某某、潍坊市万森置业有限公司等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0786民初4842号 原告（反诉被告）：***，男，1982年4月23日生，汉族，住山东省昌邑市。 委托诉讼代理人：***，山东潍州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潍坊市万森置业有限公司，住所地：山东省潍坊市昌邑市围子街道交通东街509号，统一社会信用代码：91370786576642575P。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 第三人：潍坊信达房地产营销策划有限公司，住所地：山东省潍坊高新区新城街道新邻里社区北宫东街以南东方路以***花园商住楼（二期）101号1楼，统一社会信用代码：91370700MA3C8T3EXG。 法定代表人：***，职务：总经理。 原告（反诉被告）***诉被告（反诉原告）潍坊市万森置业有限公司、第三人潍坊信达房地产营销策划有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年12月24日立案。被告潍坊市万森置业有限公司在答辩期间提起反诉。本院于2022年3月11日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）***及其委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）潍坊市万森置业有限公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人潍坊信达房地产营销策划有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。 原告（反诉被告）***向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的商品房定购协议书无效；2、依法判决被告退还原告购房预付款50000元并自起诉日起至全部付清日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款期间的利息；3、依法判决诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年9月22日，原告与被告签订《昌邑南宫商品房定购协议书》。双方约定被告将位于昌邑市××镇××商品房××号楼××**××室××出售给原告，合同签订前后原告分两次共向被告指定的第三人支付购房预付款50000元。因被告建设的上述商品房至今未取得国家规定的预售许可证，原告要求被告退还上述预付款遭其拒绝。原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）潍坊市万森置业有限公司辩称：我公司所售商品房为现售，不需要预售许可证，定购协议书不违反法律法规强制性规定，合法有效。 第三人潍坊信达房地产营销策划有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状。 被告（反诉原告）潍坊市万森置业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除潍坊市万森置业有限公司与***签订的《昌邑南宫商品房定购协议书》；2、请求法院依法判令被反诉人***支付租金20800元（时间为2019年9月22日至2021年12月8日，每月800元）；3、请求法院依法判令被反诉人***支付各类损失10000元；4、诉讼费用由被反诉人承担。 事实与理由：2019年9月22日，反诉人与被反诉人签订《昌邑南宫商品房定购协议书》，合同约定***向潍坊市万森置业有限公司购买昌邑市围子街道交通东街441-1号8幢2**502室，后因被反诉人于2021年10月25向反诉人出具退房申请，申请内容为因被反诉人个人经济原因，无力支付购房尾款，且被反诉人个人住房按揭贷款预审审批额度不足以支付此购房尾款，特申请向反诉人退房。根据《昌邑南宫商品房定购协议书》第三条相关约定：买受人在签订本定购协议书后，以任何理由要求退房的，视为买受人违约，出卖人有权解除、终止本定购协议书，买受人所交纳定金及已交购房款不予退还，且出卖人有权将买受人所定的商品房另行销售。因被反诉人在签订协议后在案涉房屋内居住，被反诉人在合同解除后应付租金。因被反诉人违约解除后，反诉人需要另行售卖，因被反诉人居住造成了房屋贬值。为维护反诉人合法权益，特诉至贵院。 原告（反诉被告）***辩称：我方同意与反诉原告解除定购协议书，但是我方认为该协议书无效，相关的约定的义务不应当履行。第二，反诉原告要求我方支付租金20800元没有事实依据，事实上由于该房屋配套不全，至今也未供暖，且水电供应均不稳定，导致无法正常居住，因此我方在该房屋当中居住时间并不长，参照周边房屋的租金明显不到800元/月。反诉原告要求我方赔偿损失没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了相关证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，足以证明如下基本案件事实： 原告***与被告潍坊市万森置业有限公司于2019年9月22日签订《昌邑南宫商品房定购协议书》一份，协议约定被告将位于昌邑市××镇××商品房××号楼××**××室出售给原告，房屋总价款为395000元，原告签订定购协议时自愿支付首付款5万元，付款方式为银行按揭贷款。原告明***在买受人一方签字，出卖人潍坊市万森置业有限公司则加盖了第三人潍坊信达房地产营销策划有限公司的印章，第三人系受被告委托销售其所开发的房产。原告在2019年8月28日向第三人交付房款27000元，在2019年9月22日向第三人交付首付款23000元。原告自2020年4月份开始入住涉案房屋，2021年12月8日签订完退房协议后三天内就搬出了房屋。 当事人争议的焦点问题是： 1、原告、被告签订《昌邑南宫商品房定购协议书》的效力问题； 2、原告、被告签订《昌邑南宫商品房定购协议书》不能履行的原因。 3、原告、被告签订《昌邑南宫商品房定购协议书》不能履行后的法律后果。 一、关于合同效力问题。 原告提交定购协议书一份，证明原、被告于2019年9月22日签订了商品房定购协议书，双方约定被告将位于昌邑市××镇××商品房××号楼××**××室××出售给原告，总价款为395000元。首付款5万元，原告履行了约定。主张到目前为止，该商品房尚未竣工验收，配套设施不全，不具备交房条件，未取得国家规定的商品房预售许可证的情况下，被告违规销售，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该协议应当认定无效。 被告质证：对证据的真实性予以认可，但不认可其证明内容。另外，原告当时支付的5万元系定金，不是首付款。我方认为合同有效。提交以下2组证据： 1、提交鲁（2021）昌邑市不动产权第0××6号不动产权证书电子打印件一份，证明：2021年9月8日被告在原告诉讼之前已取得案涉房屋的不动产产权证书，被告所售的房屋为现售，而不是预售，不需要预售许可证。房屋的竣工时间为2010年。退一步讲，《根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告销售的房屋为现售房屋，而且在诉讼前都取得了不动产权证书，原告与被告签订的合同为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。 2、提交鲁（2021）昌邑市不动产权第0××2号不动产权证书一份，证明：被告已成功为昌邑市围子街道交通东街441-1号9幢2**302室办理出不动产权证书，案涉小区房屋完全可以正常办理证件。 3、提交检测鉴定报告一份，证明被告所售涉案商品房所在的整栋楼均验收合格，无质量问题。 原告质证：1、对证据一的真实性有异议，该证据系复印件，而且该不动产证显示的房屋坐落位置与定购协议书中原告购买的房屋并不能证明系同一套房屋。仅有不动产证书也不能证明被告在销售之前满足商品房销售的全部条件。 对证据二真实性无异议，但对其证明目的有异议，该不动产证系9幢2**302室房屋的不动产权证，与本案无关。 3、对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，主体验收合格并不代表能够合法销售。 本院审查认为，原、被告双方提交的证据均具有客观性，均为有效证据，原告、被告签订及第三人盖章的《昌邑南宫商品房定购协议书》只是商品房定购协议，并非商品房预售合同，涉案房屋能够办理一切合法手续，为有效合同。另外，合同中明确约定，原告所缴房款为首付款，并非定金。 二、关于合同不能履行的原因。 被告主张系原告主动退房，被告有权解除合同，提交了退房申请一张，证明：原告于2021年10月25日向被告出具退房申请，申请内容为因原告个人经济原因，无力支付购房尾款，且原告个人住房按揭贷款预审审批额度不足以购房尾款，特申请向被告退房。根据原被告签订的《昌邑南宫商品房定购协议书》第三条相关约定：买受人在签订本定购协议书后，以任何理由要求退房的，视为买受人违约，出卖人有权解除、终止本定购协议书，买受人所交纳定金及已交购房款不予退还，且出卖人有权将买受人所定的商品房另行销售。 原告质证：对退房申请真实性无异议，但反诉被告认为该申请系在反诉原告诱导之下，在双方协商退房过程中形成，与事实不符，不存在无力支付购房尾款以及个人住房按揭贷款预审审批额度不足的情况。提交2021年12月8日与第三人签订的退房协议一份，证明被告同意向我方退房款2万元，由此证明反诉被告交纳的5万元款项系首付款，而非定金，双方对退房已经达成一致，但具体退款金额因争议较大未确定。 被告质证：首先，该协议是原告与第三人达成的，并没有我方的意思表示，而且第三人也没有同意退还的权限。第二，该退房协议再次证明了是原告向被告、第三人方申请退房，根据合同约定，被告有权对已付房款不予退还。第三，该协议也能证明被告至少于2021年12月8日还在案涉房屋居住。第四，退一步讲，即使第三人得到被告的授权该协议依旧在退款金额上没有达成一致意见。双方在协商过程中的协议内容可以不按照合同约定，只要双方达成合意即可，但是在诉讼过程中我方认为应该坚持按照协议内容履行。 本院审查认为，原、被告提交的两份证据均为有效证据，能够证明系原告于2021年10月25日申请退房，后于2021年12月8日与第三人达成协议，确定了退房，只是退房款未最终达成一致意见。 三、关于退房后的法律后果。 被告主张：根据《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。房屋合同因原告原因解除，同时原告已在案涉房屋居住两年多（2019年9月22日至2021年12月8日），应付被告租金，因为周边旧房的租赁价格为每月600元，涉案房屋为新房，并附带装修，而且带两台空调，故参考周边价格，原告应每月支付800元租金。另外被告再次销售已无法按照一手房屋进行销售，势必造成房屋及装修贬值，原告应赔偿被告损失。因为再次销售房屋变为二手房，而且装修因原告居住两年多已造成贬值，当时的装修花费16000元，赠送的空调花费3800元，我方主张损失10000元，已经酌情给被告降低了。提交收条一份及被告用户电费缴纳查询系统打印件2份，证明2019年11月19日原告收到被告空调2台，在这期间原告持续缴纳电费，证明原告已实际居住。 原告质证：对收条真实性无异议，但对证明目的不予认可。空调现在还在房屋内。对用户电费缴纳查询系统打印件真实性无异议，从该打印件可以看出，涉案房屋首次交电费的时间为2020年3月21日，可以证明反诉被告最早是自2020年3月份开始在涉案房屋居住。 本院审查认为，被告提交的证据真实有效，但无法证实其租金及房屋的具体损失。 综上，本院认为，原告与被告及第三人签订的《昌邑南宫商品房定购协议书》合法有效，合同签订后，原告***已按约定缴纳了首付款，并已入住该房屋，后要求退房，与第三人签订退房协议后，又搬出了该房屋，那么，三方签订的《昌邑南宫商品房定购协议书》已经解除。因原告已经入住涉案房屋且主动要求退房，已构成违约，其要求被告退还购房预付款50000元并自起诉日起至全部付清日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款期间的利息的主张，不符合法律规定，依法不予支持。解除购房协议后，被告客观上虽有房租损失和房屋损失，但其主张数额的证据证明力不足，不予认定。原告与第三人所签订的退房协议中，虽对购房款退还数额未达成一致，但第三人有退还2万元的意向，第三人系被告委托的房产销售方，且参与了与原告签订购房协议，故其承诺依法对原、被告发生法律效力，故对被告主张的购房款不予退还，要求原告承担租金20800元，支付各类损失10000元的请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十四条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告潍坊市万森置业有限公司返还原告***购房款2万元，于本判决生效之日起十日内一次付清。 二、第三人潍坊信达房地产营销策划有限公司对上述购房款的归还承担连带责任。 三、驳回原、被告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由原告***负担；反诉案件受理费335元，减半收取167.5元，由被告潍坊市万森置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年三月二十二日 书记员　　***