安徽中天制冷空调工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省合肥市瑶海区人民法院

民事判决书

（2016）皖0102民初3951号

原告（反诉被告）：安徽中天制冷空调工程有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。

法定代表人：潘永生，董事长。

委托代理人：何梅，该公司员工。

委托代理人：***，安徽达安律师事务所律师。

被告（反诉原告）：***，男，1989年4月29日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。

委托代理人：***，安徽杰创律师事务所律师。

安徽中天制冷空调工程有限公司(以下简称中天制冷)与***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。中天制冷委托代理人何梅、***，被告***及其委托代理人**飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

中天制冷向本院提出诉请，要求判令：一、解除双方2013年4月13日签订的房屋租赁合同，被告向原告恢复原状交付出租房屋；二、被告向原告支付拖欠租金1282168元（其中3层和2层夹层房屋租金1255168元，暂计算至2016年6月10日止，后续租金计算至被告实际交付房屋之日止；5-6层房屋27000元从2014年12月10日计算至2016年3月10日止）；三、被告向原告支付违约金550000元；四、被告向原告支付拖欠的水电费、物业费共计人民币48196.14元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告分别于2013年4月13日、2013年7月13日签订两份房屋租赁合同，分别约定：被告承租七里香榭7号楼3层和2层夹层2整层，建筑面积1216平方米；承租期限为8年，时间从2013年6月10日至2021年6月10日止；前两年租金每年分别为729600元，从第三年开始每年租金递增8%，以此类推；第一年租金按季度支付，以后年租金于每年5月15日前支付；物业费、水电等费用由被告另行缴纳；同时，被告承诺按时付款，不拖欠，如拖欠十天以上，原告有权收回房屋，并追究违约责任，另约定违约金为500000元。截止起诉之日，被告只支付了共计992000元租金，尚欠1255168元。另被告承租七里香榭7号楼5-6层，建筑面积56平方米；承租期限为1年，如继续租赁，可于到期日前1个月提出租赁要求，按同等条件优先承租；租金为每月1800元；物业、水电等费用由被告另行缴纳；如拖欠房屋租金十天以上，原告立即终止合同，收回房屋；任何一方不得违背，否则视为违约，单方违约的一方向另一方支付违约金50000元。可截止至2016年3月10日被告向原告交还该租赁房屋止，被告只向原告支付30000元租金，尚欠27000元未予支付。同时，截止2016年4月，被告拖欠以上租赁房屋物业费、水电费共计48196.14元。现诉至法院，请依法裁判。

***辩称：一、涉案房屋租赁合同系无效合同，涉案出租房屋2层夹层2整层系原告私自扩建，未取得建设工程规划许可证，根据最高院的司法解释，该部分房屋租赁合同无效。被告租赁房屋的目的是经营KTV，相关房屋系作为同一整体出租，二层夹层与三层不具有可分性，不是相互独立的两个合同标的，故二层夹层部分的合同无效，影响了三层部分的合同效力，故案涉合同应为全部无效。5至6层办公室房屋也是原告私自扩建，同理该份租赁合同也是无效合同。二、因为前述房屋二层夹层系原告违法私自扩建，存在严重安全隐患，且没有房产证，严重影响被告营业所需要办理的证件，严重影响被告的正常经营，经原、被告协商，已改按每季度91200元支付房租，故原告诉称被告拖欠其租金1282168元严重错误。三、案涉房屋存在重大安全隐患，且房顶漏水致房屋不能正常使用，此情形下，房屋占有使用费依法依理均应予降低。四、原告的诉讼请求均不成立。案涉合同系无效合同，且原告负有主要过错，在房屋装饰装修物没有依法处理前，原告要求将出租屋恢复原状返还不能成立。原告起诉要求支付租金没有法律依据，不存在支付违约金的事实。水电费、物业费由被告自行交纳，被告与水电部门及物业部门间形成了直接的法律关系，原告不是收取主体，与本案不属同一法律关系，不应一并审理。而且原告并未垫付上述费用，其无权要求被告支付。诉讼费用应由原告承担。特提出反诉，要求判令：一、确认反诉人与被反诉人签订的两份《房屋出租协议书》无效；二、被反诉人赔偿反诉人装修、设备、房屋闲置等损失3595600元（最终以鉴定结论为准）；三、被反诉人返还反诉人房屋押金120000元；四、本案诉讼费用由被反诉人承担。

经审理查明：2013年4月13日，中天制冷（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方七里香榭7号楼3层和2层夹层2整层，单层建筑面积约1216平方米；承租期限为8年，时间从2013年6月10日至2021年6月10日止；前两年租金均为50元/月/平方，729600元/年，以后租期租金年递增8%，第三年租金为54元/月/平方，一年787968元，往后每年以此类推。租金第一年一季度一付，每季度提前10天支付；以后年租金于每月5月15日前支付，如乙方恶意拖欠十天以上，甲方有权收回房屋转租他人，并追究乙方违约责任。乙方在第一次支付租金同时还需要支付该房屋使用押金120000元整，该费用在本协议期满并结清相关费用后，甲方一次性返还乙方。物业费、水电等费用由乙方缴纳；同时约定除不可抗力因素，单方违约的一方将向另一方支付违约金500000元，并赔偿乙方房屋装饰费用。2013年7月13日，***承租了中天制冷七里香榭七号楼五-六层房屋，建筑面积56平方米，双方签订房屋租赁合同一份，约定：租赁期限1年，自2013年7月20日至2014年7月19日，租金1800/月，租金一年一付，签订本协议时需支付全年租金。以后年租金于每年7月20日前支付，如恶意拖欠十天以上，中天制冷有权收回房屋转租他人，并追究***违约责任。物业费、水电费由***自行缴纳。除不可抗力因素，单方违约的一方将向另一方支付违约金50000元。合同签订后，***向中天制冷支付保证金120000元，租赁的3层和2层夹层2整层房屋用于开设魅力新声KTV二店,五-六层房屋用作办公室，办公室房屋租赁合同双方已解除，办公室房屋已返还。截止2016年6月10日，***共支付KTV租金992000元、办公室租金30000元。其中2015年4月22日，***向中天制冷缴纳91200元租金，中天制冷出具的收据收款事由写明：一季度房租费。

另查明：魅力新声KTV二店于2013年7月开业,2013年12月26日取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，2014年12月15日取得娱乐经营许可证，2016年4月停止营业。

上述事实，由中天制冷提供的身份信息、房屋出租协议、房屋租赁合同、房租明细、收据、水电费通知、通知、水电费交纳通知单、物业费发票、物业公司出具的情况说明、水电费收款收据，***提供租房押金收据、房产证复印件、消防安全检查合格证、娱乐经营许可证、KTV房租交纳收条、收据以及双方当庭陈述等证据附卷佐证。

本院认为，***在与中天制冷签订房屋租赁合同时明知租赁的房屋含2层夹层2整层，且租赁房屋开设的KTV于2013年7月开业后一直营业至2016年4月，期间陆续取得了消防安全检查合格证和娱乐经营许可证。表明租赁房屋已通过相关部门的审批可以作为KTV经营使用。***辩称上述夹层以及5-6层办公室均系原告私自扩建，未取得建设工程规划许可证，属违法建筑。现上述事由未由相关机构依有关程序进行认定。故***以此为由辩称租赁合同无效，依据不足，不予采信。双方签订的两份租赁合同均系各自真实自愿的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效。中天制冷要求解除KTV房屋的租赁合同，***不持异议，故对中天制冷的该项主张，予以支持，租赁房屋应予以返还。合同约定第一、第二年的租金为729600元/年，第三年租金为787968元。***抗辩中天制冷法定代表人潘永生同意其自2013年9月10日起每季度租金按91200元交纳，2014年前的租金已全部结清，但未能提供证据予以证明，对其辩解不予采信。但其提供的中天制冷在2015年4月22日出具的收据收款明确写明“一季度房租费91200元”，中天制冷不认可变更租金数额称该收据系其财务人员笔误造成，依据不足，不予采信，据此认定自2015年起双方协商变更租金为每季度91200元。截止2016年6月10日，KTV的租金共计1641600元，***已支付992000元，尚欠649600元。办公室的租金为57000元，已支付30000元，尚欠27000元。现中天制冷催要拖欠租金，***应予支付。之后的租金中天制冷可另案诉讼。中天制冷主张550000元违约金无法律依据，不予支持。租赁合同明确约定租赁期间的水电费、物业费由***自行承担，中天制冷以其代为支付为由要求***返还，***对此不予认可，对中天制冷的该项请求不予支持。关于***的反诉请求，本诉中本院已认定KTV的租赁合同合法有效，***对案涉租赁房屋进行装修及购买设备系其经营KTV的自身需要，同时根据租赁合同的约定租赁期间出现水管、电路等故障由***自行修理,故对***以租赁房屋存在重大安全隐患，房屋漏水严重，不能继续使用，要求中天制冷赔偿其装修、设备、房屋闲置的损失，依据不足，不予支持。租赁合同已解除，***要求退还押金120000元，符合法律规定，应予支持，可从租金中直接扣除，抵扣后，应付租金金额为556600元，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第二百二十六条之规定，判决如下：

一、解除安徽中天制冷空调工程有限公司与***2013年4月13日签订的《房屋租赁合同》，***于本判决生效之日起十五日内将租赁的合肥市七里香榭7号楼3层和2层夹层2整层房屋返还安徽中天制冷空调工程有限公司；

二、***于本判决生效之日起十日内支付安徽中天制冷空调工程有限公司租金556600元；

三、驳回安徽中天制冷空调工程有限公司的其他诉讼请求。

四、驳回***的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费21770元，由***负担9370元，安徽中天制冷空调工程有限公司负担12400元；反诉案件受理费18260元，由***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判长宣春莲

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一七年二月二十三日

书记员***

附适用法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。