赵禹，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：余彦霖，湖北今天律师事务所律师，特别授权代理。

被告：武汉康程建设工程有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞瑜路292号。

法定代表人：李海生，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：左贵，男，1987年3月4日生，汉族，该公司员工，住湖北省武汉市武昌区，特别授权代理。

原告中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所诉被告武汉康程建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员姚紫茶独任审理，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所的委托诉讼代理人余彦霖，被告武汉康程建设工程有限公司的法定代表人李海生及其委托诉讼代理人黄仁春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所（以下简称第十九修养所）向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原、被告案涉租赁合同已经解除；2、请求贵院依法判令被告腾退搬离并返还原告案涉土地及地上房屋；3、请求贵院依法判令被告向原告支付租赁期限内欠缴租金65000元；4、请求贵院依法判令被告向原告支付欠缴租金违约金暂计35966.67元（自2016年12月21日起，暂计算至2019年3月31日，65000元*24%/360*830日，实际计算至租金缴清之日止）。5、请求贵院依法判令被告向原告支付房屋占有使用费，暂计162500元（暂计算至2019年3月31日，130000元/12个月*15个月，实际计算至腾退之日止）；6、请求贵院判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年12月31日，原、被告双方签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街333号89、90号房(坐落号:广鄂字第8083号)的房屋建筑面积400平方米，场地面积1500平方米，出租给被告使用，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金每年130000元，于每年1月前十日交付原告。2017年11月29日，原、被告双方签订《终止租赁合同协议》，确定双方租赁关系自2017年12月31日终止。被告承租案涉89号、90号房屋及相关院落，亦应于《终止租赁合同协议》约定之终止日，由被告向原告返还。另外，协议双方还达成如下一致意见:1、合同终止后，地面构筑物及其他不动产归原告所有，可动产部分由被告自行搬离;2、原告减免被告2017年7月1日至2017年12月31日租金作为被告损失补偿，除此之外，原告不再承担任何补偿。合同签订后，原、被告之租赁关系予以解除，但被告仍欠缴2017年半年租金至今未付，且占用案涉房屋及院落拒不退还。在此期间，原告多次催促其腾退，被告拒不履行。被告的上述行为不仅损害原告及军队利益，并且给“军队全面停偿工作”的顺利开展造成严重干扰。原告最终无奈于2019年3月25日向被告发函，责令其于2019年3月28日前从案涉不动产中搬离。综上所述，被告违反诚实信用原则，拖欠租金，恶意占有军队不动产，阻碍军队停偿工作圆满完成，给原告造成严重的利益损失。现特依据租赁协议及相关法律规定，请求贵院依法裁判，判如所请。

被告武汉康程建设工程有限公司辩称：1、案涉租赁合同无效，涉案房屋没有建筑工程规划许可证；2、合同既然无效，双方应按照各自过错承担现值损失；3、合同约定的租赁期限尚未到期，干休所提前解除合同，给我方造成严重损失，应当予以赔偿；4、我方没有缴纳租金的原因在于干休所为了“军队全面停偿工作”的顺利开展，不能收取我方的租金，既然如此也不能要求我方支付违约金；5、即使违约金应该要交，原告主张的违约金过高，我方认为应该是按照同期银行贷款利率计算违约金；6、我方不应该支付房屋占有使用费。我方并没有拒不腾退房屋，在中止租赁协议签订后，公司的工作人员就已经搬离，在别处办公，因有些家具材料无法搬离，因此我方将家具材料放置在干休所闲置的房屋内，且我方每次取用物品时都得到了干休所的同意，干休所并没有实际损失；7干休所没有采取必要的措施防止损失扩大。综上，我方没有违反诚信原则，也没有恶意拖欠租金，请求驳回原告诉讼请求。

经审理查明：2013年7月1日，原告中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所（甲方）与被告武汉康程建设工程有限公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，甲方自愿将位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街333号89号（坐落号：广鄂字第8083号）的房屋建筑面积200平米，场地面积250平方米，出租给乙方用于办公和居住。租赁期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止。年租金为人民币65000元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门固定的价格另行计量计价，由乙方承担。合同第九条：“（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退换房地产租赁保证金，其他互不补偿；”……。（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同第十一条：“乙方违约责任：。；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。”合同第十五条载明：根据部队房地产管理有关规定，本合同一年一签，连续租赁五年，五年期满的，如乙方有意继续租赁该房地产，按部队房地产管理有关规定进行招租，同等条件下，乙方优先。

2014年12月31日，原被告续签了《军队房地产租赁合同》，合同中，对租赁房屋的面积、租赁场地的面积、租金金额等进行了变更，具体为：甲方自愿将位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街333号89、90号（坐落号：广鄂字第8083号）的房屋建筑面积400平米，场地面积1500平方米，出租给乙方办公居住。租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。合同年租金变更为人民币130000元。租金按年结算，乙方于每年元月的前十日内交付甲方。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门固定的价格另行计量计价，由乙方承担。合同第十五条变更为：1、交纳2015年卫生费；2、严禁私自转租转让。

2017年11月29日，原告第十九修养所（甲方）和被告武汉康程建设工程有限公司（乙方）签订“终止租赁合同协议”，其中协议第二款约定：“二、乙方于2017年12月31日停止使用该租赁房屋及院落，结清水电费，并将该场地、房屋及其不动产完整移交给甲方。”协议第三款约定：“甲方减免乙方2017年7月1日至2017年12月31日租金，作为乙方损失补偿，甲方不再承担任何补偿。……。”

2019年3月25日，原告向被告送达了“关于腾退搬离租赁房屋的函”，该函告知被告：“贵司务必于2019年3月28日前将原租赁房屋内可动产部分和存放在我所车库内的所有物品自行搬离。如贵司在上述期限届满仍未腾退搬离，我所将采取合法手段腾退搬离贵司物品，并通过法律途径追缴合同期满后的房屋租金，维护军队合法权益，由此产生的各项费用（包括但不限于评估费、鉴定费、搬运费、录像摄像费等有关费用）均由贵司承担。”

另查明，案涉房屋取得了“洪国用（2013）第16号土地”的国有土地使用证，所在土地使用权人为原告中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所，土地用途是城镇住宅用地，土地使用权类型为划拨。还查明，被告向原告支付了案涉房屋及场地2015年及2016年的租金各130000元。

因双方当事人对于案涉租赁场地及房屋是否腾退完毕发生争议，本院于2019年8月2日至案涉场地及房屋进行实地调查，经调查核实，被告并未将其物品完全从案涉租赁场地搬出。

以上事实，有原告提交的《军队房地产租赁合同》、《终止租赁合同协议》、《关于腾退搬离租赁房屋的函》、《记账凭证》、本院的调查记录以及双方当事人到庭陈述在卷予以佐证。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，由于原告截止法庭辩论终结前都未向本院提交案涉房屋的建设工程规划许可证，故原告与被告签订的2013年、2014年的《军队房地产租赁合同》均为无效。故对原告提出的请求确认原、被告案涉租赁合同已经解除的诉请，本院不予支持；对被告主张合同无效的抗辩，本院予以采纳。

合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”之规定，被告武汉康程建设工程有限公司基于合同约定取得的案涉租赁房屋，应当向原告予以返还。因本院在庭后组织的调查中发现，案涉房屋中仍有部分被告的物品仍未搬离，故对被告主张其已经搬离案涉房屋的事实，本院不予采信。对原告主张要求被告腾退搬离并返还案涉房屋的诉请，本院依法予以支持。

因被告截止至法庭调查之日仍然实际占有案涉土地及地上房屋，对被告主张原告提前解除合同给被告造成严重损失的抗辩，因被告未提供证据证明其损失的组成及金额，本院不予采信。

此外，尽管原被告之间的房屋租赁合同无效，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，被告也应当向原告支付实际占有使用房屋的费用。因此，对原告主张自2018年1月1日起至腾退之日止，按照合同约定的130000元/年的标准要求被告支付案涉房屋占有使用费的诉请，本院予以支持。

被告认为因合同无效，因此双方应按照各自过错承担现值损失，因被告未提供充分证据证明其所述的损失，依据不足，本院不予采信。

关于违约金的问题。由于原被告双方签订的《军队房地产租赁合同》无效，故原告依据上述合同要求被告支付逾期支付租金的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。

本案在审理过程中，原告中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所向本院提出撤回依法判令被告向原告支付租赁期限内欠缴租金65000元的诉讼请求，本院经审查认为，原告撤回该项诉讼请求是其真实意思表示，不违反法律的规定，本院依法予以准许。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告武汉康程建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内将位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街333号89、90号（坐落号：广鄂字第8083号）的房屋建筑面积400平米，场地面积1500平方米的场地及房屋返还给原告中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所；

二、被告武汉康程建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内按照130000元/年的标准（自2018年1月1日起计算至实际从案涉房屋腾退之日止）向原告中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所支付房屋占有使用费；

三、驳回原告中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费因适用简易程序减半收取为2626元，由原告中国人民解放军湖北省军区武汉第十九离职干部休养所负担1050元，被告武汉康程建设工程有限公司负担1576元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员　　姚紫茶

二〇一九年八月二十三日

法官助理肖颖

书记员付锦