某某、罗衡房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江西省吉安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）赣08民终1089号

上诉人（原审被告）：***，男，住江西省万安县。

上诉人（原审被告）：罗衡，男，住江西省万安县。

上诉人（原审被告）：李桂东，男，住江西省万安县。

上诉人（原审被告）：ＸＸ勤，女，住江西省万安县。

上诉人（原审被告）：***，男，住江西万安县。

上诉人（原审被告）：肖正辉，男，住江省万安县。

上列上诉人委托代理人：叶天华，江西五云律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：江西恒达置业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。

法定代表人：吴达宝，公司执行董事。

委托代理人：邹耕耘，万安县芙蓉法律服务所法律服务工作者。

原审被告：周兵，男，住江西省南昌市东湖区。

上诉人***、罗衡、李桂东、ＸＸ勤、***、肖正辉因与被上诉人江西恒达置业有限公司（以下简称恒达公司）及原审被告周兵房屋买卖合同纠纷一案，不服万安县人民法院（2015）万民一初字第321号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年10月16日，原告江西恒达置业有限公司与被告罗竟玞、周兵签订《商业用房买卖合同》，购买位于万安县时代财富广场商铺两层，所购商业用房用途为商用超市，框架结构二层，层高均为4.3米至4.6米，价格980元每平方米，另购茶亭路及凤凰路临街店面作超市入口，总价款6819284元，另外地下室配货中心（其范围见附图阴影部分，约300㎡）送给购买方无偿使用。双方在合同中约定：签订合同的当天购方支付定金200000元，建筑主体工程封顶后三天内支付购房款1000000元，房屋竣工交付使用的同时，必须一次性付清所有购房款（包括银行按揭贷款），另留购房款5%作保修金，一年内无质量问题将保修金一次性付清给原告。被告因经营超市需要，由吉安市施工图设计文件审查中心在2007年10月23日作出《关于万安县财富广场商住楼B栋给排水审查意见》，认为:根据规范GBJ15－88－3.3.8条，架设空管道不得敷设在生产工艺卫生有特殊要求的生产厂房内，以及食品和贵重商品仓库内，该商住楼二层属于此类性质用房，设计不符合规范要求，而且该项排水设计贯穿整个商场暴露在外面，没有检查口，建议设计作修改。2007年12月18日，原告江西恒达置业有限公司与被告罗竟玞、周兵签订《商品房买卖合同》（合同内容与2006年10月16日签订的商业用房买卖合同基本一致）。同日，双方还签订《补充协议书》，协议书约定：…三、《商业用房买卖合同》第六条规定乙方（被告罗竟玞、周兵）支付甲方（原告江西恒达置业有限公司）总房款的50%计人民币3204843元，其中乙方实付甲方现金为总房款的40%计人民币2563874.4元。总房款的5%为乙方所留购房保修金暂不付现金；另总房款的5%为乙方向甲方的借款，由乙方向甲方出具借条。四、总房款5%的借款计人民币320484.3元按工商银行的同期贷款利率计息，借款期限为3个月。乙方以本超市4号、5号店面进行担保，以保证按期归还，如未按期归还，甲方有权按出售原价收回4号、5号店面。五、按设计要求和变更通知单对二楼超市排污管进行改建、铁板伸缩缝和夹心板伸缩缝，均由甲方一次性包工包料给乙方施工，总价款为90000.00元，该款在50%付款中扣除。现原告因追索剩余购房款（即退还质保金）未果，诉至法院。

本案立案次日（2012年8月22日），被告***、李桂东、ＸＸ勤、***、肖正辉、罗衡、周兵向万安县人民法院提起诉讼，诉请江西恒达置业有限公司支付逾期交房违约金300000元、房屋维修费120000元、经济损失150000元，万安县人民法院2014年11月5日作出（2012）万民一初字第496号民事判决，驳回了其诉讼请求。另原、被告双方还因借款（未付5%的购房款）归还产生纠纷。

在诉讼过程中，依被告***申请，万安县人民法院委托江西天剑司法鉴定中心就涉案合同标的（房屋）伸缩缝大面积渗水原因及地下室建筑面积和实际使用面积进行鉴定，后者于2014年11月15日作出赣天剑司鉴[2014]建鉴字第（1423）号司法鉴定意见书，鉴定意见为:1、本案沉降缝反边处设计构造存在少许缺陷。2、本案沉降缝反边处未按设计图纸施工，如未按图纸构造要求一次性浇捣，而是采用二次浇捣，沉降缝未按图纸要求进行填嵌。3、物业管理不到位，排水沟未及时清理疏通。4、地下室房屋根据现场测量，使用面积为254.51平方米，墙厚均按20cm计，根据建筑面积计算规范建筑面积为261.2平方米。同时该鉴定意见书分析说明指出：1、该建筑其他屋面部位未发现渗漏现象，可见屋面整体混凝土浇筑和防水施工质量良好。…。5、从现场踏勘情况来看，原排水口基本上被堵塞，增加了新的排水口，但是排水沟找坡方向没有改变，排水沟最低的位置依然在原排水口位置，这也导致排水不畅从而造成积水乃至积水从沉降缝倒灌至商铺的一个原因。

另查明：2006年10月16日被告罗竟玞、周兵购买万安县时代财富广场商铺后，该商铺房屋产权实际所有人多次发生变更，现万安县时代财富广场商铺房屋产权实际所有权人为被告***、罗衡、李桂东、ＸＸ勤、***、肖正辉、周兵。

原审法院认为：原告江西恒达置业有限公司与被告***、周兵所签订的《商业用房买卖合同》（商品房买卖合同）及《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应依合同约定全面履行义务。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、原告的诉讼请求有无超过诉讼时效；二、被告以房屋存在质量问题（漏水及面积不足）而拒付购房款的抗辩主张是否成立。

关于诉讼时效的问题。原、被告之间长期以来因购房款、房屋质量问题、购房保修金、购房借款等纠纷，以各种方式主张权利，万安县人民法院（2012）万民一初字第496号生效民事判决对此予以了认定，故被告辩称原告诉请超过诉讼时效，与事实和法律规定不符，不予支持。

关于第二个争议焦点。原告依合同约定完成工程施工并实际交付被告投入使用，同时预留房屋总价款的5%作为保修金。购房保修金是对房屋质量的担保，如质保期内没有质量问题，则理应按协议约定的期限返还保修金。被告主张房屋存在漏水及地下室面积不足而拒退保修金，但依据原告与被告周兵、***于2007年12月18日签订《补充协议书》，约定按设计要求和变更通知单对二楼超市排污管进行改建、铁板伸缩缝和夹心板伸缩缝，均由原告一次性包工包料给被告施工，总价款为90000元（该款在50%付款中扣除）。即原告将排污管改建、铁板伸缩缝和夹心板伸缩缝交由购方组织施工，结合现场查看，被告按设计要求和变更通知单对原排污管进行了改建，铁板伸缩缝和夹心板伸缩缝亦由被告安装，故被告对其实施的工程应当自行承担相应责任。庭审中被告辩称其实施的工程是一新增工程，与漏水无关，但鉴定意见书分析说明部分指出：“…从设计的角度看雨水口可以满足雨水的排放。原排水口基本被堵，增加了新的排水口，但是排水沟找坡方向没有改变，排水沟最低的位置依然在原排水口位置，这也导致排水不畅从而造成积水乃至积水从沉降缝倒灌至商铺的一个原因”。足见排污管的改建已经影响到原有排水系统，是导致漏水的一个必然因素。虽然鉴定意见书指出沉降缝反边设计施工存少许缺陷，但未考虑排水设计变更这个前提，事实上漏水也是发生在排水管改建之后，故该鉴定意见书不足以认定是原告方的房屋质量问题导致的漏水。况且从被告方就漏水问题向有关部门请示看，超市漏水的时间是2009年7月25日，而此时已经不在合同约定的一年保修期内。综上，被告方关于房屋质量的抗辩主张不成立。至于被告方主张地下室面积不足，因双方在合同中对地下室面积约定为赠送，面积大小只是个约数（约300㎡），并未明确，故被告的该主张依据不足，依法不予支持。

原告按照合同约定向被告交付房屋，并为被告预留房屋保修金，在房屋保修期限内，原告交付的房屋没有其他质量缺陷，被告应当按合同约定向原告支付购房款（即购房保修金），逾期不支付的，应从逾期之日起承担同期贷款利息。故原告诉请被告支付所欠购房款及利息，事实清楚，于法有据，予以支持。因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。本案被告***、李桂东、ＸＸ勤、***、肖正辉、罗衡、周兵是涉案商业房屋的共有人，对外应负连带责任。各被告承担责任后可进行内部分配和追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告***、罗衡、李桂东、ＸＸ勤、***、肖正辉、周兵连带支付原告江西恒达置业有限公司购房款计人民币320484.3元及利息（从2008年12月19日起按银行同期同类贷款利率计算至清偿之日）。案件受理费3800元，由被告***、李桂东、ＸＸ勤、***、肖正辉、罗衡、周兵负担。

上诉人***、罗衡、李桂东、ＸＸ勤、***、肖正辉不服一审判决，向本院上诉称：1、本案被上诉人诉权明显已超过诉讼时效。双方当事人签订《商业用房买卖合同》的时间是2006年10月16日、2007年12月18日签订《补充协议书》，合同约定交付房屋保修金的时间为交房后一年，而合同约定的交房时间是2007年6月30日，实际房屋验收备案时间是2008年4月25日，被上诉人起诉时间是2012年8月25日，二年诉讼时效早已超过。中间没有时效中断和延长的法定情形，其他案件的诉讼活动与本案不具有关联性。一审法院以原、被告之间长期以来因购房款、房屋质量问题、购房保修金、购房借款等纠纷以各种方式主张权利为由，认定没有超过诉讼时效，属于认定错误。2、一审法院判决事实不清、时序颠倒，房屋漏水渗水的根本原因不是上诉人施工和维修（堵塞排水口）造成的。（1）一审法院对《补充协议书》约定的施工内容理解错误，对相关建筑术语概念如：“排污管”、“铁板伸缩缝”、“夹心板伸缩缝”等不了解、不清楚，导致认为协议内容与房屋的外部防水工程相联系、相混淆，故作出上诉人对其实施的工程应当自行承担相应责任的错误判决。事实上，《补充协议书》约定的施工内容是上诉人购买房屋后为进行超市经营，按照自己的设计和意愿对所购买的房屋进行的室内装修活动，施工内容不是房屋的防水漏水工程，与后面房屋发生的渗水漏水毫不关联，室内排污管的改建与整幢房屋的排水系统更是风牛马不相及。（2）房屋渗水漏水的根本原因是设计和施工缺陷所致，而不是后面维修过程中堵塞排水口造成的。根据事故请求报告和拍摄照片为依据，可以判定房屋第一次发现严重渗水漏水现象的时间是交付使用刚开业经营超市不久的2008年11月份左右。正是由于这次事故，造成整幢房屋排水不畅，楼顶及屋面严重积水，积水漫过反边流到二层商铺，导致沉降缝处漏水，也给整幢房屋居民带来生活不便。居民便用铁棍掏屋面排水口，导致排水口很多破裂，大量屋面积水倒灌商铺，造成严重灾难。为此，上诉人等还与二层居民发生矛盾和争执。事后，上诉人不得不堵塞了二楼屋面全部排水口，并在外墙增加了新的排水口。由此可见，堵塞排水口是在发生房屋渗水漏水后的一次维修补救措施，并不是房屋渗水漏水的根本原因。房屋漏水渗水的根本原因在于房屋沉降缝反边处的设计和构造及二次浇捣施工存在缺陷，堵塞排水口只是增加了以后房屋排水不畅的一个次要原因，一审法院将堵塞排水口判定为房屋漏水的根本原因，显然是时间颠倒、逻辑混乱、事实不清。（3）发现房屋漏水质量问题完全是在交付房屋后的一年保修期内，一审法院认定错误。本案争议房屋是预售房屋，签订的《商业用房买卖合同》及《补充协议书》时房屋尚未竣工交付使用，合同约定的交房时间是2007年6月30日，但由于被上诉人延期交房，2008年4月25日房屋才通过主管部门验收备案。根据建筑法规定，房屋只有验收合格后才能交付使用，因此，实际交房时间只有在2008年4月25日之后。上诉人超市营业后不久即2009年7月25日就发生严重漏水现象，导致重大损失，发生质量问题完全是在交付房屋一年之内，符合合同约定。且房屋的设计和施工缺陷等主体工程质量问题是终身保修，即使在一年后，开发商仍负维修责任，一审法院判决超过一年保修期后不负保修责任，属认定事实和适用法律错误。3、一审法院对主要证据不予采信明显偏失。（1）一审期间一审法院已委托鉴定机构对房屋是否存在质量问题作司法鉴定，鉴定机构对房屋漏水原因作了客观全面分析，并且给出了明确的鉴定结论意见，指出房屋漏水的根本原因在于设计构造和施工过程上存在缺陷和不足所致。很明显房屋的质量缺陷在未交付使用前即已经存在，责任完全在于被上诉人。一审法院对这样一份专业权威司法鉴定作为错误解读，有失偏颇。既然法官比专业人员更专业，当初又为什么要委托专业司法鉴定呢？（2）竣工验收备案表是证明房屋实际交付时间的重要证据，一审法院不予认定，又如何得出本案房屋质量问题不在合同约定的一年保修期内的结论？实际交付时间是什么时间？一审法院也没有明确答案。4、一审法院对鉴定费的分担也没有判决，属遗漏判决内容。综上，被上诉人交付房屋存在严重质量问题，且没有尽到房屋维修义务，应当继续履行维修义务，不符合返还房屋保修金的条件，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人要求支付保修金的诉请。

被上诉人恒达公司答辩称：1、本案没有超过诉讼时效。双方之间确实因购房款等问题进行了起诉，双方一直在主张权利，这是一个客观事实，万安县人民法院有一个生效的民事判决，对相关的事实也进行了确认；2、本案的所涉的房屋漏水是因为上诉人对房屋相关设施进行改建造成的，应该由上诉人自己来承担责任。双方先后签订了二份协议，协议对交房时间有确定，特别是在2007年的第二份补充协议中，上诉人对交房时间是认可的。另外万安县人民法院一个生效的民事判决中，对交房时间也已经确定了。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。

根据上诉人的上诉理由以及被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、本案被上诉人恒达公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效？2、本案所涉房屋渗水漏水的根本原因是什么？

二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为：上诉人***等与被上诉人恒达置公司签订的《商业用房买卖合同》（商品房买卖合同）及《补充协议书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同及补充协议合法有效，双方均应全面履行合同义务。

关于恒达公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。本院认为，被上诉人恒达公司因购房款、房屋质量、购房保修金、购房借款等问题一直与上诉人存在纠纷，并以各种方式主张权利，万安县人民法院（2012）万民一初字第496号生效民事判决书对此予以了认定，因此上诉人认为被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于所涉房屋渗水漏水是何原因造成的问题。在诉讼期间，一审法院已经委托鉴定机构就涉案房屋的渗水原因进行了鉴定，一审法院虽未通知鉴定人到庭接受质询，但双方当事人对鉴定结论均未提出异议，故该鉴定结论应当作为本案的处理依据。鉴定报告中对房屋渗水的原因进行了详细的分析说明，其中被上诉人设计构造存在少许缺陷和未按设计图纸施工等方面是原因之一，而上诉人将原排水口堵塞，增加新的排水口，但排水沟找坡方向没有改变，排水沟最低的位置依然在原排水口位置，导致排水不畅造成积水乃至积水从沉降缝倒灌至商铺也是一个原因。根据该鉴定报告，可以认定所涉房屋渗水是由于上诉人与被上诉人两方面的原因造成的，原审判决不以鉴定报告为依据而认定房屋渗水全部系上诉人原因造成显属不当。根据鉴定结论以及本案实际情况，本院酌定被上诉人对房屋渗水承担40%的责任，因此应扣留被上诉人房屋保修金的40%计128193.7元作为房屋维修金，余款192290.6元及利息（从被上诉人起诉之日起计算）由上诉人退回被上诉人。

综上，原审判决认定事实清楚，但处理欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、变更万安县人民法院（2015）万民一初字第321号民事判决为：上诉人***、罗衡、李桂东、ＸＸ勤、***、肖正辉及原审被告周兵连带支付被上诉人江西恒达置业有限公司购房款计人民币192290.6元及利息（从2012年8月20日起按银行同期同类贷款利率计算至清偿之日）；

二、驳回被上诉人江西恒达置业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3800元、二审案件受理费7600元，鉴定费26000元，合计37400元，由上诉人***、罗衡、李桂东、ＸＸ勤、***、肖正辉负担22440元，被上诉人江西恒达置业有限公司负担14960元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　肖建文

代理审判员　　廖东江

代理审判员　　肖永兰

二〇一六年九月二日

书　记　员　　王　拯