沈阳新经济产业园开发有限公司、沈阳细胞治疗工程技术研发中心有限公司与沈阳高新技术产业开发区管理委员会房屋租赁合同纠纷二审判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院 民事判决书 （2024）辽01民终1867号 上诉人（原审原告）：沈阳新经济产业园开发有限公司，住所地：沈阳市浑南区创新路155—4号301室。 法定代表人：***，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***、***，辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：沈阳细胞治疗工程技术研发中心有限公司，住所地：中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区智慧二街400—8号A10。 法定代表人：***，该公司董事兼经理。 委托诉讼代理人：***、***，辽宁瀛沈律师事务所律师。 被上诉人：（原审被告）：沈阳高新技术产业开发区管理委员会，住所地：沈阳市浑南区世纪路13号。 法定代表人：***，该管委会主任。 委托诉讼代理人：***、***，辽宁同方律师事务所律师。 上诉人沈阳新经济产业园开发有限公司（以下简称产业园公司）、沈阳细胞治疗工程技术研发中心有限公司（以下简称细胞研发公司）因与被上诉人沈阳高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新管委会）房屋租赁合同纠纷一案，均不服沈阳市浑南区人民法院(2023)辽0112民初16543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 产业园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人高新管委会对被上诉人细胞研发公司支付欠付租金承担连带责任并改判被上诉人细胞研发公司向上诉人支付违约金574528.63元或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决事实认定错误，应予以纠正。原审判决以上诉人与被上诉人并无租金利息的约定为由，驳回了上诉人请求被上诉人一支付违约金574528.63元的诉讼请求，系事实认定错误。租赁合同第9.2条均约定：乙方（被上诉人一）有如下情形之一，甲方（上诉人）有权单方解除合同，重新收回该房屋，履约保证金不予退还，乙方还应向甲方支付相当于按照当期租约年的租金标准计算3个月租金的违约金，如不足以赔偿甲方损失的，乙方还应全部赔偿……9.2.2乙方拖欠租金、履约保证金或水电费等其他应付任何一项款项达30天的。上诉人依据上述合同条款主张被上诉人一支付违约金574528.63元，被上诉人一拖欠租金的事实清楚，并结合租赁合同该项约定，原审判决未支持上诉人的有关违约金的诉讼请求无事实法律依据，应予纠正。原审判决被上诉人高新管委会不予承担支付租金的义务系对本案事实认定不清。原审判决认为第8页第二段第三行表述“依据原告与二被告签订的《房租补贴合同》可知，……且补贴合同明确约定沈阳高新技术产业开发区管理委员会未将沈阳细胞治疗工程技术研发中心有限公司享受的租金补贴支付给原告时，沈阳细胞治疗工程技术研发中心有限公司应自行向原告支付该年房屋租金”，《房租补贴协议》并无此约定，协议中从未免除管委会的租金补贴给付义务。原审法院并未对案件事实进行查明，请求二审法院对上述判决予以纠正，判决二被上诉人连带承担案涉房屋的欠付租金。二、原审判决对法律适用错误，应予纠正。原审判决写明本案适用《民法典》第七百二十一条做裁判，本案一审判决中判项内容也与《民法典》第七百二十一条无关。沈阳市浑南区人民政府与上诉人、被上诉人细胞研发公司签订的《企业入区培育协议》第三条第1款约定，入区培育办公、经营用房房源租金补贴由甲方（沈阳市浑南区人民政府）直接向丙方（即上诉人）支付，故本案上诉人基于对政府公信力的信任，在政府允诺对房屋租金予以补贴的情况下，将案涉房屋出租给被上诉人一使用，履行了已方提供房屋的义务，故被上诉人高新管委会作为沈阳市浑南区人民政府的权利义务承接主体，理应按照前期承诺，向原告支付房租补贴。综上，一审判决所依据的事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权利，故上诉至贵院，请求支持上诉人的上诉请求。 细胞研发公司辩称，一、本案房屋租金的支付主体应为高新区管委会，细胞研发公司不拖欠新经济公司租金，更无需向新经济公司支付违约金。根据细胞研发公司与产业园公司及高新区管委会三方签署的《房屋补贴协议》第三条第2款中明确约定：在协议期间内36个月租金全额由高新区管委会予以补贴，支付给产业园公司，细胞研发公司无需承担租金。在三方协议签署后，细胞研发公司与产业园公司又签署了《房屋租赁合同》，该合同第4.1款中也有相同约定，即：租金由“高新区管委会100%承担”。综上所述，各方签署的《房屋补贴协议》和《房屋租赁合同》均明确约定，房屋租金是由高新区管委会承担，细胞研发公司无需支付。而且，在实际履行过程中，租金的支付主体和发票的开具主体也都是高新区管委会。因此，本案的租金应当由高新区管委会直接向产业园公司支付。根据《房屋租赁合同》第9.2.2款的约定：“乙方（即细胞工程公司）拖欠履约保证金或水电费等其他应付任何一项款项达【30】天的”，乙方应当向甲方支付3个月租金的违约金。首先，该条款内容中只约定了细胞研发公司拖欠履约保证金和水电费两项费用的违约责任，并没有关于拖欠房屋租金的违约责任，产业园公司依据此条合同约定主张违约金没有事实和法律依据。其次，该条款也可以反映出，细胞研发公司并不是房屋租金的承担主体，否则也不可能在违约条款中，对于细胞研发公司拖欠租金的违约责任不做任何约定。综上所述，本案房屋的租金和违约金均应当由高新区管委会承担，请求依法驳回新经济公司针对细胞工程公司的上诉请求。 高新管委会辩称，同意一审判决，我方签署的协议是2020年的房租补贴协议，该协议约定我方给付的是房租补贴政策，是一种行政补贴，该协议属于行政协议，本案原审原告提起本诉是房屋租赁合同之诉，是民事纠纷，我方并非实际的承租人主体，不承担案涉租金的给付义务。 细胞研发公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人产业园公司要求上诉人向其支付租金6762761.03元的诉讼请求；3.一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与产业园公司及高新区管委会三方签署的《房屋补贴协议》及在此协议基础上上诉人与产业园公司的《房屋租赁合同》中均明确约定：租金全额由高新区管委会予以补贴并支付给新经济公司，产业园公司给高新区管委会开具发票。一审判决（第8页）中关于“补贴合同明确约定沈阳高新技术产业开发区管理委员会未将沈阳细胞治疗工程技术中心有限公司享受的租金补贴支付给原告时，沈阳细胞治疗工程技术研发中心有限公司应自行向原告支付该年房屋租金”的内容，完全违背事实及合同约定。在上诉人与被上诉人产业园公司及高新区管委会三方签署的《房屋补贴协议》中并没有一审判决认定的前述内容。相反，在《房屋补贴协议》第三条第2款中明确约定：“乙方（即细胞研发公司）在协议期间内36个月租金全额由甲方（即‘高新管委会）予以补贴，支付给丙方（即‘产业园公司），乙方无需承担租金”。在三方协议签署后，上诉人与产业园公司签署了《房屋租赁合同》，该合同第4.1款中也有相同约定，即：租金由“高新区管委会100%承担”。而且，《房屋租赁合同》第5.4款、第5.5款中亦明确约定：每年由高新区管委会向出租方产业园公司支付租金，产业园公司向高新区管委会出具正式等额的税务发票。《房屋租赁合同》第7.1款约定：产业园公司有权向上诉人收取的费用仅为物业服务费、履约保证金及各项费用，而租金应当向高新区管委会收取。综上所述，三方签署的《房屋补贴协议》时间在先，该协议明确约定房屋补贴是由高新区管委会承担，上诉人无需支付。而上诉人与产业园公司签署的《房屋租赁合同》时间在三方协议之后，租赁合同中关于由管委会直接向产业园公司支付租金的约定，完全是基于此前的三方协议，三方协议是经过管委会盖章认可的，因此高新区管委会一审时所称“未经其盖章同意”而为其设定义务的答辩理由不能成立。而且，在实际履行过程中，租金的支付主体和发票的开具主体也都是高新区管委会，因此，本案的租金应当由高新区管委会直接向产业园公司支付，上诉人没有租金支付义务。二、根据《房屋补贴协议》和《房屋租赁协议》约定，只有在《房屋租赁合同》终止的情形下，上诉人才具有租金支付义务，而二被上诉人没有任何证据证明合同存在终止情形，依法应当承担举证不能的法律后果。根据合同约定内容，只有因上诉人二次考核不合格，且高新区管委会做出终止《房屋补贴协议》的情形下，上诉人才应当把房屋补贴返还给高新区管委会。但即使是在这种情况下，依然没有向产业园公司直接支付租金的义务。只有在高新区管委会终止《企业入区培训协议》并进而导致《房屋租赁合同》也终止的情形下，上诉人继续承租的才有租金支付义务。三、一审判决不仅未依约依法认定租金支付主体，而且还错误多判3个月免租期的租金。上诉人与产业园公司签署的《补充协议》第1条约定：案涉房屋享有3个月的免租期，即2016年10月15日至2017年1月14日。该免租期在三方第一期协议期间（即2016年10月1日至2019年9月30日），根据一审中新经济公司提供的第五组证据（包括记账凭证、发票、银行回单、进账单），第一期期间租金已由高新区管委会支付。二被上诉人作为租金的实际支付和接收主体，对免租期租金是否予以实际免除的问题负有说明义务，并应由产业园公司承担此期间欠付租金的举证责任（再次强调，即使欠付，欠付主体也只能是高新区管委会，没有任何合同或法律依据判令上诉人向新经济公司支付租金）。产业园公司诉讼前从未向上诉人主张过租金，一方面能够证明产业园公司自已清楚上诉人不是支付和欠付租金的主体，另一方面可以证明产业园公司2019年租金诉请超过诉讼时效。四、案涉房屋400-8号A10的三层和四层，实际为帮助政府孵化的众多入孵企业使用，根本不是上诉人实际办公所需，上诉人及这些入孵企业在政府补贴期间不承担支付租金义务，这些入孵企业也从未向上诉人或新经济公司支付过租金，这也足以说明让上诉人承担政府承诺补贴的租金没有任何合理性。五、一审称上诉人“无故缺席”违背事实，真实情况是上诉人在一审开庭时指派办公室主任***出庭应诉，临时忘带手续并表示庭审过程中即可送到，但被拒绝参加庭审。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 产业园公司辩称，我方在原审中没有主张免租期，我方主张2019年租金并没有超过诉讼时效，管委会是在2019年支付的2017年的租金，2022年支付的2018年的租金，每一年度的租金支付均不是在当年年底，我方是与细胞研发公司签订的租赁合同，至于细胞研发公司是否将房屋交付其他企业使用与我方无关，针对细胞研发公司提出的一审缺席的问题不予答辩。 高新管委会辩称，同此前的答辩意见，补充一点，关于细胞研发公司2019年的补贴区政府已经给付完毕，原审原告起诉的19年的租金应当是2019年10月1日至2019年12月31日的租金，该期限并未在我方签订的房租补贴协议约定的补贴期限内。 产业园公司向一审法院提出的诉讼请求为:1.判令二被告连带向原告支付房屋租金共计6,762,761.03元；2.判令被告沈阳细胞治疗工程技术研发中心有限公司向原告支付违约金574,528.63元；3.本案诉讼费被告承担。 一审法院认定事实，2020年，原告与细胞研发公司、沈阳市浑南区人民政府签订《房租补贴协议》，约定由原告向细胞研发公司提供本协议约定的入区培育办公、经营用房房源。上述两协议约7定的房源面积及使用期限均以原告与细胞研发公司签署的《租赁合同》约定为准。全额补贴由政府直接向原告支付。此后，根据前述协议要求，原告与细胞研发公司签订了三份《锦联新经济产业园项目房屋租赁合同》，约定原告向细胞研发公司出租沈阳市浑南区智慧二街400-8号A10一层至四层的房屋，其中一层及二层房屋建筑面积2307.92平方米，租赁期限自2017年1月15日至2023年1月14日;三层及四层房屋建筑面积1870.47平方米，租赁期限自2020年7月11日至2023年1月14日止。三份租赁合同第4.1条均约定：租金为550元/平方米/年；沈阳国家大学科技城管理委员会/沈阳高新技术产业开发区管理委员会承担100%，即承担全部房租。现被告欠付2019年租金319,947.27元、2020年租金1,758,437.91元、2021年租金2,298,114.5元、2022年租金2,298,114.5元、2023年租金88,146.86元，共计6,762,761.03元租金未付。 一审法院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告细胞研发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告细胞研发公司实际使用了涉案房屋，系涉案房屋的承租人，其应当按照约定租金标准向原告支付租金，故对原告要求被告细胞研发公司支付租金6,762,761.03元的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告高新管委会支付租金的诉请，本院认为，原告与被告高新管委会并不存在租赁合同关系，依据原告与二被告签订的《房租补贴合同》可知，被告高新管委会的义务系将细胞研发公司享有的租金补贴支付给原告，并非租金，而细胞研发公司是否应当享受租金补贴系行政法律关系，并非本案民事案件审理范围，且补贴合同明确约定高新管委会未将细胞研发公司享受的租金补贴支付给原告时，细胞研发公司应自行向原告支付该年房屋租金，综上，原告请求高新管委会支付租金无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的租金利息，因原告与被告间并无租金利息的约定，故对原告该主张本院不予支持。综上所述依据《中华人民共和国民法典》七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条之规定，判决如下：一、被告沈阳细胞治疗工程技术研发中心有限公司于本判决生效之日起七日内向原告沈阳新经济产业园开发有限公司支付租金6,762,761.03元（租金截止日为2023年19月14日）；二、驳回原告沈阳新经济产业园开发有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63,161.00元，由原告沈阳新经济产业园开发有限公司负担4,946.00元，被告沈阳细胞治疗工程技术研发中心有限公司负担58,215.00元。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。” 关于高新管委会是否为本案诉争租金承担连带责任的问题。产业园公司与细胞研发公司的《锦联新经济产业园项目房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。细胞研发公司实际使用了案涉房屋，是案涉房屋承租人，负有按照约定的租金标准向出租人支付租金的义务。虽然《房屋租赁合同》中约定由高新管委会承担全部房租，但高新管委会与产业园公司间并不存在租赁合同关系，高新管委会不是支付案涉房屋租金的主体。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条规定，行政机关为了实现行政管理或者公共服务目标，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。案涉《房租补贴协议》是高新管委会作为政府部门，为实现招商引资而与细胞研发公司、产业园公司签订的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政协议。依据《房租补贴协议》的内容可知，高新管委会给付补贴需要考核，并非无条件支付房屋租金。至于细胞研发公司是否应当享受租金补贴系行政法律关系，并非本案民事案件的审理范围。综上，一审法院判令由细胞研发公司向产业园公司支付房屋租金并无不当，本院予以维持。关于产业园公司主张的租金利息，因产业园公司与细胞研发公司间并无租金利息的约定，故一审法院对该项诉讼请求不予支持并无不当。关于上诉人细胞研发公司提出的免租期租金不应支付的问题。因细胞研发公司提出的免租期是在2016年10月1日至2019年9月30日期间，并非本案产业园公司主张的租赁期间，并且上述期间租金也并非细胞研发公司支付，故本院对上诉人细胞研发公司的该项上诉请求不予支持。关于上诉人细胞研发公司提出一审程序违法及时效问题。因上诉人一审缺席，二审提出时效问题本院不予支持，关于一审缺席审理的问题，上诉人细胞研发公司在上诉请求中也陈述其工作人员一审已经到庭，但并未提供委托代理手续，一审严格审查出庭人员身份并无不当，一审未允许上诉人工作人员参加诉讼虽有机械执法之嫌，但却未违反法律规定。故本院对上诉人细胞研发公司的该项上诉请求亦不予支持。 综上，上诉人产业园公司、细胞研发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 沈阳新经济产业园开发有限公司预交的二审案件受理费9545元由沈阳新经济产业园开发有限公司；沈阳细胞治疗工程技术研发中心有限公司预交的二审案件受理费63161元由沈阳细胞治疗工程技术研发中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年四月十九日 书记员*** 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：‎（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；