融通地产（上海）有限责任公司、杭州某某假日大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省杭州市上城区人民法院 民事判决书 （2021）浙0102民初4803号 原告（反诉被告）：融通地产（上海）有限责任公司，住所地：上海市静安区南京西路1728-1746（双）号1幢1103室。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京观***（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京观***（上海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州***假日大酒店有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区天城路156-2号。 法定代表人：**，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，浙江君安世纪律师事务所律师。 原告融通地产（上海）有限责任公司（以下简称融通公司）为与被告杭州***假日大酒店有限公司（以下简称***酒店）房屋租赁合同纠纷一案，于2021年7月12日向本院起诉，反诉原告***酒店在案件审理过程中向本院提起反诉。本院受理后依法由审判员***独任审理，于2021年8月13日转为适用普通程序，并于2022年3月21日公开开庭进行了审理。后因工作安排变动，依法变更为由审判员***独任审理，于2022年4月27日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人***及被告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告融通公司起诉称：原、被告于2019年10月2日签订编号为RTDC-ZL-浙-20**-166的《房地产租赁合同》，约定：1．原告将案涉房屋承租给被告使用，房屋建筑面积1903.32平方米，租期为2019年9月1日至2020年12月31日，租金总额为2696333.33元；2．租金按半年结算，被告应于每半年前十日内支付租金；3．租赁期满，合同解除；4．被告逾期交付案涉房屋租金及相关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金。2021年，原告与案外人杭州皇逸酒店管理有限公司（以下简称皇逸酒店）签订编号RTDC-ZL-浙-20**-004的《房地产租赁合同》，约定原告将包括案涉房屋在内的房地产承租给案外人，租期自2021年2月7日至2029年2月6日，首年租金为8030000元，以2％／年递增。因案涉合同于2020年12月31日到期，2020年11月30日原告向被告发送《房屋到期返还通知书》，要求被告于2020年12月31日前向原告返还案涉房屋，并足额支付租赁期间租金。但截至原告提起本诉被告未腾退房屋，也未缴纳租赁期间租金、合同解除后的场地占用费、违约金等合理费用。为此，原告诉至本院，并在审理过程中确认诉讼请求如下：1．被告向原告支付保证金198100元，并支付违约金61411元（以198100元为基数，从2019年10月12日起以每日万分之五的标准，暂计至2021年6月22日，并请求支付至实际付款日）；2．被告向原告支付合同期内即2020年1月1日至2020年12月31日欠付租金1187667元，并支付违约金284446.25元（暂计至2021年6月22日，请求按每日万分之五支付至实际付款日）；3．被告按照原告与案外人签订的编号为（RTDC-ZL-浙-20**-004）《房地产租赁合同》的租金标准（2481294.84元／年）支付2021年1月1日至2021年12月16日的场地占用费合计2113701.55元；4．本案诉讼费用由被告承担。 被告***酒店答辩称：第一，被告于2021年12月16日从案涉租赁房屋中腾退并与原告完成了交接手续。第二，原告主张的保证金系为履行合同而提供的担保，现合同已到期终止，再无支付保证金的必要。第三，对原告主张的租金1187667元金额无异议，未支付租金是因新冠疫情发生后，相关租金减免政策未落地，双方在2020年10月26日方才签订减免协议，违约金应当自该日起计算，且原告主张的违约金计算标准过高，应按LPR标准计算。第四，关于占有使用费的问题，原告主张的计算标准是按照其与皇逸酒店签订的合同计算，2021年2月7日之后，原告的计算标准仅扣除了一楼的面积，没有考虑一楼的租金标准高于整体合同租金标准的因素。 反诉原告***酒店诉称：反诉原被告于2019年10月2日签署的租赁合同，第八条第1款第4项约定“（四）负责向承租方提供加盖甲方公章的《军队房地产使用许可证》复印件”，第十一条约定“甲方有违反本合同第八条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付三个月租金495250元作为违约金”。反诉被告未及时提供该《军队房地产使用许可证》复印件，导致反诉原告无法正常使用并对外转租案涉租赁房屋的一层门面店，令反诉原告遭受巨大损失，反诉被告应承担相应的违约金431250元。反诉被告还侵犯了反诉原告的优先续租权，其在未书面通知反诉原告同等条件或通知反诉原告参与招投标的情况下，擅自对外出租给皇逸酒店，造成反诉原告无法续租该房屋，应当赔偿相应损失。综上，反诉原告请求判令：1．反诉被告赔偿反诉原告装修损失4773672.4元；2．反诉被告向反诉原告支付违约金495250元；3．本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告融通公司辩称，不同意反诉原告的所有诉讼请求。首先反诉被告已经依约向反诉原告提供了军队房地产使用许可证，合同并没有约定提供许可证的时间、期限，也未约定提供该许可证是反诉原告支付租金、履约保证金或者履行相应义务的先履行义务。因此，反诉被告不存在任何违约行为，也不应当承担违约金。关于装修损失，租赁合同也明确约定反诉原告应将建筑物构筑物无偿交还反诉被告，故损失不论是否存在，反诉被告不负任何补偿或赔偿责任。 经审理本案事实认定如下： 2019年10月2日，融通公司（甲方）与***酒店（乙方）签订编号为RTDC-ZL-浙-20**-166的《房地产租赁合同》，合同约定融通公司将位于浙江省杭州市江干区天城路156号（坐落号：空南浙字第5559D）的房地产，房屋建筑面积1903.32平方米，出租给乙方使用；租赁用途：快捷酒店、商店、小吃店；租赁期限：2019年9月1日起至2020年12月31日；2019年9月1日至2019年12月31日租金为660333.33元，2020年1月1日起至2020年12月31日年租金为2036000元；租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；自合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金198100元，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还乙方房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；租赁期内，甲方应当负责向承租方提供加盖甲方公章的《军队房地产使用许可证》复印件；甲方有违反合同第八条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付三个月租金495250元作为违约金；乙方有违反合同第九条约定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付三个月租金495250元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金等。 合同签订后，***酒店向融通公司付清了截至2019年12月31日的租金，并于2019年12月30日支付了两个月的租金339333元。 2020年5月9日，融通公司将军队房地产使用许可证复印件交付***酒店。许可证载明发证时间为2020年3月27日，有效期限自2020年1月1日至2020年12月31日。 2020年5月20日，融通公司出具《同意转租授权书》，载明其同意***酒店对外转租，***酒店承诺与第三方的转租协议有效期不超过2020年12月31日，逾期视为无效协议。 2020年10月26日，***酒店与融通公司签订编号为RTDC-ZL-浙-20**-166（01）《补充协议》，约定由于受疫情影响，融通公司同意减免***酒店自2020年2月1日至2020年4月30日租金509000元。 2020年12月3日，融通公司***元酒店邮寄《房屋到期返还通知书》，载明“我司与贵司的前述《租赁合同》将于2020年12月31日租赁期限届满，届时合同到期终止。贵司应于2020年12月31日前按照《租赁合同》约定的要求完好的、无条件地向我司返还租赁房产、附属设施设备以及根据《租赁合同》约定权属归军队的全部财产，并向我司足额支付租赁期间的租金。如贵司未能在前述期间内足额支付租金并返还租赁房产，我司将根据《租赁合同》第六条之规定不退还房地产租赁保证金，并根据第十二条之规定依法追究贵司的违约责任。” 后，融通公司对案涉房屋重新进行了招投标，现融通公司已与案外人皇逸酒店签订编号为RTDC-ZL-浙-20**-004《房地产租赁合同》，将位于浙江省杭州市江干区天城路154、156、160号的房地产出租给皇逸酒店，房屋建筑面积6159.55平方米，租赁期限自2021年2月7日起至2029年2月6日止，首年租金为8030000元。 2021年12月16日，***酒店将案涉租赁房屋交还给融通公司，双方签署了《租赁房产交接书》。 本院认为，融通公司与***酒店签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。 关于融通公司主张欠付租金1187667元及违约金284446.25元（暂计至2021年6月22日，请求按每日万分之五支付至实际付款日）的诉讼请求，***酒店在庭审中对核算后的欠付租金金额表示认可，本院审查后确认无误，依法予以确认。关于违约金部分，***酒店答辩认为应当自双方签订减免协议之日即2020年10月26日起算，且主张融通公司按每日万分之五的违约金计算标准过高，本院考虑到***酒店确有未按期足额支付租金的行为，结合双方签署的《房地产租赁合同》和《补充协议》的约定，以及融通公司实际损失等因素，酌情认定违约金计算方式如下：以169666.67元为基数，按年利率6％的标准自2020年2月29日计算至实际付清之日，以1018000.33元为基数，按年利率6％的标准自2020年6月30日计算至实际付清之日，暂计算至2021年6月22日为73296.02元。 关于融通公司主张***酒店支付场地占用费合计2113701.55元。双方对于占用费的计算标准存在争议。融通公司主张应按照其与案外人皇逸酒店签订的《房地产租赁合同》所列租金标准折算出案涉场地每平方米每日的租金损失，结合案涉场地的占用面积计算（2021年1月1日至2021年2月6日期间占用包括一楼及楼上的面积为1903.32平方米，2021年2月7日至2021年12月16日期间的占用面积为除去一楼以外的1665.72平方米）。***酒店主张由于一楼的租金要显著高于其他楼层，故自2021年2月7日起应当按照整体租金总额减去一楼租金计算占用费，其中一楼租金的计算标准参照皇逸酒店与案外人就一楼的部分房屋签订租赁合同标准即每平方米14元计算。本院认为，本案原被告双方签订的租赁合同、融通公司与皇逸酒店签订的租赁合同中，均未对各楼层的租金计算标准进行区分，故将各楼层总面积和租金平均计算较为合理。皇逸酒店在转租过程中对整体租赁场地进行划分，将一楼商铺以较高租金标准对外转租虽然符合交易习惯，但与融通公司的可得利益之间不具有关联性。故，融通公司主张的场地占用费及计算标准属于合理范围内，本院予以支持。 关于融通公司主张保证金198100元及相关违约金的诉讼请求，本院认为，租赁保证金是双方自行约定的、承租人向出租人预先支付的、保证按照合同约定履行义务的金钱担保。现双方合同已到期终止，融通公司再主张前期未交纳的履约保证金已无实际意义。且前述中，融通公司主张的欠付租金、违约金及场地占用费已弥补了原告的实际损失，故本院对该项诉讼请求不予支持。 关于***酒店主张的装修损失4773672.4元，***酒店提供的《房地产评估报告书》出具时间为2017年7月21日，估价报告有效期为壹年，该证据已不具备证明效力，对该证据本院不予采纳。且合同约定租赁期满后或解除合同时，***酒店必须将租赁物完好地无偿移交给融通公司，故对***酒店主张的装修损失，本院不予支持。 关于***酒店主张违约金495250元，***酒店在提出两点理由：其一，融通公司未按照合同第八条约定提供军队房地产使用许可证复印件；其二，融通公司损害了其优先续租权。首先，案涉《房地产租赁合同》第八条虽然约定了融通公司负有***元酒店提供《军队房地产使用许可证》复印件的合同义务，但并未约定交付的期限，融通公司亦在2020年5月9日***元酒店交付了上述材料，现有证据不足以证明***酒店已进行催告，不能认定融通公司构成根本违约，况且***酒店亦未举证证明其因此而遭受到了损失。其次，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，故只有当出租人愿意继续出租，且同等条件下承租人愿意继续承租，承租人才享有优先他人承租的权利，本案中***酒店与皇逸酒店承租条件并不相同，不符合优先承租权的构成要件，并且，***酒店并未主动参与融通公司对案涉租赁房屋发布的公开招投标，其主张融通公司损害其优先承租权的依据不足。综上，对***酒店的违约金主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告杭州***假日大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告融通地产（上海）有限责任公司欠付租金1187667元，并支付违约金73296.02元（暂计算至2021年6月22日，此后计算至款项付清之日止，以未付租金为基数，按年利率6％计算）； 二、被告杭州***假日大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告融通地产（上海）有限责任公司场地占用费2113701.55元； 三、驳回原告融通地产（上海）有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告杭州***假日大酒店有限公司的全部反诉诉讼请求。 如杭州***假日大酒店有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费37563元，由原告融通地产（上海）有限责任公司承担3766元，由被告杭州***假日大酒店有限公司承担33797元。财产保全申请费5000元，由被告杭州***假日大酒店有限公司负担。反诉案件受理费减半收取为24341元，由反诉原告杭州***假日大酒店有限公司负担。 融通地产（上海）有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州***假日大酒店有限公司应承担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年五月七日 书记员**